Bau­trä­ger­ver­trä­ge – und die Gewähr­leis­tung

Ansprü­che der Erwer­ber wegen Män­geln an neu errich­te­ten Häu­sern oder Eigen­tums­woh­nun­gen rich­ten sich bei nach dem Inkraft­tre­ten des Schuld­rechts­mo­der­ni­sie­rungs­ge­set­zes geschlos­se­nen Bau­trä­ger­ver­trä­gen wei­ter­hin grund­sätz­lich nach Werk­ver­trags­recht, mag auch das Bau­werk bei Ver­trags­schluss bereits fer­tig­ge­stellt sein 1.

Bau­trä­ger­ver­trä­ge – und die Gewähr­leis­tung

Für vor Inkraft­tre­ten des Schuld­rechts­mo­der­ni­sie­rungs­ge­set­zes geschlos­se­ne Ver­trä­ge gilt nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs, dass sich die Ansprü­che der Erwer­ber wegen Män­geln an neu errich­te­ten Häu­sern oder Eigen­tums­woh­nun­gen grund­sätz­lich nach Werk­ver­trags­recht rich­ten, mag auch das Bau­werk bei Ver­trags­schluss bereits fer­tig­ge­stellt sein 2. Die Anwend­bar­keit von Werk­ver­trags­recht kann danach auch dann noch zu beja­hen sein, wenn die Erwerbs­ver­trä­ge zwei Jah­re nach Errich­tung des Bau­werks geschlos­sen wur­den 3.

Dabei ist ohne Bedeu­tung, ob die Par­tei­en den Ver­trag als Kauf­ver­trag und sich selbst als Käu­fer und Ver­käu­fer bezeich­net haben. Ent­schei­dend ist viel­mehr, dass sich aus dem Inhalt sol­cher Ver­trä­ge, aus ihrem Zweck und ihrer wirt­schaft­li­chen Bedeu­tung sowie aus der Inter­es­sen­la­ge die Ver­pflich­tung des Ver­äu­ße­rers zu einer man­gel­frei­en Errich­tung des Bau­werks ergibt 4.

An die­ser Recht­spre­chung ist hin­sicht­lich der Män­gel­an­sprü­che der Erwer­ber wegen Män­geln an neu errich­te­ten Häu­sern oder Eigen­tums­woh­nun­gen auch bei nach Inkraft­tre­ten des Schuld­rechts­mo­der­ni­sie­rungs­ge­set­zes geschlos­se­nen Bau­trä­ger­ver­trä­gen fest­zu­hal­ten 5.

Aller­dings wur­de mit den Ände­run­gen durch das Schuld­rechts­mo­der­ni­sie­rungs­ge­setz die recht­li­che Stel­lung des Käu­fers bei Bau­wer­ken in man­cher Hin­sicht der­je­ni­gen des Bestel­lers bei einem Bau­ver­trag ange­nä­hert. So ver­jäh­ren die Män­gel­an­sprü­che des Käu­fers nach § 437 Nr. 1 und 3 BGB bei einem Bau­werk statt in einem Jahr nun­mehr gemäß § 438 Abs. 1 Nr. 2 a)) BGB in fünf Jah­ren; dies ent­spricht der Län­ge der Ver­jäh­rungs­frist gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB. Nach § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Ver­käu­fer dem Käu­fer die Sache – ent­spre­chend dem in § 633 Abs. 1 BGB Gere­gel­ten – frei von Sach- und Rechts­män­geln zu ver­schaf­fen. Außer­dem wird in § 439 Abs. 1 BGB ein Nach­er­fül­lungs­an­spruch des Käu­fers sta­tu­iert; die­ser kann als Nach­er­fül­lung nach sei­ner Wahl die Besei­ti­gung des Man­gels oder die Lie­fe­rung einer man­gel­frei­en Sache ver­lan­gen.

Unbe­scha­det der vor­ste­hend genann­ten Annä­he­rung ist es aus meh­re­ren Grün­den jedoch, was dem Wil­len des Gesetz­ge­bers nicht wider­spricht 6, wei­ter­hin sach- und inter­es­sen­ge­recht, dass sich die Ansprü­che der Erwer­ber wegen Män­geln an neu errich­te­ten Häu­sern und Eigen­tums­woh­nun­gen bei Bau­trä­ger­ver­trä­gen grund­sätz­lich nach Werk­ver­trags­recht rich­ten, auch wenn das Bau­werk bei Ver­trags­schluss bereits fer­tig­ge­stellt ist 7. So besteht für den Käu­fer – anders als für den Bestel­ler (vgl. § 637 BGB) – nicht die Mög­lich­keit, einen Vor­schuss für die zur Selbst­be­sei­ti­gung des Man­gels erfor­der­li­chen Auf­wen­dun­gen zu ver­lan­gen 8. Zudem passt das Recht des Käu­fers, zwi­schen Nach­er­fül­lung und Lie­fe­rung einer man­gel­frei­en Sache wäh­len zu kön­nen, bei Bau­wer­ken nicht; es könn­te zu Kon­flik­ten mit dem Recht des für den Bau­werks­man­gel gege­be­nen­falls letzt­ver­ant­wort­li­chen (Nach)Unternehmers füh­ren, die Art und Wei­se der Män­gel­be­sei­ti­gung bestim­men zu dür­fen 9. Hin­zu kommt, dass dem Ver­käu­fer das Ver­schul­den von Drit­ten bezüg­lich der Ver­ur­sa­chung von Bau­werks­män­geln im Zuge der Errich­tung des Bau­werks nur in gerin­ge­rem Umfang zuge­rech­net wer­den kann als dem (Bau)Unter­neh­mer 10.

Dem­ge­gen­über ist es dem Bau­trä­ger zumut­bar, eine Abnah­me auch des Gemein­schafts­ei­gen­tums durch jeden Erwer­ber (auch Nach­züg­ler) her­bei­zu­füh­ren.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 12. Mai 2016 – VII ZR 171/​15

  1. Fort­füh­rung von BGH, Urteil vom 21.02.1985 – VII ZR 72/​84, BauR 1985, 314, 315[]
  2. vgl. grund­le­gend BGH, Urteil vom 29.06.1981 – VII ZR 259/​80, BauR 1981, 571, 572 f. 8 ff. sowie Urtei­le vom 09.01.2003 – VII ZR 408/​01, BauR 2003, 535 11 = NZBau 2003, 213; vom 17.09.1987 – VII ZR 153/​86, BGHZ 101, 350, 352 7; vom 07.05.1987 – VII ZR 129/​86, BauR 1987, 438 9; und vom 21.02.1985 – VII ZR 72/​84, BauR 1985, 314, 315 13 ff.; für noch nicht voll­stän­dig fer­tig­ge­stell­te Bau­wer­ke vgl. BGH, Urtei­le vom 05.04.1979 – VII ZR 308/​77, BGHZ 74, 204, 206 f. 11 ff.; und vom 10.05.1979 – VII ZR 30/​78, BGHZ 74, 258, 267 f. 30 f.[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 09.01.2003 – VII ZR 408/​01, aaO; Urteil vom 21.02.1985 – VII ZR 72/​84, aaO 15 f.[]
  4. vgl. BGH, Urtei­le vom 09.01.2003 – VII ZR 408/​01, aaO Rn. 11; und vom 07.05.1987 – VII ZR 129/​86, BauR 1987, 438 9[]
  5. vgl. zum Streit­stand, beja­hend: Kniffka/​Kniffka, Bau­ver­trags­recht, 2. Aufl., Ein­füh­rung vor § 631 Rn. 89 ff.; Koeb­le in Kniffka/​Koeble, Kom­pen­di­um des Bau­rechts, 4. Aufl., 11. Teil Rn.206 ff.; Bas­ty, Der Bau­trä­ger­ver­trag, 8. Aufl., Rn. 11 ff.; Vogel, BauR 2010, 1992, 1994 f.; Der­le­der, NZBau 2004, 237, 242 f.; Dören, ZfIR 2003, 497, 500 ff.; Tho­de, NZBau 2002, 297, 299 f.; Pau­se, NZBau 2002, 648 f.; ten­den­zi­ell bereits BGH, Urteil vom 26.04.2007 – VII ZR 210/​05, BauR 2007, 1407, 1409 18 f. = NZBau 2007, 507 sowie Urteil vom 25.02.2016 – VII ZR 49/​15 Rn. 28, zur Ver­öf­fent­li­chung in BGHZ vor­ge­se­hen; ver­nei­nend: Her­tel, DNotZ 2002, 6, 18 f.; Bam­bring, DNotZ 2001, 904, 906; Ott, NZBau 2003, 233, 238 f.[]
  6. vgl. BT-Drs. 14/​6040, S. 229 f.; BT-Drs. 14/​6857, S. 59 f.; vgl. auch Vogel, BauR 2010, 1992, 1995[]
  7. vgl. Kniffka/​Kniffka, Bau­ver­trags­recht, 2. Aufl., Ein­füh­rung vor § 631 Rn. 89 ff.; Glöck­ner in Klei­ne-Möl­ler/­Mer­l/Glöck­ner, Hand­buch des pri­va­ten Bau­rechts, 5. Aufl., § 4 Rn. 91[]
  8. vgl. Pau­se, Bau­trä­ger­kauf und Bau­mo­del­le, 5. Aufl. Rn. 72; Glöck­ner, aaO[]
  9. vgl. Kniffka/​Kniffka, Bau­ver­trags­recht, 2. Aufl., Ein­füh­rung vor § 631 Rn. 90; Pau­se, aaO[]
  10. vgl. Baer, Män­gel­rech­te beim Woh­nungs­ei­gen­tums­er­werb vom Bau­trä­ger, 2010, S.20 f. einer­seits und Merl in Klei­ne-Möl­ler/­Mer­l/Glöck­ner, Hand­buch des pri­va­ten Bau­rechts, 5. Aufl., § 15 Rn. 919 ande­rer­seits; vgl. fer­ner BGH, Urtei­le vom 02.04.2014 – VIII ZR 46/​13, BGHZ 200, 337 Rn. 31; und vom 29.04.2015 – VIII ZR 104/​14, NJW 2015, 2244 Rn. 13, bei­de zur man­geln­den Erfül­lungs­ge­hil­fen­ei­gen­schaft des Her­stel­lers einer Kauf­sa­che im Ver­hält­nis zum Ver­käu­fer[]