Befris­te­ter Kün­di­gungs­ver­zichts in einem Wohn­raum­miet­ver­trag

Mit der Aus­le­gung eines befris­te­ten Kün­di­gungs­ver­zichts in einem Wohn­raum­miet­ver­trag hat­te sich jetzt der Bun­des­ge­richts­hof zu befas­sen:

Befris­te­ter Kün­di­gungs­ver­zichts in einem Wohn­raum­miet­ver­trag

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist ein bei­der­sei­ti­ger, zeit­lich begrenz­ter Kün­di­gungs­aus­schluss in einem For­mu­lar­miet­ver­trag über Wohn­raum grund­sätz­lich zuläs­sig; in der Regel unwirk­sam ist er nur dann, wenn sei­ne Dau­er mehr als vier Jah­re beträgt 1. Die­se zeit­li­che Ober­gren­ze besteht auch für einen Aus­schluss des Kün­di­gungs­rechts des Mie­ters in einem Staf­fel­miet­ver­trag (§ 557a Abs. 3 Satz 1 BGB). Ein sol­cher Kün­di­gungs­aus­schluss zu Las­ten des Mie­ters kann auch in All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen eines Staf­fel­miet­ver­tra­ges ver­ein­bart wer­den 2, und zwar bis zu einer zeit­li­chen Ober­gren­ze von vier Jah­ren.

Der for­mu­lar­mä­ßi­ge Kün­di­gungs­aus­schluss im Miet­ver­trag benach­tei­ligt den Mie­ter auch nicht unan­ge­mes­sen, soweit er nicht ein­sei­tig nur des­sen Recht zur außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung des Miet­ver­trags aus­schließt.

Im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall spricht für die Annah­me eines bei­der­sei­ti­gen Kün­di­gungs­aus­schlus­ses bereits, dass in der Klau­sel für die Zeit nach Ablauf von drei Jah­ren aus­drück­lich die Kün­di­gung "mit gesetz­li­cher Frist" – also die ordent­li­che Kün­di­gung – gere­gelt ist. Schon dar­aus ist her­zu­lei­ten, dass die Rege­lung ins­ge­samt nur den vor­über­ge­hen­den Aus­schluss des Rechts zur ordent­li­chen Kün­di­gung zum Gegen­stand hat. Die Auf­fas­sung, die Rege­lung in der Klau­sel kön­ne auch dahin ver­stan­den wer­den, dass nach Ablauf von drei Jah­ren "nur" eine ordent­li­che Kün­di­gung mög­lich sein sol­le, eine außer­or­dent­li­che Kün­di­gung dage­gen auch nach Ablauf von drei Jah­ren unzu­läs­sig sei, ist fern­lie­gend.

Dar­über hin­aus ist nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs auch zu beach­ten, dass die­se Miet­ver­trags­klau­sel im Zusam­men­hang mit der zuläs­si­gen Staf­fel­miet­ver­ein­ba­rung des Miet­ver­tra­ges zu wür­di­gen ist. Auch die gesetz­li­che Rege­lung in § 557a Abs. 3 BGB, nach der bei einer Staf­fel­miet­ver­ein­ba­rung "das Kün­di­gungs­recht" des Mie­ters für höchs­tens vier Jah­re aus­ge­schlos­sen wer­den kann, bezieht sich – trotz ihrer wei­ten sprach­li­chen For­mu­lie­rung – unzwei­fel­haft nur auf die ordent­li­che Kün­di­gung. Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits ent­schie­den, dass Kün­di­gungs­aus­schluss­klau­seln in Staf­fel­miet­ver­trä­gen, die eben­so wie § 557a Abs. 3 BGB nur all­ge­mein vom Kün­di­gungs­recht spre­chen, im Sin­ne die­ser gesetz­li­chen Bestim­mung aus­zu­le­gen sind 3. Für die vor­lie­gen­de Klau­sel gilt nichts Ande­res. Zif­fer 3 des Miet­ver­trags hat daher nur den auf drei Jah­re (zuzüg­lich der drei­mo­na­ti­gen Kün­di­gungs­frist) beschränk­ten Aus­schluss des Rechts zur ordent­li­chen Kün­di­gung zum Gegen­stand und ist des­halb wirk­sam.

Bun­des­ge­richts­hof, Ver­säum­nis­ur­teil vom 23. Novem­ber 2011 – VIII ZR 120/​11

  1. BGH, Urtei­le vom 06.04.2005 – VIII ZR 27/​04, NJW 2005, 1574 unter II 1; vom 08.12.2010 – VIII ZR 86/​10, NJW 2011, 597 Rn. 11 f.[]
  2. st. Rspr.; BGH, Urtei­le vom 23.11.2005 – VIII ZR 154/​04, NJW 2006, 1056 Rn. 13; vom 25.01.2006 – VIII ZR 3/​05, NJW 2006, 1059 Rn.19 mwN; vom 03.05.2006 – VIII ZR 243/​05, WuM 2006, 385 Rn. 11[]
  3. BGH, Urtei­le vom 23.11.2005 VIII ZR 154/​04, aaO Rn. 8 ff.; vom 25.01.2006, aaO Rn. 13 ff.[]