Befristeter Kündigungsverzichts in einem Wohnraummietvertrag

Mit der Auslegung eines befristeten Kündigungsverzichts in einem Wohnraummietvertrag hatte sich jetzt der Bundesgerichtshof zu befassen:

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich zulässig; in der Regel unwirksam ist er nur dann, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt¹. Diese zeitliche Obergrenze besteht auch für einen Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters in einem Staffelmietvertrag (§ 557a Abs. 3 Satz 1 BGB). Ein solcher Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters kann auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Staffelmietvertrages vereinbart werden², und zwar bis zu einer zeitlichen Obergrenze von vier Jahren.

Der formularmäßige Kündigungsausschluss im Mietvertrag benachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen, soweit er nicht einseitig nur dessen Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags ausschließt.

Im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall spricht für die Annahme eines beiderseitigen Kündigungsausschlusses bereits, dass in der Klausel für die Zeit nach Ablauf von drei Jahren ausdrücklich die Kündigung „mit gesetzlicher Frist“ – also die ordentliche Kündigung – geregelt ist. Schon daraus ist herzuleiten, dass die Regelung insgesamt nur den vorübergehenden Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung zum Gegenstand hat. Die Auffassung, die Regelung in der Klausel könne auch dahin verstanden werden, dass nach Ablauf von drei Jahren „nur“ eine ordentliche Kündigung möglich sein solle, eine außerordentliche Kündigung dagegen auch nach Ablauf von drei Jahren unzulässig sei, ist fernliegend.

Darüber hinaus ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch zu beachten, dass diese Mietvertragsklausel im Zusammenhang mit der zulässigen Staffelmietvereinbarung des Mietvertrages zu würdigen ist. Auch die gesetzliche Regelung in § 557a Abs. 3 BGB, nach der bei einer Staffelmietvereinbarung „das Kündigungsrecht“ des Mieters für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden kann, bezieht sich – trotz ihrer weiten sprachlichen Formulierung – unzweifelhaft nur auf die ordentliche Kündigung. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass Kündigungsausschlussklauseln in Staffelmietverträgen, die ebenso wie § 557a Abs. 3 BGB nur allgemein vom Kündigungsrecht sprechen, im Sinne dieser gesetzlichen Bestimmung auszulegen sind³. Für die vorliegende Klausel gilt nichts Anderes. Ziffer 3 des Mietvertrags hat daher nur den auf drei Jahre (zuzüglich der dreimonatigen Kündigungsfrist) beschränkten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung zum Gegenstand und ist deshalb wirksam.

Bundesgerichtshof, Versäumnisurteil vom 23. November 2011 – VIII ZR 120/11

1. BGH, Urteile vom 06.04.2005 – VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574 unter II 1; vom 08.12.2010 – VIII ZR 86/10, NJW 2011, 597 Rn. 11 f.[↩]
2. st. Rspr.; BGH, Urteile vom 23.11.2005 – VIII ZR 154/04, NJW 2006, 1056 Rn. 13; vom 25.01.2006 – VIII ZR 3/05, NJW 2006, 1059 Rn.19 mwN; vom 03.05.2006 – VIII ZR 243/05, WuM 2006, 385 Rn. 11[↩]
3. BGH, Urteile vom 23.11.2005 VIII ZR 154/04, aaO Rn. 8 ff.; vom 25.01.2006, aaO Rn. 13 ff.[↩]