Beginn der Ver­jäh­rungs­frist für eine Betriebs­kos­ten­nach­for­de­rung

Der Ver­mie­ter kann sich bei der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung die Nach­be­rech­nung ein­zel­ner Posi­tio­nen vor­be­hal­ten, soweit er ohne Ver­schul­den an einer recht­zei­ti­gen Abrech­nung gehin­dert ist. Die Ver­jäh­rung der sich aus der Nach­be­rech­nung erge­ben­den For­de­rung beginnt nicht vor Kennt­nis des Ver­mie­ters von den anspruchs­be­grün­den­den Umstän­den (hier: rück­wir­ken­de Neu­fest­set­zung der Grund­steu­er durch das Finanz­amt) zu lau­fen.

Beginn der Ver­jäh­rungs­frist für eine Betriebs­kos­ten­nach­for­de­rung

Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich aktu­ell in einer Ent­schei­dung mit den Fra­gen befasst, wann die Ver­jäh­rungs­frist für eine Betriebs­kos­ten­nach­for­de­rung des Ver­mie­ters beginnt und ob sich der Ver­mie­ter bei der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für bestimm­te Posi­tio­nen eine Nach­be­rech­nung vor­be­hal­ten kann:

Die Beklag­te war bis Ende Febru­ar 2007 Mie­te­rin einer Woh­nung der Klä­ge­rin in Ber­lin und erbrach­te neben der Mie­te Vor­aus­zah­lun­gen auf die Neben­kos­ten. Über die­se rech­ne­te die Klä­ge­rin unter ande­rem für die Jah­re 2002 bis 2006 ab, wobei sie sich eine Nach­be­rech­nung im Hin­blick auf eine zu erwar­ten­de rück­wir­ken­de Neu­fest­set­zung der Grund­steu­er vor­be­hielt. Das zustän­di­ge Finanz­amt setz­te die Grund­steu­er mit Bescheid vom 3. Dezem­ber 2007 rück­wir­kend für die Jah­re ab 2002 fest. Die unter dem 30. Janu­ar 2008 vor­ge­nom­me­ne Nach­be­rech­nung der Grund­steu­er für die Jah­re 2002 bis 2006 führ­te zu einer Nach­for­de­rung der Klä­ge­rin in Höhe von 1.095,55 €. Der Mahn­be­scheid über die­se For­de­rung wur­de der Beklag­ten am 27. August 2010 zuge­stellt. Die Beklag­te berief sich auf Ver­jäh­rung.

Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Wed­ding hat der Zah­lungs­kla­ge der Klä­ge­rin statt­ge­ge­ben 1, das Land­ge­richt Ber­lin hat die hier­ge­gen gerich­te­te Beru­fung der Beklag­ten zurück­ge­wie­sen 2. Die vom Land­ge­richt Ber­lin zuge­las­se­ne Revi­si­on der Beklag­ten blieb nun auch vor dem Bun­des­ge­richts­hof ohne Erfolg:

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­den, dass die Ver­jäh­rungs­frist für eine Betriebs­kos­ten­nach­for­de­rung des Ver­mie­ters nicht bereits mit der Ertei­lung der Abrech­nung in Gang gesetzt wird, in der sich der Ver­mie­ter die Nach­be­rech­nung vor­be­hal­ten hat, son­dern erst dann, wenn der Ver­mie­ter auch Kennt­nis von den die Nach­for­de­rung begrün­den­den Umstän­den erlangt hat (vgl. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB hin­dert den Ver­mie­ter nicht dar­an, sich bei der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung hin­sicht­lich der Posi­tio­nen, die er ohne sein Ver­schul­den nur vor­läu­fig abrech­nen kann, eine Nach­be­rech­nung vor­zu­be­hal­ten. Die Rege­lung sieht zwar nach einer bestimm­ten Frist den Aus­schluss von Nach­for­de­run­gen vor und soll dadurch den Ver­mie­ter zu einer frist­ge­rech­ten Abrech­nung anhal­ten, ent­hält aber aus­drück­lich eine Aus­nah­me für den Fall, dass der Ver­mie­ter ohne sein Ver­schul­den nicht recht­zei­tig abrech­nen kann.

Da im vor­lie­gen­den Fall das Beru­fungs­ge­richt zutref­fend davon aus­ge­gan­gen ist, dass die Klä­ge­rin erst durch den Bescheid des Finanz­amts vom 3. Dezem­ber 2007 von den anspruchs­be­grün­den­den Tat­sa­chen Kennt­nis erlangt hat und ihre For­de­rung daher nicht ver­jährt ist, war die Revi­si­on der beklag­ten Mie­te­rin zurück­zu­wei­sen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 12. Dezem­ber – VIII ZR 264/​12

  1. AG Wed­ding, Urteil vom 31.05.2011 – 20 C 581/​10[]
  2. LG Ber­lin, Urteil vom 14.05.2012 – 67 S 344/​11[]