Begründung einer Eigenbedarfskündigung – der Lebensgefährte der Tochter

Der Bundesgerichtshof hatte sich aktuell mit den Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters z befassen

Begründung einer Eigenbedarfskündigung – der Lebensgefährte der Tochter

Anlass hierfür bot ihm ein Fall aus Essen: Die Beklagten sind seit dem Jahr 1999 Mieter einer 158 m² großen Wohnung der Kläger. Mit Schreiben vom 23.10.2012 erklärten die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses mit der Begründung, ihre Tochter, die bisher eine 80 m² große Wohnung in der benachbarten Doppelhaushälfte bewohne, benötige die größere Wohnung der Beklagten, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen.

Das erstinstanzlich hiermit befasste Amtsgericht Essen hat der Räumungsklage stattgegeben1, das Landgericht Essen hat sie dagegen auf die Berufung der Mieter unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen2.

Die vom Bundesgerichthof zugelassene Revision, mit der die Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils erstreben, hatte nun Erfolg. Der Bundesgerichtshof entschied, dass es nicht erforderlich war, den Lebensgefährten in dem Kündigungsschreiben namentlich zu benennen:

Das Begründungserfordernis in § 573 Abs. 3 BGB soll gewährleisten, dass der Kündigungsgrund derart konkretisiert ist, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann. Diese Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, denn eine Auswechselung des Kündigungsgrundes ist dem Vermieter verwehrt. Im Falle der Eigenbedarfskündigung genügt es, die Eigenbedarfsperson – hier die Tochter – identifizierbar zu benennen und das Interesse darzulegen, das diese an der Erlangung der Wohnung hat. Insoweit reicht die Angabe, dass die Tochter in die grössere Wohnung der Beklagten ziehen wolle, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen.

Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen3. Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend4.

Nach diesen Maßstäben war es – entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts – nicht erforderlich, den Lebensgefährten in dem Kündigungsschreiben namentlich zu benennen. Das Begründungserfordernis soll gewährleisten, dass der Kündigungsgrund derart konkretisiert ist, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann. Diese Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, denn eine Auswechselung des Kündigungsgrundes ist dem Vermieter verwehrt.

Im Falle der Eigenbedarfskündigung genügt es, die Eigenbedarfsperson – hier die Tochter – identifizierbar zu benennen und das Interesse darzulegen, das diese an der Erlangung der Wohnung hat. Insoweit reicht die Angabe, dass die Tochter in die größere Wohnung der Beklagten ziehen wolle, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen. Weiterer Angaben bedurfte es hingegen nicht. Soweit der Mieter Umstände anführt, die seiner Auffassung nach gegen die Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches der Vermieter sprechen, vermengt er in unzulässiger Weise die Begründung der Kündigung (§ 573 Abs. 3 BGB) mit dem Nachweis des angegebenen Kündigungsgrundes.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 30. April 2014 – VIII ZR 284/13

  1. AG Essen, Urteil vom 26.04.2013 – 19 C 459/13 []
  2. LG Essen, Urteil vom 08.08.2013 – 10 S 244/13 []
  3. vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF []
  4. so schon BayObLG, WuM 1981, 200, 202 f.; BGH, Urteile vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/06, NZM 2007, 679 Rn. 23, sowie vom 17.03.2010 – VIII ZR 70/09, NZM 2010, 400 Rn. 8 []