Behin­der­ten­ge­rech­ter Zugang zur Eigen­tums­woh­nung – der Auf­zug im Hof

Ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kann einen behin­der­ten­ge­rech­ten Zugang zu sei­ner Woh­nung nur dann von den Mit­ei­gen­tü­mern ver­lan­gen, wenn nicht deren höher­ran­gi­ge Rech­te, wie zum Bei­spiel der Schutz vor erheb­li­chem Wert­ver­lust, ent­ge­gen­ste­hen.

Behin­der­ten­ge­rech­ter Zugang zur Eigen­tums­woh­nung – der Auf­zug im Hof

In dem hier vom Amts­ge­richt Mün­chen ent­schie­de­nen Fall woll­ten die Klä­ger im Hof ihrer Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge in Mün­chen Mil­berts­ho­fen einen Außen­lift anbrin­gen. Die Klä­ger zu 1 und 2 sind Eigen­tü­mer und Bewoh­ner des Dach­ge­schos­ses. Die Klä­ge­rin zu 2 ist außer­dem Eigen­tü­me­rin der bei­den Woh­nun­gen im 3. Ober­ge­schoß. Der Klä­ger zu 3 ist Eigen­tü­mer einer Woh­nung im 2. Ober­ge­schoß. In der Woh­nung des Klä­gers zu 3 leben sei­ne Eltern als Nieß­brauchs­be­rech­tig­te.
Der Klä­ger zu 1 ist auf­grund eines Herz­in­fark­tes mit Aor­ten­dis­sek­ti­on, einer Knie­ar­thro­sko­pie sowie einer Nabel­bruch­ope­ra­ti­on zu 60 % schwer­be­hin­dert. Er darf krank­heits­be­dingt nichts Schwe­res tra­gen und kann nur mit Mühe und erheb­lich ver­lang­samt die Trep­pen in das Dach­ge­schoß hoch­stei­gen. Die 82-jäh­ri­ge Mut­ter des Klä­gers zu 3, die im zwei­ten Ober­ge­schoß lebt, ist zu 100 Pro­zent schwer­be­hin­dert. Sie sitzt auf­grund einer Rücken­ope­ra­ti­on im Roll­stuhl.

Der Ein­bau eines Trep­pen­lif­tes ist im Haus tech­nisch nicht mög­lich. Der Ein­bau eines Innen­lif­tes wäre tech­nisch mög­lich, jedoch müss­te zusätz­lich die Auf­gangs­trep­pe durch einen zusätz­li­chen Trep­pen­lift oder eine Ram­pe ergänzt wer­den.

Im Mai 2011 bean­trag­ten die drei Klä­ger in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung, dass das Anbrin­gen des Außen­auf­zugs geneh­migt wird und alle Kos­ten die­ser Maß­nah­me von den Klä­gern zu tra­gen sind. In der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung am 6.12.11 wur­de der Antrag der Klä­ger abge­lehnt.

Die Klä­ger erho­ben dar­auf­hin Kla­ge vor dem Amts­ge­richt Mün­chen mit dem Ziel, dass der Beschluss der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung für ungül­tig erklärt und die Mit­ei­gen­tü­mer ver­pflich­tet wer­den, der Errich­tung des Außen­auf­zugs zuzu­stim­men, wobei die Klä­ger alle Kos­ten für den Auf­zug auch in Zukunft über­neh­men wür­den.

Die Klä­ger tra­gen vor, dass der Klä­ger zu 1 und die Bewoh­ne­rin der Woh­nung des Klä­gers zu 3 auf­grund ihrer gesund­heit­li­chen Beein­träch­ti­gun­gen auf die Errich­tung des Auf­zu­ges ange­wie­sen sei­en, damit sie auch in Zukunft ihre Woh­nun­gen noch errei­chen kön­nen und damit auch nut­zen kön­nen. Die Beein­träch­ti­gung der übri­gen Eigen­tü­mer durch den Bau des Auf­zugs sei nicht erheb­lich.

Die beklag­ten Mit­ei­gen­tü­mer sehen durch den Auf­zug die Nutz­bar­keit ihrer Gara­gen erheb­lich ein­ge­schränkt und befürch­ten einen Wert­ver­lust ihres Eigen­tums.

Das Amts­ge­richt Mün­chen hat nach Erho­lung eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens die Kla­ge abge­wie­sen, da der Bau des Außen­auf­zugs sei von den Mit­ei­gen­tü­mern zu Recht abge­lehnt wor­den sei.

Die Errich­tung eines Außen­auf­zugs ist eine bau­li­che Ver­än­de­rung, die nur ver­langt wer­den kann, wenn jeder Eigen­tü­mer, des­sen Rech­te durch die Maß­nah­me über­mä­ßig beein­träch­tigt wer­den, zustimmt. Das Gericht muss hier im Ein­zel­fall eine Abwä­gung aller grund­recht­lich geschütz­ten Inter­es­sen vor­neh­men. Das Recht der Eigen­tü­mer, ihre Woh­nun­gen behin­der­ten­ge­recht nut­zen zu kön­nen, wird von Arti­kel 3 Grund­ge­setz geschützt. Einem Behin­der­ten darf der bar­rie­re­freie Zugang zu sei­ner Woh­nung nicht vor­ent­hal­ten oder unzu­mut­bar erschwert wer­den. Opti­sche oder akus­ti­sche Beein­träch­ti­gun­gen durch eine bar­rie­re­freie Gestal­tung des Ein­gangs­be­rei­ches oder des Trep­pen­hau­ses kön­nen daher grund­sätz­lich von den übri­gen Eigen­tü­mern hin­zu­neh­men sein. Dem Inter­es­se der Klä­ger auf behin­der­ten­ge­rech­te Nut­zung des Eigen­tums steht jedoch das Inter­es­se der übri­gen Eigen­tü­mer am Schutz ihres Eigen­tums gegen­über. Die Beein­träch­ti­gung der übri­gen Eigen­tü­mer wird in der Regel dann nicht mehr als nur uner­heb­lich anzu­se­hen sein, wenn mit der bar­rie­re­frei­en Gestal­tung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums erheb­li­che Wert­min­de­run­gen der Anla­ge oder ein­zel­ner Wohn­ein­hei­ten ein­her­ge­hen.

Das Gericht kommt zu dem Ergeb­nis, dass im vor­lie­gen­den Fall das Inter­es­se der übri­gen Eigen­tü­mer am Wert­erhalt ihres Eigen­tums vor­ran­gig ist. Jeder Eigen­tü­mer kön­ne grund­sätz­lich auf den Bestand ver­trau­en. Auch das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt wür­de aner­ken­nen, dass der Schutz des Bestan­des sehr weit rei­chen wür­de. Die Klä­ger hät­ten bewusst eine Woh­nung ohne Auf­zug erwor­ben. Die Mög­lich­keit der ein­ge­schränk­ten Mobi­li­tät im Alter sei all­ge­mein bekannt. Für den Erwer­ber einer Woh­nung ohne Auf­zug sei daher erkenn­bar, dass die­se Woh­nung even­tu­ell im Alter nicht mehr unein­ge­schränkt nutz­bar sein könn­te. Ande­rer­seits for­de­re das Grund­ge­setz die bar­rie­re­freie Aus­ge­stal­tung als ver­fas­sungs­recht­li­che Vor­ga­be wegen des Ver­bo­tes der Benach­tei­li­gung Behin­der­ter. Die bar­rie­re­freie Aus­ge­stal­tung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums sei hin­zu­neh­men, wenn sie nicht zu erheb­li­chen Beein­träch­ti­gun­gen der übri­gen Mit­ei­gen­tü­mer füh­re. Durch den Bau des Außen­auf­zugs wür­den im hier ent­schie­de­nen Fall die Mit­ei­gen­tü­mer erheb­lich beein­träch­tigt. Die Nutz­bar­keit der Gara­gen und damit der Wert der Gara­gen und auch Woh­nun­gen wür­de erheb­lich beein­träch­tigt. Der Sach­ver­stän­di­ge hat fest­ge­stellt, dass mit der Errich­tung des Auf­zu­ges das Ein­par­ken in die Gara­gen mit zusätz­li­chem Ran­gier­auf­wand ver­bun­den wäre. Dies füh­re zu einer erheb­li­chen Wert­min­de­rung. Für den Käu­fer einer Gara­ge sei es von erheb­li­cher Bedeu­tung, wie die Zufahrt zu der Gara­ge mög­lich ist, ob das Befah­ren pro­blem­los in einem Zug oder nur mit mehr­ma­li­gem Ran­gie­ren mög­lich sei. Je grö­ßer der Auf­wand für das Ein- und Aus­par­ken, des­to gerin­ger sei der Wert der Gara­ge im Ver­hält­nis zu pro­blem­los befahr­ba­ren Gara­gen. Die­se Wert­min­de­rung wür­de auch auf den Wert der Woh­nung durch­schla­gen.

Auch sei davon aus­zu­ge­hen, dass bei zusätz­li­chem Ran­gie­ren im Hof­be­reich zusätz­li­cher Lärm und zusätz­li­che Abga­se ent­ste­hen, die die­je­ni­gen Eigen­tü­mer beein­träch­ti­gen, die Fens­ter zum Hof­be­reich haben.

Das Gericht führt wei­ter aus, dass im vor­lie­gen­den Fall das Schutz­be­dürf­nis und die Inter­es­sen der Klä­ger etwas gerin­ger zu bewer­ten sei­en als bei ver­gleich­ba­ren Fäl­len, in denen die Bewoh­ner auf einen behin­der­ten gerech­ten Zugang ange­wie­sen sind. Denn die Klä­ger zu 1 und 2 hät­ten noch einen wei­te­ren Wohn­sitz und die Bewoh­ne­rin der Woh­nung des Klä­gers zu 3 wür­de in abseh­ba­rer Zeit aus­zie­hen.

Amts­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 25. Febru­ar 2013 – 411 C 8027/​13