Behörd­lich ange­ord­ne­te Bau­maß­nah­men und die Dul­dungs­pflicht des Mie­ters

Nach einem aktu­el­len Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs ist der Mie­ter ver­pflich­tet, bau­li­che Maß­nah­men, die der Ver­mie­ter auf­grund einer behörd­li­chen Anord­nung oder recht­li­chen Ver­pflich­tung durch­zu­füh­ren hat, zu dul­den.

Behörd­lich ange­ord­ne­te Bau­maß­nah­men und die Dul­dungs­pflicht des Mie­ters

Die Beklag­ten in dem jetzt vom BGH ent­schie­de­nen Fall sind Mie­ter einer Woh­nung im ers­ten Ober­ge­schoss eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses der Klä­ge­rin. Im April 2005 stell­te der Bezirks­schorn­stein­fe­ger fest, dass die Gas­ein­zel­öfen in den Woh­nun­gen nicht die Abgas­grenz­wer­te ein­hiel­ten. Das zustän­di­ge Umwelt­amt for­der­te die Klä­ge­rin auf, für Abhil­fe zu sor­gen und eine neue Hei­zungs­an­la­ge ein­zu­bau­en. Die Klä­ge­rin ent­schloss sich zum Ein­bau einer Zen­tral­hei­zungs­an­la­ge. Mit Aus­nah­me der Woh­nung der Beklag­ten sowie der dar­un­ter und dar­über gele­ge­nen Woh­nung sind mitt­ler­wei­le sämt­li­che Woh­nun­gen an die Zen­tral­hei­zung ange­schlos­sen. Die Beklag­ten lehn­ten die mit Schrei­ben vom 16. Novem­ber 2005 für die Zeit vom 5. bis 9. Dezem­ber 2005 ange­kün­dig­ten Arbei­ten zum Anschluss ihrer Woh­nung an die Hei­zungs­an­la­ge ab. Mit Schrei­ben vom 2. Juni 2006 erbat die Klä­ge­rin von den Beklag­ten ver­geb­lich Zutritt zu deren Woh­nung für die Ver­le­gung der Hei­zungs­roh­re zum Anschluss der Woh­nung im zwei­ten Ober­ge­schoss an die Hei­zungs­an­la­ge im Erd­ge­schoss am 19. Juni 2006. Auch der schließ­lich im August 2006 geäu­ßer­ten Bit­te der Klä­ge­rin, einen ihnen geneh­men Ter­mins für den Ein­bau der Stei­glei­tun­gen zu benen­nen, kamen die Beklag­ten nicht nach. Zwi­schen­zeit­lich hat­te die Umwelt­be­hör­de der Klä­ge­rin einen Buß­geld­be­scheid für den Fall ange­droht, dass der Anschluss der Woh­nun­gen im Erd­ge­schoss und im zwei­ten Ober­ge­schoss an die Zen­tral­hei­zung nicht unver­züg­lich erfol­ge.

Das Amts­ge­richt hat der auf Dul­dung des Ein­baus der Stei­glei­tun­gen gerich­te­ten Kla­ge statt­ge­ge­ben. Das Beru­fungs­ge­richt hat die Kla­ge abge­wie­sen. Die Revi­si­on der Klä­ge­rin hat­te Erfolg.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass bau­li­che Maß­nah­men, die der Ver­mie­ter auf­grund behörd­li­cher Anord­nung in der Miet­woh­nung durch­zu­füh­ren hat, nicht unter die in § 554 Abs. 2 BGB auf­ge­führ­ten Maß­nah­men fal­len und daher auch nicht den for­mel­len Anfor­de­run­gen der Mit­tei­lungs­pflich­ten nach § 554 Abs. 3 BGB* unter­lie­gen. Eine Dul­dungs­pflicht des Mie­ters ergibt sich in sol­chen Fäl­len aus § 242 BGB. Die Anfor­de­run­gen an die Ankün­di­gung rich­ten sich in einem sol­chen Fall nach den kon­kre­ten Umstän­den unter Berück­sich­ti­gung der Dring­lich­keit und des Umfangs der Maß­nah­me, wobei auch der Mie­ter sei­ner­seits ver­pflich­tet ist, an einer zeit­na­hen Ter­mins­ab­stim­mung mit­zu­wir­ken. Die Klä­ge­rin hat­te den Beklag­ten hier einen Grund­riss über­sandt, aus dem sich die Lage der ein­zu­bau­en­den Stei­glei­tun­gen genau ergab, und den Beklag­ten, nach­dem die­se den zunächst ange­setz­ten Ter­mi­nen wider­spro­chen hat­ten, die Mög­lich­keit ein­ge­räumt, selbst einen Ter­min zu benen­nen. Dem waren die Beklag­ten in dem Zeit­raum von fast einem Jahr bis zur Kla­ge­er­he­bung nicht nach­ge­kom­men. Damit hat­te die Klä­ge­rin alles ihr Mög­li­che getan, um die Belan­ge der Beklag­ten zu wah­ren.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 4. März 2009 – VIII ZR 110/​08