Belastetes Grundwasser als Sachmangel einer Eigentumswohnung

Ein zu Wohnzwecken genutztes Grundstück ist mit einem Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB behaftet, wenn zwar nicht der Boden, wohl aber das durch das Grundstück fließende Grundwasser mit giftigen Schadstoffen (hier: Cyanide) belastet ist.

Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass das Grundwasser, auf das sich das Eigentumsrecht des Verkäufers am Grundstück nicht erstreckt¹, nicht Teil der Kaufsache ist. Die den Mangel auslösende Beschaffenheit der Kaufsache wird in diesem Fall durch die tatsächliche Beziehung des Grundstücks zu seiner Umwelt begründet, hier durch dessen Nachbarschaft zu einem kontaminierten Grundstück, von dem aus Schadstoffe über das Grundwasser emittiert werden. Dass ein Sachmangel in den wirtschaftlichen, sozialen oder rechtlichen Beziehungen der Sache zu ihrer Umwelt begründet sein kann, die die Brauchbarkeit oder den Wert der Sache beeinflussen, entspricht der ständigen Rechtsprechung².

Nach dem bis zum 31.12.2001 geltenden Gewährleistungsrecht stellten Umweltbeziehungen, die die Brauchbarkeit oder den Wert der Kaufsache negativ beeinflussen, allerdings nur dann einen Fehler im Sinne des § 459 Abs. 1 BGB a.F. dar, wenn sie ihren Grund in der Beschaffenheit der Sache hatten und sich nicht erst durch Heranziehung von außerhalb des Kaufgegenstands liegenden Verhältnissen oder Umständen ergaben³. Der Bundesgerichtshof hat vor diesem Hintergrund offen gelassen, ob über die Luft vermittelte, von einen benachbarten Klärwerk ausgehende Geruchsbelästigungen einen Fehler im Sinne des § 459 Abs. 1 BGB darstellen⁴.

Nach dem seit dem 1.01.2002 geltenden und hier anzuwendenden Kaufrecht sind solche von einem benachbarten Grundstück ausgehende, über die Luft oder das Grundwasser übertragene Umwelteinwirkungen als eine (negative) Beschaffenheit der Kaufsache im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB anzusehen. Der Bundesgerichtshof hat bereits ausgeführt, dass die Neuregelung die frühere Unterscheidung zwischen Fehlern (§ 459 Abs. 1 BGB a.F.) und zusicherungsfähigen Eigenschaften (§ 459 Abs. 2 BGB a.F.) eingeebnet hat⁵. Als Eigenschaften einer Sache sind neben ihrer physischen Beschaffenheit alle tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse anzusehen, welche die Beziehung der Sache zur Umwelt betreffen und wegen ihrer Art und Dauer die Brauchbarkeit oder den Wert der Sache beeinflussen⁶. Vor diesem Hintergrund gehören die Beziehungen der Kaufsache zur Umwelt jedenfalls dann zu ihrer Beschaffenheit im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB, wenn sie in irgendeiner Weise mit ihren physischen Eigenschaften zusammenhängen⁷. Ein solcher Zusammenhang ist bei Grundwasser gegeben, das den zum verkauften Grundstück(santeil) gehörenden Erdkörper durchströmt. Ist das Grundwasser mit Cyanid belastet, weil das Grundstück in der Nähe einer anderen kontaminierten Fläche liegt, von dem aus die Schadstoffe emittiert werden, kann ein Sachmangel auch dann vorliegen, wenn das verkaufte Grundstück – wie hier – selbst nicht kontaminiert ist⁸.

Die verkaufte Eigentumswohnung ist deswegen mit einem Sachmangel behaftet.

Dies ist hier nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB zu beurteilen, da die Vertragsparteien weder eine sog. negative Beschaffenheitsvereinbarung vereinbart (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB) noch eine besondere Verwendung nach dem Vertrag vorausgesetzt (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) haben. Das Grundstück ist zwar als Altlastenverdachtsfläche verkauft worden. Hierin ist aber keine Beschaffenheitsvereinbarung, sondern (nur) ein Haftungsausschluss für Bodenkontaminierungen zu sehen. Wollen die Vertragsparteien, dass das Grundstück als eine mit Schadstoffen kontaminierte Fläche verkauft sein soll, müssen sie eine entsprechende konkrete Beschaffenheitsvereinbarung treffen⁹. Davon kann jedoch keine Rede sein, wenn – wie hier – das Grundstück als ein von dem Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen freigestelltes Grundstück verkauft worden ist. Eine besondere Verwendungseignung der verkauften Eigentumswohnung ist ebenfalls weder vereinbart noch nach dem Vertrag vorausgesetzt worden.

Nach § 434 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB ist die Sache nur dann frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Die in der Vorschrift genannten Merkmale der Sache (Verwendungseignung und übliche Beschaffenheit) müssen kumulativ vorliegen, damit die Sache mangelfrei ist¹⁰. Das ist hier nicht der Fall.

Zwar mag die Kaufsache zur gewöhnlichen Verwendung (zum Wohnen) geeignet sein, weil schädigende Einwirkungen durch von dem kontaminierten Grundwasser ausgasenden Cyanwasserstoff weder auf die Hausbewohner noch auf die Anpflanzungen zu erwarten sind. Die Kaufsache weist aber nicht die übliche Beschaffenheit eines zu Wohnzwecken genutzten Grundstücks auf.

Zu dieser Beschaffenheit gehört die Freiheit von nicht nur unerheblichen Kontaminationen des Grundwassers. Mit den giftigen Stoffen (Cyaniden) sind nämlich besondere Gefahren und Risiken verbunden, die ein Käufer in der Regel ohne weiteres nicht hinzunehmen bereit ist. Solche ergeben sich schon daraus, dass die Höhe des Grundwasserstands nicht konstant ist und in besonderen Situationen (Hochwasserlagen) das Grundwasser an die Erdoberfläche treten und in die Untergeschosse eindringen kann. Zur üblichen Beschaffenheit eines bebauten Grundstücks gehört es auch nicht, dass ausgeführt bei Baumaßnahmen auf dem Grundstück, die eine Grundwasserhaltung erfordern, besondere Schutzmaßnahmen zur Dekontamination des an die Oberfläche geförderten Grundwassers notwendig sind. Dass solche Baumaßnahmen in absehbarer Zeit nicht zu erwarten sind, rechtfertigt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts keine andere Beurteilung. Abgesehen davon, dass es im Rahmen von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf die objektive Beschaffenheit von Sachen gleicher Art und somit auf eine abstrakte Sichtweise ankommt, können Baumängel, Um- oder Ausbauten am Gebäude oder auch außergewöhnliche Ereignisse (Brand, Explosion) eine Grundwasserhaltung erfordernde Baumaßnahmen vor Ablauf der üblichen Nutzungsdauer des Hauses erforderlich machen.

Die Ansprüche der Kläger wegen dieses Sachmangels sind nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil das Grundstück als Altlastenverdachtsfläche verkauft und ein Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart worden ist.

Allerdings haftet der Grundstücksverkäufer grundsätzlich nicht, sofern er den Käufer vor Vertragsschluss¹¹ auf den Altlastenverdacht hingewiesen hat. Der Käufer, der nach einem solchen Hinweis das Grundstück unter Vereinbarung eines Haftungsausschlusses kauft, trägt das Risiko, dass sich der Verdacht als begründet erweist.

Anders verhält es sich jedoch, wenn der Verkäufer bei Vertragsschluss bereits weiß, dass der Verdacht begründet ist; denn ein Verkäufer, der einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich nach § 444 BGB nicht auf den vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss berufen¹².

Der Verkäufer darf sein konkretes Wissen über Schadstoffbelastungen nicht zurückhalten¹³. Er muss den Käufer nicht nur über Schadstoffbelastungen des verkauften Grundstücks selbst (über schädliche Bodenveränderungen im Sinne des § 2 Abs. 3 BBodSchG), sondern auch über die Zuführung von giftigen Schadstoffen informieren, die von einem kontaminiertem Nachbargrundstück ausgehen¹⁴. Die von dort emittierten Schadstoffe können wie im Boden vorhandene die Verwendungseignung des verkauften Grundstücks beeinträchtigen oder Gefahren und Risiken dafür darstellen.

Das bewusste Zurückhalten solcher Informationen stellte sich als ein arglistiges Verschweigen des Mangels dar. Ob der Käufer die Kontamination des Grundwassers rechtlich zutreffend als Sachmangel gewürdigt hat, ist ohne Belang¹⁵. Ein arglistiges Verschweigen kommt nämlich bereits dann in Betracht, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält, wobei es genügt, dass er die den Mangel begründenden Umstände kennt¹⁶.

Darüber hinaus sieht der Bundesgerichtshof in einem solchen Fall auch einem Schadensersatzanspruch des Käufers wegen Verschuldens bei Vertragsschluss nach § 280 i.V.m. § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB:

Zwar sind Ansprüche aus vorvertraglichem Verschulden, wenn es um Verhaltenspflichten des Verkäufers im Zusammenhang mit der Beschaffenheit der Kaufsache geht, grundsätzlich durch die vorrangigen Vorschriften über die Haftung des Verkäufers wegen Sachmängeln nach §§ 434 ff. BGB ausgeschlossen. Das gilt jedoch nicht, wenn dem Verkäufer ein vorsätzliches Verhalten zur Last fällt¹⁷.

Allerdings: Ein Verkäufer muss auf einen Mangel nicht ausdrücklich hinweisen, wenn er dem Käufer vor Vertragsschluss Unterlagen überreicht hat, aus denen sich die Mangelhaftigkeit der Sache ergibt, und er deswegen die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer diese Unterlagen unter diesem Gesichtspunkt gezielt durchsehen und zur Grundlage seiner Kaufentscheidung machen wird¹⁸.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 30. November 2012 – V ZR 25/12

1. BVerfGE 58, 300, 332 f.[↩]
2. vgl. BGH, Urteile vom 09.07.1976 – V ZR 256/75, BGHZ 67, 134, 136; vom 18.11.1977 – V ZR 172/76, BGHZ 70, 47, 49; vom 10.07.1987 – V ZR 236/85, NJW-RR 1988, 10, 11 und vom 22.02.1991 – V ZR 299/89, NJW 1991, 1673, 1675[↩]
3. vgl. BGH, Urteile vom 09.07.1976 – V ZR 256/75, aaO; vom 18.11.1977 – V ZR 172/76, aaO; vom 10.07.1987 – V ZR 236/85, aaO und vom 22.02.1991 – V ZR 299/89, aaO[↩]
4. BGH, Urteil vom 10.07.1987 – V ZR 236/85, aaO[↩]
5. BGH, Urteil vom 05.11.2010 – V ZR 228/09, NJW 2011, 1217, 1218[↩]
6. vgl. BGH, Urteil vom 19.12.1980 – V ZR 185/79, BGHZ 79, 183, 185[↩]
7. vgl. Bamberger/Roth/Faust, BGB, 3. Aufl., § 434 Rn. 22; Erman/Grunewald, BGB, 13. Aufl., § 434 Rn. 4; MünchKomm-BGB/Westermann, 6. Aufl., § 434 Rn. 9[↩]
8. vgl. Frey, Haftung für Altlasten, S. 124; Knoche, NJW 1995, 1985, 1987[↩]
9. vgl. Faust, Festschrift Picker, 185, 189; Hertel in Krüger/Hertel, Der Grundstückskauf, 10. Aufl., Rn. 1111 ff.[↩]
10. Bamberger/Roth/Faust, BGB, 3. Aufl., § 434 Rn. 53[↩]
11. was allerdings notwendig ist: BGH, Urteile vom 12.07.1991 – V ZR 121/90, NJW 1991, 2900, 2901; vom 03.03.1995 – V ZR 43/94, NJW 1995, 1549, 1550; vom 02.02.1996 – V ZR 239/94, BGHZ 132, 30, 32; vom 01.10.1999 – V ZR 218/98, NJW 1999, 3777, 3778 und vom 20.10.2000 – V ZR 285/99, NJW 2001, 64[↩]
12. vgl. BGH, Urteil vom 20.10.2000 V ZR 285/99, NJW 2001, 64[↩]
13. BGH, Urteil vom 20.10.2000 V ZR 285/99, aaO[↩]
14. vgl. OLG Schleswig, OLGR 2005, 709, 711[↩]
15. BGH, Beschluss vom 08.12.2006 – V ZR 249/05, NJW 2007, 835, 836 Rn. 8[↩]
16. vgl. BGH, Urteile vom 07.03.2003 – V ZR 437/01, NJW-RR 2003, 989, 990 und vom 16.03.2012 V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078, 1079 Rn. 24[↩]
17. BGH, Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 30/08, BGHZ 180, 205, 210 ff.[↩]
18. vgl. BGH, Urteile vom 12.11.2010 – V ZR 181/09, BGHZ 188, 43, 46 Rn. 11 und vom 11.11.2011 – V ZR 245/10, NJW 2012, 846, 847 Rn. 7[↩]