Belas­te­tes Grund­was­ser als Sach­man­gel einer Eigen­tums­woh­nung

Ein zu Wohn­zwe­cken genutz­tes Grund­stück ist mit einem Sach­man­gel im Sin­ne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB behaf­tet, wenn zwar nicht der Boden, wohl aber das durch das Grund­stück flie­ßen­de Grund­was­ser mit gif­ti­gen Schad­stof­fen (hier: Cya­ni­de) belas­tet ist.

Belas­te­tes Grund­was­ser als Sach­man­gel einer Eigen­tums­woh­nung

Uner­heb­lich ist in die­sem Zusam­men­hang, dass das Grund­was­ser, auf das sich das Eigen­tums­recht des Ver­käu­fers am Grund­stück nicht erstreckt [1], nicht Teil der Kauf­sa­che ist. Die den Man­gel aus­lö­sen­de Beschaf­fen­heit der Kauf­sa­che wird in die­sem Fall durch die tat­säch­li­che Bezie­hung des Grund­stücks zu sei­ner Umwelt begrün­det, hier durch des­sen Nach­bar­schaft zu einem kon­ta­mi­nier­ten Grund­stück, von dem aus Schad­stof­fe über das Grund­was­ser emit­tiert wer­den. Dass ein Sach­man­gel in den wirt­schaft­li­chen, sozia­len oder recht­li­chen Bezie­hun­gen der Sache zu ihrer Umwelt begrün­det sein kann, die die Brauch­bar­keit oder den Wert der Sache beein­flus­sen, ent­spricht der stän­di­gen Recht­spre­chung [2].

Nach dem bis zum 31.12.2001 gel­ten­den Gewähr­leis­tungs­recht stell­ten Umwelt­be­zie­hun­gen, die die Brauch­bar­keit oder den Wert der Kauf­sa­che nega­tiv beein­flus­sen, aller­dings nur dann einen Feh­ler im Sin­ne des § 459 Abs. 1 BGB a.F. dar, wenn sie ihren Grund in der Beschaf­fen­heit der Sache hat­ten und sich nicht erst durch Her­an­zie­hung von außer­halb des Kauf­ge­gen­stands lie­gen­den Ver­hält­nis­sen oder Umstän­den erga­ben [3]. Der Bun­des­ge­richts­hof hat vor die­sem Hin­ter­grund offen gelas­sen, ob über die Luft ver­mit­tel­te, von einen benach­bar­ten Klär­werk aus­ge­hen­de Geruchs­be­läs­ti­gun­gen einen Feh­ler im Sin­ne des § 459 Abs. 1 BGB dar­stel­len [4].

Nach dem seit dem 1.01.2002 gel­ten­den und hier anzu­wen­den­den Kauf­recht sind sol­che von einem benach­bar­ten Grund­stück aus­ge­hen­de, über die Luft oder das Grund­was­ser über­tra­ge­ne Umwelt­ein­wir­kun­gen als eine (nega­ti­ve) Beschaf­fen­heit der Kauf­sa­che im Sin­ne des § 434 Abs. 1 BGB anzu­se­hen. Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits aus­ge­führt, dass die Neu­re­ge­lung die frü­he­re Unter­schei­dung zwi­schen Feh­lern (§ 459 Abs. 1 BGB a.F.) und zusi­che­rungs­fä­hi­gen Eigen­schaf­ten (§ 459 Abs. 2 BGB a.F.) ein­ge­eb­net hat [5]. Als Eigen­schaf­ten einer Sache sind neben ihrer phy­si­schen Beschaf­fen­heit alle tat­säch­li­chen und recht­li­chen Ver­hält­nis­se anzu­se­hen, wel­che die Bezie­hung der Sache zur Umwelt betref­fen und wegen ihrer Art und Dau­er die Brauch­bar­keit oder den Wert der Sache beein­flus­sen [6]. Vor die­sem Hin­ter­grund gehö­ren die Bezie­hun­gen der Kauf­sa­che zur Umwelt jeden­falls dann zu ihrer Beschaf­fen­heit im Sin­ne des § 434 Abs. 1 BGB, wenn sie in irgend­ei­ner Wei­se mit ihren phy­si­schen Eigen­schaf­ten zusam­men­hän­gen [7]. Ein sol­cher Zusam­men­hang ist bei Grund­was­ser gege­ben, das den zum ver­kauf­ten Grundstück(santeil) gehö­ren­den Erd­kör­per durch­strömt. Ist das Grund­was­ser mit Cya­nid belas­tet, weil das Grund­stück in der Nähe einer ande­ren kon­ta­mi­nier­ten Flä­che liegt, von dem aus die Schad­stof­fe emit­tiert wer­den, kann ein Sach­man­gel auch dann vor­lie­gen, wenn das ver­kauf­te Grund­stück – wie hier – selbst nicht kon­ta­mi­niert ist [8].

Die ver­kauf­te Eigen­tums­woh­nung ist des­we­gen mit einem Sach­man­gel behaf­tet.

Dies ist hier nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB zu beur­tei­len, da die Ver­trags­par­tei­en weder eine sog. nega­ti­ve Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung ver­ein­bart (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB) noch eine beson­de­re Ver­wen­dung nach dem Ver­trag vor­aus­ge­setzt (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) haben. Das Grund­stück ist zwar als Alt­las­ten­ver­dachts­flä­che ver­kauft wor­den. Hier­in ist aber kei­ne Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung, son­dern (nur) ein Haf­tungs­aus­schluss für Boden­kon­ta­mi­nie­run­gen zu sehen. Wol­len die Ver­trags­par­tei­en, dass das Grund­stück als eine mit Schad­stof­fen kon­ta­mi­nier­te Flä­che ver­kauft sein soll, müs­sen sie eine ent­spre­chen­de kon­kre­te Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung tref­fen [9]. Davon kann jedoch kei­ne Rede sein, wenn – wie hier – das Grund­stück als ein von dem Ver­dacht auf schäd­li­che Boden­ver­än­de­run­gen frei­ge­stell­tes Grund­stück ver­kauft wor­den ist. Eine beson­de­re Ver­wen­dungs­eig­nung der ver­kauf­ten Eigen­tums­woh­nung ist eben­falls weder ver­ein­bart noch nach dem Ver­trag vor­aus­ge­setzt wor­den.

Nach § 434 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB ist die Sache nur dann frei von Sach­män­geln, wenn sie sich für die gewöhn­li­che Ver­wen­dung eig­net und eine Beschaf­fen­heit auf­weist, die bei Sachen der glei­chen Art üblich ist und die der Käu­fer nach der Art der Sache erwar­ten kann. Die in der Vor­schrift genann­ten Merk­ma­le der Sache (Ver­wen­dungs­eig­nung und übli­che Beschaf­fen­heit) müs­sen kumu­la­tiv vor­lie­gen, damit die Sache man­gel­frei ist [10]. Das ist hier nicht der Fall.

Zwar mag die Kauf­sa­che zur gewöhn­li­chen Ver­wen­dung (zum Woh­nen) geeig­net sein, weil schä­di­gen­de Ein­wir­kun­gen durch von dem kon­ta­mi­nier­ten Grund­was­ser aus­ga­sen­den Cyan­was­ser­stoff weder auf die Haus­be­woh­ner noch auf die Anpflan­zun­gen zu erwar­ten sind. Die Kauf­sa­che weist aber nicht die übli­che Beschaf­fen­heit eines zu Wohn­zwe­cken genutz­ten Grund­stücks auf.

Zu die­ser Beschaf­fen­heit gehört die Frei­heit von nicht nur uner­heb­li­chen Kon­ta­mi­na­tio­nen des Grund­was­sers. Mit den gif­ti­gen Stof­fen (Cya­ni­den) sind näm­lich beson­de­re Gefah­ren und Risi­ken ver­bun­den, die ein Käu­fer in der Regel ohne wei­te­res nicht hin­zu­neh­men bereit ist. Sol­che erge­ben sich schon dar­aus, dass die Höhe des Grund­was­ser­stands nicht kon­stant ist und in beson­de­ren Situa­tio­nen (Hoch­was­ser­la­gen) das Grund­was­ser an die Erd­ober­flä­che tre­ten und in die Unter­ge­schos­se ein­drin­gen kann. Zur übli­chen Beschaf­fen­heit eines bebau­ten Grund­stücks gehört es auch nicht, dass aus­ge­führt bei Bau­maß­nah­men auf dem Grund­stück, die eine Grund­was­ser­hal­tung erfor­dern, beson­de­re Schutz­maß­nah­men zur Dekon­ta­mi­na­ti­on des an die Ober­flä­che geför­der­ten Grund­was­sers not­wen­dig sind. Dass sol­che Bau­maß­nah­men in abseh­ba­rer Zeit nicht zu erwar­ten sind, recht­fer­tigt ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts kei­ne ande­re Beur­tei­lung. Abge­se­hen davon, dass es im Rah­men von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf die objek­ti­ve Beschaf­fen­heit von Sachen glei­cher Art und somit auf eine abs­trak­te Sicht­wei­se ankommt, kön­nen Bau­män­gel, Um- oder Aus­bau­ten am Gebäu­de oder auch außer­ge­wöhn­li­che Ereig­nis­se (Brand, Explo­si­on) eine Grund­was­ser­hal­tung erfor­dern­de Bau­maß­nah­men vor Ablauf der übli­chen Nut­zungs­dau­er des Hau­ses erfor­der­lich machen.

Die Ansprü­che der Klä­ger wegen die­ses Sach­man­gels sind nicht schon des­halb aus­ge­schlos­sen, weil das Grund­stück als Alt­las­ten­ver­dachts­flä­che ver­kauft und ein Haf­tungs­aus­schluss für Sach­män­gel ver­ein­bart wor­den ist.

Aller­dings haf­tet der Grund­stücks­ver­käu­fer grund­sätz­lich nicht, sofern er den Käu­fer vor Ver­trags­schluss [11] auf den Alt­las­ten­ver­dacht hin­ge­wie­sen hat. Der Käu­fer, der nach einem sol­chen Hin­weis das Grund­stück unter Ver­ein­ba­rung eines Haf­tungs­aus­schlus­ses kauft, trägt das Risi­ko, dass sich der Ver­dacht als begrün­det erweist.

Anders ver­hält es sich jedoch, wenn der Ver­käu­fer bei Ver­trags­schluss bereits weiß, dass der Ver­dacht begrün­det ist; denn ein Ver­käu­fer, der einen Man­gel arg­lis­tig ver­schweigt, kann sich nach § 444 BGB nicht auf den ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Haf­tungs­aus­schluss beru­fen [12].

Der Ver­käu­fer darf sein kon­kre­tes Wis­sen über Schad­stoff­be­las­tun­gen nicht zurück­hal­ten [13]. Er muss den Käu­fer nicht nur über Schad­stoff­be­las­tun­gen des ver­kauf­ten Grund­stücks selbst (über schäd­li­che Boden­ver­än­de­run­gen im Sin­ne des § 2 Abs. 3 BBo­dSchG), son­dern auch über die Zufüh­rung von gif­ti­gen Schad­stof­fen infor­mie­ren, die von einem kon­ta­mi­nier­tem Nach­bar­grund­stück aus­ge­hen [14]. Die von dort emit­tier­ten Schad­stof­fe kön­nen wie im Boden vor­han­de­ne die Ver­wen­dungs­eig­nung des ver­kauf­ten Grund­stücks beein­träch­ti­gen oder Gefah­ren und Risi­ken dafür dar­stel­len.

Das bewuss­te Zurück­hal­ten sol­cher Infor­ma­tio­nen stell­te sich als ein arg­lis­ti­ges Ver­schwei­gen des Man­gels dar. Ob der Käu­fer die Kon­ta­mi­na­ti­on des Grund­was­sers recht­lich zutref­fend als Sach­man­gel gewür­digt hat, ist ohne Belang [15]. Ein arg­lis­ti­ges Ver­schwei­gen kommt näm­lich bereits dann in Betracht, wenn der Ver­käu­fer den Man­gel kennt oder ihn zumin­dest für mög­lich hält, wobei es genügt, dass er die den Man­gel begrün­den­den Umstän­de kennt [16].

Dar­über hin­aus sieht der Bun­des­ge­richts­hof in einem sol­chen Fall auch einem Scha­dens­er­satz­an­spruch des Käu­fers wegen Ver­schul­dens bei Ver­trags­schluss nach § 280 i.V.m. § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB:

Zwar sind Ansprü­che aus vor­ver­trag­li­chem Ver­schul­den, wenn es um Ver­hal­tens­pflich­ten des Ver­käu­fers im Zusam­men­hang mit der Beschaf­fen­heit der Kauf­sa­che geht, grund­sätz­lich durch die vor­ran­gi­gen Vor­schrif­ten über die Haf­tung des Ver­käu­fers wegen Sach­män­geln nach §§ 434 ff. BGB aus­ge­schlos­sen. Das gilt jedoch nicht, wenn dem Ver­käu­fer ein vor­sätz­li­ches Ver­hal­ten zur Last fällt [17].

Aller­dings: Ein Ver­käu­fer muss auf einen Man­gel nicht aus­drück­lich hin­wei­sen, wenn er dem Käu­fer vor Ver­trags­schluss Unter­la­gen über­reicht hat, aus denen sich die Man­gel­haf­tig­keit der Sache ergibt, und er des­we­gen die berech­tig­te Erwar­tung haben kann, dass der Käu­fer die­se Unter­la­gen unter die­sem Gesichts­punkt gezielt durch­se­hen und zur Grund­la­ge sei­ner Kauf­ent­schei­dung machen wird [18].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 30. Novem­ber 2012 – V ZR 25/​12

  1. BVerfGE 58, 300, 332 f.[]
  2. vgl. BGH, Urtei­le vom 09.07.1976 – V ZR 256/​75, BGHZ 67, 134, 136; vom 18.11.1977 – V ZR 172/​76, BGHZ 70, 47, 49; vom 10.07.1987 – V ZR 236/​85, NJW-RR 1988, 10, 11 und vom 22.02.1991 – V ZR 299/​89, NJW 1991, 1673, 1675[]
  3. vgl. BGH, Urtei­le vom 09.07.1976 – V ZR 256/​75, aaO; vom 18.11.1977 – V ZR 172/​76, aaO; vom 10.07.1987 – V ZR 236/​85, aaO und vom 22.02.1991 – V ZR 299/​89, aaO[]
  4. BGH, Urteil vom 10.07.1987 – V ZR 236/​85, aaO[]
  5. BGH, Urteil vom 05.11.2010 – V ZR 228/​09, NJW 2011, 1217, 1218[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 19.12.1980 – V ZR 185/​79, BGHZ 79, 183, 185[]
  7. vgl. Bamberger/​Roth/​Faust, BGB, 3. Aufl., § 434 Rn. 22; Erman/​Grunewald, BGB, 13. Aufl., § 434 Rn. 4; Münch­Komm-BGB/­Wes­ter­mann, 6. Aufl., § 434 Rn. 9[]
  8. vgl. Frey, Haf­tung für Alt­las­ten, S. 124; Kno­che, NJW 1995, 1985, 1987[]
  9. vgl. Faust, Fest­schrift Picker, 185, 189; Her­tel in Krüger/​Hertel, Der Grund­stücks­kauf, 10. Aufl., Rn. 1111 ff.[]
  10. Bamberger/​Roth/​Faust, BGB, 3. Aufl., § 434 Rn. 53[]
  11. was aller­dings not­wen­dig ist: BGH, Urtei­le vom 12.07.1991 – V ZR 121/​90, NJW 1991, 2900, 2901; vom 03.03.1995 – V ZR 43/​94, NJW 1995, 1549, 1550; vom 02.02.1996 – V ZR 239/​94, BGHZ 132, 30, 32; vom 01.10.1999 – V ZR 218/​98, NJW 1999, 3777, 3778 und vom 20.10.2000 – V ZR 285/​99, NJW 2001, 64[]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 20.10.2000 V ZR 285/​99, NJW 2001, 64[]
  13. BGH, Urteil vom 20.10.2000 V ZR 285/​99, aaO[]
  14. vgl. OLG Schles­wig, OLGR 2005, 709, 711[]
  15. BGH, Beschluss vom 08.12.2006 – V ZR 249/​05, NJW 2007, 835, 836 Rn. 8[]
  16. vgl. BGH, Urtei­le vom 07.03.2003 – V ZR 437/​01, NJW-RR 2003, 989, 990 und vom 16.03.2012 V ZR 18/​11, NJW-RR 2012, 1078, 1079 Rn. 24[]
  17. BGH, Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 30/​08, BGHZ 180, 205, 210 ff.[]
  18. vgl. BGH, Urtei­le vom 12.11.2010 – V ZR 181/​09, BGHZ 188, 43, 46 Rn. 11 und vom 11.11.2011 – V ZR 245/​10, NJW 2012, 846, 847 Rn. 7[]