Belas­tungs­ver­bot – und die Mehr­heits­wil­le der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer

Das Belas­tungs­ver­bot schränkt die Mehr­heits­macht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ein, schließt aber nicht den Ände­rungs­an­spruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG aus. Die (ggf. ergän­zen­de) Aus­le­gung der Gemein­schafts­ord­nung hat Vor­rang vor einer Anpas­sung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG.

Belas­tungs­ver­bot – und die Mehr­heits­wil­le der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer

Das Belas­tungs­ver­bot schützt jeden Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor der Auf­bür­dung neu­er – sich weder aus dem Gesetz noch aus der bis­he­ri­gen Gemein­schafts­ord­nung erge­ben­der – Leis­tungs­pflich­ten 1.

Eine Befug­nis zur Auf­er­le­gung der Kos­ten ergibt sich nicht aus § 16 Abs. 3 WEG; denn die erst­ma­li­ge Begrün­dung einer Kos­ten­tra­gungs­pflicht unter Auf­he­bung einer ver­ein­bar­ten Kos­ten­be­frei­ung stellt kei­ne Ver­än­de­rung des Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sels dar, son­dern eine Erwei­te­rung des Krei­ses der Kos­ten­schuld­ner, die von der Rege­lung nicht erfasst ist 2.

Aus dem­sel­ben Grund ent­hielt im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall die Regle­ung der Gemein­schafts­ord­nung, wonach der Schlüs­sel zur Kos­ten­ver­tei­lung mit qua­li­fi­zier­ter Mehr­heit geän­dert wer­den kann, kei­ne Rege­lung, die die nach­träg­li­che Über­tra­gung von Kos­ten­tra­gungs­pflich­ten zulie­ße. Eine – wie hier – in der Gemein­schafts­ord­nung ver­ein­bar­te all­ge­mei­ne Öff­nungs­klau­sel ändert eben­falls nichts dar­an, dass ein gegen das Belas­tungs­ver­bot ver­sto­ßen­der Beschluss über die Ände­rung der Gemein­schafts­ord­nung bei Zustim­mungs­ver­wei­ge­rung des betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers mate­ri­ell unwirk­sam ist 3.

Einem Anspruch auf Ände­rung der Tei­lungs­er­klä­rung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG stün­de das Belas­tungs­ver­bot aller­dings nicht ent­ge­gen.

Das Belas­tungs­ver­bot schränkt die Mehr­heits­macht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer im Inter­es­se der Min­der­heit ein. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer müs­sen auch dort, wo eine Öff­nungs­klau­sel (wie sie hier in der Gemein­schafts­ord­nung ent­hal­ten ist) eine Mehr­heits­ent­schei­dung zulässt und damit for­mell legi­ti­miert, bestimm­te inhalt­li­che Schran­ken, dar­un­ter das Belas­tungs­ver­bot, beach­ten 4. Als Beschrän­kung der mate­ri­el­len Beschluss­kom­pe­tenz schließt das Belas­tungs­ver­bot den Anspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG dage­gen nicht aus. Denn hier wird die Tei­lungs­er­klä­rung oder sons­ti­ge Ver­ein­ba­rung in einem gesetz­lich vor­ge­ge­be­nen Rah­men geän­dert. Die­ser legi­ti­miert die Ände­rung for­mell und mate­ri­ell; durch ein gericht­li­ches Urteil wird die erfor­der­li­che Zustim­mung des von der Ände­rung nega­tiv betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers ersetzt. Des­sen Schutz gewähr­leis­tet das Gesetz, indem es hohe Hür­den für einen Ände­rungs­an­spruch auf­stellt und eine umfas­sen­de Abwä­gung der Rech­te und Inter­es­sen aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­langt 5. § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG stellt auf die­se Wei­se sicher, dass dem Ein­zel­nen mehr­heits­fes­te (ver­zicht­ba­re) Rech­te nur unter eng begrenz­ten Vor­aus­set­zun­gen ent­zo­gen wer­den kön­nen, und trägt damit auch die mate­ri­el­le Recht­fer­ti­gung für den Ein­griff in sich.

Für die hier ver­lang­te Anpas­sung der Gemein­schafts­ord­nung ist aber kein Raum, wenn bereits deren Aus­le­gung das ange­streb­te Kos­ten­ziel ergibt. Die (ggf. ergän­zen­de, vgl. BGH, Beschluss vom 07.10.2004 – V ZB 22/​04, BGHZ 160, 354, 362) Aus­le­gung der Gemein­schafts­ord­nung hat Vor­rang vor einer Anpas­sung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG 6.

Bun­des­ge­richts­hof, Ver­sä, umnis­ur­teil vom 13. Mai 2016 – V ZR 152/​15

  1. ein­ge­hend zum Belas­tungs­ver­bot BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/​13, BGHZ 202, 346 Rn. 14 ff.[]
  2. BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 225/​11, NJW 2012, 2578 Rn. 13 ff.[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/​13, BGHZ 202, 346 Rn. 14 ff.[]
  4. BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/​13, BGHZ 202, 346 Rn. 16[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/​09, BGHZ 184, 88 Rn. 30 f.[]
  6. vgl. Timme/​Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 304; Jen­ni­ßen, Die Ver­wal­ter­ab­rech­nung nach dem WEG, 7. Aufl., Rn. 93, 100; LG Nürn­berg-Fürth, NJOZ 2010, 2223, 2224; BT-Drs. 16/​887, S.19[]