Benutzungsdienstbarkeit am Sondernutzungsrecht?

Ein Sondernutzungsrecht kann nicht selbständig mit einer Dienstbarkeit belastet werden.

Benutzungsdienstbarkeit am Sondernutzungsrecht?

Ausübungsbereich einer Grunddienstbarkeit kann eine Sondernutzungsfläche sein, die dem belasteten Sondereigentum zugeordnet ist; sie kann auch den alleinigen Ausübungsbereich darstellen.

Berechtigt eine Dienstbarkeit zur Nutzung von Sondereigentum, ist die Berechtigung vorbehaltlich einer abweichenden Regelung in der Eintragungsbewilligung dahingehend zu verstehen, dass sie auch die Nutzung der Fläche umfasst, an der ein dem Sondereigentum zugeordnetes Sondernutzungsrecht besteht. Die Befugnis zur Nutzung einer solchen Fläche muss daher nicht schlagwortartig im Grundbuch selbst gekennzeichnet werden.

Für eine Aufhebung oder Übertragung des Sondernutzungsrechts ist die Zustimmung des Dienstbarkeitsberechtigten gemäß §§ 876, 877 BGB erforderlich; können die übrigen Wohnungseigentümer jedoch gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG eine Änderung oder Aufhebung des Sondernutzungsrechts verlangen, ist auch der Dienstbarkeitsberechtigte zur Zustimmung verpflichtet.

Überschreitet der Dienstbarkeitsberechtigte die Grenzen einer zulässigen Nutzung, wie sie sich aus den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer untereinander ergeben, stehen den Wohnungseigentümern nicht anders als gegen den Mieter Ansprüche aus § 1004 BGB zu.

Ausübungsbereich einer Grunddienstbarkeit kann auch eine im Gemeinschaftseigentum stehende Fläche sein, an der ein Sondernutzungsrecht besteht, das dem belasteten Sondereigentum zugeordnet ist.

Außer Streit steht, dass ein Sondernutzungsrecht nicht selbständig mit einer Dienstbarkeit belastet werden kann1. Dies folgt daraus, dass das eingetragene Sondernutzungsrecht weder ein dingliches noch ein grundstücksgleiches Recht, sondern ein schuldrechtliches Gebrauchsrecht ist, auch wenn es mit der Eintragung im Grundbuch eine Inhaltsänderung aller Wohnungseigentumsrechte bewirkt2.

Umstritten ist, ob die Belastung des Sondereigentums, dem ein Sondernutzungsrecht zugeordnet ist, auch zu dessen Ausübung berechtigt.

Nach einer verbreiteten Auffassung kann ein Sondernutzungsrecht nicht Gegenstand des Benutzungsrechts sein3. Ein „verdinglichtes“ Sondernutzungsrecht bleibe eine schuldrechtliche Nutzungsberechtigung, deren Ausübungsobjekt allein die im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Grundstücksfläche sei; die Ausübungsstelle einer Dienstbarkeit dürfe aber nicht außerhalb des Belastungsgegenstands liegen4.

Nach der Gegenansicht kann der Ausübungsbereich einer an einem Sondereigentum bestellten Dienstbarkeit auch eine Fläche sein, an der ein dem Sondereigentum zugeordnetes Sondernutzungsrecht besteht. Maßgeblich sei, wessen Befugnisse durch die Belastung berührt würden. Da die übrigen Wohnungseigentümer ohnehin von der Nutzung des dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gemeinschaftseigentums ausgeschlossen seien, entstehe ihnen kein Nachteil, wenn das Benutzungsrecht auch dieses Recht umfasse5. Innerhalb dieser Auffassung ist lediglich umstritten, ob das Sondernutzungsrecht alleiniger Gegenstand der Ausübung der Dienstbarkeit sein kann6 oder nur in Verbindung mit den zu dem Sondereigentum gehörenden Räumen7.

Der Bundesgerichtshof hat auch diese Frage bislang offengelassen8. Er entscheidet sie dahin, dass Ausübungsbereich einer Grunddienstbarkeit eine Sondernutzungsfläche sein kann, die dem belasteten Sondereigentum zugeordnet ist; sie kann auch den alleinigen Ausübungsbereich darstellen.

In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist geklärt, dass die Befugnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Belastung seines Wohnungseigentums so weit reicht, wie er zu der Nutzung (§ 1018 Alt. 1 BGB), Vornahme einer Handlung (§ 1018 Alt. 2 BGB) oder Rechtsausübung (§ 1018 Alt. 3 BGB) allein befugt ist. Daher kann der Wohnungseigentümer sich etwa dinglich verpflichten, ein bestimmtes Fenster seiner Wohnung nicht zu öffnen, auch wenn die Fenster zumindest teilweise im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, weil er an den in seiner Wohnung befindlichen Gebäudeteilen ein alleiniges Nutzungsrecht hat9. Betrifft das mit einer Dienstbarkeit gesicherte Benutzungsrecht allein die im Sondereigentum stehenden Räumlichkeiten, kann der Dienstbarkeitsberechtigte auch das Gemeinschaftseigentum mitbenutzen. Das Recht zur Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums umfasst in diesem Fall grundsätzlich die übliche Benutzung und deckt alle mit dem Wohnen und der Benutzung von Geschäftsräumen typischerweise verbundenen Umstände10. Demgegenüber ist dem Sondereigentümer eine Belastung seines Sondereigentums mit einer Dienstbarkeit, deren Ausübungsbereich ausschließlich das der gemeinschaftlichen Nutzung unterliegende Gemeinschaftseigentum betrifft, nicht gestattet. Deshalb muss ein in Wohnungsbzw. Teileigentum aufgeteiltes Grundstück als Ganzes belastet werden, wenn das Recht seiner Natur nach nur an dem Grundstück, nicht aber an dem einzelnen Wohnungsoder Teileigentum bestehen kann11.

Zu der Nutzung von Gemeinschaftseigentum allein befugt ist der Sondereigentümer auch dann, wenn zu Gunsten seines Sondereigentums ein Sondernutzungsrecht vereinbart und als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen ist.

Ein Sondernutzungsrecht ist das durch Vereinbarung begründete Recht eines oder mehrerer Wohnungseigentümer, abweichend von der Regel des § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG Teile des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer12 allein zu benutzen13. Ist das Sondernutzungsrecht in das Grundbuch eingetragen, wird es als Inhaltsbestimmung dem Sondereigentum zugeordnet14 und kann daher wie jede andere Befugnis aus dem Sondereigentum zum Gegenstand der Ausübung einer Dienstbarkeit gemacht werden.

Dem steht nicht entgegen, dass auch ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht eine schuldrechtliche Nutzungsberechtigung bleibt, deren Gegenstand allein die im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Grundstücksfläche ist15.

Richtig ist allerdings, dass die Eintragung in das Grundbuch den rechtlichen Charakter des Sondernutzungsrechts nicht ändert16. Durch die Eintragung entfaltet das Sondernutzungsrecht keine Wirkung gegenüber jedermann, sondern nur in dem Verhältnis der Sondereigentümer untereinander, wobei auch deren jeweilige Rechtsnachfolger an die Vereinbarung gebunden sind17. Dass das Sondernutzungsrecht auch nach seiner Eintragung eine schuldrechtliche Nutzungsberechtigung ist, besagt aber nichts darüber, ob es Ausübungsobjekt einer Dienstbarkeit an dem Sondereigentum sein kann. Seinen Beleg findet dies auch in anderen Regelungszusammenhängen. So wird ein Sondernutzungsrecht nach dessen Eintragung nicht mehr durch Abtretung (§ 398 BGB) übertragen18, ist die Vorschrift des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB entsprechend bei einer Beeinträchtigung des Sondernutzungsrechts heranzuziehen14 und kann die Herausgabe von Sondernutzungsflächen nach § 985 BGB sowie die Nutzungsunterlassung nach § 1004 Abs. 1 BGB verlangt werden19. Rechtfertigt sich die Gleichstellung von eingetragenen Sondernutzungsrechten mit dem Sondereigentum deshalb, weil derartige Rechte dem Sondereigentum als Inhaltsbestimmung zugeordnet sind14, liegt es nahe, dass sie bei einer Belastung des Sondereigentums mit einer Dienstbarkeit von dem Berechtigten ausgeübt werden können.

Auch der Grundsatz, dass sich der Ausübungsbereich einer Grunddienstbarkeit nicht über das belastete Grundstück hinaus erstrecken kann20, steht der Bestellung einer solchen Dienstbarkeit nicht entgegen. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass die Belastung eines Wohnungseigentums mit einer Dienstbarkeit nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil hiervon (auch) das gemeinschaftliche Eigentum berührt wird8. Das Wohnungseigentum vermag insoweit die Grundlage für die Ausübung einer Dienstbarkeit zu bieten, als es die tatsächliche Herrschaftsmöglichkeit über einen Teil des Gebäudes gewährt21. Das ist nicht nur hinsichtlich der zu der Wohnung gehörenden Räume der Fall, sondern auch in Bezug auf ein eingetragenes Sondernutzungsrecht an einem nicht zur Wohnung gehörenden Gegenstand22. Denn auch insoweit ist der Wohnungseigentümer aus seinem Wohnungseigentum heraus berechtigt, das Gemeinschaftseigentum unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer allein zu benutzen23.

Schließlich stehen die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer nicht der Annahme entgegen, dass Ausübungsbereich einer Dienstbarkeit auch eine Sondernutzungsfläche sein kann.

Dies gilt zunächst in Bezug auf eine Änderung, Aufhebung oder Übertragung des Sondernutzungsrechts.

Allerdings ist hierfür weil es sich dabei um eine Änderung des Inhalts des belasteten Sondereigentums handelt die Zustimmung des Dienstbarkeitsberechtigten gemäß §§ 876, 877 BGB erforderlich24. Aus dem Schutzzweck der die Inhaltsänderung eines Rechts an die Zustimmung der Inhaber gleichoder nachrangiger Rechte bindenden Vorschriften, wie er auch in § 876 Satz 2 BGB zum Ausdruck kommt, ist zwar zu folgern, dass die Zustimmung des Dritten unnötig ist, wenn seine Rechtsstellung durch die Änderung nicht berührt wird25. Das ist hier aber der Fall26. Ist eine der positiv bestimmten Nutzungsbefugnisse die Befugnis zur Wahrnehmung des Sondernutzungsrechts, so wird der Dienstbarkeitsberechtigte rechtlich und nicht bloß wirtschaftlich betroffen, wenn das Sondernutzungsrecht nicht mehr dem belasteten Eigentum zugeordnet ist.

Die Rechtsstellung der Wohnungseigentümer wird hierdurch aber nicht anders betroffen, als bei der Belastung des Sondereigentums mit Grundpfandrechten; auch in diesem Fall bedarf die Änderung eines Sondernutzungsrechts der Zustimmung eines Dritten. Dabei ist zu berücksichtigen, dass ein Sondernutzungsrecht regelmäßig ohnehin nur einvernehmlich geändert oder aufgehoben werden kann.

Können die übrigen Wohnungseigentümer ausnahmsweise gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG eine Änderung oder Aufhebung des Sondernutzungsrechts verlangen27, ist auch der Dienstbarkeitsberechtigte zur Zustimmung verpflichtet. Das folgt zwingend daraus, dass der Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum nur soweit belasten kann, wie er selbst befugt ist28, weshalb der Dienstbarkeitsberechtigte gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch die Dienstbarkeit keine weitergehenden Befugnisse als der Eigentümer erlangen kann29.

Die Belastung des Grundstücks mit einer Dienstbarkeit, die wie hier einen außerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stehenden Dritten berechtigt, verschlechtert entgegen der Ansicht der Revision auch nicht die Möglichkeiten der Wohnungseigentümer, Störungen durch den Dienstbarkeitsberechtigten zu begegnen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind die Sondereigentümer aus § 1004 Abs. 1 BGB berechtigt, gegen einen ihr Eigentum störenden Mieter eines anderen Sondereigentümers vorzugehen30. Das gilt sowohl für den vereinbarungswidrigen Mitgebrauch von Gemeinschaftseigentum der Mieter leitet seine Nutzungsbefugnis von seinem Vermieter als Miteigentümer ab, weshalb seine Befugnis nicht weiterreicht als die des vermietenden Eigentümers gemäß §§ 14, 15 WEG31 als auch für die Nutzung des vermieteten Sondereigentums32. Der Sondereigentümer, von dem der Mieter seine Nutzungsbefugnis ableitet, kann diesem nicht mehr an Rechten übertragen, als er selbst im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern hat33.

Dieser Grundsatz findet auch in dem Verhältnis zu einem Dienstbarkeitsberechtigten Anwendung. Auch nach § 1018 Alt. 1 BGB können nur solche Rechte als Inhalt einer Dienstbarkeit vereinbart werden, die Inhalt des Wohnungseigentums sind34. Die Grenzen einer zulässigen Nutzung ergeben sich aus den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer untereinander, die mit der Eintragung in das Grundbuch den Inhalt des Sondereigentums bestimmen. Überschreitet der Dienstbarkeitsberechtigte diese Grenzen, stehen den Wohnungseigentümern nicht anders als gegen den Mieter Ansprüche aus § 1004 BGB zu.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. März 2020 – V ZR 317/18

  1. vgl. BayObLG, DNotZ 1990, 496; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1986, 1076; OLG Schleswig, DNotZ 2012, 359, 362; OLG München, ZWE 2013, 321; BeckOGK/Kazele, BGB [1.02.2020], § 1018 Rn. 163; NKBGB/Otto, 4. Aufl., § 1018 Rn. 30; Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 13 Rn. 55; BeckOK WEG/Müller [1.11.2019], § 15 Rn. 244; Jennißen/Schultzky WEG 6. Aufl. § 13 Rn. 102; Schmidt-Räntsch in Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl., § 13 Rn. 47[↩]
  2. vgl. BGH, Beschluss vom 13.09.2000 – V ZB 14/00, BGHZ 145, 133, 138[↩]
  3. vgl. BayObLG, NJW 1975, 59 f.; OLG Zweibrücken, MittBayNot 1999, 378; OLG Schleswig, DNotZ 2012, 359, 362 f.; MünchKomm-BGB/Mohr, 8. Aufl., § 1018 Rn. 21; Bauer/Schaub/Bayer/Lieder, GBO, 4. Aufl., AT C Rn. 260; Bärmann/Armbrüster, WEG, 14. Aufl., § 1 Rn. 151; Jennißen/Schultzky, WEG, 6. Aufl., § 13 Rn. 102; MünchKomm-BGB/Commichau, 8. Aufl., § 10 WEG Rn. 35; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 13 Rn. 72[↩]
  4. vgl. BayObLG, DNotZ 1990, 496, 497 f.; BeckOGK/Kazele, BGB [1.02.2020], § 1018 Rn. 163; Ertl, DNotZ 1988, 4, 13; ders., Festschrift für Johannes Bärmann und Hermann Weitnauer, 1990, S. 251, 264 f.[↩]
  5. vgl. BeckOK WEG/Müller [1.11.2019], § 15 Rn. 244; Staudinger/Weber, BGB [2017], § 1018 Rn. 60; Amann, DNotZ 1990, 496, 501[↩]
  6. vgl. Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 13 Rn. 56; NKBGB/Otto, 4. Aufl., § 1018 Rn. 30; Staudinger/Weber, BGB [2017], § 1018 Rn. 60; Amann, DNotZ 1990, 496, 501; Ott, DNotZ 1998, 125, 132[↩]
  7. vgl. BayObLG, DNotZ 1998, 125, 126 f.; OLG Hamm, DNotZ 2001, 216, 217 f.; BeckOGK/Falkner, WEG [1.08.2019], § 10 Rn. 342.1; NKBGB/Heinemann, 4. Aufl., § 6 WEG Rn. 21; wohl auch Schmidt-Räntsch in Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl., § 13 Rn. 47[↩]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 19.05.1989 – V ZR 182/87, BGHZ 107, 289, 295[↩][↩]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 19.05.1989 – V ZR 182/87, BGHZ 107, 289, 293 f.[↩]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 10.11.2006 – V ZR 46/06, NZM 2007, 37 Rn. 9 zum Mitbenutzungsrecht des Mieters von Sondereigentum[↩]
  11. vgl. BGH, Beschluss vom 17.01.2019 – V ZB 81/18, ZfIR 2019, 437 Rn. 11 mwN[↩]
  12. negative Komponente[↩]
  13. positive Komponente; vgl. BGH, Beschluss vom 10.05.2012 – V ZB 279/11, NJW-RR 2012, 1157 Rn. 11; Urteil vom 13.01.2017 – V ZR 96/16, ZfIR 2017, 403 Rn. 31; Urteil vom 23.03.2018 – V ZR 65/17, ZfIR 2018, 521 Rn. 8[↩]
  14. vgl. BGH, Urteil vom 25.10.2013 – V ZR 230/12, BGHZ 198, 327 Rn.20[↩][↩][↩]
  15. so aber BayObLG, DNotZ 1990, 496, 497 f.; BeckOGK/Kazele, BGB [1.02.2020], § 1018 Rn. 163; Ertl, DNotZ 1988, 4, 13; ders., Festschrift für Johannes Bärmann und Hermann Weitnauer, 1990, S. 251, 264 f.[↩]
  16. vgl. BGH, Urteil vom 23.03.2018 – V ZR 65/17, ZfIR 2018, 521 Rn. 16[↩]
  17. vgl. zur Zweckbestimmung: BGH, Urteil vom 25.10.2019 – V ZR 271/18, NZM 2020, 107 Rn. 17, zum Abdruck in BGHZ vorgesehen[↩]
  18. vgl. BGH, Beschluss vom 24.11.1978 – V ZB 11/77, BGHZ 73, 145, 148[↩]
  19. vgl. BGH, Urteil vom 21.10.2016 – V ZR 78/16, ZfIR 2017, 355 Rn. 9[↩]
  20. vgl. BGH, Urteil vom 04.12.2015 – V ZR 22/15, WM 2016, 1089 Rn. 34[↩]
  21. vgl. BR-Drs. 75/51, Begründung S. 8 f.[↩]
  22. vgl. BGH, Urteil vom 19.05.1989 – V ZR 182/87, BGHZ 107, 289, 293[↩]
  23. vgl. Ott, DNotZ 1998, 125, 130 f.[↩]
  24. vgl. BGH, Beschluss vom 14.06.1984 – V ZB 32/82, BGHZ 91, 343, 346[↩]
  25. vgl. BGH, Beschluss vom 14.06.1984 – V ZB 32/82, BGHZ 91, 343, 346; Beschluss vom 09.06.2016 – V ZB 61/15, NJW 2017, 728 Rn. 25[↩]
  26. vgl. NKBGB/Otto, 4. Aufl., § 1018 Rn. 31; Staudinger/Weber, BGB [2017], § 1018 Rn. 60[↩]
  27. vgl. dazu BGH, Urteil vom 23.03.2018 – V ZR 65/17, ZfIR 2018, 521 Rn. 13[↩]
  28. vgl. BGH, Beschluss vom 17.01.2019 – V ZB 81/18, ZfIR 2019, 437 Rn. 11[↩]
  29. vgl. hierzu BGH, Urteil vom 01.12.2006 – V ZR 112/06, NJW 2007, 432 Rn. 18; Urteil vom 25.10.2019 – V ZR 271/18, NZM 2020, 107 Rn. 18, zum Abdruck in BGHZ vorgesehen; NKBGB/Otto, 4. Aufl., § 1018 Rn. 31[↩]
  30. vgl. BGH, Urteil vom 25.10.2019 – V ZR 271/18, NZM 2020, 107 Rn. 8, zum Abdruck in BGHZ vorgesehen[↩]
  31. vgl. BGH, Urteil vom 25.10.2019 – V ZR 271/18, aaO Rn. 12[↩]
  32. vgl. BGH, Urteil vom 25.10.2019 – V ZR 271/18, aaO Rn. 14[↩]
  33. vgl. BGH, Urteil vom 25.10.2019 – V ZR 271/18 18[↩]
  34. NKBGB/Otto, 4. Aufl., § 1018 Rn. 31; Ott, DNotZ 1998, 125, 132[↩]

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