Ber­li­ner Miet­spie­gel

Das Amts­ge­richt Char­lot­ten­burg beur­teilt den Ber­li­ner Miet­spie­gel 2013 als nicht nach aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen erstellt. Ihm kommt daher kei­ne gesetz­li­che Ver­mu­tungs­wir­kung gemäß § 558 d Abs. 3 BGB zu.

Ber­li­ner Miet­spie­gel

Nach Ansicht des Amts­ge­richts ist die von den Erstel­lern des Miet­spie­gels vor­ge­nom­me­ne Extrem­wert­be­rei­ni­gung nicht nach aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Metho­den erfolgt. Dadurch sind rele­van­te ver­gleich­ba­re Mie­ten in dem (im vor­lie­gen­den Rechts­streit maß­geb­li­chen) Miet­spie­gel­feld K 1 (Alt­bau, bezugs­fer­tig vor 1918, Grö­ße der Woh­nung über 90 m², mitt­le­re Wohn­la­ge, mit Sam­mel­hei­zung, Bad und WC in der Woh­nung) mit Mie­ten von 7,00 € bis 11,00 € pro m² zu Unrecht als Wucher ein­ge­stuft wor­den und unbe­rück­sich­tigt geblie­ben. Außer­dem ent­spre­che die Ein­ord­nung der ver­schie­de­nen Wohn­la­gen in die Kate­go­rien „ein­fach“, „mit­tel“ und „gut“ nicht aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen.

Auf­grund der fest­ge­stell­ten feh­ler­haf­ten Extrem­wert­be­rei­ni­gung kön­ne der Miet­spie­gel auch nicht als soge­nann­ter ein­fa­cher Miet­spie­gel im Sin­ne von § 558 c Abs. 1 BGB zur Ermitt­lung der Ver­gleichs­mie­te her­an­ge­zo­gen wer­den. Viel­mehr habe dies durch Ein­ho­lung eines (wei­te­ren) Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens zu erfol­gen.

Dem­entspre­chend hat das Amts­ge­richt Char­lot­ten­burg jetzt der Kla­ge einer Ver­mie­te­rin auf Zustim­mung der Mie­ter zu einem Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen von monat­lich 853,21 € auf 946,99 € net­to­kalt (bei einer Grö­ße von 131,71 m² ent­spre­chend 7,19 € pro Qua­drat­me­ter) statt­ge­ge­ben. Nach dem Gut­ach­ten sei davon aus­zu­ge­hen, dass die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te 7,23 € pro Qua­drat­mie­ter betra­ge und daher das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen der kla­gen­den Ver­mie­te­rin begrün­det sei.

Gemäß § 558 Absatz 1 Satz 1 BGB kann der Ver­mie­ter die Zustim­mung zur Erhö­hung der Mie­te bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ver­lan­gen, wenn die Mie­te in dem Zeit­punkt, zu dem die Erhö­hung ein­tre­ten soll, seit 15 Mona­ten unver­än­dert ist.

Gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB wird die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te aus den übli­chen Ent­gel­ten gebil­det, die in der Gemein­de oder einer ver­gleich­ba­ren Gemein­de für Wohn­raum ver­gleich­ba­rer Art, Grö­ße, Aus­stat­tung, Beschaf­fen­heit und Lage ein­schließ­lich der ener­ge­ti­schen Aus­stat­tung und Beschaf­fen­heit in den letz­ten 4 Jah­ren ver­ein­bart oder, von Erhö­hun­gen nach § 560 BGB abge­se­hen, geän­dert wor­den sind.

Bei der Prü­fung, ob die kon­kret vom Ver­mie­ter ver­lang­te Miet­erhö­hung nach § 558 BGB tat­säch­lich berech­tigt ist, darf die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te durch das Amts­ge­richt nur auf der Grund­la­ge von Erkennt­nis­quel­len bestimmt wer­den, die tat­säch­lich und übli­cher­wei­se gezahl­ten Mie­ten für ver­gleich­ba­re Woh­nun­gen in einer für die freie tatrich­ter­li­che Über­zeu­gungs­bil­dung gemäß § 286 ZPO hin­rei­chen­den Wei­se ermit­telt haben [1]. Dabei ist das Amts­ge­richt im Rah­men sei­ner frei­en Über­zeu­gungs­bil­dung nicht auf das im Erhö­hungs­ver­lan­gen des Ver­mie­ters genann­te Begrün­dungs­mit­tel im Sin­ne des § 558 Art Abs. 2 BGB beschränkt [2].

Im Rah­men der frei­en Über­zeu­gungs­bil­dung kommt dabei gemäß § 292 ZPO einem Miet­spie­gel, der nach aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen erstellt und von der Gemein­de oder von Inter­es­sen­ver­tre­tern der Ver­mie­ter und der Mie­ter aner­kannt wor­den ist gemäß § 558d Abs. 3 BGB die Ver­mu­tung zu, dass die im qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gel bezeich­ne­ten Ent­gel­te die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te wie­der­ge­ben. Vor­lie­gend hat die Beweis­auf­nah­me jedoch erge­ben, dass es sich bei dem Ber­li­ner Miet­spie­gel 2013 nicht um einen qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gel im Sin­ne des § 558 d BGB han­delt, da die­ser nicht nach aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen erstellt wor­den ist. Die im Ber­li­ner Miet­spie­gel 2013 für die streit­ge­gen­ständ­li­che Woh­nung aus­ge­wie­se­nen Ent­gel­te im Miet­spie­gel­feld K 1 (Span­ne von 4,25 bis 7,00 €/​qm/​Monat net­to­kalt) tra­gen daher nicht die Ver­mu­tung in sich, dass es sich um die orts­üb­li­chen Ent­gel­te han­delt.

Zwar han­delt es sich bei dem Ber­li­ner Miet­spie­gel 2013 der Bezeich­nung nach um einen qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gel im Sin­ne des § 558d BGB, dies konn­te vom Amts­ge­richt jedoch nach Maß­ga­be der oben zitier­ten Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs nicht ohne Beweis­auf­nah­me unter­stellt wer­den. Denn Vor­aus­set­zung für das Ein­grei­fen der gesetz­li­chen Ver­mu­tung des § 558 die Abs. 3 BGB sei es, dass der vom Tatrich­ter her­an­ge­zo­ge­ne Miet­spie­gel die Tat­be­stands­merk­ma­le des § 558 d Abs. 1 BGB unstrei­tig, offen­kun­dig (§ 291 ZPO) oder nach­weis­lich erfül­le [3]. Auf eine Prü­fung die­ser Anfor­de­run­gen kön­ne nicht schon des­we­gen ver­zich­tet wer­den, weil der Miet­spie­gel von sei­nem Erstel­ler als qua­li­fi­zier­ter Miet­spie­gel bezeich­net oder von der Gemein­de und/​oder von den Inter­es­sen­ver­tre­tern der Ver­mie­ter und der Mie­ter als sol­cher aner­kannt und ver­öf­fent­licht wor­den ist. Denn die­se Umstän­de wür­den noch nicht bewei­sen, dass die Anfor­de­run­gen des § 558 d Abs. 1 BGB auch tat­säch­lich vor­lie­gen, der Miet­spie­gel also nach aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen erstellt wor­den sei. Ein­wen­dung gegen die Wis­sen­schaft­lich­keit der Daten­er­he­bung und Aus­wer­tung sei­en daher nicht erst im Rah­men der Wider­le­gung der gesetz­li­chen Ver­mu­tung des § 558 d Abs. 3 BGB nach­zu­ge­hen, son­dern bereits bei Prü­fung, ob die für das Ein­grei­fen der Ver­mu­tung erfor­der­li­chen Vor­aus­set­zun­gen des § 558 d Abs. 1 BGB gege­ben sei­en. Dabei sei von der Par­tei, die das Vor­lie­gen eines qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gels in Abre­de stel­le, zu ver­lan­gen, dass sie im Rah­men des Mög­li­chen sub­stan­ti­ier­te Angrif­fe gegen den Miet­spie­gel vor­brin­ge, sofern die Erstel­lung des Miet­spie­gels in all­ge­mein zugäng­li­chen Quel­len doku­men­tiert ist [4].

Die­se vor­ge­nann­ten Anfor­de­run­gen an einen sub­stan­ti­ier­ten Angriff gegen den Miet­spie­gel hat die Ver­mie­te­rin unter Bezug­nah­me auf das Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten erfüllt. Eben­so wie in dem vom Bun­des­ge­richts­hof [5] ent­schie­de­nen Fall hat die Ver­mie­te­rin vor­lie­gend die Ein­ord­nung der Wohn­ge­bie­te moniert. Sie hat vor­ge­tra­gen, dass für Neu­ver­mie­tun­gen bereits 3 Jah­re vor dem Stich­tag, zu dem die Miet­erhö­hung gegen die Mie­tern gel­tend gemacht wer­de, sie selbst bereits Mie­ten ober­halb des Ober­wer­tes des Ber­li­ner Miet­spie­gels 2013 erzielt habe. Auch hat sie auf die gro­ßen Unter­schie­de zwi­schen den Gebie­ten hin­ge­wie­sen, die gemein­sam in die mitt­le­re Wohn­la­ge nach dem Ber­li­ner Miet­spie­gel 2013 ein­ge­ord­net wür­den.

Das Amts­ge­richt Char­lot­ten­burg sah sich daher gehal­ten, Beweis über die Fra­ge zu erhe­ben, ob der Ber­li­ner Miet­spie­gel 2013 nach aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen erstellt wur­de und hat ein ent­spre­chen­des Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten ein­ge­holt. Dabei soll­te der Sach­ver­stän­di­ge zunächst die Vor­fra­ge klä­ren, ob der Ber­li­ner Miet­spie­gel 2013 über­haupt nach wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen erstellt wor­den ist.

Der Sach­ver­stän­di­ge kommt in sei­nem Gut­ach­ten zu dem Ergeb­nis, dass der Ber­li­ner Miet­spie­gel nicht nach aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen erstellt wor­den sei. Er führt hier­zu aus, dass die dem Miet­spie­gel zu Grun­de lie­gen­de Stich­pro­be beträcht­li­che Zwei­fel hin­sicht­lich ihrer Reprä­sen­ta­ti­vi­tät erlau­be, die Defi­ni­ti­on der Miet­spie­gel­zel­len und die Zuord­nung der Woh­nun­gen zu die­sen Zel­len stel­len­wei­se sys­tem­wid­rig sei, die bei der Berech­nung der Net­to­mie­ten in Anschlag gebrach­ten Abschlä­ge für Betriebs­kos­ten nicht der Mie­ten­wirk­lich­keit ent­spre­chen wür­den und die per Regres­si­ons­ana­ly­se ermit­tel­ten Zu- und Abschlä­ge ledig­lich Fan­ta­sie­pro­duk­te sei­en. Sie wür­den im Wesent­li­chen auf Annah­men und Ver­mu­tun­gen beru­hen, deren Berech­ti­gung nur unge­nü­gend nach­ge­wie­sen sei.

Vor­lie­gend kann das Amts­ge­richt offen las­sen, ob es die Fest­stel­lun­gen des Sach­ver­stän­di­gen in allen Punk­ten teilt. Nach ein­ge­hen­der Prü­fung des schrift­li­chen Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens sowie nach Anhö­rung des Sach­ver­stän­di­gen in der münd­li­chen Ver­hand­lung steht nach Über­zeu­gung des Amts­ge­richts fest, dass die von den Erstel­lern des Ber­li­ner Miet­spie­gels 2013 vor­ge­nom­me­ne Extrem­wert­be­rei­ni­gung nicht nach aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen erfolgt ist und somit bereits in der Daten­er­he­bung ermit­tel­te grund­sätz­lich miet­spie­gel­re­le­van­te Mie­ten im Miet­spie­gel­feld K1 nicht berück­sich­tigt wur­den.

Hier­zu führt der Sach­ver­stän­di­ge in sei­nem Gut­ach­ten aus, dass der eigent­li­chen Kon­struk­ti­on des Ber­li­ner Miet­spie­gels 2013 wie bei sei­nen Vor­gän­gern eine Extrem­wert­be­rei­ni­gung vor­ge­schal­tet sei. Hier­bei sei völ­lig unstrit­tig, dass rei­ne Gefäl­lig­keits­mie­ten am unte­ren und mög­li­cher­wei­se sogar rechts­wid­ri­ge Wucher­mie­ten am obe­ren Ende der Preis­ska­la von einer wei­te­ren Ana­ly­se zu eli­mi­nie­ren sei­en. Die von den Miet­spie­gel­er­stel­lern gewähl­te, rein mecha­nisch-sta­tis­ti­sche Vor­ge­hens­wei­se, näm­lich die Eli­mi­nie­rung aller Wer­te außer­halb eines 95 %- Ver­trau­ens­in­ter­valls für den jewei­li­gen Zel­len­mit­tel­wert, sei für die­se Zwe­cke jedoch unge­eig­net, ja sogar kon­tra­pro­duk­tiv. In sei­ner Ver­neh­mung führ­te der Sach­ver­stän­di­ge hier­zu wei­ter­hin aus, dass im Metho­den­be­rich­tet die Begrif­fe Streu­be­reich und Kon­fi­denz­in­ter­vall ver­wech­selt wor­den sei­en. Es sei ver­sucht wor­den mit­hil­fe des Streu­be­reichs die Extrem­wer­te (Gefäl­lig­keits­mie­ten oder Wucher­mie­ten) zu fin­den und zu eli­mi­nie­ren. Dies sei sta­tis­tisch grob falsch. Es wer­de dabei nicht berück­sich­tigt, ob die ermit­tel­ten Wert nahe bei­ein­an­der lie­gen oder weit streu­en wür­den. Die­ser Feh­ler habe dann auch Ein­fluss auf die ermit­tel­ten Span­nen, da die Extrem­wer­te, die zu Unrecht eli­mi­niert wur­den, nicht mehr bei deren Ermitt­lung ein­ge­flos­sen sei­en. Vor­lie­gend heißt dies für das Miet­spie­gel­feld K1, dass auf­grund der feh­ler­haf­ten Extrem­wert­be­rei­ni­gung Miet­da­ten, die auf­grund der Daten­er­he­bung als mie­ter­spie­gel­re­le­vant ermit­telt wur­den, nicht bei der Bemes­sung der Span­ne des Miet­spie­gel­fel­des berück­sich­tigt wur­den, obwohl es sich nicht um Extrem­wer­te, d.h. um Gefäl­lig­keit oder Wucher­mie­ten han­del­te.

Wie auf Sei­te 91 des Metho­den­be­rich­tes des Ber­li­ner Miet­spie­gels 2013 zu sehen ist, han­delt es sich dabei um ca. 40 Fäl­le, bei denen eine obe­re Miet­preis­span­ne zwi­schen 7,00 € pro m² und 11,00 € pro m² fest­ge­stellt wur­de. Dass es sich bei die­sen Mie­ten alle­samt um Wucher­mie­ten han­deln soll, ist für das Amts­ge­richt auf­grund der Aus­füh­run­gen des Sach­ver­stän­di­gen nicht nach­voll­zieh­bar. Die­ser konn­te in sei­ner Ver­neh­mung in der münd­li­chen Ver­hand­lung bestä­ti­gen, dass aus sei­ner eige­nen Erfah­rung Woh­nun­gen, die mit der hier streit­ge­gen­ständ­li­chen ver­gleich­bar sei­en, also Alt­bau­ten, die in den letz­ten 10–20 Jah­ren saniert wor­den sei­en und in einer begehr­ten Innen­stadt­la­ge lie­gen wür­den, im Bereich ober­halb des Ober­wer­tes des Miet­spie­gel­fel­des K1 ver­mie­tet wür­den. Der Miet­spie­gel bil­de die­se beson­de­ren Woh­nun­gen nicht voll­stän­dig ab.

Dar­über hin­aus ent­spricht auch die Ein­ord­nun­gen der ver­schie­de­nen Wohn­la­gen in die Kate­go­rien „mit­tel”, „gut” und „ein­fach” nach den Aus­füh­run­gen des Sach­ver­stän­di­gen nicht aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen. In sei­nem Gut­ach­ten führt der Sach­ver­stän­di­ge hier­zu aus, dass es nach der wis­sen­schaft­li­chen, mathe­ma­ti­schen, sta­tis­ti­schen Clus­ter­ana­ly­se das Ziel sei, in den ein­zel­nen Grup­pen eine mög­lichst hohe Homo­ge­ni­tät her­zu­stel­len. Dies sei vor­lie­gend nicht erfüllt, da sich bei­spiels­wei­se in mitt­le­ren Wohn­la­gen sehr hete­ro­ge­ne Woh­nun­gen befin­den wür­den. Der Metho­den­be­rich­tet selbst dif­fe­ren­zier­te­re nach Lagen im Außen- und Innen­be­reich, wür­de die­se Lagen jedoch dann ohne wei­te­re Erör­te­rung in einer gemein­sa­men Grup­pe ver­ei­ni­gen.

Nach Prü­fung des Gut­ach­tens des Sach­ver­stän­di­gen schließt sich das Amts­ge­richt Char­lot­ten­burg daher aus den oben genann­ten zwei Grün­den sei­nem Ergeb­nis an, wonach der Ber­li­ner Miet­spie­gel 2013 nicht nach aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen erstellt wur­de. Ihm kommt daher nicht die gesetz­li­che Ver­mu­tungs­wir­kung gemäß § 558 d BGB zugu­te, wonach die in ihm genann­ten Ent­gel­te die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te abbil­den wür­den.

Da die Beweis­auf­nah­me erge­ben hat, dass auf­grund der feh­ler­haf­ten Extrem­wert­be­rei­ni­gung im Miet­spie­gel­feld K 1 die hier­für von den Erstel­lern vor­ge­ge­be­ne Span­ne zwi­schen 4,25 € und 7,00 € net­to­kalt pro qm pro Monat bereits feh­ler­haft fest­ge­legt wur­de, sieht das Amts­ge­richt Char­lot­ten­burg davon ab, den Ber­li­ner Miet­spie­gel 2013 als „ein­fa­chen” Miet­spie­gel zur Schät­zung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te gemäß § 286 ZPO her­an­zu­zie­hen.

Das Amts­ge­richt hat daher Beweis über die Höhe der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te für die streit­ge­gen­ständ­li­che Woh­nung durch Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten erho­ben. Die Beweis­auf­nah­me durch Ein­ho­lung eines schrift­li­chen Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens hat nach der Über­zeu­gung des Amts­ge­richts erge­ben, dass nach den in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB auf­ge­stell­ten Kri­te­ri­en die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te für das streit­ge­gen­ständ­li­che Objekt 952,26 € net­to­kalt pro Monat beträgt. Der Sach­ver­stän­di­ge hat die­se orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te anhand des Ver­gleichs­wert­ver­fah­rens ermit­telt. Gemäß sei­nen Aus­füh­run­gen han­delt es sich dabei um ein nor­mier­tes Ver­fah­ren aus der Immo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung vom 19.05.2007. Er hat dem­entspre­chend zunächst die Gebäu­de­art, Lage, die Grö­ße, die Aus­stat­tung und Beschaf­fen­heit der hier streit­ge­gen­ständ­li­chen Woh­nung unter ande­rem im Rah­men einer Orts­be­sich­ti­gung am 8.01.2015 ermit­telt. Sodann hat er 10 Ver­gleichs­ob­jek­te bestimmt. Wie sei­nen Aus­füh­run­gen zu ent­neh­men ist, hat er die­se Ver­gleichs­ob­jek­te aus 50–100 Ver­gleichs­mie­ten, die ihm per­sön­lich bekannt sind, aus­ge­wählt. Dabei habe er gemä­ßig­te Mie­ten und vor­wie­gend Bestands­mie­ten berück­sich­tigt. Unter Anwen­dung des Ziel­baum­ver­fah­rens und nach Vor­nah­me von Stan­dar­dan­pas­sun­gen gelang­te der Sach­ver­stän­di­ge – für das Amts­ge­richt Char­lot­ten­burg nach­voll­zieh­bar – zu dem Ergeb­nis, dass die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te für die streit­ge­gen­ständ­li­che Woh­nung zum Zeit­punkt Febru­ar 2013 952,46 € net­to­kalt pro Monat beträgt. Das Amts­ge­richt Char­lot­ten­burg schließt sich daher die­sem Ergeb­nis an.

Das Vor­brin­gen der Mie­ter gegen das Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten ist nicht geeig­net Zwei­fel an die­sem Ergeb­nis zu begrün­den. So führ­te der Sach­ver­stän­di­ge aus, dass er Lärm­emis­sio­nen durch die vor­han­de­ne Gas­tro­no­mie bewer­tet habe. Auch habe er zur Kon­trol­le die stra­te­gi­sche Lärm­kar­te des Senats her­an­ge­zo­gen, wonach die Woh­nung als beson­ders ruhig gekenn­zeich­net sei. Er selbst habe aber wegen der Lage der Woh­nung hin­sicht­lich der Lärm­emis­sio­nen nur 0 Punk­te ver­ge­ben, da die­se für ihn weder beson­ders gut noch beson­ders schlecht, son­dern nur aus­rei­chend sein. Auch lie­ge die Woh­nung selbst schon wegen der Aus­stat­tung im obe­ren Bereich. Er kön­ne aus Erfah­rung sagen, dass teil­wei­se gan­ze Häu­ser mit sanier­ten Alt­bau­ten in Innen­stadt­la­ge im Preis­seg­ment ober­halb des Ober­wer­tes des Miet­spie­gel­fel­des K1 des Ber­li­ner Miet­spie­gels ver­mie­tet wür­den. Die­se Woh­nun­gen sei­en bei der Erstel­lung des Miet­spie­gel­fel­des K1 offen­bar unbe­rück­sich­tigt geblie­ben. Der Sach­ver­stän­di­ge konn­te dem­nach nach­voll­zieh­bar erläu­tern, dass er die von den Mie­tern vor­ge­tra­ge­nen „Män­gel” Woh­nung in sei­nem Gut­ach­ten berück­sich­tigt und bewer­tet hat. Er konn­te nach­voll­zieh­bar dar­le­gen, wes­halb die von ihm ermit­tel­te orts­üb­li­che Net­to­kalt­mie­te in Höhe von 7,23 € pro Qua­drat­me­ter pro Monat ober­halb des Ober­wer­tes des Ber­li­ner Miet­spie­gels 2013 in Miet­spie­gel­felds K1 liegt. Da der Sach­ver­stän­di­ge die Ver­gleichs­mie­ten aus 50–100 ihm per­sön­lich bekann­ten Objek­ten aus­ge­wählt hat, hat das Amts­ge­richt kei­ne Zwei­fel an einer aus­rei­chen­den Daten­grund­la­ge für das erstell­te Gut­ach­ten.

Bei der von der Ver­mie­te­rin bean­spruch­ten erhöh­ten Mie­te in Höhe von 946,99 € net­to­kalt pro Monat ist zudem die Kap­pungs­gren­ze gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ein­ge­hal­ten. Die Mie­te inner­halb von 3 Jah­ren vor der Erhö­hung betrug 800,00 €, die Kap­pungs­gren­ze in Höhe von 20 % mit­hin 160 €. Die Kap­pungs­gren­ze in Höhe von 15 % gemäß § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB ist auf das vor­lie­gen­de Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen nicht anwend­bar, da die Ber­li­ner Kap­pungs­gren­zen­ver­ord­nung erst am 19.05.2013, mit­hin nach Zugang des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens vom 11.02.2013 in Kraft getre­ten ist.

Amts­ge­richt Char­lot­ten­burg, Urteil vom 11. Mai 2015 – 235 C 133/​13

  1. BGH, Urteil vom 06.11.2013 – VIII ZR 346/​12[]
  2. BGH a.a.O., Rn. 13[]
  3. BGH a.a.O., Rn. 15[]
  4. vgl BGH a.a.O.[]
  5. BGH, a.a.O.[]