Erklärt der Verkäufer, er garantiere für eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache, so ist im Wege der Auslegung zu ermitteln, ob damit gemeint ist, dass der Verkäufer lediglich entsprechend der Eigenschaftszusicherung nach früherem Recht unbedingt für einen Fehler einstehen oder ob er im Sinne von § 443 BGB eine selbständige Verpflichtung eingehen will.
Enthält die Vereinbarung einer Beschaffenheitsgarantie im Sinne von § 443 BGB keine Garantiefrist, so ist im Zweifel davon auszugehen, dass die Parteien eine Garantiefrist vereinbart haben, die der Regelung des § 438 BGB entspricht.
Das BGB enthält keinen einheitlichen, sowohl § 276 BGB als auch die §§ 442, 443, 444 BGB umfassenden Begriff der Garantie. Eine Garantie im Sinne von §§ 276, 442, 444 BGB beinhaltet die Erklärung, für das Vorhandensein bestimmter Merkmale unbedingt einstehen zu wollen, während sich die Vorschrift des § 443 BGB auf die Vereinbarung von Rechtsfolgen bezieht, die das Gesetz nicht vorsieht. Erklärt der Verkäufer, er garantiere für eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache, so ist im Wege der Auslegung zu ermitteln, ob damit gemeint ist, dass der Verkäufer lediglich entsprechend der Eigenschaftszusicherung nach früherem Recht unbedingt für einen Fehler einstehen oder ob er im Sinne von § 443 BGB eine selbständige Verpflichtung eingehen will [1].
Im vorliegenden Fall ist eine Garantie im Sinne von § 444 BGB, nicht aber eine Garantie im Sinne von § 443 BGB vereinbart worden. Die Parteien haben für den Fall von Bodenverunreinigungen keine über die gesetzlichen Gewährleistungsansprüche hinausgehenden Rechte vereinbart. Daher ist im Zweifel nicht von einem selbstständigen Anspruch aus einer Garantie auszugehen [2]. Auch spricht der Umstand, dass die Gewährleistung ausgeschlossen wurde, nicht für die Annahme eines selbstständigen Anspruches aus einer Garantie. Hiergegen spricht schon die Regelung des § 444 BGB, wonach sich der Verkäufer auf einen Gewährleistungsausschluss nicht berufen kann, wenn er eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat, so dass es einer Garantie im Sinne von § 443 BGB nicht bedurfte. Vielmehr ist – nachdem die Beschaffenheitsgarantie im Kaufvertrag im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde – davon auszugehen, dass entsprechend der Regelung des § 444 BGB der Gewährleistungsausschluss für den Fall von Bodenverunreinigungen nicht greift. Eine andere Beurteilung ist auch dann nicht geboten, wenn man den Vortrag der Klägerin unterstellt, dass sie bei den Kaufvertragsverhandlungen deutlich gemacht habe, dass der Beklagte das Risiko von Bodenverunreinigungen und Altlasten tragen müsse und der Notar den Beklagten darauf hingewiesen habe, dass mit der Regelung eine unbedingte Einstandspflicht verbunden sei. Die hier angenommene Garantie im Sinne von §§ 276, 442, 444 BGB beinhaltet gerade die Erklärung, für das Vorhandensein bestimmter Merkmale unbedingt einstehen zu wollen. Der Vereinbarung eines selbstständigen Anspruches aus einer Garantie bedurfte es hierzu nicht.
Selbst wenn man eine Garantie im Sinne von § 443 BGB annehmen würde, stünde einem Anspruch entgegen, dass die hier zu Gunsten der Klägerin unterstellten Bodenverunreinigungen erst nach Ablauf der Garantiefrist bekannt geworden sind.
Die Vereinbarung ist dahingehend auszulegen, dass der Beklagte nur für Bodenverunreinigungen einzustehen hat, die innerhalb einer Frist von zwei Jahren ab Übergabe des Grundstücks bekannt werden.
Die Parteien haben im Kaufvertrag keine Garantiefrist vereinbart. Zwar ist dies – anders als bei einer Haltbarkeitsgarantie – bei einer Beschaffenheitsgarantie nicht zwingender Bestandteil einer Vereinbarung im Sinne von § 443 BGB. Andererseits kann aus der fehlenden Vereinbarung einer Garantiefrist nicht entnommen werden, dass der Beklagte – wie die Klägerin meint – zumindest im zeitlichen Rahmen der §§ 195, 199 BGB haften wollte. Nachdem der Fristbeginn nach § 199 BGB von der Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis der Klägerin abhängt, hätte es diese in der Hand, durch die Wahl des Zeitpunktes der Bodenuntersuchungen die Dauer der Einstandspflicht des Beklagten zu bestimmen und auf bis zu 10 Jahre zu verlängern. Dies wäre nicht interessengerecht. Der Beklagte müsste über einen längeren Zeitraum Rückstellungen bilden, während die Klägerin aufgrund des Besitzes seit April 2002 in der Lage war, das Grundstück entsprechend untersuchen zu lassen. Es stand an sich nichts entgegen, die im Jahr 2008 durchgeführte Bodenuntersuchung bereits im Jahr 2002 oder 2003 durchführen zu lassen. Hinzu kommt, dass – was der vorliegenden Rechtsstreit auch zeigt – nach sehr langer Zeit auch nur schwer feststellbar ist, welche Bodenverunreinigungen zum Zeitpunkt der Übergabe bereits vorhanden waren.
Mangels anderer Anhaltspunkte ist daher anzunehmen, dass die Parteien eine Garantiefrist vereinbart haben, die der des § 438 BGB entspricht [3], zumal die Beschaffenheitsgarantie im Kaufvertrag im unmittelbaren Zusammenhang mit den Gewährleistungsrechten geregelt ist.
Oberlandesgericht Stuttgart, Urteil vom 23. November 2010 – 12 U 109/10
- Erman/B. Grunewald, BGB, 12. Aufl., § 443 Rn. 2; vgl. auch Münchener Kommentar/Westermann, a.a.O., § 443 Rn. 6; Staudinger/Matusche-Beckmann, BGB, 2004, § 443 Rn. 5; kritisch D. Schmidt in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 3. Aufl., § 443 Rn. 7[↩]
- vgl. auch Staudinger/Matusche-Beckmann, a.a.O., § 443 Rn. 18[↩]
- vgl. auch OLG Celle, Urteil vom 13.09.2007 – 8 U 116/07; Münchener Kommentar/Westermann, a.a.O., § 443 Rn. 22; Erman/B. Grunewald, a.a.O., § 443 Rn. 12 a.E.; wohl auch Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 443 Rn. 13 ff.; für die Anwendung der §§ 195, 199 BGB allerdings Grützner/Schmidl, NJW 2007, 3610, 3612, die jedoch ausschließlich auf die Verjährung und nicht auf die Garantiefrist abstellen[↩]
