Beschaf­fen­heits­ga­ran­tie

Erklärt der Ver­käu­fer, er garan­tie­re für eine bestimm­te Beschaf­fen­heit der Kauf­sa­che, so ist im Wege der Aus­le­gung zu ermit­teln, ob damit gemeint ist, dass der Ver­käu­fer ledig­lich ent­spre­chend der Eigen­schafts­zu­si­che­rung nach frü­he­rem Recht unbe­dingt für einen Feh­ler ein­ste­hen oder ob er im Sin­ne von § 443 BGB eine selb­stän­di­ge Ver­pflich­tung ein­ge­hen will.

Ent­hält die Ver­ein­ba­rung einer Beschaf­fen­heits­ga­ran­tie im Sin­ne von § 443 BGB kei­ne Garan­tiefrist, so ist im Zwei­fel davon aus­zu­ge­hen, dass die Par­tei­en eine Garan­tiefrist ver­ein­bart haben, die der Rege­lung des § 438 BGB ent­spricht.

Das BGB ent­hält kei­nen ein­heit­li­chen, sowohl § 276 BGB als auch die §§ 442, 443, 444 BGB umfas­sen­den Begriff der Garan­tie. Eine Garan­tie im Sin­ne von §§ 276, 442, 444 BGB beinhal­tet die Erklä­rung, für das Vor­han­den­sein bestimm­ter Merk­ma­le unbe­dingt ein­ste­hen zu wol­len, wäh­rend sich die Vor­schrift des § 443 BGB auf die Ver­ein­ba­rung von Rechts­fol­gen bezieht, die das Gesetz nicht vor­sieht. Erklärt der Ver­käu­fer, er garan­tie­re für eine bestimm­te Beschaf­fen­heit der Kauf­sa­che, so ist im Wege der Aus­le­gung zu ermit­teln, ob damit gemeint ist, dass der Ver­käu­fer ledig­lich ent­spre­chend der Eigen­schafts­zu­si­che­rung nach frü­he­rem Recht unbe­dingt für einen Feh­ler ein­ste­hen oder ob er im Sin­ne von § 443 BGB eine selb­stän­di­ge Ver­pflich­tung ein­ge­hen will ¹.

Im vor­lie­gen­den Fall ist eine Garan­tie im Sin­ne von § 444 BGB, nicht aber eine Garan­tie im Sin­ne von § 443 BGB ver­ein­bart wor­den. Die Par­tei­en haben für den Fall von Boden­ver­un­rei­ni­gun­gen kei­ne über die gesetz­li­chen Gewähr­leis­tungs­an­sprü­che hin­aus­ge­hen­den Rech­te ver­ein­bart. Daher ist im Zwei­fel nicht von einem selbst­stän­di­gen Anspruch aus einer Garan­tie aus­zu­ge­hen ². Auch spricht der Umstand, dass die Gewähr­leis­tung aus­ge­schlos­sen wur­de, nicht für die Annah­me eines selbst­stän­di­gen Anspru­ches aus einer Garan­tie. Hier­ge­gen spricht schon die Rege­lung des § 444 BGB, wonach sich der Ver­käu­fer auf einen Gewähr­leis­tungs­aus­schluss nicht beru­fen kann, wenn er eine Garan­tie für die Beschaf­fen­heit der Sache über­nom­men hat, so dass es einer Garan­tie im Sin­ne von § 443 BGB nicht bedurf­te. Viel­mehr ist – nach­dem die Beschaf­fen­heits­ga­ran­tie im Kauf­ver­trag im unmit­tel­ba­ren Zusam­men­hang mit dem Gewähr­leis­tungs­aus­schluss ver­ein­bart wur­de – davon aus­zu­ge­hen, dass ent­spre­chend der Rege­lung des § 444 BGB der Gewähr­leis­tungs­aus­schluss für den Fall von Boden­ver­un­rei­ni­gun­gen nicht greift. Eine ande­re Beur­tei­lung ist auch dann nicht gebo­ten, wenn man den Vor­trag der Klä­ge­rin unter­stellt, dass sie bei den Kauf­ver­trags­ver­hand­lun­gen deut­lich gemacht habe, dass der Beklag­te das Risi­ko von Boden­ver­un­rei­ni­gun­gen und Alt­las­ten tra­gen müs­se und der Notar den Beklag­ten dar­auf hin­ge­wie­sen habe, dass mit der Rege­lung eine unbe­ding­te Ein­stands­pflicht ver­bun­den sei. Die hier ange­nom­me­ne Garan­tie im Sin­ne von §§ 276, 442, 444 BGB beinhal­tet gera­de die Erklä­rung, für das Vor­han­den­sein bestimm­ter Merk­ma­le unbe­dingt ein­ste­hen zu wol­len. Der Ver­ein­ba­rung eines selbst­stän­di­gen Anspru­ches aus einer Garan­tie bedurf­te es hier­zu nicht.

Selbst wenn man eine Garan­tie im Sin­ne von § 443 BGB anneh­men wür­de, stün­de einem Anspruch ent­ge­gen, dass die hier zu Guns­ten der Klä­ge­rin unter­stell­ten Boden­ver­un­rei­ni­gun­gen erst nach Ablauf der Garan­tiefrist bekannt gewor­den sind.

Die Ver­ein­ba­rung ist dahin­ge­hend aus­zu­le­gen, dass der Beklag­te nur für Boden­ver­un­rei­ni­gun­gen ein­zu­ste­hen hat, die inner­halb einer Frist von zwei Jah­ren ab Über­ga­be des Grund­stücks bekannt wer­den.

Die Par­tei­en haben im Kauf­ver­trag kei­ne Garan­tiefrist ver­ein­bart. Zwar ist dies – anders als bei einer Halt­bar­keits­ga­ran­tie – bei einer Beschaf­fen­heits­ga­ran­tie nicht zwin­gen­der Bestand­teil einer Ver­ein­ba­rung im Sin­ne von § 443 BGB. Ande­rer­seits kann aus der feh­len­den Ver­ein­ba­rung einer Garan­tiefrist nicht ent­nom­men wer­den, dass der Beklag­te – wie die Klä­ge­rin meint – zumin­dest im zeit­li­chen Rah­men der §§ 195, 199 BGB haf­ten woll­te. Nach­dem der Frist­be­ginn nach § 199 BGB von der Kennt­nis oder grob fahr­läs­si­gen Unkennt­nis der Klä­ge­rin abhängt, hät­te es die­se in der Hand, durch die Wahl des Zeit­punk­tes der Boden­un­ter­su­chun­gen die Dau­er der Ein­stands­pflicht des Beklag­ten zu bestim­men und auf bis zu 10 Jah­re zu ver­län­gern. Dies wäre nicht inter­es­sen­ge­recht. Der Beklag­te müss­te über einen län­ge­ren Zeit­raum Rück­stel­lun­gen bil­den, wäh­rend die Klä­ge­rin auf­grund des Besit­zes seit April 2002 in der Lage war, das Grund­stück ent­spre­chend unter­su­chen zu las­sen. Es stand an sich nichts ent­ge­gen, die im Jahr 2008 durch­ge­führ­te Boden­un­ter­su­chung bereits im Jahr 2002 oder 2003 durch­füh­ren zu las­sen. Hin­zu kommt, dass – was der vor­lie­gen­den Rechts­streit auch zeigt – nach sehr lan­ger Zeit auch nur schwer fest­stell­bar ist, wel­che Boden­ver­un­rei­ni­gun­gen zum Zeit­punkt der Über­ga­be bereits vor­han­den waren.

Man­gels ande­rer Anhalts­punk­te ist daher anzu­neh­men, dass die Par­tei­en eine Garan­tiefrist ver­ein­bart haben, die der des § 438 BGB ent­spricht ³, zumal die Beschaf­fen­heits­ga­ran­tie im Kauf­ver­trag im unmit­tel­ba­ren Zusam­men­hang mit den Gewähr­leis­tungs­rech­ten gere­gelt ist.

Ober­lan­des­ge­richt Stutt­gart, Urteil vom 23. Novem­ber 2010 – 12 U 109/​10

1. Erman/​B. Gru­ne­wald, BGB, 12. Aufl., § 443 Rn. 2; vgl. auch Mün­che­ner Kom­men­tar/​Westermann, a.a.O., § 443 Rn. 6; Stau­din­ger/­Ma­tu­sche-Beck­mann, BGB, 2004, § 443 Rn. 5; kri­tisch D. Schmidt in Prütting/​Wegen/​Weinreich, BGB, 3. Aufl., § 443 Rn. 7[↩]
2. vgl. auch Stau­din­ger/­Ma­tu­sche-Beck­mann, a.a.O., § 443 Rn. 18[↩]
3. vgl. auch OLG Cel­le, Urteil vom 13.09.2007 – 8 U 116/​07; Mün­che­ner Kommentar/​Westermann, a.a.O., § 443 Rn. 22; Erman/​B. Gru­ne­wald, a.a.O., § 443 Rn. 12 a.E.; wohl auch Palandt/​Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 443 Rn. 13 ff.; für die Anwen­dung der §§ 195, 199 BGB aller­dings Grützner/​Schmidl, NJW 2007, 3610, 3612, die jedoch aus­schließ­lich auf die Ver­jäh­rung und nicht auf die Garan­tiefrist abstel­len[↩]