Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über eine Kreditaufnahme

Einem Beschluss der Eigentümerversammlung über eine Kreditaufnahme fehlt es an einer hinreichenden Entscheidungsgrundlage, wenn vor dem Beschluss nicht mindestens drei Vergleichsangebote vorgelegen haben.

Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über eine Kreditaufnahme

Das Erfordernis, Vergleichsangebote einzuholen, ist von der Rechtsprechung insbesondere in Bezug auf die Beauftragung von baulichen Maßnahmen aber auch hinsichtlich anderer Vertragsabschlüsse, wie etwa die Verwalterbestellung, entwickelt worden1.

Die Einholung entsprechender Vergleichsangebote soll eine hinreichende Entscheidungsgrundlage für die Ausübung des den Wohnungseigentümern zustehenden Ermessens bei der Auswahl des jeweiligen Angebotes und des Unternehmens gewährleisten. So soll erreicht werden, dass die Wohnungseigentümer die Angebote von unterschiedlichen Unternehmen miteinander vergleichen können, um sich für denjenigen Vertragsabschluss zu entscheiden, der ihren Interessen inhaltlich am ehesten entspricht. Zudem sollen die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit beachtet werden, indem keine überteuerten Aufträge erteilt werden2.

Es ist jedoch nicht notwendig das billigste oder das technisch hochwertigste Angebot anzunehmen. Vielmehr sollen die Wohnungseigentümer im Rahmen einer Gesamtbetrachtung der angebotenen Leistungen und der hierfür in Ansatz gebrachten Kosten in die Lage versetzt werden, sich nach Ausübung des ihnen zustehenden Ermessens für eines der Angebote zu entscheiden. Um das Preis-/Leistungsverhältnis beurteilen zu können, ist es erforderlich, dass die eingeholten Angebote vergleichbar sind3. Die Wohnungseigentümer sind über sämtliche relevanten Umstände aufzuklären und die Angebote müssen ihnen spätestens bei der Beschlussfassung zugänglich gemacht werden, sofern dies gewünscht wird4.

Die Notwendigkeit für die Wohnungseigentümer sich vor einer Entscheidung eine hinreichende Tatsachengrundlage für die Ausübung des ihnen zustehenden Ermessens zu verschaffen, gilt auch für den Abschluss eines Darlehensvertrages. Zum einen können bereits die Konditionen, zu denen Banken Darlehen anbieten, etwa in Bezug auf Laufzeit, Zinsbindung, Sondertilgungsmöglichkeiten oder damit verbundenen Kreditratenschutzversicherungen erheblich voneinander abweichen. Zudem unterscheiden sich naturgemäß auch die Kosten für einen Kredit, insbesondere hinsichtlich der Zinshöhe, zum Teil erheblich. Um beurteilen zu können, ob ein Angebot ihren Bedürfnissen entspricht, ist es daher ebenfalls erforderlich, dass sich die Wohnungseigentümer eine hinreichende Tatsachengrundlage verschaffen, bevor sie einem Angebot den Zuschlag erteilten. Dies kann unter anderem durch die Einholung von Vergleichsangeboten geschehen. In quantitativer Hinsicht dürften regelmäßig drei Angebote ausreichend, aber auch erforderlich sein. Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht beachtet worden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann sich auch nicht darauf berufen, dass es aufgrund der Besonderheiten bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft durchaus schwierig sei, Banken zu finden, die zu einer Darlehensvergabe bereit seien. Etwaige Schwierigkeiten können auch bei der beabsichtigten Beauftragung bestimmter Gewerke bestehen, ohne dass dies die Verwaltung grundsätzlich von der Notwendigkeit der Einholung von Vergleichsangeboten befreien würde. Dass es im vorliegenden Fall trotz entsprechender Bemühungen unmöglich gewesen wäre, drei Vergleichsangebote einzuholen, war dagegen weder hinreichend vorgetragen noch unter Beweis gestellt.

Landgericht Itzehoe, Beschluss vom 19. August 2019 – 11 S 64/18

  1. vgl. BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 96/10; BayObLG Beschluss vom 09.09.1999 – 2Z BR 54/99; LG Hamburg, Urteil vom 15.02.2012 – 318 S 119/11; LG Hamburg, Urteil vom 12.11.2014 – 318 S 74/14; LG Itzehoe, Urteil vom 05.01.2018 – 11 S 1/17; Vandenhouten, in: Niedenführ/Vandenhouten, WEG; 12. Auflage 2017, § 21 Rn. 75[]
  2. Vandenhouten, in: Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage 2017, § 21 Rn. 75[]
  3. Merle, in: Bärmann, WEG, 14. Aufl.2018, § 21 Rn. 112 c[]
  4. LG Hamburg, Urteil vom 15.02.2012 – 318 S 119/11; LG Itzehoe, Urteil vom 05.01.2018 – 11 S 1/17 m.w.N.[]