Beschluss­fas­sung der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung über eine Kre­dit­auf­nah­me

Einem Beschluss der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung über eine Kre­dit­auf­nah­me fehlt es an einer hin­rei­chen­den Ent­schei­dungs­grund­la­ge, wenn vor dem Beschluss nicht min­des­tens drei Ver­gleichs­an­ge­bo­te vor­ge­le­gen haben.

Beschluss­fas­sung der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung über eine Kre­dit­auf­nah­me

Das Erfor­der­nis, Ver­gleichs­an­ge­bo­te ein­zu­ho­len, ist von der Recht­spre­chung ins­be­son­de­re in Bezug auf die Beauf­tra­gung von bau­li­chen Maß­nah­men aber auch hin­sicht­lich ande­rer Ver­trags­ab­schlüs­se, wie etwa die Ver­wal­ter­be­stel­lung, ent­wi­ckelt wor­den [1].

Die Ein­ho­lung ent­spre­chen­der Ver­gleichs­an­ge­bo­te soll eine hin­rei­chen­de Ent­schei­dungs­grund­la­ge für die Aus­übung des den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern zuste­hen­den Ermes­sens bei der Aus­wahl des jewei­li­gen Ange­bo­tes und des Unter­neh­mens gewähr­leis­ten. So soll erreicht wer­den, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Ange­bo­te von unter­schied­li­chen Unter­neh­men mit­ein­an­der ver­glei­chen kön­nen, um sich für den­je­ni­gen Ver­trags­ab­schluss zu ent­schei­den, der ihren Inter­es­sen inhalt­lich am ehes­ten ent­spricht. Zudem sol­len die Grund­sät­ze der Wirt­schaft­lich­keit beach­tet wer­den, indem kei­ne über­teu­er­ten Auf­trä­ge erteilt wer­den [2].

Es ist jedoch nicht not­wen­dig das bil­ligs­te oder das tech­nisch hoch­wer­tigs­te Ange­bot anzu­neh­men. Viel­mehr sol­len die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer im Rah­men einer Gesamt­be­trach­tung der ange­bo­te­nen Leis­tun­gen und der hier­für in Ansatz gebrach­ten Kos­ten in die Lage ver­setzt wer­den, sich nach Aus­übung des ihnen zuste­hen­den Ermes­sens für eines der Ange­bo­te zu ent­schei­den. Um das Preis-/​Leistungsverhältnis beur­tei­len zu kön­nen, ist es erfor­der­lich, dass die ein­ge­hol­ten Ange­bo­te ver­gleich­bar sind [3]. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sind über sämt­li­che rele­van­ten Umstän­de auf­zu­klä­ren und die Ange­bo­te müs­sen ihnen spä­tes­tens bei der Beschluss­fas­sung zugäng­lich gemacht wer­den, sofern dies gewünscht wird [4].

Die Not­wen­dig­keit für die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sich vor einer Ent­schei­dung eine hin­rei­chen­de Tat­sa­chen­grund­la­ge für die Aus­übung des ihnen zuste­hen­den Ermes­sens zu ver­schaf­fen, gilt auch für den Abschluss eines Dar­le­hens­ver­tra­ges. Zum einen kön­nen bereits die Kon­di­tio­nen, zu denen Ban­ken Dar­le­hen anbie­ten, etwa in Bezug auf Lauf­zeit, Zins­bin­dung, Son­der­til­gungs­mög­lich­kei­ten oder damit ver­bun­de­nen Kre­dit­ra­ten­schutz­ver­si­che­run­gen erheb­lich von­ein­an­der abwei­chen. Zudem unter­schei­den sich natur­ge­mäß auch die Kos­ten für einen Kre­dit, ins­be­son­de­re hin­sicht­lich der Zins­hö­he, zum Teil erheb­lich. Um beur­tei­len zu kön­nen, ob ein Ange­bot ihren Bedürf­nis­sen ent­spricht, ist es daher eben­falls erfor­der­lich, dass sich die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer eine hin­rei­chen­de Tat­sa­chen­grund­la­ge ver­schaf­fen, bevor sie einem Ange­bot den Zuschlag erteil­ten. Dies kann unter ande­rem durch die Ein­ho­lung von Ver­gleichs­an­ge­bo­ten gesche­hen. In quan­ti­ta­ti­ver Hin­sicht dürf­ten regel­mä­ßig drei Ange­bo­te aus­rei­chend, aber auch erfor­der­lich sein. Die­se Vor­aus­set­zung ist vor­lie­gend nicht beach­tet wor­den.

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft kann sich auch nicht dar­auf beru­fen, dass es auf­grund der Beson­der­hei­ten bei einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft durch­aus schwie­rig sei, Ban­ken zu fin­den, die zu einer Dar­le­hens­ver­ga­be bereit sei­en. Etwai­ge Schwie­rig­kei­ten kön­nen auch bei der beab­sich­tig­ten Beauf­tra­gung bestimm­ter Gewer­ke bestehen, ohne dass dies die Ver­wal­tung grund­sätz­lich von der Not­wen­dig­keit der Ein­ho­lung von Ver­gleichs­an­ge­bo­ten befrei­en wür­de. Dass es im vor­lie­gen­den Fall trotz ent­spre­chen­der Bemü­hun­gen unmög­lich gewe­sen wäre, drei Ver­gleichs­an­ge­bo­te ein­zu­ho­len, war dage­gen weder hin­rei­chend vor­ge­tra­gen noch unter Beweis gestellt.

Land­ge­richt Itze­hoe, Beschluss vom 19. August 2019 – 11 S 64/​18

  1. vgl. BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 96/​10; Bay­O­bLG Beschluss vom 09.09.1999 – 2Z BR 54/​99; LG Ham­burg, Urteil vom 15.02.2012 – 318 S 119/​11; LG Ham­burg, Urteil vom 12.11.2014 – 318 S 74/​14; LG Itze­hoe, Urteil vom 05.01.2018 – 11 S 1/​17; Van­den­hou­ten, in: Niedenführ/​Vandenhouten, WEG; 12. Auf­la­ge 2017, § 21 Rn. 75[]
  2. Van­den­hou­ten, in: Niedenführ/​Vandenhouten, WEG, 12. Auf­la­ge 2017, § 21 Rn. 75[]
  3. Mer­le, in: Bär­mann, WEG, 14. Aufl.2018, § 21 Rn. 112 c[]
  4. LG Ham­burg, Urteil vom 15.02.2012 – 318 S 119/​11; LG Itze­hoe, Urteil vom 05.01.2018 – 11 S 1/​17 m.w.N.[]