Beschluss­fas­sung in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft – und das Kopf­stimm­prin­zip

Das Kopf­stimm­prin­zip nach § 25 Abs. 2 WEG ist auch im Sach­be­reich des § 16 Abs. 3 WEG abding­bar.

Beschluss­fas­sung in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft – und das Kopf­stimm­prin­zip

Es war bis­her umstrit­ten, ob die grund­sätz­lich gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG gege­be­ne Abding­bar­keit des Kopf­prin­zips 1 auch im Sach­be­reich des § 16 Abs. 3 WEG Gel­tung bean­sprucht. Wäh­rend dies über­wie­gend ange­nom­men wird 2, ent­nimmt die Gegen­auf­fas­sung der Vor­schrift – teils im Zusam­men­spiel mit § 16 Abs. 5 WEG – eine zwin­gen­de Fest­schrei­bung des Kopf­prin­zips 3.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat zu der Kon­tro­ver­se bis­lang nicht Stel­lung bezo­gen 4. Für die rechts­ähn­li­che Pro­ble­ma­tik bei § 26 WEG hat er aller­dings die Abding­bar­keit des Kopf­prin­zips durch das Objekt- oder Wert­prin­zip bereits bejaht 5. Nichts ande­res gilt für die Ände­rung von Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­seln nach § 16 Abs. 3 WEG.

Schon ihrem sprach­li­chen Sinn­ge­halt nach ("durch Stim­men­mehr­heit") ord­net die Norm ledig­lich die Gel­tung des Mehr­heits­prin­zips an; nicht aber erstreckt sich der Rege­lungs­ge­halt auf die Kri­te­ri­en, nach denen die Mehr­heit zu bestim­men ist (Kopf, Objekt, Anteils­prin­zip etc.). Die Fra­ge der Stimm­kraft beant­wor­tet das Gesetz an ande­rer Stel­le, näm­lich mit der dis­po­si­ti­ven Bestim­mung des § 25 Abs. 2 WEG. Zwin­gen­de Vor­ga­ben zur Stimm­kraft pflegt das Gesetz – wie ein sys­te­ma­ti­scher Sei­ten­blick auf die Rege­lun­gen des § 16 Abs. 4 und des § 22 Abs. 2 WEG ohne wei­te­res erhellt – eigens her­vor­zu­he­ben. Dem­entspre­chend ist den Geset­zes­ma­te­ria­li­en kein Hin­weis dar­auf zu ent­neh­men, dass mit der Bestim­mung des § 16 Abs. 3 WEG auch eine Rege­lung der Stimm­kraft habe getrof­fen wer­den sol­len 6.

Die Erwä­gung der Gegen­auf­fas­sung, nur durch eine strik­te Gel­tung des Kopf­prin­zips kön­ne der Gefahr der Majo­ri­sie­rung wirk­sam begeg­net wer­den, trägt schon des­halb nicht, weil die­ser Ein­wand nicht nur den Sach­be­reich des § 16 Abs. 3 WEG betrifft, son­dern sich – jeden­falls bei fol­ge­rich­ti­ger Ent­fal­tung des Argu­ments – gegen jed­we­de Mehr­heits­ent­schei­dung rich­tet, die nach dem Objekt- oder Anteils­prin­zip getrof­fen wird und damit kon­se­quen­ter­wei­se die Abding­bar­keit des § 25 Abs. 2 WEG ins­ge­samt in Fra­ge stellt. Das aber erscheint schon des­halb nicht akzep­ta­bel, weil damit ohne Not der pri­vat­au­to­no­me Gestal­tungs­spiel­raum der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer – das Woh­nungs­ei­gen­tums­recht lässt die­sen und dem tei­len­den Eigen­tü­mer bei der Ord­nung des Gemein­schafts­ver­hält­nis­ses weit­ge­hend freie Hand 7 – ohne zurei­chen­den Grund beschnit­ten wür­de. Das gilt umso mehr, als dem Kopf­prin­zip gegen­über ande­ren Kri­te­ri­en der Stimm­kraft kei­nes­wegs ein über­ra­gen­der Gerech­tig­keits­ge­halt bei­gemes­sen wer­den kann 8. Im Übri­gen bie­tet die Beschluss­män­gel­kla­ge einen aus­rei­chen­den Schutz gegen majo­ri­sie­ren­de Beschlüs­se 9, die ins­be­son­de­re unter dem Blick­win­kel der Will­kür, des Rechts­miss­brauchs oder einer unbil­li­gen Benach­tei­li­gung Ein­zel­ner 10 ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung (§ 16 Abs. 3 WEG) wider­spre­chen.

Aus § 16 Abs. 5 WEG, wonach die Befug­nis­se im Sin­ne der Absät­ze 3 und 4 durch Ver­ein­ba­rung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer weder ein­ge­schränkt noch aus­ge­schlos­sen wer­den kön­nen, ergibt sich schon des­halb nichts ande­res, weil § 16 Abs. 3 WEG – wie bereits dar­ge­legt – kei­ne Rege­lung zur Stimm­kraft ent­hält 11.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. Juli 2015 – V ZR 198/​14

  1. BGH, Urteil vom 28.10.2011 – V ZR 253/​10, BGHZ 191, 245 Rn. 4 u. 8; Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 30/​02, BGHZ 152, 46, 53; BayO­bLG, ZMR 2001, 366, 368; Mer­le in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 25 Rn. 30 mwN[]
  2. so etwa Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, WEG, 4. Aufl., § 16 Rn. 36; Riecke/​Schmid/​Elzer/​Abramenko, WEG, 4. Aufl., § 16 Rn. 77; Hügel/​Elzer, NZM 2009, 457, 463; Palandt/​Bassenge, BGB, 74. Aufl., § 16 WEG Rn. 12; NK-Schultz­ky, BGB, 3. Aufl., § 16 Rn. 17; Der­le­der, ZWE 2008, 253, 256; Grei­ner, ZWE 2011, 118, 120; vgl. auch Sau­ren, WEG, 6. Aufl., § 16 Rn. 25a; im Grund­satz auch Leh­mann-Rich­ter, ZWE 2012, 77, 79[]
  3. so etwa Becker in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 16 Rn. 113 u. 149; Mer­le in Bär­mann, aaO; Timme/​Bonifacio, WEG, 2. Aufl., § 16 Rn. 234; Häub­lein, ZfIR 2012, 249, 250[]
  4. vgl. Urteil vom 28.10.2011 – V ZR 253/​10, BGHZ 191, 245 Rn. 11[]
  5. Urteil vom 28.10.2011 – V ZR 253/​10, aaO, Rn. 7 ff.; Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 30/​02, BGHZ 152, 46, 53 f.[]
  6. BGH, Urteil vom 28.10.2011 – V ZR 253/​10, BGHZ 191, 245 Rn. 10 aE unter Bezug­nah­me auf BT-Drs. 16/​887, S. 22, 25 u. 32; aA Becker in Bär­mann, aaO, § 16 Rn. 113, der die in den Mate­ria­li­en als unab­ding­bar bezeich­ne­te "Mehr­heits­macht" mit dem Kopf­stimm­prin­zip gleich­setzt; dage­gen zutref­fend Grei­ner, ZWE 2011, 118, 120[]
  7. vgl. nur BGH, Urteil vom 16.11.2012 – V ZR 9/​12, Rn. 9; Urteil vom 13.10.2006 – V ZR 289/​05, NJW 2007, 213 Rn. 14 mwN[]
  8. Der­le­der, ZWE 2008, 253, 256; vgl. auch BGH, Urteil vom 28.10.2011 – V ZR 253/​10, BGHZ 191, 245 Rn. 12[]
  9. BGH, Urteil vom 28.10.2011 – V ZR 253/​10, BGHZ 191, 245 Rn. 12; Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 30/​02, BGHZ 152, 46, 53 u. 61 f.[]
  10. BGH, Urteil vom 16.09.2011 – V ZR 3/​11, NJW-RR 2011, 1646 Rn. 8 u. 13[]
  11. eben­so zu der ver­gleich­ba­ren Pro­ble­ma­tik bei § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG BGH, Urteil vom 28.10.2011 – V ZR 253/​10, aaO, Rn. 8[]