Besei­ti­gung von Ein­tra­gungs­hin­der­nis­sen – und die Amts­pflich­ten des Notars

Der in dem Rang­nach­teil eines Rechts lie­gen­de Scha­den, der durch die Ver­let­zung der nach § 53 BeurkG bestehen­den Amts­pflicht des Notars, für die Besei­ti­gung von einer Grund­buch­ein­tra­gung ent­ge­gen­ste­hen­den Hin­der­nis­sen Sor­ge zu tra­gen, ent­stan­den ist, ist dem Notar nicht zuzu­rech­nen, wenn das Recht im Fall sei­ner vor­ran­gi­gen Ein­tra­gung nach den Vor­schrif­ten des Anfech­tungs­ge­set­zes erfolg­reich ange­foch­ten wor­den wäre.

Besei­ti­gung von Ein­tra­gungs­hin­der­nis­sen – und die Amts­pflich­ten des Notars

Im hier ent­schie­de­nen Fall hat der Bun­des­ge­richts­hof zunächst einen Ver­stoß der beklag­ten Nota­rin gegen die ihr gemäß § 53 BeurkG oblie­gen­den Pflich­ten ange­nom­men, weil sie nicht dafür Sor­ge getra­gen hat, dass das ihr vom Grund­buch­amt mit Zwi­schen­ver­fü­gung mit­ge­teil­te Ein­tra­gungs­hin­der­nis umge­hend besei­tigt wird. Auf­grund die­ses Ver­säum­nis­ses wur­de in der Fol­ge­zeit der Ein­tra­gungs­an­trag zurück­ge­wie­sen, die zuguns­ten des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers und sei­nes Lebens­ge­fähr­ten nach § 18 Abs. 2 Satz 1 GBO ein­ge­tra­ge­ne Vor­mer­kung von Amts wegen gelöscht (§ 18 Abs. 2 Satz 2 GBO) und so die rang­wah­ren­de Wir­kung der Vor­mer­kung gegen­über der zwi­schen­zeit­lich für das Land Nie­der­sach­sen ein­ge­tra­ge­nen Siche­rungs­hy­po­thek wie­der zunich­te gemacht.

Aller­dings ist der Scha­den, der dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer und sei­nem Lebens­ge­fähr­ten in Gestalt des Nach­rangs ihres spä­ter nach Besei­ti­gung des Ein­tra­gungs­hin­der­nis­ses auf­grund einer neu­en Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung doch noch in das Grund­buch ein­ge­tra­ge­nen Woh­nungs­rechts gegen­über der auf Ersu­chen des Finanz­amts in das Grund­buch ein­ge­tra­ge­nen Siche­rungs­hy­po­thek ent­stan­den ist [1], nicht dem amts­pflicht­wid­ri­gen Ver­hal­ten der Nota­rin zuzu­rech­nen. ist. Eine sol­che Scha­dens­zu­rech­nung steht ange­sichts einer mög­li­chen Anfecht­bar­keit eines im Rang vor der Siche­rungs­hy­po­thek ein­ge­tra­ge­nen Woh­nungs­rechts nicht fest.

Dem Land Nie­der­sach­sen hät­te als Gläu­bi­ger der Siche­rungs­hy­po­thek ein Anfech­tungs­recht nach § 1 Abs. 1, § 4 Abs. 1, § 11 Abs. 1 AnfG zuge­stan­den, wenn das Woh­nungs­recht – ohne die Amts­pflicht­ver­let­zung der Nota­rin – auf­grund der nota­ri­ell beur­kun­de­ten Bewil­li­gung im Rang vor der zuguns­ten des Lan­des ein­ge­tra­ge­nen Siche­rungs­hy­po­thek im Grund­buch ein­ge­tra­gen wor­den wäre.

Das Woh­nungs­recht hät­te in die­sem Fall das Land als Gläu­bi­ger im Sin­ne von § 1 Abs. 1 AnfG benach­tei­ligt, weil es gemäß § 44 Abs. 1 ZVG in das gerings­te Gebot auf­zu­neh­men; und vom Erstei­ge­rer zu über­neh­men gewe­sen wäre (§ 52 Abs. 1 Satz 1 ZVG) mit der Fol­ge eines gerin­ge­ren Ver­stei­ge­rungs­in­ter­es­ses oder zumin­dest erlö­ses [2].

Bei der Bewil­li­gung des Woh­nungs­rechts han­del­te es sich aus­weis­lich der nota­ri­el­len Urkun­de um eine unent­gelt­li­che Leis­tung des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers im Sin­ne von § 4 Abs. 1 AnfG. Eine Ent­gelt­lich­keit ist auch von den Par­tei­en nicht vor­ge­tra­gen worden.

Das Land Nie­der­sach­sen wäre nach § 2 AnfG anfech­tungs­be­rech­tigt gewe­sen. In Anbe­tracht des Vor­trags des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers zu sei­ner „chro­nisch schwa­chen Finanz­la­ge“ ist davon aus­zu­ge­hen, dass die Zwangs­voll­stre­ckung in sein Ver­mö­gen ohne Ver­wer­tung des Grund­stücks nicht zu einer sofor­ti­gen voll­stän­di­gen Befrie­di­gung des Gläu­bi­gers geführt hätte.

Ein bei vor­ran­gi­ger Ein­tra­gung des Woh­nungs­rechts bestehen­des Anfech­tungs­recht des Lan­des hät­te im Fall sei­ner Aus­übung dazu geführt, dass die Finanz­ver­wal­tung nach § 11 Abs. 1 AnfG von den Berech­tig­ten des Woh­nungs­rechts als Anfech­tungs­geg­nern hät­te ver­lan­gen kön­nen, der Siche­rungs­hy­po­thek ent­spre­chend § 880 BGB Vor­rang gegen­über dem anfecht­bar bestell­ten Woh­nungs­recht ein­zu­räu­men [3]. Die Berech­tig­ten des Woh­nungs­rechts hät­ten mit­hin im Fall der Aus­übung des Anfech­tungs­rechts im Ergeb­nis so gestan­den, wie sie nun­mehr infol­ge der Amts­pflicht­ver­let­zung der Nota­rin stehen.

Zwar hat die Nota­rin nicht aus­drück­lich behaup­tet und unter Beweis gestellt, das das Finanz­amt die „Ein­re­de der Anfech­tung“ über­haupt erho­ben hät­te. Ihr Vor­trag, die unent­gelt­li­che Zuwen­dung des Woh­nungs­rechts wäre der Anfech­tung nach dem Anfech­tungs­ge­setz unter­wor­fen gewe­sen, ist jedoch ohne wei­te­res dahin zu ver­ste­hen, dass die Finanz­ver­wal­tung im Fall einer anfecht­ba­ren vor­ran­gi­gen Ein­tra­gung des Woh­nungs­rechts von sei­nem Anfech­tungs­recht auch tat­säch­lich Gebrauch gemacht hät­te. Dies gilt ins­be­son­de­re vor dem Hin­ter­grund, dass das Finanz­amt unstrei­tig im frag­li­chen Zeit­raum bereits Zwangs­voll­stre­ckungs­maß­nah­men gegen den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer ein­ge­lei­tet hatte.

Zudem ist zu berück­sich­ti­gen, dass es den Berech­tig­ten des Woh­nungs­rechts bei man­geln­der Amts­pflicht­ver­let­zung der Nota­rin zeit­lich nur knapp gelun­gen wäre, das bewil­lig­te Woh­nungs­recht vor­ran­gig vor der Siche­rungs­hy­po­thek in das Grund­buch ein­tra­gen zu las­sen. Die rang­wah­ren­de Vor­mer­kung (vgl. § 18 Abs. 2 Satz 1 GBO), die den Anspruch auf Ein­tra­gung des Woh­nungs­rechts gemäß der (ers­ten) Bewil­li­gung sicher­te, und die Siche­rungs­hy­po­thek wur­den an dem­sel­ben Tag in das Grund­buch ein­ge­tra­gen. Es erscheint daher lebens­nah, dass die Finanz­ver­wal­tung ange­sichts die­ser zeit­li­chen Nähe das vor­ran­gi­ge, ihr Siche­rungs­recht erheb­lich beein­träch­ti­gen­de Woh­nungs­recht ange­foch­ten hätte.

Soll­te von einer – hypo­the­ti­schen – Anfech­tung des Woh­nungs­rechts aus­zu­ge­hen sein, führ­te dies im Rah­men der vor­lie­gen­den Fest­stel­lungs­kla­ge zur Ver­nei­nung einer Schadenswahrscheinlichkeit.

Das Ober­lan­des­ge­richt Cel­le [4] hat den Vor­trag der Nota­rin zur Anfecht­bar­keit des bewil­lig­ten Woh­nungs­rechts dahin ver­stan­den, dass die Nota­rin eine „Reser­ve­ur­sa­che“ gel­tend machen wol­le. Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist im Bereich der Nota­rhaf­tung eine hypo­the­ti­sche „Reser­ve­ur­sa­che“ beacht­lich, wenn der Geschä­dig­te ihr bereits bei Ein­tritt des schä­di­gen­den Ereig­nis­ses aus­ge­setzt war und aus ihr ohne die­ses Ereig­nis als­bald in Anspruch genom­men wor­den wäre [5]. Dage­gen haben hypo­the­ti­sche Ereig­nis­se, die zu einem spä­te­ren Zeit­punkt aus ande­rem Anlass ein­ge­tre­ten wären, grund­sätz­lich außer Betracht zu blei­ben [6].

Vor­lie­gend waren der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer und sein Lebens­ge­fähr­te zum Zeit­punkt der Amts­pflicht­ver­let­zung der Nota­rin noch nicht einem Anfech­tungs­an­spruch des Lan­des Nie­der­sach­sen – als mög­li­cher Reser­ve­ur­sa­che – aus­ge­setzt. Ein Anfech­tungs­an­spruch wäre viel­mehr erst mit der vor­ran­gi­gen Ein­tra­gung des das Land als Gläu­bi­ger benach­tei­li­gen­den Woh­nungs­rechts im Grund­buch, das heißt nur im Fall eines pflicht­ge­mä­ßen Ver­hal­tens der Nota­rin entstanden.

Die Fra­ge, ob ange­sichts die­ser Beson­der­heit den­noch von einer „Reser­ve­ur­sa­che“ oder eher von der Situa­ti­on eines recht­mä­ßi­gen Alter­na­tiv­ver­hal­tens aus­zu­ge­hen ist, bedarf kei­ner abschlie­ßen­den Klä­rung. Der Sache nach han­delt sich in jedem Fall um die Fra­ge der Zurech­nung des in dem – das Woh­nungs­recht betref­fen­den – Rang­nach­teil lie­gen­den Schadens.

Der in dem schlech­te­ren Rang des Woh­nungs­rechts bestehen­de Scha­den des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers und sei­nes Lebens­ge­fähr­ten ist der Nota­rin nicht zuzu­rech­nen, wenn sich fest­stel­len lässt, dass das Finanz­amt V. von einem ihm zuste­hen­den Anfech­tungs­recht Gebrauch gemacht hät­te und so der bei pflicht­ge­mä­ßem Ver­hal­ten der Nota­rin „buch­mä­ßig“ ent­stan­de­ne Rang­vor­teil wie­der besei­tigt wor­den wäre. Ein bei vor­ran­gi­ger Ein­tra­gung des Woh­nungs­rechts bestehen­des Anfech­tungs­recht des Lan­des hät­te im Fall sei­ner – in vor­lie­gen­dem Zusam­men­hang zu unter­stel­len­den – Aus­übung dazu geführt, dass die Finanz­ver­wal­tung nach § 11 Abs. 1 AnfG von den Berech­tig­ten des Woh­nungs­rechts hät­te ver­lan­gen kön­nen, der Siche­rungs­hy­po­thek Vor­rang gegen­über dem anfecht­bar bestell­ten Woh­nungs­recht ein­zu­räu­men. Die Berech­tig­ten des Woh­nungs­rechts hät­ten bei Aus­übung des Anfech­tungs­rechts daher genau­so gestan­den, wie sie nun­mehr infol­ge der Amts­pflicht­ver­let­zung der Nota­rin ste­hen. Auch ein pflicht­ge­mä­ßes Ver­hal­ten der Nota­rin konn­te mit­hin in die­sem Fall nicht dau­er­haft einen Rang­vor­teil des Woh­nungs­rechts gegen­über der Siche­rungs­hy­po­thek sicher­stel­len. Eine Zurech­nung des durch die Amts­pflicht­ver­let­zung der Nota­rin erlit­te­nen Rang­nach­teils als Scha­den kommt dann nicht in Betracht.

Es ist daher nun­mehr ins­be­son­de­re zu klä­ren, ob die Finanz­ver­wal­tung im Fall der gegen­über der Siche­rungs­hy­po­thek vor­ran­gi­gen Ein­tra­gung des bewil­lig­ten Woh­nungs­rechts von einem dem Land Nie­der­sach­sen zuste­hen­den Anfech­tungs­recht Gebrauch gemacht hät­te. Hier­zu wird zunächst den Par­tei­en Gele­gen­heit zu wei­te­rem Vor­trag zu gewäh­ren sein. Bestrei­tet der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer die – hypo­the­ti­sche – Gel­tend­ma­chung des Anfech­tungs­rechts durch die Finanz­ver­wal­tung, wird auf­grund eines ent­spre­chen­den Beweis­an­ge­bots der Nota­rin gege­be­nen­falls Beweis zu erhe­ben sein, wobei aller­dings in Anwen­dung des § 287 Abs. 1 ZPO ein redu­zier­tes Beweis­maß gilt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 12. Febru­ar 2015 – III ZR 29/​14

  1. zur Rang­ver­schlech­te­rung als Scha­den vgl. BGH, Urtei­le vom 14.11.1967 – VI ZR 45/​66, VersR 1968, 96, 97; und vom 15.10.1992 – IX ZR 43/​92, VersR 1993, 1358, 1360 mwN[]
  2. vgl. hier­zu BGH, Urteil vom 13.07.1995 – IX ZR 81/​94, BGHZ 130, 314, 323; zur Gläu­bi­ger­be­nach­tei­li­gung durch Abschluss eines lang­fris­ti­gen Miet­ver­trags vgl. BGH, Urteil vom 16.01.2008 – VIII ZR 254/​06, WM 2008, 464 Rn. 16[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 13.07.1995 aaO S. 322 ff, 326 f sowie Leit­satz c; BFH, Urteil vom 30.03.2010 – VII R 22/​09 42; Münch­Komm-Anf­G/­Kirch­hof, 1. Aufl., § 11 Rn. 69, 74[]
  4. OLG Cel­le, Urteil vom 08.01.2014 – 3 U 117/​13[]
  5. BGH, Urteil vom 11.07.1996 – IX ZR 116/​95, NJW 1996, 3343, 3345; Wöst­mann in Ganter/​Hertel/​Wöstmann, Hand­buch der Nota­rhaf­tung, 3. Aufl., Rn. 2207[]
  6. BGH, Urteil vom 11.07.1996 aaO[]