Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche – und ihre Durchsetzung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft

Zieht die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchsetzung von Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüchen wegen Störungen des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss an sich, so begründet sie damit ihre alleinige Zuständigkeit für die gerichtliche Geltendmachung.

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall sind beide Parteien Mitglieder derselben Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Wohnung des Beklagten wird Prostitution gewerblich ausgeübt. Die Eigentümer fassten in ihrer Versammlung im Mai 2011 folgenden Beschluss: „Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die ihnen aus ihrem Eigentum zustehenden Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche wegen der gewerbsmäßigen Prostitution im Objekt (…), gemeinschaftlich durch den Verband (…) geltend gemacht werden sollen. Die Verwaltung wird beauftragt, einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Durchsetzung der Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche zu den üblichen Rechtsanwaltsgebühren zu beauftragen.“ Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist jedenfalls bis zur Einleitung des vorliegenden Verfahrens nicht gegen den Beklagten vorgegangen. Nunmehr verlangt der Kläger von dem Beklagten, es zu unterlassen, seine Wohnung zum Betrieb eines Bordells oder zur sonstigen Ausübung der Prostitution zu nutzen oder die Räumlichkeiten Dritten zum Zwecke des Betriebs eines Bordells oder zur Ausübung der Prostitution zu überlassen.

Wie in den Vorinstanzen bereits das Amtsgericht Erlangen¹ und das Landgericht Nürnberg-Fürth² sah auch der Bundesgerichtshof die Klage als unzulässig an:

Im Ausgangspunkt kommen wegen der Ausübung von Prostitution in dem Sondereigentum des Beklagten allerdings individuelle Unterlassungsansprüche der anderen Wohnungseigentümer – also auch des Klägers – gegen den Beklagten in Betracht, die vor Gericht geltend gemacht werden können. Denn jeder Wohnungseigentümer kann gemäß § 15 Abs. 3 WEG einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Sofern der Gebrauch nicht den genannten Voraussetzungen entspricht, liegt hierin eine Eigentumsbeeinträchtigung, die Voraussetzung für einen Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB ist³. Für Unterlassungsansprüche aus dem Miteigentum an dem Grundstück besteht nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – anders als etwa für Schadensersatzansprüche – auch keine geborene Ausübungsbefugnis des Verbands gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, die zur Folge hätte, dass sie von vornherein nur durch den Verband geltend gemacht werden könnten⁴.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haben solche Ansprüche jedoch einen Gemeinschaftsbezug. Entgegen der Auffassung der Revision kann die Wohnungseigentümergemeinschaft sie deshalb gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG durch Beschluss an sich ziehen und sodann in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen⁵. Hierfür reicht es – jedenfalls außerhalb des Bereichs der Sachmängelhaftung⁶ – schon aus, dass die Rechtsausübung durch den Verband förderlich ist⁷. Die Annahme des Landgerichts Nürnberg-Fürth, die Wohnungseigentümergemeinschaft habe die auf die Ausübung der Prostitution bezogenen Individualansprüche der übrigen Wohnungseigentümer durch den wirksamen Mehrheitsbeschluss vom 14.05.2011 an sich gezogen, ist danach rechtsfehlerfrei.

Weil die Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr im eigenen Namen gegen den Beklagten vorgehen kann, ist der Kläger für eine Klage mit diesem Streitgegenstand nicht (mehr) prozessführungsbefugt.

Im Bereich der Sachmängelhaftung entspricht es der höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass bei gemeinschaftsbezogenen Ansprüchen, die auf die ordnungsgemäße Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums gerichtet sind, gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG eine Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet werden kann, die die individuelle Rechtsverfolgungskompetenz des Einzelnen überlagert. Zieht der Verband die Durchsetzung solcher Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss an sich, so begründet er damit seine alleinige Zuständigkeit für die gerichtliche Geltendmachung⁸. Unzutreffend ist die Annahme, dem Urteil des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 12.04.2007⁹ lasse sich eine Aussage des Inhalts entnehmen, dass unter Umständen eine konkurrierende Rechtsverfolgung sowohl durch den Verband als auch durch einzelne Wohnungseigentümer zulässig sei. Die in Bezug genommenen Ausführungen, wonach ein Ausschluss des einzelnen Erwerbers von der Verfolgung seiner Rechte zu bejahen sei, soweit die ordnungsmäßige Verwaltung ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordere, beziehen sich allein auf die Frage nach der Beschlusskompetenz, also darauf, ob und unter welchen Voraussetzungen die Wohnungseigentümergemeinschaft die individualvertraglichen Ansprüche an sich ziehen darf¹⁰. Dass bejahendenfalls ein Mehrheitsbeschluss die alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet, hat der VII. Zivilsenat eindeutig ausgesprochen¹¹; hiervon unberührt bleibt im Grundsatz die Befugnis des Erwerbers, die Voraussetzungen für die Rückabwicklung seines Individualvertrags zu schaffen¹².

Ob dem Einzelnen die Prozessführungsbefugnis auch dann durch einen Mehrheitsbeschluss genommen wird, wenn es um Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüche im Hinblick auf Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums geht, wird unterschiedlich gesehen.

Teilweise wird angenommen, die Wohnungseigentümer könnten solche Ansprüche neben dem Verband geltend machen. Andernfalls könne der Verband die Individualsprüche durch eine nachlässige Rechtsverfolgung vereiteln¹³.

Die Gegenauffassung, der das Landgericht Nürnberg-Fürth in seinem hier angefochtenen Berufungsurteil folgt, sieht in solchen Fallkonstellationen allein den Verband als ausübungsbefugt an¹⁴.

Der Bundesgerichtshof hält die zweite Auffassung für zutreffend.

Für die alleinige Rechtsverfolgungskompetenz des Verbands spricht schon der Wortlaut des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Danach übt die Wohnungseigentümergemeinschaft unter bestimmten Voraussetzungen die Rechte der Wohnungseigentümer aus, ohne dass insoweit zwischen geborener und gekorener Ausübungsbefugnis differenziert würde. Dass bei einer geborenen Ausübungsbefugnis nur der Verband tätig werden kann, steht außer Frage; dafür, dass hiervon abweichend bei einer gekorenen Ausübungsbefugnis nicht nur der Verband, sondern auch der Wohnungseigentümer selbst tätig werden kann, gibt der Gesetzestext keinen Anhaltspunkt¹⁵. In der Gesetzesbegründung zu § 10 WEG wird zwar ausgeführt, dass „die nach geltendem Recht zulässige Konkurrenz der Verfolgung von Individual- und gemeinschaftlichen Ansprüchen” unberührt bleibe¹⁶; dem kommt aber keine maßgebliche Bedeutung zu, weil der Bundesgerichtshof nach dem damals geltenden Recht, das erklärtermaßen nicht geändert werden sollte, eine solche Konkurrenz jedenfalls im Bereich der gemeinschaftsbezogenen Sachmängelansprüche gerade nicht anerkannt hat und damit der überwiegenden Auffassung in der damaligen Rechtsliteratur gefolgt ist¹⁷.

Verfahrensrechtliche Erwägungen stützen dieses Ergebnis.

Das Bestehen einer gesetzlichen Prozessstandschaft besagt zwar nicht ohne weiteres, dass der Rechtsinhaber von der Geltendmachung der Rechte ausgeschlossen ist; dies bestimmt sich vielmehr nach dem Zusammenhang der Regelung¹⁸. In Bezug auf § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG ergibt sich der Vorrang der gemeinschaftlichen Rechtsausübung aber aus prozessualen Gründen, sobald der Verband Klage eingereicht hat. Eine weitere Klage eines einzelnen Wohnungseigentümers ist nämlich schon deshalb unzulässig, weil ihr die Rechtshängigkeit des Anspruchs (§ 261 Abs. 3 Nr. 1 ZPO) und nach Abschluss des Verfahrens die Rechtskraft des Urteils (§ 322 Abs. 1 ZPO) entgegensteht. Denn der Verband klagt zwar als Prozessstandschafter im eigenen Namen. In dem geltend gemachten einheitlichen Anspruch werden aber sämtliche Individualrechte seiner Mitglieder – also auch der Anspruch des später klagenden Wohnungseigentümers – gebündelt.

Die Rechtslage ist nicht anders, wenn umgekehrt ein einzelner Wohnungseigentümer zuerst Klage erhebt. Dem Verband muss es weiterhin möglich sein, einen einheitlichen Anspruch geltend zu machen, in dem die Individualansprüche aller Mitglieder (und nicht nur diejenigen der verbleibenden Mitglieder) enthalten sind; die gebündelte Rechtsdurchsetzung muss von der Beschlussfassung an sichergestellt sein. Die Beiladung gemäß § 48 WEG kann dies nicht gewährleisten. Entfaltete sie ihre im Einzelnen ohnehin höchst streitige Wirkung¹⁹ erst nach Abschluss eines Verfahrens, könnte sie den unterschiedlichen Verlauf von Parallelprozessen und divergierende Urteile nicht verhindern. Sollte sie umgekehrt sogar den Einwand der Rechtshängigkeit begründen, könnte der zuerst klagende Wohnungseigentümer die von der Mehrheit gewünschte Rechtsverfolgung durch den Verband vereiteln.

Ein entscheidender Gesichtspunkt ist schließlich, dass die Ausübungsbefugnis des Verbands auf einem mehrheitlich gefassten Beschluss beruht. Hierin liegt ein fundamentaler Unterschied zu einer Bruchteilsgemeinschaft, bei der die gesetzliche Prozessstandschaft eines Miteigentümers gemäß § 1011 BGB im Grundsatz nicht dazu führt, dass die anderen Teilhaber von der Prozessführung ausgeschlossen sind²⁰. Die gemeinschaftliche Willensbildung ist nur sinnvoll, wenn ihr Vorrang zukommt. Denn regelmäßig bedarf es im Zusammenhang mit der Verfolgung eines Beseitigungsanspruchs – etwa im Hinblick auf eine eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme – einer Entscheidung darüber, auf welche Weise der Anspruch zu erfüllen ist. Auch Unterlassungsansprüche können auf unterschiedliche Weise durchgesetzt werden, indem beispielsweise – als milderes Mittel – nur die Einhaltung bestimmter Auflagen verlangt wird. Dem Verband obliegt es von der Beschlussfassung an, die mehrheitlich gewollte Lösung durchzusetzen; einzelne Wohnungseigentümer, die mit dem beschlossenen Vorgehen nicht einverstanden sind, können den Beschluss mit der Anfechtungsklage überprüfen lassen²¹. Dies schützt auch den Schuldner vor einer mehrfachen Inanspruchnahme mit möglicherweise unterschiedlicher Zielsetzung. Richtig ist zwar, dass der Verband die Geltendmachung der Rechte verschleppen kann. Jedem Wohnungseigentümer steht es aber offen, seinen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung durchzusetzen. Auch ist der Verwalter verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG); er kann sich schadensersatzpflichtig machen, wenn er dies unterlässt²².

Unter welchen Voraussetzungen Störungen des Sondereigentums anzunehmen sind, die von einem Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG nicht erfasst werden und eine eigene Prozessführung des Wohnungseigentümers neben dem Verband erlauben²³, kann dahinstehen. Denn die von dem Kläger bekämpften Störungen beziehen sich nach den Feststellungen des Landgerichts ausschließlich auf Treppenhaus und Flure und damit auf das gemeinschaftliche Eigentum. Dass der Verkehrswert des Sondereigentums sinkt oder dessen Vermietbarkeit erschwert wird, reicht – wie das Landgericht Nürnberg-Fürth zutreffend anmerkt – für die Annahme einer Störung (auch) des Sondereigentums jedenfalls nicht aus. Denn ebenso wie Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums haben Störungen desselben regelmäßig Einfluss auf den Wert und die Verwertbarkeit des Sondereigentums. Es bedarf auch keiner Entscheidung darüber, wie einem rechtsmissbräuchlichen Handeln der Wohnungseigentümergemeinschaft zu begegnen ist; dass ein Rechtsmissbrauch vorliegt, verneint das Landgericht rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet unter Hinweis darauf, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits mehrere Verfahren (gegen andere Wohnungseigentümer) zur Unterbindung der Prostitution in dem Anwesen eingeleitet habe.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 5. Dezember 2014 – V ZR 5/14

1. AG Erlangen, Urteil vom 10.07.2013 – 4 C 1152/12[↩]
2. LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 19.12.2013 – 14 S 5795/13 WEG[↩]
3. vgl. BGH, Urteil vom 16.05.2014 – V ZR 131/13, NJW 2014, 2640 Rn. 7[↩]
4. vgl. BGH, Beschluss vom 30.03.2006 – V ZB 17/06, NJW 2006, 2187 Rn. 12; Urteile vom 07.02.2014 – V ZR 25/13, NJW 2014, 1090 Rn. 6, 17; und vom 04.07.2014 – V ZR 183/13, NJW 2014, 2861 Rn. 22[↩]
5. gekorene Ausübungsbefugnis; vgl. BGH, Beschluss vom 30.03.2006 – V ZB 17/06, NJW 2006, 2187 Rn. 12; Urteile vom 07.02.2014 – V ZR 25/13, NJW 2014, 1090 Rn. 6; und vom 04.07.2014 – V ZR 183/13, NJW 2014, 2861 Rn. 22[↩]
6. dazu: BGH, Urteil vom 12.04.2007 – VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn.20[↩]
7. BGH, Urteile vom 17.12 2010 – V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9; vom 08.02.2013 – V ZR 238/11, NJW 2013, 3092 Rn. 13; und vom 14.02.2014 – V ZR 100/13, NJW 2014, 1093 Rn. 6[↩]
8. BGH, Urteil vom 12.04.2007 – VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn. 21; BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 80/09, NJW 2010, 933 Rn. 9[↩]
9. BGH, Urteil vom 12.04.2007 – VII ZR 236/05, aaO, Rn.20[↩]
10. BGH, Urteil vom 12.04.2007 – VII ZR 236/05, aaO, Rn.20; vgl. auch die dort in Bezug genommene Literatur, die sich nur mit dieser Frage befasst[↩]
11. BGH, Urteil vom 12.04.2007 – VII ZR 236/05, aaO, Rn. 21[↩]
12. näher BGH, Urteil vom 19.08.2010 – VII ZR 113/09, NJW 2010, 3089 Rn. 27 ff.; Urteil vom 06.03.2014 – VII ZR 266/13, BGHZ 200, 263 Rn. 31 ff.[↩]
13. OLG München, NZM 2008, 87, 89; OLG Hamburg, ZMR 2009, 306, 307; OLG Zweibrücken, Beschluss vom 30.01.2009 – 3 W 182/08 17 ff.; Riecke/Schmid/Abramenko, WEG, 3. Aufl., § 13 Rn. 6 aE und § 43 Rn. 11; Schmid, NZM 2009, 721, 722 f.; Böttcher, Rpfleger 2009, 181, 185; differenzierend Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 95[↩]
14. OLG Hamm, ZWE 2010, 44, 45; LG Köln, ZWE 2014, 94, 95; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 256; Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 549 ff.; Jennißen in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 10 Rn. 62g; Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 10 Rn. 426; Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 45, anders allerdings § 15 Rn.20; Wenzel, NZM 2008, 74 ff.; Becker, ZWE 2007, 432, 436 ff.; Suilmann, ZWE 2013, 302, 306 f.; Lehmann-Richter, ZWE 2014, 385, 389[↩]
15. vgl. Wenzel, NZM 2008, 74, 76[↩]
16. BT-Drs. 16/887, S. 62[↩]
17. vgl. BGH, Urteil vom 12.04.2007 – VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn.20 f. mwN; so auch Wenzel, NZM 2008, 74, 76[↩]
18. vgl. Zöller/Vollkommer, ZPO, 30. Aufl., vor § 50 Rn. 33 ff.; BGH, Urteil vom 23.01.1981 – V ZR 146/79, BGHZ 79, 245, 247 f.[↩]
19. dazu näher Lehmann-Richter, ZWE 2014, 385, 386 ff. mwN[↩]
20. BGH, Urteile vom 23.01.1981 – V ZR 146/79, BGHZ 79, 245, 247 f.; vom 28.06.1985 – V ZR 43/84, NJW 1985, 2825[↩]
21. vgl. Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 552 f.[↩]
22. vgl. BGH, Urteil vom 03.02.2012 – V ZR 83/11, ZWE 2012, 218, 219; Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 27 Rn. 7 mwN[↩]
23. vgl. Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 550[↩]