Bestandteilszuschreibung unterschiedlich belasteter Wohnungseigentumsrechte

Auch bei der Bestandteilszuschreibung eines Wohnungseigentumsrechts zu einem anderen nach § 890 Abs. 2 BGB begründet allein der Umstand, dass die Rechte mit verschiedenen Grundpfandrechten belastet sind, nicht die Besorgnis einer Verwir-rung im Sinne des § 6 Abs. 1 Satz 1 GBO.

Bestandteilszuschreibung unterschiedlich belasteter Wohnungseigentumsrechte

Die beantragte Zuschreibung einer Eigentumswohnung als nicht wesentlicher Bestandteil einer anderen ist analog § 890 Abs. 2 BGB zulässig. Die entsprechende Anwendung der für Grundstücke geltenden Vorschrift wird heute allgemein bejaht1. Daran wird festgehalten.

Die Zuschreibung hat auch in Anbetracht der unterschiedlichen Belastung der Wohnungseigentumsrechte mit zwei Grundpfandrechten nicht nach § 6 GBO zu unterbleiben.

Nach § 6 GBO, der eine formellrechtliche Voraussetzung für die Zuschreibung begründet2, soll ein Grundstück nur dann einem anderen Grundstück als Bestandteil zugeschrieben werden, wenn hiervon Verwirrung nicht zu besorgen ist. Verwirrung ist zu besorgen, wenn die Eintragung derart unübersichtlich und schwer verständlich wird, dass der gesamte grundbuchliche Rechtszustand des Grundstücks nicht mehr mit der für den Grundbuchverkehr erforderlichen Klarheit und Bestimmtheit erkennbar ist und die Gefahr von Streitigkeiten zwischen den Realberechtigten untereinander oder mit Dritten oder von Verwicklungen, namentlich im Falle der Zwangsversteigerung, besteht3.

Gemessen daran kann der Antrag nicht deshalb zurückgewiesen werden, weil – wie das Oberlandesgericht Nürnberg4 Beschwerdegericht unter Bezugnahme auf Morvilius5 meint – ein Eigentümer die Zuschreibung eines Wohnungseigentumsrechts zu einem anderen durch die Entfernung von Trennwänden auch in der Praxis umsetzen könne. Eine Verwirrung kann nicht wegen möglicher baulicher Veränderungen zu besorgen sein, weil diese an den im Grundbuch dokumentierten rechtlichen Verhältnissen nichts ändern. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass der Eigentümer zweier nebeneinander liegenden Wohnungen diese grundsätzlich zwecks gemeinsamer Nutzung durch einen Wanddurchbruch verbinden darf6, erweisen sich die auf solche tatsächlichen Veränderungen beziehenden Erwägungen als nicht tragfähig, um einen Antrag auf Zuschreibung wegen Besorgnis einer Verwirrung der im Grundbuch ausgewiesenen Rechte zurückzuweisen.

Streitig ist allerdings, ob die Besorgnis einer Verwirrung nach § 6 GBO begründet ist, wenn – wie hier – die auf Grund einer Zuschreibung nach § 890 Abs. 2 BGB unselbständige Bestandteile einer Einheit gewordenen früheren Grundstücke bzw. Wohnungseigentumsrechte mit verschiedenen Grundpfandrechten belastet sind.

Nach einer Ansicht ist das zu bejahen. Eine Verwirrung sei stets zu besorgen, wenn nach einer Verbindung gemäß § 890 BGB die Teile eines Grundstücks im Sinne des § 3 Abs. 1 GBO nicht einheitlich belastet seien. Dies sei der Fall, wenn die nur auf den früheren Grundstücken bzw. Wohnungseigentumsrechten lastende Grundpfandrechte fortbestehen oder wenn infolge der Verbindung Grundpfandrechte mit verschiedenem Rang an der ganzen Sache und an ihren Bestandteilen entstehen7.

Nach anderer Auffassung ist das grundsätzlich zu verneinen, weil auch nach der Verbindung nach § 890 BGB aus dem Grundbuch zu ersehen bleibe, auf welchem Teil des nunmehr einheitlichen Grundstücks welches Recht mit welchem Rang laste. Eine Verwirrung im Sinne sei erst dann zu besorgen, wenn nicht nur eine grundbuchrechtliche Verbindung der Grundstücke, sondern auch eine katasterrechtliche Verschmelzung der Flurstücke herbeigeführt werden solle8.

In entsprechender Anwendung dieser Grundätze wird bei der Verbindung von Wohnungseigentumsrechten angenommen, dass allein deren Belastung mit verschiedenen Grundpfandrechten nicht die Besorgnis einer Verwirrung im Sinne der §§ 5, 6 GBO begründe9.

Die letztgenannte Auffassung ist richtig.

Es ist allerdings einzuräumen, dass mit einer Verbindung unterschiedlich belasteter Grundstücke ein Verlust an Klarheit und Übersichtlichkeit des Grundbuchs bei der Darstellung des Rangs der Grundpfandrechte und der Bestandteile, auf die sich das jeweilige Grundpfandrecht erstreckt, einhergeht10. Ebenso stellt sich die Durchführung der Zwangsversteigerung und die Verteilung des Versteigerungserlöses bei unterschiedlich belasteten Bestandteilen eines Grundstücks oder einer Wohnung erheblich komplizierter als bei einer einheitlichen Belastung dar11.

Diese Schwierigkeiten sind allerdings nicht unüberwindlich. Aus dem Grundbuch ist auch nach einer Verbindung gemäß § 890 BGB auf Grund der gemäß § 13 Abs.1 und 2 GBV (bei Grundstücken) und § 3 Abs. 1 Buchstaben b und c, Abs. 3 Satz 2 WGV (bei Wohnungseigentumsrechten) vorzunehmenden Eintragungen zu ersehen, auf welchen Teilen des einheitlichen Grundstücks bzw. Wohnungseigentumsrechts welches Recht mit welchem Rang besteht12. Die Verbindung nach § 890 BGB schließt ebenso wenig das Betreiben einer Zwangsversteigerung aus den zuvor bestellten Grundpfandrechten aus. Die Grundpfandgläubiger können ihre Ansprüche nach § 1147 BGB weiterhin durchsetzen, wenn in dem Verfahren die nunmehr Bestandteile einer Sache darstellenden, früher selbständigen Grundstücke bzw. Wohnungseigentumsrechte wie selbständige Versteigerungsgegenstände behandelt und die für die Versteigerung mehrerer Grundstücke geltenden Vorschriften sinngemäß angewendet werden13.

Ungeachtet des Verlusts an Grundbuchklarheit und der Erschwernisse bei der Zwangsversteigerung bei einer unterschiedlichen grundpfandrechtlichen Belastung der Grundstücksbestandteile darf die Ordnungsvorschrift, in § 6 GBO nicht so ausgelegt werden, dass jede unterschiedliche grundpfandrechtliche Belastung der Bestandteile nach der Zuschreibung eine der Eintragung entgegenstehende Verwirrung zu besorgen lässt. Dem stehen die materiellrechtlichen Vorschriften in § 890 Abs. 2 BGB, § 1131 BGB sowie der Vorbehalt in Art. 119 Nr. 3 EGBGB entgegen.

Im Falle der Zuschreibung mit Grundpfandrechten belasteter Grundstücke gemäß § 890 Abs. 2 BGB entstehen kraft Gesetzes uneinheitliche und im Rang verschiedene Belastungen an dem rechtlich zu einer Einheit verbundenen Grundstück. Die unterschiedliche Belastung der Bestandteile folgt daraus, dass nach § 1131 Satz 1 BGB zwar die auf dem Hauptgrundstück lastenden Hypotheken sich kraft Gesetzes14 auf das zugeschriebene Grundstück erstrecken, dies aber nicht für die auf dem zugeschriebenen Grundstück lastenden Grundpfandrechte gilt15. Die Verschiedenheit im Rang entsteht dadurch, dass nach § 1131 Satz 2 BGB die auf dem zugeschriebenen Grundstück bestehenden Belastungen den nach Satz 1 auf dieses Grundstück erstreckten Hypotheken im Range vorgehen.

Vor diesem Hintergrund kann die Vorschrift in § 6 Abs. 1 Satz 1 GBO nicht so ausgelegt werden, dass die unterschiedliche Belastung der nach § 890 Abs. 2 BGB verbundenen Grundstücke stets zu einer Verwirrung führt. Andernfalls würde die Vorschrift des § 1131 BGB weitgehend außer Anwendung gesetzt16. Eine solche Anwendung des § 6 GBO widerspräche der dienenden Funktion des Grundbuchrechts, das rechtlich zulässige Verfügungen über Grundstücke bzw. Wohnungseigentumsrechte ermöglichen und nicht verhindern soll17.

Nach dem Vorbehalt in Art. 119 Nr. 3 EGBGB sind landesgesetzliche Regelungen zulässig, die die nach § 890 BGB möglichen Verbindungen in weiterem Umfang als nach dem Bundesrecht untersagen oder einschränken. Von diesem Vorbehalt haben einige Länder Gebrauch gemacht, indem sie bestimmt haben, dass eine Verbindung unterschiedlich belasteter Grundstücke unzulässig ist (§ 30 Satz 2 AGBGB BW, § 22 Abs. 1 Satz 1 Hess AGBGB, § 19 Abs. 1 Satz 1 AGBGB RP). Der Bundesgesetzgeber hat indessen bei der Änderung der §§ 5, 6 GBO durch Art. 1 Nr. 4, 5 des Registerverfahrenbeschleunigungsgesetzes18 davon abgesehen, durch Bundesgesetz eine vergleichbare Vorschrift einzuführen19. Vor diesem Hintergrund ist die Zuschreibung eines Grundstücks zu einem anderen wegen der unterschiedlichen grundpfandrechtlichen Belastungen nicht schon nach § 6 GBO, sondern nur dann grundsätzlich unzulässig, wenn dies durch ein Landesgesetz so angeordnet ist20. Das ist im Freistaat Bayern, in dem die betroffenen Wohnungen belegen sind, nicht der Fall.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 26. September 2013 – V ZB 152/12

  1. BGH, Urteil vom 21.12.2000 – V ZB 45/00, BGHZ 146, 241, 247; BayObLG, DNotZ 1999, 674, 676; KG, NJW-RR 1989, 1360; OLG Hamburg, NJW 1965, 1764, 1766; OLG Hamm, FGPrax 2007, 62; OLG Stuttgart, OLGZ 1977, 431, 432; Böttcher, BWNotZ, 1996, 80, 89; Lemke/Schneider, Immobilienrecht, § 6 GBO Rn. 21; Palandt/Bassenge, BGB, 72. Aufl., § 890 Rn. 2; PWW/Huhn, BGB, 8. Aufl., § 890 Rn. 3; Riecke/Schmid/Schneider, WEG, 3. Aufl., § 7 Rn. 257, 266; Staudinger/Gursky, BGB [2008], § 890 Rn.20[↩]
  2. vgl. Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., § 5 Rn. 28[↩]
  3. BayObLG, DNotZ 1994, 242, 243; KG, NJW-RR 1989, 1360; OLG Brandenburg, ZfIR 2010, 25; OLG Hamm, FGPrax 2007, 62 jeweils mwN[↩]
  4. OLG Nürnberg, Beschluss vom 09.07.2012 – 10 W 2296/11[↩]
  5. Morvilius, MittBayNot 2007, 491, 493[↩]
  6. vgl. BGH, Beschluss vom 21.09.2000 – V ZB 45/00, BGHZ 146, 241, 248 f[↩]
  7. Hügel/Kral, GBO, 2. Aufl., § 5 Rn. 33 und § 6 Rn. 28.1; MeyerStolte, Rpfleger 1980, 191; Morvilius, MittBayNot 2006, 229, 231 und 2007, 492, 494; Röll, Rpfleger 1976, 284, 285; Lemke/Schneider, Immobilienrecht, § 5 GBO Rn. 62 und § 6 Rn. 73, und in Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 7 Rn. 259; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 636 und 638a; Stöber, MittBayNot 2001, 281, 283; so auch früher das KG, OLG 18, 196 und das OLG Frankfurt, Rpfleger 1975, 312[↩]
  8. vgl. OLG Brandenburg, ZfIR 2010, 25, 26; OLG Düsseldorf, NJW-RR 2000, 608, 609; OLG Frankfurt, DNotZ 1993, 612, 613; OLG Hamm, FGPrax 1998, 44, 45; OLG Schleswig, Rpfleger 1982, 371, 372; MünchKomm-BGB/Kohler, 6. Aufl., § 890 Rn. 8; Staudinger/Gursky, BGB [2008], § 90 Rn. 14; Güthe/Triebel, GBO, 5. Aufl., § 5 Rn. 7; Bauer/von Oefele/Waldner, GBO, 3. Aufl., § 6 Rn. 28; Wendt, Rpfleger 1983, 192, 196[↩]
  9. KG, NJW-RR 1989, 1360, 1361; OLG Hamm, DNotZ 2007, 225, 227; Armbrüster in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 1 Rn. 101; Weitnauer/Briesemeister, WEG, 9. Aufl., § 3 Rn. 9[↩]
  10. vgl. Stöber, MittBayNot 2001, 281, 283[↩]
  11. zu diesem Aspekt: Morvilius, MittBayNot 2006, 229 f.; Stöber, MittBayNot 2001, 281, 283[↩]
  12. KG Rpfleger 1989, 500, 501; OLG Hamm, MittbayNot 2007, 490, 491; OLG Brandenburg, ZfIR 2010, 25, 26[↩]
  13. vgl. BGH, Beschluss vom 24.11.2005 – V ZB 23/05, NJW 2006, 1000, 1001 Rn. 22 für einen Fall, in dem die früher selbständigen Grundstücke nicht nur als eine Einheit im Grundbuch gebucht, sondern auch katastermäßig verschmolzen worden waren[↩]
  14. vgl. RGZ 69, 79, 82[↩]
  15. vgl. nur Erman/F. Wenzel, BGB, 13. Aufl., § 1131 Rn. 4; jurisPK-BGB/Reischl, 6. Aufl., § 1131 Rn. 7; MünchKomm-BGB/Eickmann, 6. Aufl., § 1131 Rn. 4 mwN[↩]
  16. vgl. OLG Schleswig, Rpfleger 1982, 371, 372; Böttcher, ZfIR 2010, 6, 9[↩]
  17. BGH, Beschlüsse vom 04.12.2008 – V ZB 74/08, BGHZ 179, 102, 109 Rn. 13 und vom 13.12.2012 – V ZB 49/12, NJW-RR 2013, 588, 589 Rn. 8[↩]
  18. vom 20.12.1993, BGBl. I, S. 2185[↩]
  19. BT-Drucks 12/5553, S. 59[↩]
  20. vgl. OLG Brandenburg, ZfIR 2010, 25, 26[↩]

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