Bestand­teils­zu­schrei­bung unter­schied­lich belas­te­ter Woh­nungs­ei­gen­tums­rech­te

Auch bei der Bestand­teils­zu­schrei­bung eines Woh­nungs­ei­gen­tums­rechts zu einem ande­ren nach § 890 Abs. 2 BGB begrün­det allein der Umstand, dass die Rech­te mit ver­schie­de­nen Grund­pfand­rech­ten belas­tet sind, nicht die Besorg­nis einer Ver­wir-rung im Sin­ne des § 6 Abs. 1 Satz 1 GBO.

Bestand­teils­zu­schrei­bung unter­schied­lich belas­te­ter Woh­nungs­ei­gen­tums­rech­te

Die bean­trag­te Zuschrei­bung einer Eigen­tums­woh­nung als nicht wesent­li­cher Bestand­teil einer ande­ren ist ana­log § 890 Abs. 2 BGB zuläs­sig. Die ent­spre­chen­de Anwen­dung der für Grund­stü­cke gel­ten­den Vor­schrift wird heu­te all­ge­mein bejaht 1. Dar­an wird fest­ge­hal­ten.

Die Zuschrei­bung hat auch in Anbe­tracht der unter­schied­li­chen Belas­tung der Woh­nungs­ei­gen­tums­rech­te mit zwei Grund­pfand­rech­ten nicht nach § 6 GBO zu unter­blei­ben.

Nach § 6 GBO, der eine for­mell­recht­li­che Vor­aus­set­zung für die Zuschrei­bung begrün­det 2, soll ein Grund­stück nur dann einem ande­ren Grund­stück als Bestand­teil zuge­schrie­ben wer­den, wenn hier­von Ver­wir­rung nicht zu besor­gen ist. Ver­wir­rung ist zu besor­gen, wenn die Ein­tra­gung der­art unüber­sicht­lich und schwer ver­ständ­lich wird, dass der gesam­te grund­buch­li­che Rechts­zu­stand des Grund­stücks nicht mehr mit der für den Grund­buch­ver­kehr erfor­der­li­chen Klar­heit und Bestimmt­heit erkenn­bar ist und die Gefahr von Strei­tig­kei­ten zwi­schen den Real­be­rech­tig­ten unter­ein­an­der oder mit Drit­ten oder von Ver­wick­lun­gen, nament­lich im Fal­le der Zwangs­ver­stei­ge­rung, besteht 3.

Gemes­sen dar­an kann der Antrag nicht des­halb zurück­ge­wie­sen wer­den, weil – wie das Ober­lan­des­ge­richt Nürn­berg 4 Beschwer­de­ge­richt unter Bezug­nah­me auf Mor­vi­li­us 5 meint – ein Eigen­tü­mer die Zuschrei­bung eines Woh­nungs­ei­gen­tums­rechts zu einem ande­ren durch die Ent­fer­nung von Trenn­wän­den auch in der Pra­xis umset­zen kön­ne. Eine Ver­wir­rung kann nicht wegen mög­li­cher bau­li­cher Ver­än­de­run­gen zu besor­gen sein, weil die­se an den im Grund­buch doku­men­tier­ten recht­li­chen Ver­hält­nis­sen nichts ändern. Ins­be­son­de­re vor dem Hin­ter­grund, dass der Eigen­tü­mer zwei­er neben­ein­an­der lie­gen­den Woh­nun­gen die­se grund­sätz­lich zwecks gemein­sa­mer Nut­zung durch einen Wand­durch­bruch ver­bin­den darf 6, erwei­sen sich die auf sol­che tat­säch­li­chen Ver­än­de­run­gen bezie­hen­den Erwä­gun­gen als nicht trag­fä­hig, um einen Antrag auf Zuschrei­bung wegen Besorg­nis einer Ver­wir­rung der im Grund­buch aus­ge­wie­se­nen Rech­te zurück­zu­wei­sen.

Strei­tig ist aller­dings, ob die Besorg­nis einer Ver­wir­rung nach § 6 GBO begrün­det ist, wenn – wie hier – die auf Grund einer Zuschrei­bung nach § 890 Abs. 2 BGB unselb­stän­di­ge Bestand­tei­le einer Ein­heit gewor­de­nen frü­he­ren Grund­stü­cke bzw. Woh­nungs­ei­gen­tums­rech­te mit ver­schie­de­nen Grund­pfand­rech­ten belas­tet sind.

Nach einer Ansicht ist das zu beja­hen. Eine Ver­wir­rung sei stets zu besor­gen, wenn nach einer Ver­bin­dung gemäß § 890 BGB die Tei­le eines Grund­stücks im Sin­ne des § 3 Abs. 1 GBO nicht ein­heit­lich belas­tet sei­en. Dies sei der Fall, wenn die nur auf den frü­he­ren Grund­stü­cken bzw. Woh­nungs­ei­gen­tums­rech­ten las­ten­de Grund­pfand­rech­te fort­be­stehen oder wenn infol­ge der Ver­bin­dung Grund­pfand­rech­te mit ver­schie­de­nem Rang an der gan­zen Sache und an ihren Bestand­tei­len ent­ste­hen 7.

Nach ande­rer Auf­fas­sung ist das grund­sätz­lich zu ver­nei­nen, weil auch nach der Ver­bin­dung nach § 890 BGB aus dem Grund­buch zu erse­hen blei­be, auf wel­chem Teil des nun­mehr ein­heit­li­chen Grund­stücks wel­ches Recht mit wel­chem Rang las­te. Eine Ver­wir­rung im Sin­ne sei erst dann zu besor­gen, wenn nicht nur eine grund­buch­recht­li­che Ver­bin­dung der Grund­stü­cke, son­dern auch eine katas­ter­recht­li­che Ver­schmel­zung der Flur­stü­cke her­bei­ge­führt wer­den sol­le 8.

In ent­spre­chen­der Anwen­dung die­ser Grun­dät­ze wird bei der Ver­bin­dung von Woh­nungs­ei­gen­tums­rech­ten ange­nom­men, dass allein deren Belas­tung mit ver­schie­de­nen Grund­pfand­rech­ten nicht die Besorg­nis einer Ver­wir­rung im Sin­ne der §§ 5, 6 GBO begrün­de 9.

Die letzt­ge­nann­te Auf­fas­sung ist rich­tig.

Es ist aller­dings ein­zu­räu­men, dass mit einer Ver­bin­dung unter­schied­lich belas­te­ter Grund­stü­cke ein Ver­lust an Klar­heit und Über­sicht­lich­keit des Grund­buchs bei der Dar­stel­lung des Rangs der Grund­pfand­rech­te und der Bestand­tei­le, auf die sich das jewei­li­ge Grund­pfand­recht erstreckt, ein­her­geht 10. Eben­so stellt sich die Durch­füh­rung der Zwangs­ver­stei­ge­rung und die Ver­tei­lung des Ver­stei­ge­rungs­er­lö­ses bei unter­schied­lich belas­te­ten Bestand­tei­len eines Grund­stücks oder einer Woh­nung erheb­lich kom­pli­zier­ter als bei einer ein­heit­li­chen Belas­tung dar 11.

Die­se Schwie­rig­kei­ten sind aller­dings nicht unüber­wind­lich. Aus dem Grund­buch ist auch nach einer Ver­bin­dung gemäß § 890 BGB auf Grund der gemäß § 13 Abs.1 und 2 GBV (bei Grund­stü­cken) und § 3 Abs. 1 Buch­sta­ben b und c, Abs. 3 Satz 2 WGV (bei Woh­nungs­ei­gen­tums­rech­ten) vor­zu­neh­men­den Ein­tra­gun­gen zu erse­hen, auf wel­chen Tei­len des ein­heit­li­chen Grund­stücks bzw. Woh­nungs­ei­gen­tums­rechts wel­ches Recht mit wel­chem Rang besteht 12. Die Ver­bin­dung nach § 890 BGB schließt eben­so wenig das Betrei­ben einer Zwangs­ver­stei­ge­rung aus den zuvor bestell­ten Grund­pfand­rech­ten aus. Die Grund­pfand­gläu­bi­ger kön­nen ihre Ansprü­che nach § 1147 BGB wei­ter­hin durch­set­zen, wenn in dem Ver­fah­ren die nun­mehr Bestand­tei­le einer Sache dar­stel­len­den, frü­her selb­stän­di­gen Grund­stü­cke bzw. Woh­nungs­ei­gen­tums­rech­te wie selb­stän­di­ge Ver­stei­ge­rungs­ge­gen­stän­de behan­delt und die für die Ver­stei­ge­rung meh­re­rer Grund­stü­cke gel­ten­den Vor­schrif­ten sinn­ge­mäß ange­wen­det wer­den 13.

Unge­ach­tet des Ver­lusts an Grund­buch­klar­heit und der Erschwer­nis­se bei der Zwangs­ver­stei­ge­rung bei einer unter­schied­li­chen grund­pfand­recht­li­chen Belas­tung der Grund­stücks­be­stand­tei­le darf die Ord­nungs­vor­schrift, in § 6 GBO nicht so aus­ge­legt wer­den, dass jede unter­schied­li­che grund­pfand­recht­li­che Belas­tung der Bestand­tei­le nach der Zuschrei­bung eine der Ein­tra­gung ent­ge­gen­ste­hen­de Ver­wir­rung zu besor­gen lässt. Dem ste­hen die mate­ri­ell­recht­li­chen Vor­schrif­ten in § 890 Abs. 2 BGB, § 1131 BGB sowie der Vor­be­halt in Art. 119 Nr. 3 EGBGB ent­ge­gen.

Im Fal­le der Zuschrei­bung mit Grund­pfand­rech­ten belas­te­ter Grund­stü­cke gemäß § 890 Abs. 2 BGB ent­ste­hen kraft Geset­zes unein­heit­li­che und im Rang ver­schie­de­ne Belas­tun­gen an dem recht­lich zu einer Ein­heit ver­bun­de­nen Grund­stück. Die unter­schied­li­che Belas­tung der Bestand­tei­le folgt dar­aus, dass nach § 1131 Satz 1 BGB zwar die auf dem Haupt­grund­stück las­ten­den Hypo­the­ken sich kraft Geset­zes 14 auf das zuge­schrie­be­ne Grund­stück erstre­cken, dies aber nicht für die auf dem zuge­schrie­be­nen Grund­stück las­ten­den Grund­pfand­rech­te gilt 15. Die Ver­schie­den­heit im Rang ent­steht dadurch, dass nach § 1131 Satz 2 BGB die auf dem zuge­schrie­be­nen Grund­stück bestehen­den Belas­tun­gen den nach Satz 1 auf die­ses Grund­stück erstreck­ten Hypo­the­ken im Ran­ge vor­ge­hen.

Vor die­sem Hin­ter­grund kann die Vor­schrift in § 6 Abs. 1 Satz 1 GBO nicht so aus­ge­legt wer­den, dass die unter­schied­li­che Belas­tung der nach § 890 Abs. 2 BGB ver­bun­de­nen Grund­stü­cke stets zu einer Ver­wir­rung führt. Andern­falls wür­de die Vor­schrift des § 1131 BGB weit­ge­hend außer Anwen­dung gesetzt 16. Eine sol­che Anwen­dung des § 6 GBO wider­sprä­che der die­nen­den Funk­ti­on des Grund­buch­rechts, das recht­lich zuläs­si­ge Ver­fü­gun­gen über Grund­stü­cke bzw. Woh­nungs­ei­gen­tums­rech­te ermög­li­chen und nicht ver­hin­dern soll 17.

Nach dem Vor­be­halt in Art. 119 Nr. 3 EGBGB sind lan­des­ge­setz­li­che Rege­lun­gen zuläs­sig, die die nach § 890 BGB mög­li­chen Ver­bin­dun­gen in wei­te­rem Umfang als nach dem Bun­des­recht unter­sa­gen oder ein­schrän­ken. Von die­sem Vor­be­halt haben eini­ge Län­der Gebrauch gemacht, indem sie bestimmt haben, dass eine Ver­bin­dung unter­schied­lich belas­te­ter Grund­stü­cke unzu­läs­sig ist (§ 30 Satz 2 AGBGB BW, § 22 Abs. 1 Satz 1 Hess AGBGB, § 19 Abs. 1 Satz 1 AGBGB RP). Der Bun­des­ge­setz­ge­ber hat indes­sen bei der Ände­rung der §§ 5, 6 GBO durch Art. 1 Nr. 4, 5 des Regis­ter­ver­fah­ren­be­schleu­ni­gungs­ge­set­zes 18 davon abge­se­hen, durch Bun­des­ge­setz eine ver­gleich­ba­re Vor­schrift ein­zu­füh­ren 19. Vor die­sem Hin­ter­grund ist die Zuschrei­bung eines Grund­stücks zu einem ande­ren wegen der unter­schied­li­chen grund­pfand­recht­li­chen Belas­tun­gen nicht schon nach § 6 GBO, son­dern nur dann grund­sätz­lich unzu­läs­sig, wenn dies durch ein Lan­des­ge­setz so ange­ord­net ist 20. Das ist im Frei­staat Bay­ern, in dem die betrof­fe­nen Woh­nun­gen bele­gen sind, nicht der Fall.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 26. Sep­tem­ber 2013 – V ZB 152/​12

  1. BGH, Urteil vom 21.12.2000 – V ZB 45/​00, BGHZ 146, 241, 247; BayO­bLG, DNotZ 1999, 674, 676; KG, NJW-RR 1989, 1360; OLG Ham­burg, NJW 1965, 1764, 1766; OLG Hamm, FGPrax 2007, 62; OLG Stutt­gart, OLGZ 1977, 431, 432; Bött­cher, BWNotZ, 1996, 80, 89; Lemke/​Schneider, Immo­bi­li­en­recht, § 6 GBO Rn. 21; Palandt/​Bassenge, BGB, 72. Aufl., § 890 Rn. 2; PWW/​Huhn, BGB, 8. Aufl., § 890 Rn. 3; Riecke/​Schmid/​Schneider, WEG, 3. Aufl., § 7 Rn. 257, 266; Staudinger/​Gursky, BGB [2008], § 890 Rn.20[]
  2. vgl. Meikel/​Böttcher, GBO, 10. Aufl., § 5 Rn. 28[]
  3. BayO­bLG, DNotZ 1994, 242, 243; KG, NJW-RR 1989, 1360; OLG Bran­den­burg, ZfIR 2010, 25; OLG Hamm, FGPrax 2007, 62 jeweils mwN[]
  4. OLG Nürn­berg, Beschluss vom 09.07.2012 – 10 W 2296/​11[]
  5. Mor­vi­li­us, Mitt­BayNot 2007, 491, 493[]
  6. vgl. BGH, Beschluss vom 21.09.2000 – V ZB 45/​00, BGHZ 146, 241, 248 f[]
  7. Hügel/​Kral, GBO, 2. Aufl., § 5 Rn. 33 und § 6 Rn. 28.1; Mey­er­Stol­te, Rpfle­ger 1980, 191; Mor­vi­li­us, Mitt­BayNot 2006, 229, 231 und 2007, 492, 494; Röll, Rpfle­ger 1976, 284, 285; Lemke/​Schneider, Immo­bi­li­en­recht, § 5 GBO Rn. 62 und § 6 Rn. 73, und in Riecke/​Schmid, WEG, 3. Aufl., § 7 Rn. 259; Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 15. Aufl., Rn. 636 und 638a; Stö­ber, Mitt­BayNot 2001, 281, 283; so auch frü­her das KG, OLG 18, 196 und das OLG Frank­furt, Rpfle­ger 1975, 312[]
  8. vgl. OLG Bran­den­burg, ZfIR 2010, 25, 26; OLG Düs­sel­dorf, NJW-RR 2000, 608, 609; OLG Frank­furt, DNotZ 1993, 612, 613; OLG Hamm, FGPrax 1998, 44, 45; OLG Schles­wig, Rpfle­ger 1982, 371, 372; Münch­Komm-BGB/­Koh­ler, 6. Aufl., § 890 Rn. 8; Staudinger/​Gursky, BGB [2008], § 90 Rn. 14; Güthe/​Triebel, GBO, 5. Aufl., § 5 Rn. 7; Bauer/​von Oefele/​Waldner, GBO, 3. Aufl., § 6 Rn. 28; Wendt, Rpfle­ger 1983, 192, 196[]
  9. KG, NJW-RR 1989, 1360, 1361; OLG Hamm, DNotZ 2007, 225, 227; Arm­brüs­ter in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 1 Rn. 101; Weitnauer/​Briesemeister, WEG, 9. Aufl., § 3 Rn. 9[]
  10. vgl. Stö­ber, Mitt­BayNot 2001, 281, 283[]
  11. zu die­sem Aspekt: Mor­vi­li­us, Mitt­BayNot 2006, 229 f.; Stö­ber, Mitt­BayNot 2001, 281, 283[]
  12. KG Rpfle­ger 1989, 500, 501; OLG Hamm, Mitt­bayNot 2007, 490, 491; OLG Bran­den­burg, ZfIR 2010, 25, 26[]
  13. vgl. BGH, Beschluss vom 24.11.2005 – V ZB 23/​05, NJW 2006, 1000, 1001 Rn. 22 für einen Fall, in dem die frü­her selb­stän­di­gen Grund­stü­cke nicht nur als eine Ein­heit im Grund­buch gebucht, son­dern auch katas­ter­mä­ßig ver­schmol­zen wor­den waren[]
  14. vgl. RGZ 69, 79, 82[]
  15. vgl. nur Erman/​F. Wen­zel, BGB, 13. Aufl., § 1131 Rn. 4; juris­PK-BGB/­Reischl, 6. Aufl., § 1131 Rn. 7; Münch­Komm-BGB/Eick­mann, 6. Aufl., § 1131 Rn. 4 mwN[]
  16. vgl. OLG Schles­wig, Rpfle­ger 1982, 371, 372; Bött­cher, ZfIR 2010, 6, 9[]
  17. BGH, Beschlüs­se vom 04.12.2008 – V ZB 74/​08, BGHZ 179, 102, 109 Rn. 13 und vom 13.12.2012 – V ZB 49/​12, NJW-RR 2013, 588, 589 Rn. 8[]
  18. vom 20.12.1993, BGBl. I, S. 2185[]
  19. BT-Drucks 12/​5553, S. 59[]
  20. vgl. OLG Bran­den­burg, ZfIR 2010, 25, 26[]