Bestel­lung eines Erb­bau­rechts – und die erst für die Zukunft geplan­te Bebau­ung

Der gesetz­lich nur all­ge­mein bestimm­te Inhalt des Erb­bau­rechts als eines Rechts, auf oder unter der Ober­flä­che des Grund­stücks ein Bau­werk zu haben (§ 1 Abs. 1 Erb­bau­RG), bedarf im Bestel­lungs­ver­trag zwar einer nähe­ren Bezeich­nung nach Art und Umfang der zuläs­si­gen Bebau­ung, jedoch nur mit sol­cher Genau­ig­keit, dass deut­lich wird, wie die Bebau­ung unge­fähr beschaf­fen sein soll und ob es sich bloß um ein oder um meh­re­re Bau­wer­ke han­delt.

Bestel­lung eines Erb­bau­rechts – und die erst für die Zukunft geplan­te Bebau­ung

Die Anfor­de­run­gen an die Bezeich­nung dür­fen dabei nicht über­zo­gen wer­den, da dies ohne Not die Bestel­lung eines Erb­bau­rechts aus­schlie­ßen wür­de, wenn sich der Erb­bau­be­rech­tig­te nicht bereits im Ver­trag auf die Art der Bebau­ung fest­le­gen will oder kann.

Daher hat es der Bun­des­ge­richts­hof als aus­rei­chend ange­se­hen, wenn die ding­li­che Eini­gung die Errich­tung von Gebäu­den nach Maß­ga­be eines künf­ti­gen Bebau­ungs­plans gestat­tet [1].

Dies gilt auch, wenn sich die Ver­trags­par­tei­en dar­auf ver­stän­digt haben, dass jedes bau­recht­lich zuläs­si­ge Bau­werk errich­tet wer­den darf [2], wobei auch eine dyna­mi­sche Ver­wei­sung auf das öffent­li­che Bau­pla­nungs­recht erfol­gen kann [3].

Eine Bezeich­nung, die dem Erb­bau­be­rech­tig­ten das Recht ein­räumt, jedes nach dem öffent­lich­recht­li­chen Bau­recht zuläs­si­ge Bau­werk auf dem Grund­stück zu errich­ten, ermög­licht nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs die Fest­stel­lung, ob das Bau­werk bei Erstre­ckung des Erb­bau­rechts auf einen für die Bebau­ung nicht benö­tig­ten Teil des Grund­stücks gemäß § 1 Abs. 2 Erb­bau­RG wirt­schaft­lich die Haupt­sa­che bleibt [4]. Eben­so gewähr­leis­tet sie, dass zwi­schen Grund­stücks­ei­gen­tü­mer und Erb­bau­be­rech­tig­tem sowie etwai­gen Rechts­nach­fol­gern hin­rei­chen­de Klar­heit über Inhalt und Umfang der Berech­ti­gung zur Nut­zung des Grund­stücks besteht [5].

Die Fra­ge, ob ein Erb­bau­recht wirk­sam ent­ste­hen kann, wenn schon im Zeit­punkt der Bestel­lung ein dau­ern­des öffent­lich­recht­li­ches Bau­ver­bot die Nut­zung des Erb­bau­grund­stücks als Bau­grund hin­dert, hat der Bun­des­ge­richts­hof ver­neint [6]. Ob dar­an ange­sichts der geäu­ßer­ten Kri­tik [7] fest­zu­hal­ten ist, bedarf vor­lie­gend kei­ner Ent­schei­dung. Eine sol­che Fall­kon­stel­la­ti­on liegt im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall nicht vor.

Allein die Lage des Grund­stücks im Außen­be­reich recht­fer­tigt noch nicht die Annah­me eines dau­ern­den öffent­lich­recht­li­chen Bau­ver­bo­tes, das bereits zum Zeit­punkt der Bestel­lung des Erb­bau­rechts bestan­den hat. Das Beru­fungs­ge­richt ver­weist zu Recht dar­auf, dass auch nach § 35 Abs. 2 BBauG aF bestimm­te Bau­vor­ha­ben im Ein­zel­fall zuläs­sig waren und für das eben­falls im Außen­be­reich gele­ge­ne Nach­bar­grund­stück der Beklag­ten eine Bebau­ung geneh­migt wor­den ist. Dass sich nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts zum Zeit­punkt der Bestel­lung des Erb­bau­rechts ein Flä­chen­nut­zungs­plan in der Auf­stel­lungs­pha­se befand, der das Grund­stück als land­wirt­schaft­li­che Nutz­flä­che aus­weist, führt eben­falls zu kei­ner ande­ren Betrach­tung. Zu einer ver­bind­li­chen Auf­stel­lung des Flä­chen­nut­zungs­plans ist es nach den nicht ange­grif­fe­nen Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts nicht gekom­men. Hin­zu kommt, dass die Eini­gung über die Bestel­lung des Erb­bau­rechts an Grund­stü­cken im Außen­be­reich nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 BBauG in der zum Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses gel­ten­den Fas­sung zu ihrer Wirk­sam­keit einer Geneh­mi­gung bedurf­te, die nach § 20 Abs. 1 BBauG aF nur ver­sagt wer­den konn­te, wenn die mit dem Rechts­vor­gang bezweck­te Nut­zung des Grund­stücks mit einer geord­ne­ten städ­te­bau­li­chen Ent­wick­lung nicht ver­ein­bar gewe­sen wäre. Die­se recht­li­che Vor­aus­set­zung für die – hier erfolg­te – Ertei­lung der Boden­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung deck­te sich mit den Maß­stä­ben, die gemäß § 35 Abs. 1 und 2 BBauG aF für die Zuläs­sig­keit von Vor­ha­ben im Außen­be­reich gal­ten [8]. Der Geneh­mi­gungs­vor­be­halt des § 19 Abs. 2 BBauG aF gab der Ver­wal­tung die recht­li­che Hand­ha­be, im öffent­li­chen Inter­es­se die Bebau­ung schon zu einem mög­lichst frü­hen Zeit­punkt in geord­ne­te Bah­nen zu len­ken. Zugleich ent­hielt das Insti­tut der Boden­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung eine Schutz­funk­ti­on für die Betei­lig­ten des geneh­mi­gungs­be­dürf­ti­gen Rechts­vor­gan­ges [9]. Gemäß § 21 Abs. 1 BBauG aF bewirk­te die Boden­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung, dass ein Bau­an­trag, der inner­halb von drei Jah­ren seit der Ertei­lung der Geneh­mi­gung gestellt wur­de, nicht mit der Begrün­dung abge­lehnt wer­den durf­te, das Vor­ha­ben sei mit einer geord­ne­ten städ­te­bau­li­chen Ent­wick­lung nicht ver­ein­bar. Die Boden­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung kam daher – ent­ge­gen der Ansicht der Revi­si­on – einer vor­weg­ge­nom­me­nen Ent­schei­dung über die Zuläs­sig­keit des Bau­vor­ha­bens gleich [10]. Auch vor die­sem Hin­ter­grund kann nicht davon aus­ge­gan­gen wer­den, dass das Grund­stück im Zeit­punkt der Bestel­lung des Erb­bau­rechts nicht bebau­bar war.

Das Erb­bau­recht ging auch nicht des­halb unter, weil die Bebau­bar­keit des Grund­stücks nach der Bestel­lung des Erb­bau­rechts ent­fal­len ist. Anders als bei einer Dienst­bar­keit, deren Aus­übung objek­tiv und end­gül­tig unmög­lich ist [11], führt dies nicht zu dem Erlö­schen des Erb­bau­rechts. Die­ses stellt ein grund­stücks­glei­ches Recht dar und unter­schei­det sich damit von der Dienst­bar­keit. Es ist wie ein Grund­stück zu behan­deln (§ 11 Abs. 1 Satz 1 Erb­bau­RG) und eben­so wie die­ses eigen­stän­dig belast­bar und ver­äu­ßer­lich. Damit hat der Erb­bau­be­rech­tig­te eine dem Grund­ei­gen­tü­mer ähn­li­che – wenn auch durch den Inhalt des Erb­bau­rechts beschränk­te – Rechts­stel­lung. Ist das Erb­bau­recht wirk­sam ent­stan­den, so ist sein Fort­be­stand, genau­so wie der des Grund­ei­gen­tums, unab­hän­gig davon, ob das Recht aus­ge­übt wer­den kann. Ein Unter­gang des Erb­bau­rechts käme in der Aus­wir­kung einer dem Ver­bot des § 1 Abs. 4 Erb­bau­RG wider­spre­chen­den Bin­dung an eine auf­lö­sen­de Bedin­gung gleich [12].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 19. Dezem­ber 2014 – V ZR 81/​14

  1. BGH, Urteil vom 12.06.1987 – V ZR 91/​86, BGHZ 101, 143, 146 f.[]
  2. BGH, Urteil vom 22.04.1994 – V ZR 183/​93, BGHZ 126, 12, 14 f.[]
  3. BGH, Urteil vom 23.05.2014 – V ZR 208/​12, NJW 2014, 3439 Rn. 25[]
  4. BGH, Urteil vom 12.06.1987 – V ZR 91/​86, BGHZ 101, 143, 146 f. mwN[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 22.04.1994 – V ZR 183/​93, BGHZ 126, 12, 15 mwN[]
  6. BGH, Urteil vom 12.06.1987 – V ZR 91/​86, BGHZ 101, 143, 147 f.; Urteil vom 20.12 1985 – V ZR 263/​83, BGHZ 96, 385, 388[]
  7. Koh­ler, JR 1989, 317, 318 f.[]
  8. BVerwG, BVerw­GE 18, 242, 245 f.; 20, 127, 130[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 12.06.1987 – V ZR 91/​86, BGHZ 101, 143, 152 f.[]
  10. BVerwG, BVerw­GE 18, 242, 245; 19, 82, 84; 20, 127, 130; 48, 242, 245; NJW 1969, 73; Schröd­ter, Bun­des­bau­ge­setz, 2. Aufl.1969, § 19 Rn. 2; Fickert, Zuläs­sig­keit von Bau­vor­ha­ben, 2. Aufl.1968, § 35 Rn. 306[]
  11. BGH, Urteil vom 24.02.1984 – V ZR 177/​82, NJW 1984, 2157, 2158 mwN[]
  12. BGH, Urteil vom 12.06.1987 – V ZR 91/​86, BGHZ 101, 143, 148 f.[]