Der gesetzlich nur allgemein bestimmte Inhalt des Erbbaurechts als eines Rechts, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (§ 1 Abs. 1 ErbbauRG), bedarf im Bestellungsvertrag zwar einer näheren Bezeichnung nach Art und Umfang der zulässigen Bebauung, jedoch nur mit solcher Genauigkeit, dass deutlich wird, wie die Bebauung ungefähr beschaffen sein soll und ob es sich bloß um ein oder um mehrere Bauwerke handelt.
Die Anforderungen an die Bezeichnung dürfen dabei nicht überzogen werden, da dies ohne Not die Bestellung eines Erbbaurechts ausschließen würde, wenn sich der Erbbauberechtigte nicht bereits im Vertrag auf die Art der Bebauung festlegen will oder kann.
Daher hat es der Bundesgerichtshof als ausreichend angesehen, wenn die dingliche Einigung die Errichtung von Gebäuden nach Maßgabe eines künftigen Bebauungsplans gestattet1.
Dies gilt auch, wenn sich die Vertragsparteien darauf verständigt haben, dass jedes baurechtlich zulässige Bauwerk errichtet werden darf2, wobei auch eine dynamische Verweisung auf das öffentliche Bauplanungsrecht erfolgen kann3.
Eine Bezeichnung, die dem Erbbauberechtigten das Recht einräumt, jedes nach dem öffentlichrechtlichen Baurecht zulässige Bauwerk auf dem Grundstück zu errichten, ermöglicht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Feststellung, ob das Bauwerk bei Erstreckung des Erbbaurechts auf einen für die Bebauung nicht benötigten Teil des Grundstücks gemäß § 1 Abs. 2 ErbbauRG wirtschaftlich die Hauptsache bleibt4. Ebenso gewährleistet sie, dass zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem sowie etwaigen Rechtsnachfolgern hinreichende Klarheit über Inhalt und Umfang der Berechtigung zur Nutzung des Grundstücks besteht5.
Die Frage, ob ein Erbbaurecht wirksam entstehen kann, wenn schon im Zeitpunkt der Bestellung ein dauerndes öffentlichrechtliches Bauverbot die Nutzung des Erbbaugrundstücks als Baugrund hindert, hat der Bundesgerichtshof verneint6. Ob daran angesichts der geäußerten Kritik7 festzuhalten ist, bedarf vorliegend keiner Entscheidung. Eine solche Fallkonstellation liegt im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall nicht vor.
Allein die Lage des Grundstücks im Außenbereich rechtfertigt noch nicht die Annahme eines dauernden öffentlichrechtlichen Bauverbotes, das bereits zum Zeitpunkt der Bestellung des Erbbaurechts bestanden hat. Das Berufungsgericht verweist zu Recht darauf, dass auch nach § 35 Abs. 2 BBauG aF bestimmte Bauvorhaben im Einzelfall zulässig waren und für das ebenfalls im Außenbereich gelegene Nachbargrundstück der Beklagten eine Bebauung genehmigt worden ist. Dass sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts zum Zeitpunkt der Bestellung des Erbbaurechts ein Flächennutzungsplan in der Aufstellungsphase befand, der das Grundstück als landwirtschaftliche Nutzfläche ausweist, führt ebenfalls zu keiner anderen Betrachtung. Zu einer verbindlichen Aufstellung des Flächennutzungsplans ist es nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht gekommen. Hinzu kommt, dass die Einigung über die Bestellung des Erbbaurechts an Grundstücken im Außenbereich nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 BBauG in der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Fassung zu ihrer Wirksamkeit einer Genehmigung bedurfte, die nach § 20 Abs. 1 BBauG aF nur versagt werden konnte, wenn die mit dem Rechtsvorgang bezweckte Nutzung des Grundstücks mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar gewesen wäre. Diese rechtliche Voraussetzung für die – hier erfolgte – Erteilung der Bodenverkehrsgenehmigung deckte sich mit den Maßstäben, die gemäß § 35 Abs. 1 und 2 BBauG aF für die Zulässigkeit von Vorhaben im Außenbereich galten8. Der Genehmigungsvorbehalt des § 19 Abs. 2 BBauG aF gab der Verwaltung die rechtliche Handhabe, im öffentlichen Interesse die Bebauung schon zu einem möglichst frühen Zeitpunkt in geordnete Bahnen zu lenken. Zugleich enthielt das Institut der Bodenverkehrsgenehmigung eine Schutzfunktion für die Beteiligten des genehmigungsbedürftigen Rechtsvorganges9. Gemäß § 21 Abs. 1 BBauG aF bewirkte die Bodenverkehrsgenehmigung, dass ein Bauantrag, der innerhalb von drei Jahren seit der Erteilung der Genehmigung gestellt wurde, nicht mit der Begründung abgelehnt werden durfte, das Vorhaben sei mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar. Die Bodenverkehrsgenehmigung kam daher – entgegen der Ansicht der Revision – einer vorweggenommenen Entscheidung über die Zulässigkeit des Bauvorhabens gleich10. Auch vor diesem Hintergrund kann nicht davon ausgegangen werden, dass das Grundstück im Zeitpunkt der Bestellung des Erbbaurechts nicht bebaubar war.
Das Erbbaurecht ging auch nicht deshalb unter, weil die Bebaubarkeit des Grundstücks nach der Bestellung des Erbbaurechts entfallen ist. Anders als bei einer Dienstbarkeit, deren Ausübung objektiv und endgültig unmöglich ist11, führt dies nicht zu dem Erlöschen des Erbbaurechts. Dieses stellt ein grundstücksgleiches Recht dar und unterscheidet sich damit von der Dienstbarkeit. Es ist wie ein Grundstück zu behandeln (§ 11 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG) und ebenso wie dieses eigenständig belastbar und veräußerlich. Damit hat der Erbbauberechtigte eine dem Grundeigentümer ähnliche – wenn auch durch den Inhalt des Erbbaurechts beschränkte – Rechtsstellung. Ist das Erbbaurecht wirksam entstanden, so ist sein Fortbestand, genauso wie der des Grundeigentums, unabhängig davon, ob das Recht ausgeübt werden kann. Ein Untergang des Erbbaurechts käme in der Auswirkung einer dem Verbot des § 1 Abs. 4 ErbbauRG widersprechenden Bindung an eine auflösende Bedingung gleich12.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. Dezember 2014 – V ZR 81/14
- BGH, Urteil vom 12.06.1987 – V ZR 91/86, BGHZ 101, 143, 146 f.[↩]
- BGH, Urteil vom 22.04.1994 – V ZR 183/93, BGHZ 126, 12, 14 f.[↩]
- BGH, Urteil vom 23.05.2014 – V ZR 208/12, NJW 2014, 3439 Rn. 25[↩]
- BGH, Urteil vom 12.06.1987 – V ZR 91/86, BGHZ 101, 143, 146 f. mwN[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 22.04.1994 – V ZR 183/93, BGHZ 126, 12, 15 mwN[↩]
- BGH, Urteil vom 12.06.1987 – V ZR 91/86, BGHZ 101, 143, 147 f.; Urteil vom 20.12 1985 – V ZR 263/83, BGHZ 96, 385, 388[↩]
- Kohler, JR 1989, 317, 318 f.[↩]
- BVerwG, BVerwGE 18, 242, 245 f.; 20, 127, 130[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 12.06.1987 – V ZR 91/86, BGHZ 101, 143, 152 f.[↩]
- BVerwG, BVerwGE 18, 242, 245; 19, 82, 84; 20, 127, 130; 48, 242, 245; NJW 1969, 73; Schrödter, Bundesbaugesetz, 2. Aufl.1969, § 19 Rn. 2; Fickert, Zulässigkeit von Bauvorhaben, 2. Aufl.1968, § 35 Rn. 306[↩]
- BGH, Urteil vom 24.02.1984 – V ZR 177/82, NJW 1984, 2157, 2158 mwN[↩]
- BGH, Urteil vom 12.06.1987 – V ZR 91/86, BGHZ 101, 143, 148 f.[↩]
