Bestel­lung eines WEG-Ver­wal­ters – und die Beschluss­an­fech­tung

Die Bestel­lung eines Ver­wal­ters wider­spricht ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung, wenn sie objek­tiv nicht mehr ver­tret­bar erscheint. Dies ist zu beja­hen, wenn der Mehr­heits­ei­gen­tü­mer sei­ne in der Bran­che kom­plett uner­fah­re­ne Toch­ter zur Ver­wal­te­rin wählt. Es liegt nicht mehr inner­halb des Beur­tei­lungs­spiel­raums, wenn der gewähl­ten Ver­wal­tung eine Art "Pro­be­zeit" von einem Jahr gewährt wer­den soll.

Bestel­lung eines WEG-Ver­wal­ters – und die Beschluss­an­fech­tung

Wird der Beschluss ange­foch­ten, mit dem ein WEG-Ver­wal­ter bestellt wird, gel­ten die­sel­ben Grund­sät­ze, die in der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs für das Begeh­ren eines ein­zel­nen Eigen­tü­mers ent­wi­ckelt wur­den, die sofor­ti­ge Abbe­ru­fung des Ver­wal­ters aus wich­ti­gem Grund gegen den Wil­len der Mehr­heit der Eigen­tü­mer zu erzwin­gen 1.

Der Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über die Bestel­lung des Ver­wal­ters ist am Maß­stab einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung zu mes­sen.

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben nach § 21 Abs. 3 und 4 WEG nicht nur einen Anspruch dar­auf, dass die Tätig­keit der Ver­wal­tung die­sen Grund­sät­zen ent­spricht, son­dern auch dar­auf, dass der Ver­wal­ter selbst die­sen Anfor­de­run­gen genügt 2.

Dar­an fehlt es, wenn ein wich­ti­ger Grund gegen die Bestel­lung spricht 3. Wann ein sol­cher wich­ti­ger Grund vor­liegt, bestimmt sich in Anleh­nung an § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG nach den für die Abbe­ru­fung des Ver­wal­ters gel­ten­den Grund­sät­zen 4. Das Vor­lie­gen eines sol­chen wich­ti­gen Grun­des ver­pflich­tet die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aller­dings nicht ohne wei­te­res dazu, den Ver­wal­ter abzu­be­ru­fen. Sie haben viel­mehr einen Beur­tei­lungs­spiel­raum und dür­fen von einer Abbe­ru­fung abse­hen, wenn dies aus objek­ti­ver Sicht ver­tret­bar erscheint 5.

Einen ent­spre­chen­den Beur­tei­lungs­spiel­raum haben die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auch bei der Bestel­lung des Ver­wal­ters, bei der sie eine Pro­gno­se dar­über anstel­len müs­sen, ob er das ihm anver­trau­te Amt ord­nungs­ge­mäß aus­üben wird. Die Bestel­lung des Ver­wal­ters wider­spricht den Grund­sät­zen ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung des­halb erst, wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ihren Beur­tei­lungs­spiel­raum über­schrei­ten, das heißt, wenn es objek­tiv nicht mehr ver­tret­bar erscheint, dass sie den Ver­wal­ter unge­ach­tet der gegen ihn spre­chen­den Umstän­de bestel­len 3.

Bei der Ent­schei­dung über die­se Fra­ge muss das Gericht einer­seits die Ent­schei­dung der Mehr­heit in ver­tret­ba­rem Rah­men respek­tie­ren, ande­rer­seits aber auch der Min­der­heit Schutz bie­ten. Dem Anlie­gen der Mehr­heit und dem Selbst­or­ga­ni­sa­ti­ons­recht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kann es nur Rech­nung tra­gen, wenn den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ein Beur­tei­lungs­spiel­raum zuge­bil­ligt wird. Ist die­ser Beur­tei­lungs­spiel­raum aller­dings über­schrit­ten, weil die Ableh­nung der Abbe­ru­fung aus objek­ti­ver Sicht nicht ver­tret­bar erscheint, muss das Gericht im Inter­es­se der Min­der­heit die Abbe­ru­fung vor­neh­men. Das kann erfor­der­lich sein, wenn die Mehr­heit aus der Sicht eines ver­nünf­ti­gen Drit­ten gegen ihre eige­nen Inter­es­sen han­delt, weil sie – etwa aus Bequem­lich­keit – mas­si­ve Pflicht­ver­let­zun­gen tole­rie­ren will; auch eine Majo­ri­sie­rung durch einen Mehr­heits­ei­gen­tü­mer kann Anlass für eine kri­ti­sche Wür­di­gung der Beweg­grün­de sein 6.

Ob die Vor­aus­set­zun­gen für einen sol­chen Anspruch bestehen, hat der Tatrich­ter in umfas­sen­der Wür­di­gung aller Umstän­de fest­zu­stel­len 7.

In dem hier vom Land­ge­richt Ham­burg ent­schie­de­nen Fall besteht die Beson­der­heit, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nur aus zwei Köp­fen (dem Klä­ger und dem Beklag­ten) besteht und der Beklag­te den Klä­ger auf­grund der Ver­tei­lung der Mit­ei­gen­tums­an­tei­le von 5/​7 zu 2/​7 jeder­zeit in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung über­stim­men kann. Setzt der Mehr­heits­ei­gen­tü­mer sein abso­lu­tes Stim­men­über­ge­wicht gegen die Mehr­heit nach Köp­fen für eine sei­nen Inter­es­sen ein­sei­tig ver­bun­de­ne Per­son ein, ist die per­sön­li­che und fach­li­che Eig­nung des Ver­wal­ters beson­ders kri­tisch zu prü­fen 8.

Dies zugrun­de gelegt, waren bereits im Zeit­punkt der Bestel­lung der Ver­wal­te­rin A. A. zur Ver­wal­te­rin Inter­es­sen­ge­gen­sät­ze offen­kun­dig, wes­we­gen von vorn­her­ein nicht mit der Begrün­dung eines unbe­las­te­ten, für die Tätig­keit des Ver­wal­ters erfor­der­li­chen Ver­trau­ens­ver­hält­nis­ses zu den ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mern zu rech­nen war 9. Bei der Ver­wal­te­rin A. A. han­delt es sich um die Toch­ter des Mehr­heits­ei­gen­tü­mers, so dass der Klä­ger im Zeit­punkt der Beschluss­fas­sung zu Recht deren Neu­tra­li­tät bei der Aus­übung der Ver­wal­ter­am­tes bezwei­feln konn­te. Dies gilt umso mehr, als zwi­schen den Par­tei­en die Auf­trags­ver­ga­be von Instand­set­zungs­ar­bei­ten am gemein­schaft­li­chen Eigen­tum durch den Beklag­ten als vor­ma­li­gem Ver­wal­ter an sein eige­nes Bau­un­ter­neh­men J. A. im Streit stand. Zudem stan­den hier wei­te­re umfang­rei­che Arbei­ten am Gemein­schafts­ei­gen­tum an. Gera­de vor die­sem Hin­ter­grund erschien es beson­ders wich­tig, dass die WEG-Ver­wal­te­rin die Gewähr für die not­wen­di­ge Neu­tra­li­tät gegen­über dem Beklag­ten als Mehr­heits­ei­gen­tü­mer bot. Auf­grund der engen ver­wandt­schaft­li­chen Ver­bun­den­heit der Ver­wal­te­rin mit dem Beklag­ten bestan­den hier Zwei­fel, dass frü­he­res, unter dem Gesichts­punkt des § 181 BGB womög­lich pro­ble­ma­ti­sches Han­deln des Beklag­ten als WEG-Ver­wal­ter nach­träg­lich durch sei­ne Toch­ter geneh­migt wer­den könn­te und das Bau­un­ter­neh­men des Beklag­ten auch bei der Auf­trags­ver­ga­be für wei­te­re am Objekt durch­zu­füh­ren­de Arbei­ten bevor­zugt wer­den könn­te. Gera­de wenn Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wie hier zer­strit­ten sind, erscheint es beson­ders wich­tig, dass die Ver­wal­tung als unab­hän­gi­ge Instanz in der Lage ist, zwi­schen den wider­strei­ten­den Inter­es­sen zu ver­mit­teln.

Über­dies bestehen auch Beden­ken an der fach­li­chen Qua­li­fi­ka­ti­on der Ver­wal­te­rin A. Zwar schreibt das Gesetz kei­ne bestimm­te Qua­li­fi­ka­ti­on des WEG-Ver­wal­ters vor. Die Ver­wal­te­rin A. A. woll­te die Ver­wal­tung jedoch neben­be­ruf­lich neben ihrem Stu­di­um und der Ver­wal­tung von 23 Miet­woh­nun­gen der Fami­lie betrei­ben. Dies wirft bereits die Fra­ge auf, ob die Ver­wal­te­rin über aus­rei­chen­de zeit­li­che Res­sour­cen ver­füg­te, zumal grö­ße­re Instand­set­zungs­ar­bei­ten am gemein­schaft­li­chen Eigen­tum anstan­den. Hin­zu kommt, dass die Tätig­keit eines WEG-Ver­wal­ters kom­ple­xer und viel­schich­ti­ger ist als die­je­ni­ge eines Ver­wal­ters vom Miet­woh­nun­gen. An die­ser Stel­le sei­en nur die Erstel­lung von Wirt­schafts­plä­nen und Jah­res­ab­rech­nun­gen genannt, die erheb­li­che Unter­schie­de zu miet­recht­li­chen Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen auf­wei­sen, die Ein­be­ru­fung und Lei­tung von Eigen­tü­mer­ver­samm­lun­gen und die Ver­kün­dung des Beschluss­ergeb­nis­ses nach Abstim­mun­gen genannt, was nicht sel­ten eine vor­he­ri­ge recht­li­che Bewer­tung erfor­dert, z.B. ob es zu einer Beschluss­fas­sung oder Ein­stim­mig­keit bedarf oder der Beschluss mit Mehr­heit gefasst wer­den kann oder ob ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vom Stimm­recht aus­ge­schlos­sen ist (§ 25 Abs. 5 WEG). Dar­an ändert auch der Umstand nichts, dass die von den Par­tei­en gebil­de­te Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nur aus dem Klä­ger und dem Beklag­ten besteht. Die Ein­schät­zung des Beklag­ten, eine sol­che Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft las­se sich mit eher gerin­gem Auf­wand qua­si neben­bei ver­wal­ten, teil das Land­ge­richt nicht.

Mit dem Ein­wand, dass sich kei­ne ande­ren Kan­di­da­ten hät­ten fin­den las­sen, die zu einer Über­nah­me der Ver­wal­tung bereit gewe­sen wären, kann der Beklag­te nicht durch­drin­gen. Dazu reicht die klei­ne Anzahl der vor Beschluss­fas­sung über­haupt nur kon­tak­tier­ten Ver­wal­tungs­un­ter­neh­men nicht aus. Zwar ist der Land­ge­richt bekannt, dass nament­lich klei­ne und zer­strit­te­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten grö­ße­re Mühe haben, einen Ver­wal­ter zu fin­den, als gro­ße Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten, die ihre Ange­le­gen­hei­ten im Wesent­li­chen ohne grö­ße­re Strei­tig­kei­ten und die Inan­spruch­nah­me von Gerich­ten regeln. Letzt­lich ist die Fra­ge, ob ein Kan­di­dat zur Über­nah­me der Ver­wal­tung bereit ist, häu­fig von der Höhe der Ver­gü­tung abhän­gig. Einen Anspruch auf eine in ers­ter Linie beson­ders preis­güns­ti­ge Ver­wal­tung hat der Beklag­te als Mehr­heits­ei­gen­tü­mer nicht. Auch der Umstand, dass die Toch­ter des Beklag­ten nur für ein Jahr und nicht für den maxi­mal zuläs­si­gen Bestel­lungs­zeit­raum von fünf Jah­ren bestellt wor­den ist und das güns­tigs­te Ange­bot abge­ge­ben hat­te, ändert nichts dar­an, dass die­se über kei­ner­lei Erfah­rung als WEG-Ver­wal­te­rin ver­füg­te und Beden­ken gegen ihre Neu­tra­li­tät bestan­den. Der Klä­ger ist nicht ver­pflich­tet, eine Art ein­jäh­ri­ge "Pro­be­zeit" der Ver­wal­te­rin hin­zu­neh­men, die er noch dazu nicht vor­zei­tig been­den könn­te, da er vom Beklag­ten wegen des­sen Stim­men­mehr­heit in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung stets über­stimmt wer­den könn­te. Gera­de der Umstand, dass die Ver­wal­te­rin die Ver­wal­tung für eine ver­hält­nis­mä­ßig gerin­ge Ver­gü­tung über­neh­men woll­te, zeigt, dass die­se nicht aus kom­mer­zi­el­len Zwe­cken, son­dern aus per­sön­li­cher Ver­bun­den­heit zum Beklag­ten han­del­te.

Auf die Fra­ge, ob und inwie­weit die Ver­wal­te­rin A. eine aus­rei­chen­de Boni­tät für die Ver­wal­ter­tä­tig­keit auf­wies, kommt es nicht an. Der Klä­ger hat die man­geln­de Boni­tät der Ver­wal­te­rin nicht inner­halb der zwei­wö­chi­gen Kla­ge­be­grün­dungs­frist (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG) gerügt.

Land­ge­richt Ham­burg, Beschluss vom 5. Novem­ber 2015 – 318 S 81/​15

  1. Nie­den­führ in: Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 11. Auf­la­ge, § 26 Rdnr. 18[]
  2. BGH, Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 190/​11, NJW 2012, 3175, Rn. 7; Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 146/​10, NJW 2011, 3025, 3026 Rn. 11; Bärmann/​Merle, WEG, 12. Auf­la­ge, § 26 Rn. 45[]
  3. BGH, Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 190/​11, NJW 2012, 3175, Rn. 7[][]
  4. BGH a.a.O.[]
  5. BGH a.a.O., Rn. 8; Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 105/​11, NJW 2012, 1884 f., Rn. 9 f.[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 105/​11, Rn. 10; Urteil vom 28.10.2011 – V ZR 253/​10, Rn. 12[]
  7. BGH, a.a.O.[]
  8. BayO­bLG, Beschluss vom 27.07.2000 – 2Z BR 112/​99, NZM 2001, 672, Rn. 53; Nie­den­führ in: Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, a.a.O., § 26 Rdnr.20[]
  9. BayO­bLG, Beschluss vom 27.07.2000 – 2Z BR 112/​99, Rn. 53[]