Betriebskosten im sozialen Wohnungsbau

Zur Geltendmachung von Betriebskosten im preisgebundenen Wohnraum genügt es, wenn der Vermieter den Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV umschreibt und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitteilt. Einer Aufschlüsselung der Vorauszahlungen auf die einzelnen Betriebskosten bedarf es nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht.

Angaben im Mietvertrag

Nach § 20 Abs. 1 Satz 1 und 3 NMV kann der Vermieter einer preisgebundenen Wohnung neben der Einzelmiete Betriebskosten im Sinne des § 27 II. BV umlegen; dabei sind Betriebskosten nach Art und Höhe dem Mieter bei der Überlassung der Wohnung bekannt zu geben.

Die in der Literatur und in der Rechtsprechung der Instanzgerichte herrschende Meinung folgert aus dieser Vorschrift allerdings, dass der Vermieter die voraussichtlichen Kosten für jede Betriebskostenart gesondert angeben müsse¹. Dabei wird zum Teil angenommen, dass der Vermieter, der eine ausreichende Aufschlüsselung bei Abschluss des Mietvertrags versäumt habe, während der gesamten Mietzeit keine Betriebskosten umlegen dürfe². Überwiegend wird jedoch vertreten, dass der Vermieter – etwa durch Übersendung einer spezifizierten Betriebskostenabrechnung – sein Versäumnis für zukünftige Abrechnungsperioden heilen könne³.

Die Notwendigkeit einer Aufschlüsselung von Vorauszahlungen auf die einzelnen Betriebskosten ergibt sich jedoch, wie der Bundesgerichtshof feststellt, weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn und Zweck des § 20 NMV ergibt. Zwar muss der Mieter ersehen können, welche Betriebskosten auf ihn zukommen und welche Belastungen damit ungefähr für ihn verbunden sind. Insoweit genügt es aber, dass der Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch die Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV umschrieben und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitgeteilt wird. Für den Mieter kommt es entscheidend auf die Summe der Nebenkosten an, die er voraussichtlich zu tragen hat, während die Aufschlüsselung von Vorauszahlungen auf die einzelnen Betriebskostenarten für seine Kalkulation regelmäßig von untergeordnetem Interesse ist. Weitergehende Angaben, etwa zu den Verbrauchswerten, die der Vermieter bei der Kalkulation verbrauchsabhängiger Kosten zugrunde gelegt hat, sind ohnehin nicht erforderlich.

Keine Erläuterungen zu Kostensteigerungen

Auch Kostensteigerungen gegenüber dem Vorjahr bedürfen nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs keiner Erläuterung.

Der Bundesgerichtshof hat für den preisfreien Wohnraum bereits früher entschieden, dass es bei Erteilung einer Betriebskostenabrechnung eines Abgleichs mit anderen Abrechnungszeiträumen nicht bedarf, so dass der Vermieter sich hierüber auch nicht zu äußern braucht⁴. Die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung setzt demnach eine Erläuterung von Kostensteigerungen gegenüber dem Vorjahr nicht voraus.

Für die Betriebskostenabrechnung einer preisgebundenen Wohnung gilt nichts anderes. Auch aus § 20 Abs. 4 NMV in Verbindung mit § 4 Abs. 7 NMV ergibt sich, so der BGH weiter, nicht die Notwendigkeit, Kostensteigerungen gegenüber dem Vorjahr in der Betriebskostenabrechnung zu erläutern.

Nach § 20 Abs. 4 NMV gelten für die Erhebung eines durch die Vorauszahlungen nicht gedeckten Umlegungsbetrages sowie für die Nachforderung von Betriebskosten die Vorschriften des § 4 Abs. 7, 8 NMV entsprechend, die ihrerseits auf § 10 Abs. 1 WoBindG verweisen. Danach ist im Falle der Nachforderung von Nebenkosten eine schriftliche Erklärung des Vermieters erforderlich, in der die Forderung berechnet und erläutert ist⁵. Diesem Erfordernis genügt indes eine Abrechnung, aus der der Mieter im Einzelnen ersehen kann, welche Kosten insgesamt angefallen sind, wie sie auf die Mieter umgelegt worden sind und wie sich die erhobene Nachforderung errechnet.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. Januar 2010 – VIII ZR 137/09

1. OLG Oldenburg, NJW-RR 1998, 12, 13; LG Berlin, GE 2007, 913, 915; LG Hamburg, ZMR 2005, 620, 621; LG Mannheim, WuM 1994, 693, 694; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. V 130; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Geschäftsraummiete, 5. Aufl., B VI Rdnr. 28; v. Brunn in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III. A Rdnr. 35; Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 556 Rdnr. 10; a.A. Lützenkirchen, NZM 2008, 630, 631[↩]
2. Heitgreß, WuM 1984, 263 f.[↩]
3. OLG Oldenburg, aaO; LG Berlin, aaO; LG Hamburg, aaO; LG Köln, WuM 1991, 259; Langenberg, aaO, Rdnr. 29[↩]
4. BGH, Urteil vom 28.05.2008 – VIII ZR 261/07, NZM 2008, 567, Tz. 15[↩]
5. BGH, Urteil vom 29.09.2004 – VIII ZR 341/03, NZM 2005, 61, unter II 2 a[↩]