Betriebs­kos­ten im sozia­len Woh­nungs­bau

Zur Gel­tend­ma­chung von Betriebs­kos­ten im preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum genügt es, wenn der Ver­mie­ter den Umfang der umzu­le­gen­den Betriebs­kos­ten durch Bezug­nah­me auf die Anla­ge 3 zu § 27 II. BV umschreibt und die Höhe der unge­fähr zu erwar­ten­den Kos­ten durch den Gesamt­be­trag der gefor­der­ten Vor­aus­zah­lun­gen mit­teilt. Einer Auf­schlüs­se­lung der Vor­aus­zah­lun­gen auf die ein­zel­nen Betriebs­kos­ten bedarf es nach einer aktu­el­len Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs nicht.

Betriebs­kos­ten im sozia­len Woh­nungs­bau

Anga­ben im Miet­ver­trag

Nach § 20 Abs. 1 Satz 1 und 3 NMV kann der Ver­mie­ter einer preis­ge­bun­de­nen Woh­nung neben der Ein­zel­mie­te Betriebs­kos­ten im Sin­ne des § 27 II. BV umle­gen; dabei sind Betriebs­kos­ten nach Art und Höhe dem Mie­ter bei der Über­las­sung der Woh­nung bekannt zu geben.

Die in der Lite­ra­tur und in der Recht­spre­chung der Instanz­ge­rich­te herr­schen­de Mei­nung fol­gert aus die­ser Vor­schrift aller­dings, dass der Ver­mie­ter die vor­aus­sicht­li­chen Kos­ten für jede Betriebs­kos­ten­art geson­dert ange­ben müs­se 1. Dabei wird zum Teil ange­nom­men, dass der Ver­mie­ter, der eine aus­rei­chen­de Auf­schlüs­se­lung bei Abschluss des Miet­ver­trags ver­säumt habe, wäh­rend der gesam­ten Miet­zeit kei­ne Betriebs­kos­ten umle­gen dür­fe 2. Über­wie­gend wird jedoch ver­tre­ten, dass der Ver­mie­ter – etwa durch Über­sen­dung einer spe­zi­fi­zier­ten Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung – sein Ver­säum­nis für zukünf­ti­ge Abrech­nungs­pe­ri­oden hei­len kön­ne 3.

Die Not­wen­dig­keit einer Auf­schlüs­se­lung von Vor­aus­zah­lun­gen auf die ein­zel­nen Betriebs­kos­ten ergibt sich jedoch, wie der Bun­des­ge­richts­hof fest­stellt, weder aus dem Wort­laut noch aus dem Sinn und Zweck des § 20 NMV ergibt. Zwar muss der Mie­ter erse­hen kön­nen, wel­che Betriebs­kos­ten auf ihn zukom­men und wel­che Belas­tun­gen damit unge­fähr für ihn ver­bun­den sind. Inso­weit genügt es aber, dass der Umfang der umzu­le­gen­den Betriebs­kos­ten durch die Bezug­nah­me auf die Anla­ge 3 zu § 27 II. BV umschrie­ben und die Höhe der unge­fähr zu erwar­ten­den Kos­ten durch den Gesamt­be­trag der gefor­der­ten Vor­aus­zah­lun­gen mit­ge­teilt wird. Für den Mie­ter kommt es ent­schei­dend auf die Sum­me der Neben­kos­ten an, die er vor­aus­sicht­lich zu tra­gen hat, wäh­rend die Auf­schlüs­se­lung von Vor­aus­zah­lun­gen auf die ein­zel­nen Betriebs­kos­ten­ar­ten für sei­ne Kal­ku­la­ti­on regel­mä­ßig von unter­ge­ord­ne­tem Inter­es­se ist. Wei­ter­ge­hen­de Anga­ben, etwa zu den Ver­brauchs­wer­ten, die der Ver­mie­ter bei der Kal­ku­la­ti­on ver­brauchs­ab­hän­gi­ger Kos­ten zugrun­de gelegt hat, sind ohne­hin nicht erfor­der­lich.

Kei­ne Erläu­te­run­gen zu Kos­ten­stei­ge­run­gen

Auch Kos­ten­stei­ge­run­gen gegen­über dem Vor­jahr bedür­fen nach dem Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs kei­ner Erläu­te­rung.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat für den preis­frei­en Wohn­raum bereits frü­her ent­schie­den, dass es bei Ertei­lung einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung eines Abgleichs mit ande­ren Abrech­nungs­zeit­räu­men nicht bedarf, so dass der Ver­mie­ter sich hier­über auch nicht zu äußern braucht 4. Die for­mel­le Ord­nungs­mä­ßig­keit einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung setzt dem­nach eine Erläu­te­rung von Kos­ten­stei­ge­run­gen gegen­über dem Vor­jahr nicht vor­aus.

Für die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung einer preis­ge­bun­de­nen Woh­nung gilt nichts ande­res. Auch aus § 20 Abs. 4 NMV in Ver­bin­dung mit § 4 Abs. 7 NMV ergibt sich, so der BGH wei­ter, nicht die Not­wen­dig­keit, Kos­ten­stei­ge­run­gen gegen­über dem Vor­jahr in der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung zu erläu­tern.

Nach § 20 Abs. 4 NMV gel­ten für die Erhe­bung eines durch die Vor­aus­zah­lun­gen nicht gedeck­ten Umle­gungs­be­tra­ges sowie für die Nach­for­de­rung von Betriebs­kos­ten die Vor­schrif­ten des § 4 Abs. 7, 8 NMV ent­spre­chend, die ihrer­seits auf § 10 Abs. 1 WoBindG ver­wei­sen. Danach ist im Fal­le der Nach­for­de­rung von Neben­kos­ten eine schrift­li­che Erklä­rung des Ver­mie­ters erfor­der­lich, in der die For­de­rung berech­net und erläu­tert ist 5. Die­sem Erfor­der­nis genügt indes eine Abrech­nung, aus der der Mie­ter im Ein­zel­nen erse­hen kann, wel­che Kos­ten ins­ge­samt ange­fal­len sind, wie sie auf die Mie­ter umge­legt wor­den sind und wie sich die erho­be­ne Nach­for­de­rung errech­net.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 13. Janu­ar 2010 – VIII ZR 137/​09

  1. OLG Olden­burg, NJW-RR 1998, 12, 13; LG Ber­lin, GE 2007, 913, 915; LG Ham­burg, ZMR 2005, 620, 621; LG Mann­heim, WuM 1994, 693, 694; Ster­nel, Miet­recht aktu­ell, 4. Aufl., Rdnr. V 130; Lan­gen­berg, Betriebs­kos­ten­recht der Wohn- und Geschäfts­raum­mie­te, 5. Aufl., B VI Rdnr. 28; v. Brunn in: Bub/​Treier, Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te, 3. Aufl., Kap. III. A Rdnr. 35; Kin­ne in: Kinne/​Schach/​Bieber, Miet- und Miet­pro­zess­recht, 5. Aufl., § 556 Rdnr. 10; a.A. Lüt­zen­kir­chen, NZM 2008, 630, 631[]
  2. Heit­greß, WuM 1984, 263 f.[]
  3. OLG Olden­burg, aaO; LG Ber­lin, aaO; LG Ham­burg, aaO; LG Köln, WuM 1991, 259; Lan­gen­berg, aaO, Rdnr. 29[]
  4. BGH, Urteil vom 28.05.2008 – VIII ZR 261/​07, NZM 2008, 567, Tz. 15[]
  5. BGH, Urteil vom 29.09.2004 – VIII ZR 341/​03, NZM 2005, 61, unter II 2 a[]