Wohnt der Schuldner bei einer für sein Grundstück angeordneten Zwangsverwaltung zur Zeit der Beschlagnahme auf dem Grundstück, so sind ihm die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen, § 149 Abs. 1 ZVG.
Ein Schuldner, dem nach § 149 Abs. 1 ZVG die unentbehrlichen Räume belassen wurden, hat für deren Nutzung keine verbrauchsunabhängigen Nebenkosten zu bezahlen.
Für die Nutzung der Räume hingegen hat der Schuldner nach der Bestimmung des § 149 Abs. 1 ZVG kein Entgelt zu bezahlen1, wie sich ausdrücklich aus § 5 Abs. 2 Nr. 2 ZwVwV ergibt. Wie oben bereits ausgeführt, betreffen die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten, wie insbesondere die Grundsteuer und Versicherungsbeiträge, den Gebrauchsvorteil, der durch die Nutzung der Räume als solche erlangt wird und im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete zu ersetzen ist; diese Nutzung ist indes für den Schuldner gerade unentgeltlich, so dass er vom Verwalter hierfür nicht herangezogen werden kann2. Grundsteuer und Versicherungsbeiträge fallen im Übrigen für die betreffenden Räume ohnehin an, auch wenn sie nicht von der Beklagten genutzt würden; dass sie bei einer anderweitigen Vermietung auf den Mieter umgelegt werden könnten, kann der Kläger in gleicher Weise nicht geltend machen wie den in jenem Fall zu erlangenden Mietzins, der aufgrund der Nutzung durch die Schuldnerin entfällt, da das Gesetz den Verlust der Vermietung gerade nicht abgelten will. Anders ist dies bei den Verbrauchkosten, da diese nicht anfallen würden, wenn die Wohnung leer stünde, und daher vom Schuldner zusätzlich verursacht werden.
Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass der beitreibende Gläubiger wie ein Eigentümer das wirtschaftliche Risiko, ob die zur Verwaltung notwendigen Ausgaben durch die Nutzung des beschlagnahmten Objekts erwirtschaftet werden, selbst trägt, wenn er sich aus der Fortsetzung des Zwangsverwaltungsverfahrens Vorteile verspricht, und er dieses Risiko nicht auf andere verlagern kann3. Die Grundsteuer ist als öffentliche Last gemäß § 156 Abs. 1 ZVG vom Verwalter zu berichtigen und wird nach ihrem Rang (§ 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG) gemäß § 155 Abs. 2 ZVG aus den Überschüssen erstattet. Die Aufwendungen für Versicherungen sind, soweit sie zur ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 152 ZVG überhaupt erforderlich sind, als Ausgaben der Verwaltung gemäß § 155 Abs. 1 ZVG aus den Nutzungen des Grundstücks vorweg zu bestreiten. Reichen die Gelder nicht aus, hat der Vollstreckungsgläubiger Vorschuss zu leisten; tut er dies nicht, insbesondere weil er nicht mit ausreichenden Einnahmen aus der Zwangsverwaltung rechnet, kann im Übrigen gemäß § 161 Abs. 3 ZVG das Verfahren der Zwangsverwaltung aufgehoben werden. Eine Zwangsverwaltung, die nicht einmal kostendeckend ist, dürfte ohnehin regelmäßig unzulässig sein. Im Übrigen hat auch bei dem vom Kläger als Vergleich erwähnten Wohngeld, falls der Schuldner dieses nicht bezahlt, der Zwangsverwalter die Zahlungen zu erbringen und hierfür die Erträge der Verwaltung zu verwenden bzw., wenn diese nicht genügen, der Gläubiger die notwendigen Beträge als Vorschuss zu leisten4.
Amtsgericht Schorndorf, Urteil vom 27. Januar 2010 – 2 C 1214/08
- vgl. statt aller LG Duisburg, Beschluss vom 26.07.2007 – 13 T 80/07, Rpfleger 2008, 323[↩]
- so im Ergebnis für die Grundsteuer ausdrücklich Schmidberger, ZfIR 2009, 149[↩]
- vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 24.11.2003 – 15 W 342/03, ZMR 2004, 456[↩]
- vgl. BGH, Beschluss vom 24.01.2008 – V ZB 99/07, NJW-RR 2008, 679[↩]
