Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung bei ding­li­chen Wohn­rech­ten

Wird bei der Bestel­lung eines ding­li­chen Woh­nungs­rechts schuld­recht­lich ver­ein­bart, dass der Berech­tig­te bestimm­te Betriebs­kos­ten antei­lig zu tra­gen und Vor­aus­zah­lun­gen zu leis­ten hat, gel­ten nach einem aktu­el­len Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs für die Abrech­nung über die Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen die miet­recht­li­chen Fris­ten­re­ge­lun­gen in § 556 Abs. 3 BGB ent­spre­chend. Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB muss der Ver­mie­ter dem Mie­ter die jähr­lich vor­zu­neh­men­de (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) Abrech­nung über Vor­aus­zah­lun­gen für Betriebs­kos­ten spä­tes­tens bis zum Ablauf des zwölf­ten Monats nach Ende des Abrech­nungs­zeit­raums mit­tei­len. Nach dem Ablauf die­ser Frist ist die Gel­tend­ma­chung einer Nach­for­de­rung durch den Ver­mie­ter aus­ge­schlos­sen, es sei denn, er hat die ver­spä­te­te Gel­tend­ma­chung nicht zu ver­tre­ten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).

Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung bei ding­li­chen Wohn­rech­ten

Zwar schei­det die direk­te Anwen­dung der Rege­lung in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bei einem ding­li­chen Wohn­recht aus, weil sie nur auf Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­se Anwen­dung fin­det. Anders als dies noch das mit dem Rechts­streit als Beru­fungs­ge­richt befass­te Land­ge­richt Göt­tin­gen ent­schie­den hat 1 geht jedoch der Bun­des­ge­richts­hof – wie bereits das erst­in­stanz­lich mit der Ange­le­gen­heit befass­te Amts­ge­richt Hann. Mün­den 2 davon aus, das die­se Rege­lung zur Abrech­nungs­frist für Neben­kos­ten bei Woh­nungs­rech­ten ent­spre­chen­de Anwen­dung fin­det.

Denn bei der Abwä­gung, ob eine Ana­lo­gie mög­lich ist, darf nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs nicht ledig­lich dem Wohn­raum­miet­ver­hält­nis, für das die Vor­schrift des § 556 Abs. 3 BGB gilt, ledig­lich das ding­li­che Woh­nungs­recht nach § 1093 BGB gegen­über gestellt wer­den. Dann dabei wür­de außer Acht, dass sich die Pflicht der Woh­nungs­be­rech­tig­ten zur Zah­lung von Betriebs­kos­ten nicht aus dem ding­li­chen Recht und auch nicht, wor­an man beim Feh­len einer Zah­lungs­ver­ein­ba­rung den­ken könn­te, aus dem neben dem ding­li­chen Woh­nungs­recht bestehen­den gesetz­li­chen Schuld­ver­hält­nis 3, son­dern aus einem ver­trag­li­chen Schuld­ver­hält­nis ergibt. Eine sol­che schuld­recht­li­che Ver­ein­ba­rung über Leis­tun­gen des Berech­tig­ten, wie sie die Par­tei­en getrof­fen haben, kann neben dem Woh­nungs­recht selb­stän­dig oder – wie hier – als Teil des Grund­ge­schäfts getrof­fen wer­den 4. Und auf die­ses Schuld­ver­hält­nis kann nach dem aktu­el­len Urteil des BGH die Rege­lung in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ent­spre­chend ange­wen­det wer­den.

Vor­aus­set­zung für eine Ana­lo­gie ist, so der Bun­des­ge­richts­hof, dass das Gesetz eine plan­wid­ri­ge Rege­lungs­lü­cke ent­hält und der zu beur­tei­len­de Sach­ver­halt in recht­li­cher Hin­sicht so weit mit dem Tat­be­stand ver­gleich­bar ist, den der Gesetz­ge­ber gere­gelt hat, dass ange­nom­men wer­den kann, der Gesetz­ge­ber wäre bei einer Inter­es­sen­ab­wä­gung, bei der er sich von den glei­chen Grund­sät­zen hät­te lei­ten las­sen wie bei dem Erlass der her­an­ge­zo­ge­nen Geset­zes­vor­schrift, zu dem glei­chen Abwä­gungs­er­geb­nis gekom­men 5. Die­se Vor­aus­set­zun­gen lie­gen vor.

Plan­wid­ri­ge Rege­lungs­lü­cke

Das Bür­ger­li­che Gesetz­buch ent­hält eine plan­wid­ri­ge Rege­lungs­lü­cke, weil eine § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ent­spre­chen­de Rege­lung für den Fall fehlt, dass der­je­ni­ge, der frem­den Wohn­raum auf­grund eines ande­ren Rechts­ver­hält­nis­ses als eines Miet­ver­hält­nis­ses nutzt, an den Eigen­tü­mer Vor­aus­zah­lun­gen für Betriebs­kos­ten leis­tet. Das Feh­len einer ver­gleich­ba­ren Vor­schrift lässt nicht den Schluss zu, der Aus­schluss von Betriebs­kos­ten­nach­for­de­run­gen bei nicht frist­ge­mä­ßer Abrech­nung über Vor­aus­zah­lun­gen habe auf Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­se beschränkt wer­den sol­len. Die Begrün­dung zu dem Ent­wurf eines Geset­zes zur Neu­glie­de­rung, Ver­ein­fa­chung und Reform des Miet­rechts 6, mit wel­chem die Vor­schrift ein­ge­führt wur­de, ent­hält kei­nen Hin­weis auf einen ent­spre­chen­den Wil­len des Gesetz­ge­bers. Da sich bei der Reform des Miet­rechts die Pro­ble­ma­tik der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung inner­halb ande­rer Rechts­ver­hält­nis­se auch nicht auf­dräng­te, lässt sich der unter­blie­be­nen Ein­fü­gung einer § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ent­spre­chen­den Vor­schrift an ande­rer Stel­le kei­ne bewuss­te Ent­schei­dung des Gesetz­ge­bers gegen die ent-spre­chen­de Anwen­dung auf ande­re Wohn­raum­nut­zungs­ver­hält­nis­se ent­neh­men. Dies gilt auch im Hin­blick dar­auf, dass in der Miet­ver­hält­nis­se über Räu­me, die kei­ne Wohn­räu­me sind, betref­fen­den Vor­schrift des § 578 Abs. 2 BGB wohl auf ande­re gesetz­li­che Rege­lun­gen, die Miet­ver­hält­nis­se über Wohn­räu­me betref­fen, nicht aber auf § 556 BGB ver­wie­sen wird. Denn dies ver­deut­licht allen­falls, dass Nach­for­de­run­gen für Betriebs­kos­ten ledig­lich dann aus­ge­schlos­sen sein sol­len, wenn die­se im Zusam­men­hang mit der Nut­zung von Wohn­raum ent­stan­den sind.

Die Ansicht des Land­ge­richts Göt­tin­gen, dass sich der Wil­le des Gesetz­ge­bers, den Aus­schluss von Betriebs­kos­ten­nach­for­de­run­gen auf Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­se zu beschrän­ken, dar­aus erge­be, dass in der das ding­li­che Woh­nungs­recht betref­fen­den Vor­schrift des § 1093 BGB aus­schließ­lich auf Vor­schrif­ten des Nieß­brauch­rechts ver­wie­sen wer­de, geht fehl. Sie ver­kennt, dass es nicht um die ent­spre­chen­de Anwen­dung der Rege­lung in § 556 Abs. 3 Satz 3 auf das Woh­nungs­recht, son­dern auf das zwi­schen den Par­tei­en bestehen­de ver­trag­li­che Schuld­ver­hält­nis geht.

Ver­gleich­ba­rer Sach­ver­halt

Die ent­spre­chen­de Anwen­dung ist gebo­ten, weil – ent­ge­gen der Ansicht des Land­ge­richts Göt­tin­gen – der hier zu beur­tei­len­de Sach­ver­halt dem in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gere­gel­ten ver­gleich­bar ist.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB muss der Ver­mie­ter dem Mie­ter die jähr­lich vor­zu­neh­men­de (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) Abrech­nung über Vor­aus­zah­lun­gen für Betriebs­kos­ten spä­tes­tens bis zum Ablauf des zwölf­ten Monats nach Ende des Abrech­nungs­zeit­raums mit­tei­len. Nach dem Ablauf die­ser Frist ist die Gel­tend­ma­chung einer Nach­for­de­rung durch den Ver­mie­ter aus­ge­schlos­sen, es sei denn, er hat die ver­spä­te­te Gel­tend­ma­chung nicht zu ver­tre­ten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Die Vor­schrif­ten sol­len eine zeit­na­he Abrech­nung gewähr­leis­ten, damit der Mie­ter in einem über­schau­ba­ren zeit­li­chen Zusam­men­hang mit dem Abrech­nungs­zeit­raum ent­we­der über ein sich zu sei­nen Guns­ten erge­ben­des Gut­ha­ben ver­fü­gen kann oder Gewiss­heit dar­über erlangt, ob und in wel­cher Höhe er mit einer Nach­for­de­rung des Ver­mie­ters rech­nen muss 7. Sie die­nen somit der Abrech­nungs­si­cher­heit für den Mie­ter und sol­len Streit ver­mei­den 8.

Die­se Ziel­rich­tung ent­spricht nicht nur den Inter­es­sen des Mie­ters von Wohn­raum, son­dern zumin­dest auch den Inter­es­sen der­je­ni­gen Per­so­nen, die berech­tig­ter­wei­se Wohn­raum auf einer ande­ren Rechts­grund­la­ge als einem Miet­ver­trag nut­zen. Denn wenn sie – wie der Berech­tig­te eines Wohn­rechts auf­grund einer geson­der­ten schuld­recht­li­chen Ver­ein­ba­rung – Vor­aus­zah­lun­gen auf die durch die Wohn­raum­nut­zung ent­ste­hen­den Betriebs­kos­ten zah­len, ist ihnen dar­an gele­gen, mög­lichst bald zu erfah­ren, ob die Vor­aus­zah­lun­gen den geschul­de­ten Betrag erreicht oder ihn über- oder unter­schrit­ten haben. Je nach dem Ergeb­nis der Abrech­nung kön­nen sie ihr wei­te­res Ver­hal­ten aus­rich­ten, näm­lich ent­we­der – bei ver­brauchs­ab­hän­gi­gen Betriebs­kos­ten – ihren Ver­brauch bei­be­hal­ten, erhö­hen oder ermä­ßi­gen oder – bei ver­brauchs­un­ab­hän­gi­gen Betriebs­kos­ten – die Höhe der Vor­aus­zah­lun­gen unver­än­dert las­sen oder auf eine Her­auf- oder Her­ab­set­zung drän­gen. In allen Fäl­len ist das Inter­es­se der Wohn­raum­nut­zer eben­so wie das der Wohn­raum­mie­ter auf bal­di­ge Klar­heit gerich­tet. Der wei­te­re Gesichts­punkt der Streit­ver­mei­dung hat für den Woh­nungs­be­rech­tig­ten wenigs­tens den­sel­ben hohen Stel­len­wert wie für den Mie­ter von Wohn­raum. Denn er lebt in den meis­ten Fäl­len mit dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer unter einem Dach und ist, anders als regel­mä­ßig der Mie­ter, in die Fami­lie des Eigen­tü­mers mehr oder weni­ger inte­griert. Schon des­halb ist er beson­ders dar­an inter­es­siert, dass der Fami­li­en­frie­de nicht dadurch gestört wird, dass der Eigen­tü­mer Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen ent­ge­gen­nimmt, ohne über sie zeit­nah abzu­rech­nen.

Dem steht die Rechts­na­tur der Rege­lung in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB als Aus­nah­me­vor­schrift nicht ent­ge­gen. Der gesetz­li­chen Bestim­mung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist, so der BGH in sei­ner Urteils­be­grün­dung wei­ter, der all­ge­mei­ne Gel­tung bean­spru­chen­de Rechts­ge­dan­ke zu ent­neh­men, dem­je­ni­gen Nut­zer von Wohn­raum, der an den Eigen­tü­mer Vor­aus­zah­lun­gen für Betriebs­kos­ten leis­tet, als­bald Sicher­heit über sei­ne Rech­te (Rück­for­de­rungs­an­spruch bei Über­zah­lung) und Pflich­ten (Nach­zah­lungs­pflicht bei Unter­zah­lung) zu ver­schaf­fen. Hier­für bedarf es nicht ein­mal einer gesetz­li­chen Rege­lung; denn bei­de Ver­trags­par­tei­en sind nach Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) gehal­ten, für Klar­heit über die gegen­sei­ti­gen Ansprü­che zu sor­gen 9.

Die ent­spre­chen­de Anwen­dung der Vor­schrift des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf den vor­lie­gen­den Fall ist – ent­ge­gen in dem Beru­fungs­ur­teil geäu­ßer­ten Ansicht des Land­ge­richts Göt­tin­gen – auch nicht des­halb aus­ge­schlos­sen, weil die gesetz­li­che Rege­lung der zuneh­men­den Fle­xi­bi­li­tät im Miet­recht Rech­nung tra­gen und vor­nehm­lich bei kur­zen Miet­ver­hält­nis­sen Pro­ble­me bei der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ver­mei­den soll. Die­se Gesichts­punk­te haben für den Gesetz­ge­ber ersicht­lich kei­ne Rol­le gespielt 10.

Nicht über­zeu­gend ist für den Bun­des­ge­richts­hof auch die Argu­men­ta­ti­on des Land­ge­richts Göt­tin­gen, die Rege­lung in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bezwe­cke auch, dass der Ver­mie­ter gezwun­gen wer­de, sich ver­läss­li­che Grund­la­gen über etwai­ge Kor­rek­tu­ren zuguns­ten des Mie­ters zu ver­schaf­fen, da er die­se durch die Net­to­mie­te aus­glei­chen müs­se; beim Woh­nungs­recht gebe es aber kei­ne Net­to­mie­te, dort fin­de die Ver­tei­lung der Betriebs­kos­ten ledig­lich zwi­schen dem Eigen­tü­mer und dem Berech­tig­ten statt, so dass der Woh­nungs­be­rech­tig­te kein erhöh­tes Rechts­si­cher­heits­be­dürf­nis habe. Die Aus­füh­run­gen in der von dem Beru­fungs­ge­richt hier­für zitier­ten Lite­ra­tur­stel­le 11 ste­hen in kei­nem Zusam­men­hang mit die­sen Über­le­gun­gen, denn sie betref­fen nicht die Vor­schrift des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, son­dern die Rege­lun­gen zu Ein­wen­dun­gen des Mie­ters gegen die Abrech­nung in § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB.

Der Hin­weis des Beru­fungs­ge­richts dar­auf, dass beim Woh­nungs­recht kein sozia­ler Schutz­be­darf wie beim Miet­recht bestehe, ist für die Ent­schei­dung des Rechts­streits uner­heb­lich. Die Revi­si­on weist zutref­fend dar­auf hin, dass der in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bestimm­te Aus­schluss von Nach­for­de­run­gen nicht den Zweck hat, wirt­schaft­li­che Ungleich­hei­ten sozi­al­ori­en­tiert aus­zu­glei­chen.

Schließ­lich steht der Ver­gleich­bar­keit der recht­li­chen und tat­säch­li­chen Situa­ti­on des Woh­nungs­be­rech­tig­ten mit der eines Mie­ters von Wohn­raum nach Auf­fas­sung des BGH nicht ent­ge­gen, dass der Ver­mie­ter vor­be­halt­lich einer ande­ren Ver­ein­ba­rung die Betriebs­kos­ten tra­gen muss, wäh­rend sie beim ding­li­chen Woh­nungs­recht auch ohne Ver­ein­ba­rung dem Berech­tig­ten zur Last fal­len. Denn auf wel­cher recht­li­chen Grund­la­ge die Zah­lungs­pflicht des Mie­ters bzw. die des Woh­nungs­be­rech­tig­ten beruht, ist ohne Belang für die Fra­ge, wann der Ver­mie­ter bzw. der Eigen­tü­mer des mit dem Woh­nungs­recht belas­te­ten Grund­stücks über Vor­aus­zah­lun­gen für Betriebs­kos­ten, die von dem Mie­ter bzw. von dem Berech­tig­ten auf­grund einer schuld­recht­li­chen Ver­ein­ba­rung geleis­tet wer­den, abzu­rech­nen hat.

Der ent­spre­chen­den Anwen­dung der Rege­lung in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf den hier zu beur­tei­len­den Sach­ver­halt steht schließ­lich, auch inso­weit nach Ansicht des BGH anders als noch vom Land­ge­richt Göt­tin­gen ange­nom­men, auch nicht ent­ge­gen, dass nach über­wie­gen­der Auf­fas­sung 12 die ent­spre­chen­de Anwen­dung von § 556 Abs. 3 BGB auf Gewer­be­raum­miet­ver­hält­nis­se aus­schei­det. Denn Gegen­stand des Woh­nungs­rechts sind nicht gewerb­lich genutz­te Räu­me, son­dern Wohn­räu­me. Inso­weit besteht kein Unter­schied zu einem Wohn­raum­miet­ver­hält­nis.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 25. Sep­tem­ber 2009 – V ZR 36/​09

  1. LG Göt­tin­gen, Urteil vom 18.02.2009 – 5 S 69/​08[]
  2. AG Hann. Mün­den, Urteil vom 05.08.2008 – 3 C 156/​08[]
  3. vgl. hier­zu BGHZ 95, 144, 146 f.[]
  4. BGH, Urteil vom 05.03.1965 – V ZR 195/​64, WM 1965, 649, 650 f.; Urteil vom 20.06.1997, V ZR 39/​96, WM 1997, 1673, 1674[]
  5. BGH, Beschluss vom 14.06.2007 – V ZB 102/​06, WM 2007, 1791, 1792 m.w.N.[]
  6. BT-Drucks. 14/​4553[]
  7. BGH, Urteil vom 21.01.2009 – VIII ZR 107/​08, WuM 2009, 236, 237[]
  8. Gesetz­ent­wurf der Bun­des­re­gie­rung zur Neu­glie­de­rung, Ver­ein­fa­chung und Reform des Miet­rechts, BT-Drucks. 14/​4553 S. 37[]
  9. BGH, Urteil vom 29.02.1984 – VIII ZR 310/​82, NJW 1984, 1684[]
  10. vgl. BT-Drucks. 14/​4553[]
  11. Schmidt-Fut­te­rer/Lan­gen­berg, Miet­recht, 9. Aufl., § 556 Rdn. 5[]
  12. OLG Düs­sel­dorf ZMR 2008, 206 f. m.w.N.; LG Nürn­berg-Fürth ZMR 2008, 800, 801; a.A. Münch­Komm-BGB/­Schmid, 5. Aufl., § 556 Rdn. 1; Lan­gen­berg, Betriebs­kos­ten­recht der Wohn- und Gewer­be­raum­mie­te, 5. Aufl., G IV Rdn. 67[]