Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung in der Geschäfts­raum­mie­te

Der Ver­mie­ter von Geschäfts­räu­men ist zur Abrech­nung über die Neben­kos­ten, auf die der Mie­ter Vor­aus­zah­lun­gen geleis­tet hat, inner­halb einer ange­mes­se­nen Frist ver­pflich­tet. Die­se Frist endet regel­mä­ßig zum Ablauf eines Jah­res nach Ende des Abrech­nungs­zeit­raums.

Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung in der Geschäfts­raum­mie­te

Die Abrech­nungs­frist ist kei­ne Aus­schluss­frist. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohn­raum­mie­te den Aus­schluss von Betriebs­kos­ten­nach­for­de­run­gen anord­net, die der Ver­mie­ter spä­ter als zwölf Mona­te nach Ablauf des Abrech­nungs­zeit­raums ver­langt, ist auf die Geschäfts­raum­mie­te nicht ana­log anwend­bar [1].

Von den für die Wohn­raum­mie­te gel­ten­den Vor­schrif­ten (§§ 549 bis 577 a BGB) erklärt § 578 BGB nur ein­zel­ne auf Miet­ver­hält­nis­se über Grund­stü­cke und Räu­me, die kei­ne Wohn­räu­me sind, für anwend­bar. Auf § 556 BGB ver­weist § 578 BGB nicht. Eine gesetz­li­che Rege­lung über den Aus­schluss von Neben­kos­ten­nach­for­de­run­gen exis­tiert folg­lich für die Geschäfts­raum­mie­te nicht.

Auch eine ana­lo­ge Anwen­dung von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf die Geschäfts­raum­mie­te schei­det, so der BGH in sei­ner aktu­el­len Ent­schei­dung, aus.

Vor­aus­set­zung für eine Ana­lo­gie ist, dass das Gesetz eine plan­wid­ri­ge Rege­lungs­lü­cke ent­hält und der zu beur­tei­len­de Sach­ver­halt in recht­li­cher Hin­sicht so weit mit dem Tat­be­stand ver­gleich­bar ist, den der Gesetz­ge­ber gere­gelt hat, dass ange­nom­men wer­den kann, der Gesetz­ge­ber wäre bei einer Inter­es­sen­ab­wä­gung, bei der er sich von den glei­chen Grund­sät­zen hät­te lei­ten las­sen wie bei dem Erlass der her­an­ge­zo­ge­nen Geset­zes­vor­schrift, zu dem glei­chen Abwä­gungs­er­geb­nis gekom­men [2]. Die­se Vor­aus­set­zun­gen lie­gen hier nicht vor. Es fehlt bereits an einer plan­wid­ri­gen Rege­lungs­lü­cke.

Mit dem am 1. Sep­tem­ber 2001 in Kraft getre­te­nen Miet­rechts­re­form­ge­setz [3] hat der Gesetz­ge­ber die bis dahin nur für öffent­lich geför­der­te preis­ge­bun­de­ne Woh­nun­gen gemäß § 20 Abs. 3 Satz 4 Neu­bau­mie­ten­ver­ord­nung (NMV) als Aus­schluss­frist gestal­te­te Abrech­nungs­frist für die Betriebs­kos­ten von 12 Mona­ten nach dem Ende des Abrech­nungs­zeit­raums in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auch für frei finan­zier­te Woh­nun­gen über­nom­men [4]. In § 578 BGB, der kon­kret auf­zählt, wel­che von den für die Wohn­raum­mie­te gel­ten­den Vor­schrif­ten auf die Miet­ver­hält­nis­se über Räu­me, die kei­ne Wohn­räu­me sind, ent­spre­chend anwend­bar sind, wird § 556 BGB nicht genannt. Anhalts­punk­te dafür, dass der Gesetz­ge­ber es ver­se­hent­lich unter­las­sen hat, in § 578 BGB auf § 556 BGB zu ver­wei­sen, bestehen nicht. Ins­be­son­de­re kann nicht dar­aus, dass die Geset­zes­ma­te­ria­li­en kei­ne Begrün­dung dafür ent­hal­ten, war­um der Gesetz­ge­ber von einem Ver­weis auf § 556 BGB abge­se­hen hat, auf eine plan­wid­ri­ge Geset­zes­lü­cke geschlos­sen wer­den [5]. Denn der Gesetz­ge­ber hat durch die geziel­te Aus­wahl der auf die Geschäfts­raum­mie­te anwend­ba­ren Vor­schrif­ten in § 578 BGB deut­lich zum Aus­druck gebracht, dass § 556 BGB für die Geschäfts­raum­mie­te nicht gel­ten soll.

Über die­sen gesetz­ge­be­ri­schen Wil­len kann nicht im Wege der Ana­lo­gie hin­Ge­weg­ge­gan­gen wer­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 27. Janu­ar 2010 – XII ZR 22/​07

  1. OLG Düs­sel­dorf ZMR 2008, 206; Grund­ei­gen­tum 2006, 847; KG ZMR 2007, 449; OLG Köln ZMR 2007, 115; LG Nürn­berg-Fürth ZMR 2008, 800; Blank/​Börstinghaus Mie­te 3. Aufl. § 556 Rdn. 1; Schmidt-Fut­te­rer/Lan­gen­berg Miet­recht 9. Aufl. § 556 BGB Rdn. 6 und 458; Emmerich/​Sonnenschein/​Weitemeyer Mie­te 9. Aufl. § 556 BGB Rdn. 62; Lind­ner-Figu­ra/O­prée/Stell­man­n/­Bey­er­le Geschäfts­raum­mie­te 2. Aufl. Kap. 11 Rdn. 143; Lan­gen­berg Betriebs­kos­ten­recht der Wohn- und Gewer­be­raum­mie­te 5. Aufl. G IV Rdn. 99; Fritz NJW 2007, 887, 889; Soergel/​Heintzmann 13. Aufl. § 556 BGB Rdn. 21; Staudinger/​Weitemeyer [Neu­be­ar­bei­tung 2006] § 556 BGB Rdn. 106; a.A. MünchKomm/​Schmid 5. Aufl. § 556 BGB Rdn. 1; LG Darm­stadt NZM 2009, 546; AG Wies­ba­den NZM 2006, 140[]
  2. BGH, Urteil vom 25.09.2009 – V ZR 36/​09, NJW 2009, 3644 3645, m.w.N.[]
  3. BGBl. I S. 1149[]
  4. BT-Drs. 14/​4553, S. 51[]
  5. so aber: LG Darm­stadt NZM 2009, 546; AG Wies­ba­den NZM 2006, 140[]