Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine – nicht näher erläuterte Umlage nach „Personenmonaten“ erfolgt. Ebenso wenig bedarf es der Angabe, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind1.
Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Ob die Betriebskostenabrechnung die Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten nachzuprüfen2. Hiernach sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und soweit erforderlich Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen.
Der Bundesgerichtshof hat bereits mehrfach deutlich gemacht, dass an die Anforderungen in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind3. Die Anforderungen an die Wirksamkeit einer Abrechnung haben sich am Zweck der Abrechnung zu orientieren. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist4.
Diesen Anforderungen wird die Abrechnung nach Personenmonaten gerecht. Sie ermöglicht es dem Mieter, gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Die Abrechnung enthält sowohl die zu verteilenden Gesamtkosten als auch die Gesamtzahl der der Verteilung zugrunde liegenden Einheiten (56,34 Personenmonate) und die auf den Mieter entfallenden Einheiten (32,20 Personenmonate) sowie das daraus folgende rechnerische Ergebnis.
Nicht erforderlich ist es hingegen, die in der streitgegenständlichen Abrechnung für den Umlagemaßstab gewählte Bezeichnung „Personenmonate“ zu erläutern. Das Berufungsgericht überspannt insoweit die Anforderungen, die in formeller Hinsicht an die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung zu stellen sind. Der Verteilerschlüssel „Personenmonate“ ist weder unverständlich noch intransparent. Schon aus seiner Bezeichnung ergibt sich, wie er sich zusammensetzt5.
Es ist für den – insofern maßgeblichen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten6 – Mieter ohne weitere Erläuterung ersichtlich, dass sich bei diesem Schlüssel (nicht anders als bei der Verwendung des Umlagemaßstabs „Personen“) sein Anteil an den Betriebskosten nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu dem in dem abgerechneten Gebäude insgesamt wohnenden Personen bestimmt7. Wie das Berufungsgericht selbst erwägt, wird bei dem Verteilerschlüssel „Personenmonate“ lediglich unter Einbeziehung eines Zeitelements die Anzahl der im Gebäude wohnenden Personen in ein Verhältnis zur Dauer ihres Aufenthalts im Abrechnungszeitraum gesetzt. Der vom Berufungsgericht angenommene Unterschied zum Verteilerschlüssel „Personen“ besteht nicht.
Die Frage, ob der Personenschlüssel nur dann ausreichend erläutert ist, wenn in der Abrechnung selbst angegeben wird, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind, ist durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bereits entschieden8. Danach wird die Nachvollziehbarkeit einer Betriebskostenabrechnung, die nach Personen oder Personenbruchteilen abrechnet, nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich aus ihr nicht ergibt, wie der Vermieter die Gesamtpersonenzahl im Einzelnen ermittelt hat. Dasselbe gilt für die Abrechnung nach Personenmonaten. Bei der Ermittlung der Personenzahl muss der Vermieter einen weiteren Schritt oder eine gewisse „Gewichtung“ vornehmen, weil die Zahl der in einem Mietobjekt wohnenden Personen nur entweder „taggenau“ oder zu einzelnen (gröberen) Stichtagen ermittelt werden kann. Die Angabe derartiger Details ist für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung jedoch nicht erforderlich. Der Mieter könnte die Ermittlung der Gesamtpersonenzahl nur dann im Einzelnen überprüfen, wenn ihm eine Belegungsliste für das Mietobjekt im Abrechnungszeitraum zur Verfügung gestellt würde; damit würde die Betriebskostenabrechnung jedoch überfrachtet8.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 97/14
- im Anschluss an BGH, Urteil vom 15.09.2010 – VIII ZR 181/09, NJW 2010, 3570 und der BGH, Beschluss vom 18.01.2011 – VIII ZR 89/10, WuM 2011, 367[↩]
- st. Rspr.; z.B. BGH, Urteil vom 09.10.2013 – VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 13; vom 23.06.2010 – VIII ZR 227/09, WuM 2010, 493 Rn. 11 mwN[↩]
- BGH, Urteil vom 15.02.2012 – VIII ZR 197/11, WuM 2012, 278 Rn. 24; vgl. auch BGH, Urteil vom 02.04.2014 – VIII ZR 201/13, MDR 2014, 581 Rn. 9[↩]
- st. Rspr.; BGH, Urteil vom 15.02.2012 – VIII ZR 197/11, NJW 2012, 1502 Rn. 24 mwN[↩]
- Lützenkirchen in Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, § 556 BGB Rn. 526; vgl. auch J. Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 556 Rn. 48[↩]
- BGH, Urteil vom 08.12 2010 – VIII ZR 27/10, ZMR 2011, 454 unter – II 1 b; BGH, Beschluss vom 18.01.2011 – VIII ZR 89/10, WuM 2011, 367 Rn. 14[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 15.09.2010 – VIII ZR 181/09, NJW 2010, 3570 Rn. 10[↩]
- BGH, Urteil vom 15.09.2010 – VIII ZR 181/09, aaO Rn. 12[↩][↩]
