Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nach Per­so­nen­mo­na­ten

Eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ist nicht des­halb unwirk­sam, weil eine – nicht näher erläu­ter­te Umla­ge nach "Per­so­nen­mo­na­ten" erfolgt. Eben­so wenig bedarf es der Anga­be, für wel­chen Zeit­raum wie vie­le Per­so­nen pro Woh­nung berück­sich­tigt wor­den sind 1.

Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nach Per­so­nen­mo­na­ten

For­mell ord­nungs­ge­mäß ist eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs, wenn sie den all­ge­mei­nen Anfor­de­run­gen des § 259 BGB ent­spricht, also eine geord­ne­te Zusam­men­stel­lung der Ein­nah­men und Aus­ga­ben ent­hält. Ob die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung die Vor­aus­set­zun­gen erfüllt, die an ihre Wirk­sam­keit zu stel­len sind, rich­tet sich danach, ob der Mie­ter in der Lage ist, die zur Ver­tei­lung anste­hen­den Kos­ten­po­si­tio­nen zu erken­nen und anhand des ihm mit­ge­teil­ten Ver­tei­ler­schlüs­sels den auf ihn ent­fal­len­den Anteil an die­sen Kos­ten nach­zu­prü­fen 2. Hier­nach sind bei Gebäu­den mit meh­re­ren Wohn­ein­hei­ten regel­mä­ßig fol­gen­de Min­destan­ga­ben in die Abrech­nung auf­zu­neh­men: Eine Zusam­men­stel­lung der Gesamt­kos­ten, die Anga­be und soweit erfor­der­lich Erläu­te­rung der zugrun­de geleg­ten Ver­tei­ler­schlüs­sel, die Berech­nung des Anteils des Mie­ters und der Abzug sei­ner Vor­aus­zah­lun­gen.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits mehr­fach deut­lich gemacht, dass an die Anfor­de­run­gen in for­mel­ler Hin­sicht kei­ne zu hohen Anfor­de­run­gen zu stel­len sind 3. Die Anfor­de­run­gen an die Wirk­sam­keit einer Abrech­nung haben sich am Zweck der Abrech­nung zu ori­en­tie­ren. Die Abrech­nung soll den Mie­ter in die Lage ver­set­zen, den Anspruch des Ver­mie­ters nach­zu­prü­fen, also gedank­lich und rech­ne­risch nach­zu­voll­zie­hen. Erfor­der­lich ist dafür, dass der Mie­ter erken­nen kann, in wel­chen Rechen­schrit­ten die Umla­ge der Betriebs­kos­ten erfolgt ist 4.

Die­sen Anfor­de­run­gen wird die Abrech­nung nach Per­so­nen­mo­na­ten gerecht. Sie ermög­licht es dem Mie­ter, gedank­lich und rech­ne­risch nach­zu­voll­zie­hen, wie (in wel­chen Rechen­schrit­ten) die Umla­ge der Betriebs­kos­ten erfolgt ist. Die Abrech­nung ent­hält sowohl die zu ver­tei­len­den Gesamt­kos­ten als auch die Gesamt­zahl der der Ver­tei­lung zugrun­de lie­gen­den Ein­hei­ten (56,34 Per­so­nen­mo­na­te) und die auf den Mie­ter ent­fal­len­den Ein­hei­ten (32,20 Per­so­nen­mo­na­te) sowie das dar­aus fol­gen­de rech­ne­ri­sche Ergeb­nis.

Nicht erfor­der­lich ist es hin­ge­gen, die in der streit­ge­gen­ständ­li­chen Abrech­nung für den Umla­ge­maß­stab gewähl­te Bezeich­nung "Per­so­nen­mo­na­te" zu erläu­tern. Das Beru­fungs­ge­richt über­spannt inso­weit die Anfor­de­run­gen, die in for­mel­ler Hin­sicht an die Wirk­sam­keit einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung zu stel­len sind. Der Ver­tei­ler­schlüs­sel "Per­so­nen­mo­na­te" ist weder unver­ständ­lich noch intrans­pa­rent. Schon aus sei­ner Bezeich­nung ergibt sich, wie er sich zusam­men­setzt 5.

Es ist für den – inso­fern maß­geb­li­chen durch­schnitt­lich gebil­de­ten, juris­tisch und betriebs­wirt­schaft­lich nicht geschul­ten 6 – Mie­ter ohne wei­te­re Erläu­te­rung ersicht­lich, dass sich bei die­sem Schlüs­sel (nicht anders als bei der Ver­wen­dung des Umla­ge­maß­stabs "Per­so­nen") sein Anteil an den Betriebs­kos­ten nach dem Ver­hält­nis der in sei­ner Woh­nung leben­den Per­so­nen zu dem in dem abge­rech­ne­ten Gebäu­de ins­ge­samt woh­nen­den Per­so­nen bestimmt 7. Wie das Beru­fungs­ge­richt selbst erwägt, wird bei dem Ver­tei­ler­schlüs­sel "Per­so­nen­mo­na­te" ledig­lich unter Ein­be­zie­hung eines Zeit­ele­ments die Anzahl der im Gebäu­de woh­nen­den Per­so­nen in ein Ver­hält­nis zur Dau­er ihres Auf­ent­halts im Abrech­nungs­zeit­raum gesetzt. Der vom Beru­fungs­ge­richt ange­nom­me­ne Unter­schied zum Ver­tei­ler­schlüs­sel "Per­so­nen" besteht nicht.

Die Fra­ge, ob der Per­so­nen­schlüs­sel nur dann aus­rei­chend erläu­tert ist, wenn in der Abrech­nung selbst ange­ge­ben wird, für wel­chen Zeit­raum wie vie­le Per­so­nen pro Woh­nung berück­sich­tigt wor­den sind, ist durch die Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs bereits ent­schie­den 8. Danach wird die Nach­voll­zieh­bar­keit einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung, die nach Per­so­nen oder Per­so­nen­bruch­tei­len abrech­net, nicht dadurch in Fra­ge gestellt, dass sich aus ihr nicht ergibt, wie der Ver­mie­ter die Gesamt­per­so­nen­zahl im Ein­zel­nen ermit­telt hat. Das­sel­be gilt für die Abrech­nung nach Per­so­nen­mo­na­ten. Bei der Ermitt­lung der Per­so­nen­zahl muss der Ver­mie­ter einen wei­te­ren Schritt oder eine gewis­se "Gewich­tung" vor­neh­men, weil die Zahl der in einem Miet­ob­jekt woh­nen­den Per­so­nen nur ent­we­der "tag­ge­nau" oder zu ein­zel­nen (grö­be­ren) Stich­ta­gen ermit­telt wer­den kann. Die Anga­be der­ar­ti­ger Details ist für die for­mel­le Wirk­sam­keit der Abrech­nung jedoch nicht erfor­der­lich. Der Mie­ter könn­te die Ermitt­lung der Gesamt­per­so­nen­zahl nur dann im Ein­zel­nen über­prü­fen, wenn ihm eine Bele­gungs­lis­te für das Miet­ob­jekt im Abrech­nungs­zeit­raum zur Ver­fü­gung gestellt wür­de; damit wür­de die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung jedoch über­frach­tet 8.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 22. Okto­ber 2014 – VIII ZR 97/​14

  1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 15.09.2010 – VIII ZR 181/​09, NJW 2010, 3570 und der BGH, Beschluss vom 18.01.2011 – VIII ZR 89/​10, WuM 2011, 367[]
  2. st. Rspr.; z.B. BGH, Urteil vom 09.10.2013 – VIII ZR 22/​13, WuM 2013, 734 Rn. 13; vom 23.06.2010 – VIII ZR 227/​09, WuM 2010, 493 Rn. 11 mwN[]
  3. BGH, Urteil vom 15.02.2012 – VIII ZR 197/​11, WuM 2012, 278 Rn. 24; vgl. auch BGH, Urteil vom 02.04.2014 – VIII ZR 201/​13, MDR 2014, 581 Rn. 9[]
  4. st. Rspr.; BGH, Urteil vom 15.02.2012 – VIII ZR 197/​11, NJW 2012, 1502 Rn. 24 mwN[]
  5. Lüt­zen­kir­chen in Lützenkirchen/​Dickersbach, Miet­recht, § 556 BGB Rn. 526; vgl. auch J. Emme­rich in Emmerich/​Sonnenschein, Mie­te, 11. Aufl., § 556 Rn. 48[]
  6. BGH, Urteil vom 08.12 2010 – VIII ZR 27/​10, ZMR 2011, 454 unter – II 1 b; BGH, Beschluss vom 18.01.2011 – VIII ZR 89/​10, WuM 2011, 367 Rn. 14[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 15.09.2010 – VIII ZR 181/​09, NJW 2010, 3570 Rn. 10[]
  8. BGH, Urteil vom 15.09.2010 – VIII ZR 181/​09, aaO Rn. 12[][]