Die (vertragswidrige) Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, führt nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen. Das Gleiche gilt für in der Abrechnung zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen oder den Ansatz von Soll- statt Ist-Vorauszahlungen.
Fehlende Umlagevereinbarung
Die Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt, stellt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (nur) einen inhaltlichen Fehler dar1. Das Gleiche gilt für den ähnlich gelagerten Fall, dass die Abrechnung – wie hier – Betriebskosten enthält, für die eine Pauschale vereinbart ist2.
Eine andere Beurteilung ist auch nicht deshalb geboten, weil die – im konkreten Fall nicht abzurechnenden – Kalt- und Abwasserkosten in der Heiz- und Wasserkostenabrechnung der Ista enthalten sind und die Abrechnung deshalb für einen durchschnittlichen Mieter nicht mehr nachvollziehbar wäre. Der Mieter kann anhand des Mietvertrags überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Betriebskosten nach den vertraglichen Vereinbarungen abrechenbar sind; dass er dazu den Mietvertrag zur Hand nehmen und die Abrechnung des Vermieters (hier einschließlich der Einzelabrechnung der Ista) auf die einzelnen Betriebskosten durchsehen muss, hat mit der Nachvollziehbarkeit der Abrechnung nichts zu tun.
Mängel einzelner Abrechnungspositionen
Auch ist die Abrechnung des Vermieters bezüglich der Heiz- und Warmwasserkosten nicht deshalb unwirksam, weil er vertragswidrig weitere Kosten abgerechnet habe. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs führen (formelle) Mängel, die nur einzelne Kostenpositionen betreffen, nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung, wenn diese Positionen unschwer aus der Abrechnung herausgerechnet werden können3. Das Gleiche gilt für inhaltliche Mängel. Rechnet der Vermieter Kosten ab, für die eine Pauschale vereinbart ist, bleiben diese im Falle fristgemäßer Einwendung des Mieters unberücksichtigt; eine etwaige Nachforderung des Vermieters, die sich aus den übrigen Positionen ergibt, bleibt davon unberührt.
Verrechnung der Vorauszahlungen
Die Abrechnung des Vermieters ist auch nicht deshalb nicht nachvollziehbar und deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil angesichts der im Mietvertrag vereinbarten Vorauszahlung auf die Heiz- und Warmwasserkosten (51,13 €) sowie der darin vorgesehenen Pauschale auf die Nebenkosten (20,45 €) nicht erkennbar wäre, wie sich die in der Abrechnung angesetzten Vorauszahlungen von 865,13 € und 821,13 € errechneten.
Auf eine „Nachvollziehbarkeit“ in diesem Sinne kommt es nicht an. Der Vermieter hat die Vorauszahlungen anzusetzen, die der Mieter für den Abrechnungszeitraum tatsächlich geleistet hat. Der vom Vermieter in der Abrechnung angesetzte Betrag bedarf schon deshalb keiner Erläuterung, weil der Mieter anhand seiner Unterlagen ohne weiteres nachprüfen kann, ob der Vermieter die geleisteten Zahlungen korrekt berücksichtigt hat.
Etwaige Fehler – zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen, Ansatz der Soll- statt der IstVorauszahlungen – stellen (nur) materielle Fehler dar4 und führen deshalb nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Mai 2011 – VIII ZR 240/10
- BGH, Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/06, NZM 2008, 81 Rn. 24 f.[↩]
- BGH, Urteil vom 12.01.2011 – VIII ZR 148/10, NZM 2011, 240 Rn. 15[↩]
- BGH, Urteile vom 14.02.2007 – VIII ZR 1/06, NZM 2007, 244 Rn. 11; vom 22.09.2010 – VIII ZR 285/09, NZM 2010, 858 Rn. 42[↩]
- BGH, Beschluss vom 23.09.2009 – VIII ZA 2/08, NJW 2009, 3575 Rn. 4, 6[↩]
