Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung trotz feh­len­der Umla­ge­ver­ein­ba­rung

Die (ver­trags­wid­ri­ge) Abrech­nung von Betriebs­kos­ten, für die es an einer Umla­ge­ver­ein­ba­rung fehlt oder für die eine Pau­scha­le ver­ein­bart ist, führt nicht zur Unwirk­sam­keit der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung aus for­mel­len Grün­den. Das Glei­che gilt für in der Abrech­nung zu hoch oder zu nied­rig ange­setz­te Vor­aus­zah­lun­gen oder den Ansatz von Soll- statt Ist-Vor­aus­zah­lun­gen.

Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung trotz feh­len­der Umla­ge­ver­ein­ba­rung

Feh­len­de Umla­ge­ver­ein­ba­rung

Die Abrech­nung von Betriebs­kos­ten, für die es an einer Umla­ge­ver­ein­ba­rung fehlt, stellt nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs (nur) einen inhalt­li­chen Feh­ler dar 1. Das Glei­che gilt für den ähn­lich gela­ger­ten Fall, dass die Abrech­nung – wie hier – Betriebs­kos­ten ent­hält, für die eine Pau­scha­le ver­ein­bart ist 2.

Eine ande­re Beur­tei­lung ist auch nicht des­halb gebo­ten, weil die – im kon­kre­ten Fall nicht abzu­rech­nen­den – Kalt- und Abwas­ser­kos­ten in der Heiz- und Was­ser­kos­ten­ab­rech­nung der Ista ent­hal­ten sind und die Abrech­nung des­halb für einen durch­schnitt­li­chen Mie­ter nicht mehr nach­voll­zieh­bar wäre. Der Mie­ter kann anhand des Miet­ver­trags über­prü­fen, ob die ihm in Rech­nung gestell­ten Betriebs­kos­ten nach den ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen abre­chen­bar sind; dass er dazu den Miet­ver­trag zur Hand neh­men und die Abrech­nung des Ver­mie­ters (hier ein­schließ­lich der Ein­zel­ab­rech­nung der Ista) auf die ein­zel­nen Betriebs­kos­ten durch­se­hen muss, hat mit der Nach­voll­zieh­bar­keit der Abrech­nung nichts zu tun.

Män­gel ein­zel­ner Abrech­nungs­po­si­tio­nen

Auch ist die Abrech­nung des Ver­mie­ters bezüg­lich der Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten nicht des­halb unwirk­sam, weil er ver­trags­wid­rig wei­te­re Kos­ten abge­rech­net habe. Nach der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs füh­ren (for­mel­le) Män­gel, die nur ein­zel­ne Kos­ten­po­si­tio­nen betref­fen, nicht zur Unwirk­sam­keit der gesam­ten Abrech­nung, wenn die­se Posi­tio­nen unschwer aus der Abrech­nung her­aus­ge­rech­net wer­den kön­nen 3. Das Glei­che gilt für inhalt­li­che Män­gel. Rech­net der Ver­mie­ter Kos­ten ab, für die eine Pau­scha­le ver­ein­bart ist, blei­ben die­se im Fal­le frist­ge­mä­ßer Ein­wen­dung des Mie­ters unbe­rück­sich­tigt; eine etwai­ge Nach­for­de­rung des Ver­mie­ters, die sich aus den übri­gen Posi­tio­nen ergibt, bleibt davon unbe­rührt.

Ver­rech­nung der Vor­aus­zah­lun­gen

Die Abrech­nung des Ver­mie­ters ist auch nicht des­halb nicht nach­voll­zieh­bar und des­halb aus for­mel­len Grün­den unwirk­sam, weil ange­sichts der im Miet­ver­trag ver­ein­bar­ten Vor­aus­zah­lung auf die Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten (51,13 €) sowie der dar­in vor­ge­se­he­nen Pau­scha­le auf die Neben­kos­ten (20,45 €) nicht erkenn­bar wäre, wie sich die in der Abrech­nung ange­setz­ten Vor­aus­zah­lun­gen von 865,13 € und 821,13 € errech­ne­ten.

Auf eine "Nach­voll­zieh­bar­keit" in die­sem Sin­ne kommt es nicht an. Der Ver­mie­ter hat die Vor­aus­zah­lun­gen anzu­set­zen, die der Mie­ter für den Abrech­nungs­zeit­raum tat­säch­lich geleis­tet hat. Der vom Ver­mie­ter in der Abrech­nung ange­setz­te Betrag bedarf schon des­halb kei­ner Erläu­te­rung, weil der Mie­ter anhand sei­ner Unter­la­gen ohne wei­te­res nach­prü­fen kann, ob der Ver­mie­ter die geleis­te­ten Zah­lun­gen kor­rekt berück­sich­tigt hat.

Etwai­ge Feh­ler – zu hoch oder zu nied­rig ange­setz­te Vor­aus­zah­lun­gen, Ansatz der Soll- statt der Ist­Vor­aus­zah­lun­gen – stel­len (nur) mate­ri­el­le Feh­ler dar 4 und füh­ren des­halb nicht zur Unwirk­sam­keit der Abrech­nung aus for­mel­len Grün­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 18. Mai 2011 – VIII ZR 240/​10

  1. BGH, Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/​06, NZM 2008, 81 Rn. 24 f.[]
  2. BGH, Urteil vom 12.01.2011 – VIII ZR 148/​10, NZM 2011, 240 Rn. 15[]
  3. BGH, Urtei­le vom 14.02.2007 – VIII ZR 1/​06, NZM 2007, 244 Rn. 11; vom 22.09.2010 – VIII ZR 285/​09, NZM 2010, 858 Rn. 42[]
  4. BGH, Beschluss vom 23.09.2009 – VIII ZA 2/​08, NJW 2009, 3575 Rn. 4, 6[]