Betriebskostenabrechnung – und das Einsichtsrecht des Mieters

Mit dem Einsichtsrecht eines Mieters bezüglich der Abrechnungsunterlagen zu einer Betriebskostenabrechnung, wenn der Vermieter eine (Schwester)Gesellschaft mit einer Dienstleistung beauftragt und den von dieser in Rechnung gestellten Betrag auf die Mieter umlegt, hatte sich der Bundesgerichts erneut1 zu befassen:

Betriebskostenabrechnung – und das Einsichtsrecht des Mieters

Den Mietern steht ein Anspruch aus § 259 Abs. 1, § 556 Abs. 3 BGB auf Einsichtnahme in die Verträge zu, mit denen die Immobilienservice GmbH, eine ausgegliederte Gesellschaft der Vermieterin, Subunternehmer mit der Durchführung der von ihr gegenüber der Vermieterin übernommenen Hauswarttätigkeiten beauftragt hat. Des Weiteren steht den Mietern zwar nicht – wie vom Landgericht Dresden in der Vorinstanz ausgesprochen2 – ein Einsichtsrecht in eine „Aufstellung konkreter Leistungen mit dazugehörigen Einzelpreisen, die in den Rechnungen des Dienstleisters beziehungsweise des angestellten Hauswarts bezüglich der Position Hauswart abgerechnet wurden“ zu. Sie sind indes berechtigt, die Rechnungen, mit denen die von der Immobilienservice GmbH unterbeauftragten Dienstleister (im Folgenden: Subunternehmer) die Hauswarttätigkeiten dieser gegenüber abgerechnet haben, einzusehen. Dieses Begehren ist als Minus in dem von den Mietern gestellten Einsichtsverlangen enthalten.

Eine von dem Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB vorzunehmende Abrechnung dient dazu, die Betriebskosten des jeweiligen Abrechnungszeitraums zu erfassen, zusammenzustellen und unter Abzug der geleisteten Vorauszahlungen auf die einzelnen Mieter zu verteilen. Dazu muss sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 Abs. 1 BGB entsprechen, also eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten, um es dem Mieter zu ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen3.

Darüber hinaus bestimmt § 259 Abs. 1 BGB, dass Belege, soweit sie erteilt zu werden pflegen, vorzulegen sind. Dementsprechend gehört es auch zu einer vom Vermieter vorzunehmenden ordnungsgemäßen Abrechnung, dass er dem Mieter auf dessen Verlangen zusätzlich die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen durch deren Vorlage ermöglicht, soweit dies zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist4. Der Darlegung eines besonderen Interesses bedarf es hierbei nicht. Es genügt vielmehr das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren5.

Von dem Einsichtsrecht umfasst ist auch die Einsichtnahme in Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen diese gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist6. Zur Vorlage der Verträge und Rechnungen aus dem Verhältnis zwischen dem Energielieferanten des Vermieters und dessen Vorlieferanten ist der Vermieter indes ebenso wenig verpflichtet wie zur Auskunft darüber, zu welchem Preis und zu welchen Konditionen beispielsweise der Heizöllieferant das Heizöl von seinem Vorlieferanten bezieht7.

Letztlich ist es für den Umfang der zu gewährenden Einsicht auch bei Beauftragung eines Dritten mit einer betriebskostenrelevanten Leistung entscheidend, in welche Belege im Einzelfall eine Einsichtnahme erforderlich ist, um die abgerechnete Position nachvollziehen zu können. Hat der Vermieter einen Dritten zur Erledigung der abgerechneten Arbeiten eingeschaltet, werden grundsätzlich auch die mit diesem getroffenen Vergütungsregelungen und die insoweit erteilten Rechnungen vom Einsichtsrecht des Mieters erfasst sein. Denn nur hieraus lässt sich für den Mieter erkennen, ob die in die Betriebskostenabrechnung eingestellte Position dem von dem Dritten berechtigterweise abgerechneten Betrag entspricht. Wenn der Dritte wiederum einen Subunternehmer eingeschaltet hat, bezieht sich das Einsichtsrecht des Mieters dann nicht auf Unterlagen aus dem Verhältnis zwischen dem Dritten und dem Subunternehmer, wenn der Vermieter mit dem Dritten eine Vergütung für dessen Tätigkeit verabredet hat oder diese nach § 612 BGB als vereinbart gilt und er die von dem Dritten abgerechnete Vergütung in die Betriebskostenabrechnung eingestellt hat. Denn in diesem Fall bedarf es in der Regel der Einsicht in die Unterlagen des von dem Dritten weiter beauftragten Subunternehmers nicht, um die entsprechende Position der Betriebskostenabrechnung nachvollziehen zu können.

Etwas anderes kann jedoch dann gelten, wenn der Vermieter mit dem Dritten eine eigenständige Vergütungsregelung nicht getroffen, sondern nur die Erstattung der anfallenden Kosten vereinbart hat. Dann kann für eine Nachvollziehbarkeit der in Rechnung gestellten Betriebskostenposition auch die Vorlage von Unterlagen des Subunternehmers erforderlich sein, aus denen sich die Höhe der in dem Verhältnis zwischen dem Drittem und dem Subunternehmer vereinbarten und abgerechneten Vergütung ergibt. Denn im Falle der Vereinbarung einer reinen Kostenerstattung kann der Vermieter auch nur die dem Dritten tatsächlich entstandenen und dem Vermieter weiterbelasteten Kosten in die entsprechende Betriebskostenposition einstellen. Prüfbar ist dies für den Mieter in solchen Fällen in der Regel nur bei einer Einsicht in die die Vergütung zwischen dem Dritten und seinem Subunternehmer betreffenden Unterlagen.

Zu den nach diesen Grundsätzen von der Vermieterin vorzulegenden Vertragsunterlagen und Belegen zählen auf Grund der Besonderheiten der vertraglichen Regelung zwischen der Vermieterin und der Immobilienservice GmbH auch etwaige Verträge der Immobilienservice GmbH mit Subunternehmern über die Erbringung der Hauswartleistungen für die streitgegenständliche Immobilie sowie zugehörige, den Abrechnungszeitraum betreffende Rechnungen der beauftragten Subunternehmer. Denn die Einsicht in diese Unterlagen ist zur sachgerechten Überprüfung der für den Hauswart in der Nebenkostenabrechnung aufgeführten Position sowie zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen hiergegen erforderlich. Entgegen der Auffassung des Landgerichts Dresden besteht hingegen ein weitergehendes Einsichtsrecht auch in eine „Aufstellung konkreter Leistungen mit dazugehörigen Einzelpreisen, die in den Rechnungen des Dienstleisters beziehungsweise des angestellten Hauswarts bezüglich der Position Hauswart abgerechnet wurden“ nicht.

Das Einsichtsrecht der Mieter betreffend die Position Hauswart bezieht sich zunächst auf die Unterlagen aus dem Vertragsverhältnis zwischen der Vermieterin und dem von ihr mit der Durchführung der Hauswartleistungen beauftragten Unternehmen. Vertragspartner der Vermieterin ist diesbezüglich allein die Immobilienservice GmbH, eine nicht von der Vermieterin abhängige oder kontrollierte Schwestergesellschaft desselben Konzerns. Insoweit ist die Vermieterin dem Einsichtsbegehren der Mieter nachgekommen und hat den Geschäftsbesorgungsvertrag über die Erbringung der Hausmeisterleistungen vom 12.12.2018, Tätigkeitsnachweise der Immobilienservice GmbH vom 13. und 16.09.2019 für den Abrechnungszeitraum sowie die monatlichen Abrechnungen der Immobilienservice GmbH vorgelegt.

Dafür, dass weitere das Vertragsverhältnis zwischen der Vermieterin und der Immobilienservice GmbH betreffende Unterlagen existieren, die den Mietern nicht zur Einsicht zur Verfügung gestellt worden sind, bestehen keine Anhaltspunkte. Die Mieter machen diesbezüglich auch keine weiteren Einsichtsrechte geltend, sondern begehren ausschließlich die Einsicht in die die Hauswarttätigkeit betreffenden Unterlagen aus dem Verhältnis zwischen der Immobilienservice GmbH und den von ihr beauftragten Subunternehmern oder dem bei ihr angestellten Hauswart.

Im Hinblick auf die Besonderheiten der vorliegenden Vertragsgestaltung beschränkt sich das Einsichtsrecht der Mieter hier indes nicht auf die das Vertragsverhältnis zwischen der Vermieterin und der Immobilienservice GmbH betreffenden Unterlagen, sondern bezieht sich auch auf die Unterlagen, die Aufschluss über die der Immobilienservice GmbH in Ausführung der Hauswarttätigkeit entstandenen Kosten geben.

Nach § 2 Nr. 1 Abs. 1 des Geschäftsbesorgungsvertrags vom 12.12.2018, der nach dessen § 1 Nr. 2 die bestehenden Vertragsverhältnisse und vertraglichen Regelungen nochmals schriftlich festhalten und dokumentieren und gemäß § 1 Nr. 2 in Verbindung mit dessen Anlage 1 bezüglich der Vermieterin rückwirkend ab 1.01.2016 gelten sollte, hat die Vermieterin der Immobilienservice GmbH die für die Erfüllung der Hausmeistertätigkeit entstandenen und per Einzelrechnung umlagefähig ausgewiesenen Kosten zu erstatten, wobei die Immobilienservice GmbH für die Erfüllung dieser Aufgaben keinen weiteren Honorarbestandteil erhält. Im Hinblick auf diese eindeutige Vereinbarung lediglich einer Erstattung der entstandenen Kosten ohne eigenen Honorarbestandteil – im Gegensatz zu einer vereinbarten Vergütung – kommt die Anwendung von § 612 BGB, wonach eine Vergütung als stillschweigend vereinbart gilt, wenn die Dienstleistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist, und wonach bei fehlender Vereinbarung über die Höhe die übliche Vergütung als vereinbart gilt, nicht in Betracht. Die Immobilienservice GmbH kann demnach von der Vermieterin nicht eine marktübliche Vergütung einschließlich Gewinn verlangen, sondern darf nur die ihr selbst entstandenen Kosten ohne Gewinnaufschlag weiterberechnen. Insoweit entspricht die Position der Immobilienservice GmbH derjenigen eines Vermieters, der nach § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV grundsätzlich nur die hierdurch tatsächlich entstandenen Kosten auf die Mieter umlegen darf. Dementsprechend kann auch die Vermieterin nur die Kosten auf die Mieter umlegen, die der Immobilienservice GmbH tatsächlich entstanden sind und die diese an die Vermieterin weitergeben durfte. Im Falle der Beauftragung von Subunternehmern entspricht dies der Vergütung, die die Immobilienservice GmbH an den Subunternehmer entrichtet hat.

Eine sachgerechte Überprüfung des in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Betrags für den Hauswart setzt demnach die Kenntnis der der Immobilienservice GmbH entstandenen Kosten voraus. Hierüber geben die bislang vorgelegten Unterlagen aus dem Vertragsverhältnis zwischen der Vermieterin und der Immobilienservice GmbH indes keinen Aufschluss. Vielmehr benötigen die Mieter hierfür auch die Kenntnis von den Dienstleistungsverträgen mit eventuellen Subunternehmern sowie deren Abrechnung der durchgeführten Dienstleistungen.

Das begehrte Einsichtsrecht lässt sich zwar nicht damit begründen, dass die Abrechnungen und die Darlegung der erbrachten Leistungen nicht hinreichend konkret sind. Entgegen der Auffassung des Landgerichts Dresden genügen die Angaben in den vorgelegten Belegen aus dem Verhältnis zwischen der Vermieterin und der von ihr beauftragten Immobilienservice GmbH, um den Mietern die für die Überprüfung der Abrechnung erforderliche Kenntnis des geschuldeten Tätigkeitsumfangs sowie der durchgeführten Leistungen zu verschaffen und die Zusammensetzung des in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Betrags zu erläutern.

Dem Geschäftsbesorgungsvertrag ist zu entnehmen, dass die Immobilienservice GmbH in dem jeweiligen Objekt die anfallenden Hausmeisterleistungen zu erbringen hat. Welche Tätigkeiten hiervon – abhängig von den örtlichen Gegebenheiten – umfasst sein können, ergibt sich aus der Auflistung der umlagefähigen Leistungen in dessen Anlage 2. Zwar ist hieraus nicht konkret ersichtlich, welche Leistungen bei der streitgegenständlichen Immobilie anfallen. Für die Überprüfung der Abrechnung genügt allerdings die Kenntnis der tatsächlich durchgeführten Arbeiten. Insoweit enthalten die vorgelegten Tätigkeitsnachweise der Immobilienservice GmbH vom 13. und 16.09.2019 eine Liste der Tätigkeiten, die im Abrechnungszeitraum für die aus mehreren Mietshäusern der Vermieterin bestehende Abrechnungseinheit erbracht worden sein sollen, sowie der Daten, an denen diese Leistungen jeweils vorgenommen worden sein sollen. Die dortigen Angaben stellen entgegen der Auffassung des Landgerichts Dresden und der Revisionserwiderung nicht lediglich ungenügende pauschale Bezeichnungen dar, sondern lassen die ausgeführten Arbeiten so hinreichend konkret erkennen, dass den Mietern eine Überprüfung der Abrechnung ermöglicht wird. Denn die aufgelisteten Tätigkeiten korrespondieren jeweils mit Aufgaben, die der Immobilienservice GmbH nach Anlage 2 des Geschäftsbesorgungsvertrags übertragen worden sind. Hierdurch wird für die Mieter hinreichend erkennbar, welche Tätigkeiten wie häufig und an welchen Tagen durchgeführt wurden. Die von der Revisionserwiderung gerügte fehlende Angabe des jeweils angefallenen Zeitaufwands ist nicht erforderlich, es sei denn, es wäre eine Abrechnung nach aufgewandter Zeit vereinbart worden.

Die im Prozess nicht vorgelegten, den Mietern aber nach eigenem Vorbringen zur Kenntnis gebrachten monatlichen Abrechnungen lassen nach dem beschriebenen Inhalt erkennen, welche Beträge die Immobilienservice GmbH monatlich für die Hauswartleistungen abgerechnet hat. In Kombination mit den Tätigkeitsnachweisen, in denen die jeweils ausgeführten Tätigkeiten unter Angabe des Datums der Ausführung angegeben sind, lässt sich mithin nachvollziehen, für welche Arbeiten monatlich welcher Betrag abgerechnet worden ist. Dass die Summe der Einzelabrechnungen dem insgesamt abgerechneten Jahresbetrag nicht entspricht, wurde seitens der Mieter nicht geltend gemacht. Ohnehin würde eine solche Diskrepanz nicht zu weitergehenden Einsichtsrechten führen, sondern den Mietern unmittelbar konkrete Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung ermöglichen.

Auch bedarf es entgegen der Auffassung des Landgerichts Dresden der begehrten Einsicht in die Verträge und Abrechnungsunterlagen mit den Subunternehmern nicht, um überprüfen zu können, ob die abgerechneten Leistungen tatsächlich ausgeführt wurden. Denn auch diesen Unterlagen ließe sich – worauf die Revision zu Recht hinweist – nicht weitergehend als aus der vorgelegten Tätigkeitsaufstellung entnehmen, welche Leistungen tatsächlich erbracht wurden, sondern allenfalls, welche Arbeiten abgerechnet wurden.

Die begehrte Einsicht in die Unterlagen aus dem Verhältnis der Immobilienservice GmbH zu ihren Subunternehmern ist entgegen der Auffassung des Landgerichts Dresden und der Revisionserwiderung auch nicht erforderlich, um die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots zu prüfen. Dieses verpflichtet den Vermieter gegenüber seinem Mieter, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der letztlich von diesem zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen8.

Zur Überprüfung des Wirtschaftlichkeitsgebots können die Mieter die für die Hauswarttätigkeit in Rechnung gestellten Beträge mit den Preisen anderer Anbieter von Hauswartdienstleistungen vergleichen, was ihnen möglich und auch zumutbar ist9. Die Kenntnis der Verträge, Leistungsbeschreibungen und Rechnungen aus dem Verhältnis der Immobilienservice GmbH zu ihren Subunternehmern ist für einen solchen Vergleich nicht notwendig. Denn nicht die in diesem Verhältnis beauftragten und abgerechneten Tätigkeiten und Preise sind für die Überprüfung der Marktüblichkeit entscheidend, sondern allein die im Verhältnis der Vermieterin zu der von ihr beauftragten Dienstleisterin. Da die begehrte Einsicht in die Unterlagen aus dem Vertragsverhältnis der Immobilienservice GmbH zu ihren Subunternehmern insoweit nicht zu einem Erkenntnisgewinn führte, besteht hierauf ein Anspruch nach § 259 Abs. 1, 556 Abs. 3 BGB nicht. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem BGH-Urteil vom 06.07.201110. Denn soweit dort ausgeführt wurde, dem Mieter, dem nach Belegeinsicht einzelne Abrechnungspositionen als zu hoch erschienen, bleibe es unbenommen, diese Positionen auf einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot zu überprüfen, hat der Bundesgerichtshof damit keine Aussage zum Umfang der für die Überprüfung des Wirtschaftlichkeitsgebots erforderlichen Unterlagen getroffen.

Davon abgesehen haben die Mieter alle Unterlagen erhalten, um einen angeblichen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot zu überprüfen. Den vorgelegten Tätigkeitsaufstellungen ist sowohl inhaltlich als auch dem Umfang nach hinreichend zu entnehmen, welche Leistungen durch die Immobilienservice GmbH beziehungsweise ihre Subunternehmer für die Abrechnungseinheit im Abrechnungszeitraum erbracht und abgerechnet wurden, so dass auf dieser Grundlage eine Überprüfung des abgerechneten Betrags auf seine Marktüblichkeit hin erfolgen kann. Es bedarf hierfür weder einer noch weiter konkretisierten Aufstellung der durchgeführten Tätigkeiten noch der Kenntnis des für die jeweilige Tätigkeit in den angegebenen Zeiträumen konkret angefallenen Aufwands. Zur Ermittlung der Marktüblichkeit der abgerechneten Kosten kann bereits auf Grundlage der angegebenen Tätigkeiten und der Häufigkeit ihrer Ausführung sowie der örtlichen Gegebenheiten ein Vergleichsangebot eines Unternehmens, das Hauswartdienstleistungen anbietet, eingeholt werden.

Ein Recht auf Einsichtnahme in die Vertrags- und Abrechnungsunterlagen zwischen dem vom Vermieter beauftragten Unternehmen und dessen Subunternehmern steht einem Mieter entgegen der Auffassung des Landgerichts Dresden und der Revisionserwiderung auch nicht zu, um eine Gewinnmarge des beauftragten Unternehmens überprüfen zu können. Die Höhe der vom Vermieter bezahlten und auf die Mieter umzulegenden Vergütung eines Dienstleistungsunternehmens ist zwar an dem Wirtschaftlichkeitsgebot zu messen. Hierfür bedarf es indes keiner Kenntnis der Höhe des von dem beauftragten Dienstleistungsunternehmen erzielten Gewinns, sondern eines – vom Mieter selbst durchführbaren und ihm zumutbaren – Vergleichs der umgelegten Kosten mit der marktüblichen Vergütung. Denn es kommt nur darauf an, ob die umgelegten Kosten dem Vergleich mit marktüblichen Preisen im Ergebnis standhalten, nicht jedoch darauf, ob das beauftragte Unternehmen hierbei – beispielsweise wegen einer günstigen Kostenstruktur, einer effektiven Arbeitsweise oder einer eventuell durch die Vergabe von großen Kontingenten ermöglichten günstigen Preisgestaltung im Verhältnis zu seinen Subunternehmern – höhere Gewinne als marktüblich erzielt.

Etwas anderes ergibt sich hier entgegen der Auffassung des Landgerichts Dresden und der Revisionserwiderung nicht deshalb, weil das mit der Hauswartleistung beauftragte Unternehmen eine Schwestergesellschaft der Vermieterin ist11. Denn trotz Zugehörigkeit zu einem Konzern handelt es sich um eigenständige Unternehmen, so dass die Arbeiten der beauftragten Schwestergesellschaft nicht als Tätigkeiten der beklagten Vermieterin anzusehen sind. Deren Gewinne sind demnach auch nicht der Vermieterin zuzurechnen und von ihr erstellte Abrechnungen sowie Tätigkeitsnachweise sind nicht als Eigenbelege der Vermieterin zu werten. Mit einer reinen Abrechnungsstelle ist die Funktion der Immobilienservice GmbH deshalb nicht zu vergleichen.

Grundsätzlich bedarf es demnach auch bei der Beauftragung einer Schwestergesellschaft keiner Einsicht in die Unterlagen, aus denen sich deren Gewinnmarge ergibt. Gegen eine Umlage der von dieser in Rechnung gestellten Beträge bestehen entgegen der Auffassung der Mieter dementsprechend auch nicht bereits dann Bedenken, wenn diese eine Gewinnmarge enthielte12.

Um die im Hinblick auf die Vereinbarung lediglich einer Kostenerstattung erforderliche Übereinstimmung zwischen dem von den Subunternehmern abgerechneten Betrag und den von der Immobilienservice GmbH gegenüber der Vermieterin geltend gemachten und von dieser in die Betriebskostenabrechnung aufgenommenen Kosten sachgerecht überprüfen zu können, bedarf es indes der Einsicht in die Unterlagen, die Ausschluss über die der Immobilienservice GmbH entstandenen Kosten geben.

Zutreffend hat das Landgericht Dresden demnach die von den Mietern begehrte Einsicht in die „dienstleistungsvertraglichen Grundlagen für die Vergütung der Hauswartleistungen“, also in die Dienstverträge zwischen der Immobilienservice GmbH und ihren Subunternehmern betreffend die Hauswarttätigkeit, bejaht. Nur die Kenntnis der darin vereinbarten Vergütungsregelung ermöglicht den Mietern einen Abgleich zwischen vereinbarter und abgerechneter Vergütung.

Um die Übereinstimmung zwischen dem durch die Subunternehmer in Rechnung gestellten Betrag und den von der Immobilienservice GmbH gegenüber der Vermieterin abgerechneten und von dieser in die Nebenkostenabrechnung eingestellten Kosten des Hauswarts sachgerecht überprüfen zu können, bedarf es darüber hinaus einer Einsicht in die Rechnungen der Subunternehmer, die diese bezüglich der Hauswarttätigkeit gegenüber der Immobilienservice GmbH erteilt haben. Denn nur die Kenntnis des in diesem Verhältnis abgerechneten Betrags ermöglicht den Mietern die Prüfung, ob tatsächlich nur die der Immobilienservice GmbH entstandenen Kosten auf sie umgelegt wurden.

Nicht erforderlich zur Überprüfung der in Ansatz gebrachten abgerechneten Kosten ist allerdings die begehrte; und vom Landgericht Dresden zugesprochene Einsicht in die „Aufstellung konkreter Leistungen mit dazugehörigen Einzelpreisen, die in den Rechnungen des Dienstleisters beziehungsweise des angestellten Hauswarts bezüglich der Position Hauswart abgerechnet wurden“. Unabhängig davon, ob es derartige Leistungsaufstellungen mit Einzelpreisen überhaupt gibt, genügt für die Überprüfung der Kostenposition Hauswart die Kenntnis der Abrechnungen der Subunternehmer gegenüber der Immobilienservice GmbH für die gemäß der vorgelegten Tätigkeitsaufstellung der Immobilienservice GmbH erbrachten Leistungen. Denn auf Grundlage dieser Unterlagen kann – ohne dass es einer zusätzlichen Leistungsaufstellung einschließlich dazugehöriger Einzelpreise bedarf – sowohl geprüft werden, ob nur die tatsächlich entstandenen Kosten weitergegeben wurden, als auch, welche Leistungen hiermit abgerechnet wurden.

Soweit die begehrte; und vom Landgericht Dresden zugesprochene Einsicht in Leistungsaufstellungen zudem auch die „in den Rechnungen des angestellten Hauswarts“ abgerechneten Leistungen umfassen soll, geht dieser Antrag von vornherein ins Leere. Denn wenn die Immobilienservice GmbH die Hauswarttätigkeit durch eigene Mitarbeiter durchgeführt haben sollte, hätten diese ihr keine Rechnungen gestellt, sondern für ihre Tätigkeit insgesamt einen Arbeitslohn erhalten. Insoweit hätte die Immobilienservice GmbH nach dem Geschäftsbesorgungsvertrag einen Anspruch aus Ersatz der ihr durch die Beschäftigung dieser Mitarbeiter entstandenen Kosten, soweit diese deren Hauswarttätigkeit betrafen. Diesbezügliche Einsichtsrechte sind nicht Gegenstand des Revisionsverfahrens. Davon abgesehen hat das Landgericht Dresden – im Revisionsverfahren unwidersprochen – festgestellt, dass die Immobilienservice GmbH nach ihrer Darlegung die Leistungen im Zusammenhang mit dem Hauswart nicht selbst erbracht hat.

Zutreffend hat das Landgericht Dresden die Herausgabe der zur Einsicht begehrten Unterlagen durch die Vermieterin – soweit nach obigen Ausführungen ein Anspruch hierauf besteht – für möglich gehalten, ohne dass dem datenschutzrechtliche Belange entgegenstehen.

Nach § 1 Nr. 5 Satz 2 des Geschäftsbesorgungsvertrags hat die Immobilienservice GmbH der Vermieterin alle von ihr im Zusammenhang mit diesem Vertrag jeweils angeforderten Daten, Unterlagen und Informationen zur Verfügung zu stellen. Hierzu gehören insbesondere auch die Unterlagen aus dem Vertragsverhältnis der Immobilienservice GmbH zu ihren Subunternehmern, die die übernommene Tätigkeit betreffen und in die die Vermieterin ihren Mietern Einsicht zu gewähren hat. Es ist nicht ersichtlich und wird von der Revision auch nicht geltend gemacht, dass der zugesprochenen Einsicht in die Verträge und Rechnungen zwischen der Immobilienservice GmbH und ihren Subunternehmern datenschutzrechtliche Belange der Subunternehmer entgegenstehen könnten. Soweit die Revision insoweit Bedenken gegen die Herausgabe der Arbeitsverträge der Immobilienservice GmbH mit ihren Objektbetreuern vorbringt, sind diese schon deshalb nicht relevant, weil das Landgericht Dresden einen Anspruch auf Einsicht in diese Arbeitsverträge ohnehin abgelehnt hat.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. Oktober 2021 – VIII ZR 114/21

  1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 27.10.2021 – VIII ZR 102/21[]
  2. LG Dresden, Urteil vom 31.03.2021 – 4 S 286/20[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/17, NJW 2018, 1599 Rn. 15 mwN[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/17, aaO Rn. 16 mwN[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 09.12.2020 – VIII ZR 118/19, NJW 2021, 693 Rn. 13 mwN[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 03.07.2013 – VIII ZR 322/12, NJW 2013, 3234 Rn. 9; BGH, Beschluss vom 22.11.2011 – VIII ZR 38/11, WuM 2012, 276 Rn. 2; [jeweils für einen Wärmelieferungsvertrag des Vermieters mit dem Lieferanten][]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 03.07.2013 – VIII ZR 322/12, aaO Rn. 10[]
  8. vgl. BGH, Urteile vom 06.07.2011 – VIII ZR 340/10, NJW 2011, 3028 Rn. 13; und vom 28.11.2007 – VIII ZR 243/06, NJW 2008, 440 Rn. 14[]
  9. vgl. BGH, Urteile vom 03.07.2013 – VIII ZR 322/12, NJW 2013, 3234 Rn. 11; und vom 06.07.2011 – VIII ZR 340/10, aaO Rn. 21[]
  10. BGH, Urteil vom 06.07.2011 – VIII ZR 340/10, aaO[]
  11. vgl. hierzu im Einzelnen: BGH, Urteil vom 27.10.2021, – VIII ZR 102/21[]
  12. vgl. ausführlich hierzu BGH, Urteil vom 27.10.2021, – VIII ZR 102/21 aaO, zur Veröffentlichung bestimmt[]