Betriebskostenabrechnung und die Anpassung der Vorauszahlungen

Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist.

Betriebskostenabrechnung und die Anpassung der Vorauszahlungen

Eine Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen ist nur für die Zukunft möglich.

Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei nach einer Abrechnung von Betriebskosten durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe verlangen. Dies hat im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall die Mieterin getan; sie hat dabei – zutreffend – die sich aus der Abrechnung ergebenden Kosten zugrunde gelegt. Auch war der Mieterin eine solche Anpassung nicht im Hinblick darauf verwehrt, dass auch der folgende Abrechnungszeitraum 2007/2008 bereits abgelaufen war. Eine Einschränkung des Anpassungsrechts dahin, dass es nur aufgrund der letztmöglichen Abrechnung vorgenommen werden kann, selbst wenn diese noch nicht erstellt ist, lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen.

Mit der Anpassung der Vorauszahlungen nach einer Abrechnung soll erreicht werden, dass die vom Mieter zu leistenden Abschläge den tatsächlichen Kosten möglichst nahe kommen, so dass weder der Mieter dem Vermieter – durch zu hohe Vorauszahlungen – ein zinsloses Darlehen gewährt noch der Vermieter – angesichts zu niedriger Vorauszahlungen – die Nebenkosten teilweise vorfinanzieren muss. Die gegenteilige Auffassung würde dazu führen, dass dem Mieter, wenn – wie hier – die letztmögliche Abrechnung noch nicht erstellt ist, eine Anpassung der Vorauszahlungen verwehrt ist und es deshalb bei den aus einer noch weiter zurückliegenden Abrechnungsperiode stammenden und deshalb (noch) weniger realistischen Vorauszahlungen bliebe.

Auch konnte die Mieterin auch nicht darauf verwiesen werden, die Vermieterin zur Abrechnung der Nebenkosten für den Zeitraum 2007/2008 – notfalls im Klagewege – anzuhalten und von einer Anpassung der laufenden Vorauszahlungen bis zur Erstellung dieser Abrechnung abzusehen, da die Durchsetzung einer Abrechnung auf dem Klageweg regelmäßig einen erheblichen Zeitaufwand erfordert.

Allerdings ist eine Anpassung der Vorauszahlungen nur mit Wirkung für die Zukunft möglich ist1.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Mai 2011 – VIII ZR 271/10

  1. Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 560 Rn. 17; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2011, § 560 Rn. 53; Herrlein/Kandelhard/Both, Mietrecht, 4. Aufl., § 560 Rn. 25; Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 6. Aufl., § 560 Rn. 73 []