Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung und die Anpas­sung der Vor­aus­zah­lun­gen

Nach einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ist eine Anpas­sung der Vor­aus­zah­lun­gen auch dann mög­lich, wenn bereits die fol­gen­de Abrech­nungs­pe­ri­ode abge­lau­fen, aber noch nicht abge­rech­net ist.

Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung und die Anpas­sung der Vor­aus­zah­lun­gen

Eine Anpas­sung von Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen ist nur für die Zukunft mög­lich.

Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Par­tei nach einer Abrech­nung von Betriebs­kos­ten durch Erklä­rung in Text­form eine Anpas­sung der Vor­aus­zah­lun­gen auf eine ange­mes­se­ne Höhe ver­lan­gen. Dies hat im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall die Mie­te­rin getan; sie hat dabei – zutref­fend – die sich aus der Abrech­nung erge­ben­den Kos­ten zugrun­de gelegt. Auch war der Mie­te­rin eine sol­che Anpas­sung nicht im Hin­blick dar­auf ver­wehrt, dass auch der fol­gen­de Abrech­nungs­zeit­raum 2007/​2008 bereits abge­lau­fen war. Eine Ein­schrän­kung des Anpas­sungs­rechts dahin, dass es nur auf­grund der letzt­mög­li­chen Abrech­nung vor­ge­nom­men wer­den kann, selbst wenn die­se noch nicht erstellt ist, lässt sich dem Gesetz nicht ent­neh­men.

Mit der Anpas­sung der Vor­aus­zah­lun­gen nach einer Abrech­nung soll erreicht wer­den, dass die vom Mie­ter zu leis­ten­den Abschlä­ge den tat­säch­li­chen Kos­ten mög­lichst nahe kom­men, so dass weder der Mie­ter dem Ver­mie­ter – durch zu hohe Vor­aus­zah­lun­gen – ein zins­lo­ses Dar­le­hen gewährt noch der Ver­mie­ter – ange­sichts zu nied­ri­ger Vor­aus­zah­lun­gen – die Neben­kos­ten teil­wei­se vor­fi­nan­zie­ren muss. Die gegen­tei­li­ge Auf­fas­sung wür­de dazu füh­ren, dass dem Mie­ter, wenn – wie hier – die letzt­mög­li­che Abrech­nung noch nicht erstellt ist, eine Anpas­sung der Vor­aus­zah­lun­gen ver­wehrt ist und es des­halb bei den aus einer noch wei­ter zurück­lie­gen­den Abrech­nungs­pe­ri­ode stam­men­den und des­halb (noch) weni­ger rea­lis­ti­schen Vor­aus­zah­lun­gen blie­be.

Auch konn­te die Mie­te­rin auch nicht dar­auf ver­wie­sen wer­den, die Ver­mie­te­rin zur Abrech­nung der Neben­kos­ten für den Zeit­raum 2007/​2008 – not­falls im Kla­ge­we­ge – anzu­hal­ten und von einer Anpas­sung der lau­fen­den Vor­aus­zah­lun­gen bis zur Erstel­lung die­ser Abrech­nung abzu­se­hen, da die Durch­set­zung einer Abrech­nung auf dem Kla­ge­weg regel­mä­ßig einen erheb­li­chen Zeit­auf­wand erfor­dert.

Aller­dings ist eine Anpas­sung der Vor­aus­zah­lun­gen nur mit Wir­kung für die Zukunft mög­lich ist 1.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 18. Mai 2011 – VIII ZR 271/​10

  1. Palandt/​Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 560 Rn. 17; Staudinger/​Weitemeyer, BGB, Neu­bearb. 2011, § 560 Rn. 53; Herrlein/​Kandelhard/​Both, Miet­recht, 4. Aufl., § 560 Rn. 25; Kinne/​Schach/​Bieber, Miet- und Miet­pro­zess­recht, 6. Aufl., § 560 Rn. 73[]