Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung und die Hei­zungs­kos­ten

Eine ord­nungs­ge­mä­ße Abrech­nung über Brenn­stoff­kos­ten erfor­dert nur die sum­men­mä­ßi­ge Anga­be der Ver­brauchs­wer­te und der dafür ange­fal­le­nen Kos­ten. Eine aus sich her­aus voll­stän­di­ge Über­prüf­bar­keit die­ser Anga­ben auf ihre mate­ri­el­le Rich­tig­keit ist nicht erfor­der­lich, son­dern bleibt, wie jetzt der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, einer auf Ver­lan­gen des Mie­ters zu gewäh­ren­den Bele­ge­in­sicht vor­be­hal­ten.

Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung und die Hei­zungs­kos­ten

For­mell ord­nungs­ge­mäß ist eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung, wenn sie den all­ge­mei­nen Anfor­de­run­gen des § 259 BGB ent­spricht, also eine geord­ne­te Zusam­men­stel­lung der Ein­nah­men und Aus­ga­ben ent­hält. Soweit kei­ne beson­de­ren Abre­den getrof­fen sind, sind in die Abrech­nung bei Gebäu­den mit meh­re­ren Wohn­ein­hei­ten regel­mä­ßig fol­gen­de Min­destan­ga­ben auf­zu­neh­men 1:

  • eine Zusam­men­stel­lung der Gesamt­kos­ten,
  • die Anga­be und – soweit erfor­der­lich – Erläu­te­rung der zugrun­de geleg­ten Ver­tei­ler­schlüs­sel,
  • die Berech­nung des Anteils des Mie­ters und
  • der Abzug sei­ner Vor­aus­zah­lun­gen.

Ob die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung die uner­läss­li­chen Vor­aus­set­zun­gen erfüllt, die an ihre for­mel­le Wirk­sam­keit zu stel­len sind, rich­tet sich danach, ob der Mie­ter in der Lage ist, die zur Ver­tei­lung anste­hen­den Kos­ten­po­si­tio­nen zu erken­nen und anhand des ihm mit­ge­teil­ten Ver­tei­ler­schlüs­sels den auf ihn ent­fal­len­den Anteil an die­sen Kos­ten rech­ne­risch nach­zu­prü­fen. Sind die abge­rech­ne­ten Posi­tio­nen jedoch in ver­ständ­li­cher Form in die Abrech­nung ein­ge­stellt wor­den, betrifft die Fra­ge, ob die­se Posi­tio­nen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder ob sons­ti­ge Män­gel der Abrech­nung vor­lie­gen, nicht mehr die for­mel­le Wirk­sam­keit, son­dern nur noch die inhalt­li­che Rich­tig­keit der Abrech­nung 2. Etwai­ge inhalt­li­che Feh­ler der Abrech­nung kön­nen dann auch noch nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB kor­ri­giert wer­den 3.

Der Ver­mie­ter ist bei den von ihm abge­rech­ne­ten Gesamt­kos­ten nicht gehal­ten, jeden ein­zel­nen Rech­nungs­be­trag anzu­ge­ben. Es genügt viel­mehr grund­sätz­lich, dass er hier­bei nach den Kos­ten­ar­ten des in § 2 BetrKV ent­hal­te­nen Betriebs­kos­ten­ka­ta­logs dif­fe­ren­ziert und die­se nach ihrem Ent­ste­hungs­grund gleich­ar­ti­gen Kos­ten sum­men­mä­ßig zusam­men­fasst 4. Ob und in wel­chem Umfang inso­weit noch eine wei­te­re Dif­fe­ren­zie­rung hin­sicht­lich der Brenn­stoff­kos­ten und der wei­te­ren Betriebs- und Ver­brauchs­er­fas­sungs­kos­ten not­wen­dig ist, bedarf hier kei­ner Ent­schei­dung, da die­se Dif­fe­ren­zie­rung erfolgt ist, ohne dass die Beklag­ten Anlass zur Bean­stan­dung gese­hen haben.

Aller­dings wird hin­sicht­lich eines Aus­wei­ses der Brenn­stoff­kos­ten teil­wei­se ange­nom­men, dass deren wirk­sa­me Anga­be zugleich eine Mit­tei­lung des Anfangs- und des End­be­stan­des als Grund­la­ge der vor­ge­nom­me­nen Ver­brauchs­schät­zung erfor­der­lich mache 5. Dem ist nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hof aber nicht zu fol­gen, viel­mehr darf sich der Ver­mie­ter in sei­ner Abrech­nung dar­auf beschrän­ken, den gesam­ten Heiz­öl­ver­brauch in Litern und die dafür in Ansatz gebrach­ten Kos­ten anzu­ge­ben. So hat auch der Bun­des­ge­richts­hof bereits ent­schie­den, dass bestimm­te, durch Mess­ein­rich­tung erfass­te Ver­brauchs­wer­te in einer Abrech­nung grund­sätz­lich kei­ner nähe­ren Erläu­te­rung bedür­fen, da sol­che Wer­te aus sich her­aus ver­ständ­lich sind. Ob die Wer­te zutref­fend ange­setzt sind, ist nicht eine Fra­ge der for­mel­len Ord­nungs­mä­ßig­keit, son­dern der mate­ri­el­len Rich­tig­keit der Abrech­nung 6. Ent­spre­chen­des hat für Ver­brauchs­wer­te und dafür ange­setz­te Prei­se zu gel­ten, die rech­ne­risch ermit­telt sind, gleich ob dies durch Berech­nung der Dif­fe­renz zwi­schen einem Anfangs- und einem End­be­stand, durch Addi­ti­on der Wer­te meh­re­rer Beschaf­fungs­vor­gän­ge oder durch eine Kom­bi­na­ti­on sol­cher Erfas­sungs­me­tho­den gesche­hen ist. Auch der Zweck des § 556 Abs. 3 BGB gebie­tet es nicht, die Abrech­nung als for­mell unwirk­sam anzu­se­hen, wenn sie sich dar­auf beschränkt, die Ver­brauchs­wer­te und die dafür ange­fal­le­nen Kos­ten anzu­ge­ben. Die Abrech­nung muss danach nicht aus sich her­aus eine voll­stän­di­ge Über­prü­fung auf ihre mate­ri­el­le Rich­tig­keit erlau­ben, son­dern nur so detail­liert sein, dass der Mie­ter erse­hen kann, wel­che Gesamt­be­trä­ge dem Ver­mie­ter in Rech­nung gestellt wor­den sind und mit wel­chen Rechen­schrit­ten er dar­aus den auf den ein­zel­nen Mie­ter ent­fal­len­den Betrag errech­net hat 7. Des­halb genügt es, wenn – wie hier – der Brenn­stoff­ver­brauch und die dafür ange­setz­ten Kos­ten sum­men­mä­ßig in die Abrech­nung ein­ge­stellt sind, da die­se Anga­ben dem Mie­ter zei­gen, mit wel­chen Wer­ten tat­säch­lich abge­rech­net wor­den ist, und ihn in die Lage ver­set­zen, gezielt nach den ent­spre­chen­den Bele­gen zu ver­lan­gen und über deren Ein­sicht­nah­me die inhalt­li­che Rich­tig­keit der ange­ge­be­nen Ver­brauchs­wer­te und ‑kos­ten nach­zu­prü­fen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 25. Novem­ber 2009 – VIII ZR 322/​08

  1. st. BGH-Recht­spre­chung, z.B. BGH, Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 295/​07, WuM 2009, 42, Tz. 21 m.w.N.[]
  2. BGH, Urtei­le vom 19.11.2008, aaO, Tz. 22; und vom 09.04.2008 – VIII ZR 84/​07, WuM 2008, 351, Tz. 16[]
  3. BGH, Urteil vom 17.11.2004 – VIII ZR 115/​04, WuM 2005, 61, unter II 1 a m.w.N.[]
  4. BGH, Urtei­le vom 15.07.2009 – VIII ZR 340/​08, WuM 2009, 516, Tz. 19; und vom 16.09.2009 – VIII ZR 346/​08, WuM 2009, 669, Tz. 7; Mil­ger, NJW 2009, 625, 627[]
  5. LG Köln, WuM 1985, 303; LG Ber­lin, GE 2008, 995 f.; AG Witt­lich, WuM 2002, 377; Ster­nel, Miet­recht Aktu­ell, 4. Aufl., Rdnr. V 536; aA LG Ham­burg, ZMR 1986, 15[]
  6. BGH, Urteil vom 28.05.2008 – VIII ZR 261/​07, WuM 2008, 407, Tz. 14 m.w.N.[]
  7. Mil­ger, aaO, S. 625[]