Betriebskostenabrechnung – und die wahrheitswidrigen Angaben des Vermieters

Hat der Vermieter den Vorsatz, eine falsche Betriebskostenabrechnung mit wahrheitswidrigen Angaben zu verteidigen, bedarf die Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund durch den Mieter keiner vorherigen Abmahnung.

Betriebskostenabrechnung – und die wahrheitswidrigen Angaben des Vermieters

Gemäß § 543 Abs. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Vermögensdelikte zum Nachteil des Mieters stellen stets einen Kündigungsgrund dar. Auch Unredlichkeiten des Vermieters bei der Abrechnung der Betriebskosten wie etwa vorsätzlich falsche Abrechnungen vermögen eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen, wenn der Vermieter dadurch seine Pflichten so nachhaltig verletzt, dass dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann1.

Eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses kann sich aber auch daraus ergeben, dass der Vermieter nach entsprechenden Vorhalten des Mieters auf seiner fehlerhaften Abrechnung in nicht mehr vertretbarer Weise beharrt.

Zwar ist gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB die Kündigung, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB aber nicht, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Hiernach bedurfte es keiner Abmahnung, wenn die Klägerin zum Zeitpunkt der Kündigung bereits einen zumindest bedingten Vorsatz gefasst hatte, ihre falsche Abrechnung gegebenenfalls mit wahrheitswidrigen Angaben zu verteidigen.

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Anders als § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB stellt Nummer 2 der Vorschrift aber nur auf das Bestehen des besonderen Grundes als solchen und nicht zusätzlich auf einen Offenkundigkeitsmaßstab ab. Eine Kündigung nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB kann daher auch gerechtfertigt sein, wenn erst durch nachträgliche Umstände wie hier gegebenenfalls durch das spätere Prozessverhalten der Klägerin offenkundig wird, dass innere Tatsachen, die einen besonderen Grund im Sinne von § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB darstellen, bereits im Zeitpunkt der Kündigung vorlagen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. Oktober 2021 – XII ZR 11/20

  1. vgl. LG Gießen NJWE-MietR 1997, 129; LG Berlin Grundeigentum 2003, 1081; Staudinger/Emmerich BGB [2021] § 543 Rn. 16; Blank/Börstinghaus Miete 6. Aufl. § 543 BGB Rn. 72; BeckOGK/Mehle [Stand: 1.04.2021] § 543 BGB Rn. 42; vgl. auch OLG Düsseldorf DWW 1991, 78[]

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