Betriebs­kos­ten­um­la­ge für "Cen­ter­ma­na­ger" und "Ver­si­che­run­gen"

Die for­mu­lar­mä­ßig ver­ein­bar­te Klau­sel eines Miet­ver­tra­ges über Geschäfts-räu­me, die dem Mie­ter eines in einem Ein­kaufs­zen­trum bele­ge­nen Laden­lo­kals als Neben­kos­ten nicht näher auf­ge­schlüs­sel­te Kos­ten des "Cen­ter­ma­na­gers" auf­er­legt, ist intrans­pa­rent und daher unwirk­sam; die Wirk­sam­keit einer dane­ben aus­drück­lich ver­ein­bar­ten Über­tra­gung von Kos­ten der "Ver­wal­tung" wird dadurch aller­dings nicht berührt 1.

Betriebs­kos­ten­um­la­ge für

Der Gewer­be­miet­ver­trag als All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gung

Bestim­mun­gen in All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen sind unwirk­sam, wenn sie den Ver­trags­part­ner des Ver­wen­ders ent­ge­gen den Gebo­ten von Treu und Glau­ben unan­ge­mes­sen benach­tei­li­gen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung auch dar­aus erge­ben, dass die Bestim­mung nicht klar und ver­ständ­lich ist. Gera­de bei Ver­ein­ba­run­gen zur Über­tra­gung von Miet­ne­ben­kos­ten kommt die­sem Trans­pa­renz­ge­bot eine beson­de­re Bedeu­tung zu. Miet­ne­ben­kos­ten sind Bestand­teil der Mie­te. Die Ange­mes­sen­heit und Markt­ge­rech­tig­keit der von ihm zu zah­len­den Mie­te kann der Mie­ter nur dann ver­läss­lich beur­tei­len, wenn er sich anhand einer aus­drück­li­chen und inhalt­lich genü­gend bestimm­ten Umla­ge­ver­ein­ba­rung zumin­dest ein gro­bes Bild davon machen kann, wel­che zusätz­li­chen Kos­ten neben der Grund­mie­te auf ihn zukom­men kön­nen 2. Abzu­stel­len ist dabei auf die Erkennt­nis­mög­lich­keit eines durch­schnitt­li­chen Mie­ters zum Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses 3.

An die­sen Grund­sät­zen ändert auch die markt­be­herr­schen­de Stel­lung der Ver­mie­te­rin im Bereich des Ein­zel­han­dels nichts. Ver­stö­ße gegen das Trans­pa­renz­ver­bot ent­spre­chen nicht den Gebräu­chen und Gepflo­gen­hei­ten im Han­dels­ver­kehr (§ 310 Abs. 1 Satz 2 BGB). Es trifft sicher­lich zu, dass ein markt­mäch­ti­ger Ver­trags­part­ner auf Mie­ter­sei­te eher in der Lage sein wird, sei­ne Vor­stel­lun­gen bei den Ver­trags­ver­hand­lun­gen mit dem Ver­mie­ter durch­zu­set­zen. Hier­aus lässt sich aber nicht etwa eine Ver­pflich­tung des markt­mäch­ti­gen Mie­ters ablei­ten, bereits vor Ver­trags­schluss auf die Kon­kre­ti­sie­rung oder Besei­ti­gung intrans­pa­ren­ter oder sonst benach­tei­li­gen­der Klau­seln zu drin­gen 4. Denn die Ver­ant­wor­tung für den Inhalt von All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen ist im recht­li­chen Aus­gangs­punkt stets vom Klau­sel­ver­wen­der – und somit hier von der Ver­mie­te­rin – zu über­neh­men 5.

Über­wäl­zung der Kos­ten für "Ver­si­che­run­gen"

Nach den oben genann­ten Maß­stä­ben ist die Über­tra­gung der Kos­ten für "Ver­si­che­run­gen" unwirk­sam. Die Klau­sel ist inhalt­lich unklar, weil sie dem Mie­ter kei­ne Anhalts­punk­te dafür bie­tet, im Rah­men sei­ner wirt­schaft­li­chen Kal­ku­la­ti­on Art und Höhe der mög­li­cher­wei­se auf ihn zukom­men­den Ver­si­che­rungs­kos­ten abschät­zen zu kön­nen. Der Bun­des­ge­richts­hof hat aus die­sem Grun­de schon ver­gleich­ba­re Klau­seln, wel­che bei der Geschäfts­raum­mie­te eine Über­tra­gung der Kos­ten für "übli­che Ver­si­che­run­gen" zum Gegen­stand hat­ten, im Hin­blick auf einen Ver­stoß gegen das Trans­pa­renz­ge­bot für unwirk­sam erach­tet 6.

Zur Aus­fül­lung des im Ver­trag ver­wen­de­ten Ver­si­che­rungs­be­grif­fes kann auch nicht auf die in Nr. 13 der Anla­ge 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berech­nungs­ver­ord­nung bzw. nun­mehr in § 2 Nr. 13 BetrKV ent­hal­te­ne Defi­ni­ti­on zurück­ge­grif­fen wer­den. Zwar steht einer Her­an­zie­hung die­ser für die Wohn­raum­mie­te gel­ten­den Regel­wer­ke als Hilfs­mit­tel zur Bestim­mung umleg­ba­rer Kos­ten nicht grund­sätz­lich ent­ge­gen, dass sie für die Geschäfts­raum­mie­te nicht ein­schlä­gig sind. Im vor­lie­gen­den Fall schei­det ein Aus­le­gungs­rück­griff auf die genann­ten Bestim­mun­gen aller­dings aus, denn unab­hän­gig davon, dass sich die maß­geb­li­chen Rege­lun­gen in der II. Berech­nungs­ver­ord­nung bzw. in der BetrKV nicht all­ge­mein zu Ver­si­che­rungs­kos­ten, son­dern nur zu einer Defi­ni­ti­on der Kos­ten für die Sach- und Haft­pflicht­ver­si­che­rung ver­hal­ten, hat das Beru­fungs­ge­richt mit Recht dar­auf abge­stellt, dass eine Beschrän­kung der auf den Mie­ter umzu­le­gen­den Ver­si­che­rungs­kos­ten auf die Kos­ten der in Nr. 13 der Anla­ge 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berech­nungs­ver­ord­nung gesetz­lich defi­nier­ten Ver­si­che­run­gen nach der ein­deu­ti­gen For­mu­lie­rung in den Ein­lei­tungs­sät­zen zu § 8/​II Nr. 1 des Miet­ver­tra­ges aus­ge­schlos­sen wer­den soll­te. Ergibt sich aus dem Ver­trag aber die aus­drück­li­che Bestim­mung, dass eine Beschrän­kung auf die in der II. Berech­nungs­ver­ord­nung bzw. der BetrKV gesetz­lich defi­nier­ten Sach- und Haft­pflicht­ver­si­che­run­gen nicht gewollt ist, kann eine Aus­le­gung des in der Klau­sel ver­wen­de­ten Ver­si­che­rungs­be­grif­fes nicht zu dem Ergeb­nis füh­ren, dass (nur) gera­de die­se gesetz­lich defi­nier­ten Ver­si­che­run­gen auf den Mie­ter über­tra­gen wor­den sei­en.

Über­wäl­zung der Kos­ten für den "Cen­ter­ma­na­ger"

Der Bun­des­ge­richts­hof hat zwi­schen­zeit­lich ent­schie­den, dass bei der Geschäfts­raum­mie­te die for­mu­lar­mä­ßig ver­ein­bar­te Über­tra­gung nicht näher auf­ge­schlüs­sel­ter Kos­ten eines "Cen­ter­ma­na­gers" auf den Mie­ter unwirk­sam ist, da es die­sem Begriff an aus­rei­chen­der Trans­pa­renz fehlt 7. An die­ser Beur­tei­lung hält der Bun­des­ge­richts­hof fest.

Die Klau­sel läßt nicht erken­nen, wel­che Kos­ten ein­be­zo­gen wer­den oder wel­che Leis­tun­gen dem Inhalt nach vom Cen­ter­ma­nage­ment erfasst wer­den sol­len. Gera­de weil die Klä­ge­rin dane­ben auch eine Umla­ge von Ver­wal­tungs­kos­ten, Kos­ten für den Haus­meis­ter sowie Raum­kos­ten für Büro, Ver­wal­tungs- und Tech­nik­räu­me ver­langt, ist nicht ersicht­lich, wel­che sons­ti­gen Kos­ten noch unter dem Begriff des Cen­ter­ma­nage­ments anfal­len. Zur Beschrei­bung des Tätig­keits­be­reichs eines "Cen­ter­ma­na­gers" ste­hen weder DIN-Nor­men noch etwa all­ge­mein aner­kann­te Richt­li­ni­en einer Berufs­or­ga­ni­sa­ti­on zur Ver­fü­gung 8. Eine von allen betei­lig­ten Markt­krei­sen in der Immo­bi­li­en­wirt­schaft aner­kann­te Übung, wonach der Begriff des Cen­ter­ma­nage­ments stets in einem bestimm­ten Sin­ne auf­zu­fas­sen sei, hat die Klä­ge­rin nicht auf­ge­zeigt und das Beru­fungs­ge­richt nicht fest­ge­stellt. Aus sich her­aus erlaubt der Begriff des Cen­ter­ma­nage­ments kei­ne Ein­gren­zung der damit inhalt­lich ver­bun­de­nen Ein­zel­po­si­tio­nen, weil etwa auch Auf­wen­dun­gen für Markt­ana­ly­sen, Ermitt­lung von Kun­den­wün­schen, Wer­be- und PRMaß­nah­men, Deko­ra­ti­on, Ver­an­stal­tun­gen sowie sons­ti­ge Pro­fi­lie­rungs­maß­nah­men davon erfasst sein könn­ten. Weil der Umfang der durch den Cen­ter­ma­na­ger zu ergrei­fen­den Maß­nah­men im vor­lie­gen­den Miet­ver­trag auch nicht im Ein­zel­nen beschrie­ben und ein­ge­grenzt wor­den ist, kön­nen die hier­un­ter ent­ste­hen­den Kos­ten für die Mie­te­rin nicht ein­mal im Gro­ben abge­schätzt wer­den, so dass die Klau­sel intrans­pa­rent und daher unwirk­sam ist 9.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 26. Sep­tem­ber 2012 – XII ZR 112/​10

  1. Fort­füh­rung von BGH, Urteil vom 03.08.2011 – XII ZR 205/​09, NJW 2012, 54[]
  2. BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 158/​01NZM 2005, 863, 865[]
  3. BGH, Urteil vom 24.02.2010 XII ZR 69/​08NZM 2010, 279 Rn. 8 mwN[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 03.08.2011 – XII ZR 205/​09, NJW 2012, 54 Rn. 16[]
  5. vgl. Schmidt NZM 2012, 495, 497[]
  6. BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 158/​01, NZM 2005, 863, 865[]
  7. BGH, Urteil vom 03.08.2011 – XII ZR 205/​09, NJW 2012, 54 Rn. 15[]
  8. Schultz PiG Bd. 85 [2009], 105, 109; Blank LMK 2011, 323293[]
  9. BGH, Urteil vom 03.08.2011 XII ZR 205/​09, NJW 2012, 54 Rn. 15[]