Betriebs­kos­ten­um­la­ge – und die Kos­ten der Gar­ten­pfle­ge

Die ord­nungs­ge­mä­ße Bewirt­schaf­tung des Grund­stücks setzt eine regel­mä­ßi­ge Pfle­ge der Außen­an­la­gen vor­aus und umfasst des­halb auch den Auf­wand, der auf die Besei­ti­gung von Ver­un­rei­ni­gun­gen (etwa Hun­de­kot) ent­fällt, die durch Mie­ter oder Drit­te ver­ur­sacht wor­den sind 1.

Betriebs­kos­ten­um­la­ge – und die Kos­ten der Gar­ten­pfle­ge

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs 2 gehö­ren die Kos­ten der Besei­ti­gung des auf Gemein­schafts­flä­chen der Miet­sa­che durch Mie­ter oder Drit­te abge­stell­ten Sperr­mülls auch inso­weit zu den umla­ge­fä­hi­gen Betriebs­kos­ten, als sie auf die Besei­ti­gung unbe­rech­tigt abge­stell­ten Mülls ent­fal­len.

Für die Besei­ti­gung einer Ver­un­rei­ni­gung von Gar­ten- oder Rasen­flä­chen gilt nichts ande­res. Der inso­weit anfal­len­de Auf­wand gehört zu den Kos­ten der Gar­ten­pfle­ge. Ent­ge­gen einer teil­wei­se in der miet­recht­li­chen Lite­ra­tur ver­tre­te­nen Auf­fas­sung 3 ist es uner­heb­lich, ob Ver­un­rei­ni­gun­gen, die der Ver­mie­ter im Rah­men der ord­nungs­ge­mä­ßen Bewirt­schaf­tung des Grund­stücks besei­ti­gen lässt, durch Mie­ter oder Drit­te ver­ur­sacht wor­den sind und ob das Ver­hal­ten des Mie­ters oder des Drit­ten als "rechts­wid­ri­ge Hand­lung" zu qua­li­fi­zie­ren ist. Denn eine ord­nungs­ge­mä­ße Bewirt­schaf­tung des Grund­stücks setzt – selbst­ver­ständ­lich – eine regel­mä­ßi­ge Pfle­ge der Außen­an­la­gen sowie eine wie­der­keh­ren­de Besei­ti­gung von Müll vor­aus. Sie umfasst des­halb auch den Auf­wand, der auf die Besei­ti­gung von Müll oder Ver­un­rei­ni­gun­gen ent­fällt, für die Drit­te ver­ant­wort­lich sind. Der Umstand, dass der­ar­ti­ge Ver­un­rei­ni­gun­gen nur gele­gent­lich oder in unre­gel­mä­ßi­gen Abstän­den anfal­len mögen, führt nicht dazu, den – lau­fend anfal­len­den – Kos­ten der Gar­ten­pfle­ge und Müll­ent­sor­gung den Cha­rak­ter wie­der­keh­ren­der Kos­ten zu neh­men.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. Febru­ar 2016 – VIII ZR 33/​15

  1. Bestä­ti­gung und Fort­füh­rung des BGH, Urteils vom 13.01.2010 – VIII ZR 137/​09, NZM 2010, 274 Rn. 24[]
  2. BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 137/​09, NZM 2010, 274 Rn. 24[]
  3. vgl. etwa Münch­Komm-BGB/­Schmid, 6. Aufl., § 1 BetrKV Rn 16; Herrlein/​Kandelhard/​Both, Miet­recht, 4. Aufl., § 556 Rn. 22[]