Betriebs­pflicht und Sor­ti­ments­bin­dung für das gemie­te­te Laden­lo­kal

Eine for­mu­lar­mä­ßig ver­ein­bar­te Betriebs- und Offen­hal­tungs­pflicht des Mie­ters eines Laden­ge­schäfts ist, wie der Bun­des­ge­richts­hof jetzt ent­schied, auch dann wirk­sam, wenn dem Mie­ter des in einem Ein­kaufs­zen­trum gele­ge­nen Laden­ge­schäfts zugleich eine Sor­ti­ments­bin­dung auf­er­legt, ihm aber kein Sor­ti­ments- und Kon­kur­renz­schutz gewährt wird.

Betriebs­pflicht und Sor­ti­ments­bin­dung für das gemie­te­te Laden­lo­kal

Die for­mu­lar­mä­ßi­ge Ver­ein­ba­rung einer Betriebs- und Offen­hal­tungs­pflicht ist im Regel­fall nicht als eine im Sin­ne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung des Mie­ters zu wer­ten 1.

Nicht unan­ge­mes­sen ist – jeden­falls für sich genom­men – nach wohl all­ge­mei­ner Auf­fas­sung auch eine for­mu­lar­mä­ßi­ge Abre­de, die den Mie­ter von Gewer­be­räu­men an ein bestimm­tes Sor­ti­ment bin­det 2 oder den Ver­mie­ter von einer Ver­pflich­tung zum Kon­kur­renz­schutz frei­stellt 3.

Zwei­fel­haft ist die Ange­mes­sen­heit der genann­ten Abre­den in For­mu­lar­ver­trä­gen dort, wo sie kumu­la­tiv ver­ein­bart wer­den. So wird es in der Recht­spre­chung der Ober­lan­des­ge­rich­te zwar für nicht unan­ge­mes­sen ange­se­hen, wenn dem Mie­ter von Ver­kaufs­räu­men in einem Ein­kaufs­zen­trum eine Betriebs­pflicht auf­er­legt, zugleich aber die Gewäh­rung von Kon­kur­renz- und Sor­ti­ments­schutz durch den Ver­mie­ter aus­ge­schlos­sen wird 4. Unter­schied­lich beant­wor­tet wird hin­ge­gen die Fra­ge, ob in einem For­mu­lar­ver­trag die Ver­ein­ba­rung einer Betriebs­pflicht des Mie­ters mit einer Sor­ti­ments­bin­dung kom­bi­niert und zusätz­lich mit einem Aus­schluss von Kon­kur­renz- und Sor­ti­ments­schutz wirk­sam ver­bun­den wer­den kann 5.

Die­se in der Vor­in­stanz vom Ober­lan­des­ge­richt Naum­burg bejah­te Fra­ge 6 kann hier indes dahin­ste­hen. Denn der Klä­ge­rin ist in § 1/​I Nr. 2 des Miet­ver­trags kei­ne hin­rei­chend kon­kre­ti­sier­ba­re Sor­ti­ments­bin­dung auf­er­legt wor­den; jeden­falls aber ist es der Beklag­ten nicht zumut­bar, der Klä­ge­rin im Umfang einer dort – wenn über­haupt – nur äußerst vage getrof­fe­nen Zweck- und Sor­ti­ments­be­stim­mung Sor­ti­ments- und Kon­kur­renz­schutz zu gewäh­ren: Nach § 1/​I Nr. 2 des Miet­ver­trags erfolgt die Ver­mie­tung "zur aus­schließ­li­chen Nut­zung als: T.-Discount ein-schließ­lich der dazu­ge­hö­ren­den Rand- und Neben­sor­ti­men­te". "T.-Discount" ist aber kei­ne Sor­ti­ments­be­zeich­nung, son­dern ein Teil des Fir­men­na­mens der ers­ten Unter­mie­te­rin. Denk­bar wäre zwar, in die­ser Rege­lung eine Beschrän­kung auf eine Ange­bots­pa­let­te zu sehen, die dem bei ande­ren T.-Discount Filia­len übli­chen Sor­ti­ment ent­sprä­che. Dies setzt aller­dings vor­aus, dass sich – trotz der für Dis­count-Ket­ten typi­schen Ein­be­zie­hung auch bran­chen­frem­der, aber gera­de beson­ders preis­güns­ti­ger Ange­bo­te in das jeweils aktu­el­le Sor­ti­ment – eine sol­che Begren­zung über­haupt bestim­men lie­ße; fer­ner, dass die Klä­ge­rin bei der Abre­de den Wil­len gehabt hät­te, auch bei einer Unter­ver­mie­tung an künf­ti­ge ande­re Unter­mie­ter eine sol­che Beschrän­kung des Sor­ti­ments auf eine (etwai­ge und) gera­de für die T.-Discount Filia­len typi­sche Ange­bots­pa­let­te hin­zu­neh­men. Bei­des kann hier jedoch letzt­lich offen blei­ben. Auch wenn sich aus der Bezug­nah­me auf den "T.-Discount" auf eine vage abgrenz­ba­re Sor­ti­ments­be­schrän­kung schlie­ßen lie­ße, so hät­te die­se Beschrän­kung eine dif­fu­se und – nicht zuletzt durch die aus­drück­li­che Ein­be­zie­hung von "Rand- und Neben­sor­ti­men­ten" – auch umfäng­lich kaum begrenz­ba­re Reich­wei­te, die eine Sor­ti­ments­bin­dung jeg­li­cher prak­ti­schen Bedeu­tung ent­zö­ge. Ein – als Kehr­sei­te der Sor­ti­ments­bin­dung ver­ein­bar­ter – Sor­ti­ments- und Kon­kur­renz­schutz wür­de folg­lich für die Beklag­te ein Risi­ko ber­gen, das die Ver­miet­bar­keit der übri­gen Laden­ge­schäf­te im Ein­kaufs­zen­trum nach­hal­tig beein­träch­ti­gen und die Beklag­te ihrer­seits unan­ge­mes­sen belas­ten wür­de 7. Im Ergeb­nis ist des­halb – jeden­falls im vor­lie­gen­den Fall – die Kom­bi­na­ti­on der Betriebs­pflicht mit einer etwa ver­ein­bar­ten Sor­ti­ments­bin­dung und dem Aus­schluss jedes Sor­ti­ments- und Kon­kur­renz­schut­zes unter dem Aspekt des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu bean­stan­den.

An die­ser Beur­tei­lung ändert auch die in § 1/​II Nr. 3 Satz 1 und 3 des Miet­ver­trags ver­ein­bar­te Ver­pflich­tung der Klä­ge­rin zur Offen­hal­tung ihres Geschäfts nichts. Die Offen­hal­tungs­pflicht benach­tei­ligt die Klä­ge­rin nicht unan­ge­mes­sen. Für die Inhalts­kon­trol­le von For­mu­lar­ver­trä­gen, die – wie hier – gegen­über einem Unter­neh­mer ver­wen­det wer­den, sind die im Han­dels­ver­kehr gel­ten­den Gewohn­hei­ten und Gebräu­che nach § 310 Abs. 1 Satz 3 BGB ange­mes­sen zu berück­sich­ti­gen. Es ent­spricht ver­brei­te­ter Übung und den Erwar­tun­gen des Publi­kums, dass ein Dis­count-Markt mit der größ­ten Laden­flä­che in einem Ein­kaufs­zen­trum wäh­rend der Öff­nungs­zei­ten des Zen­trums durch­ge­hend – also ohne Mit­tags­pau­sen, Ruhe­ta­ge oder Betriebs­fe­ri­en – offen­ge­hal­ten wird. Der Umstand, dass in § 1/​II Nr. 3 des Miet­ver­trags – jeden­falls aus­drück­lich – (nur) Schlie­ßun­gen wegen "Inven­tu­ren oder Betriebs­ver­samm­lun­gen" von die­ser gene­rel­len Offen­hal­tungs­pflicht aus­ge­nom­men wer­den, begrün­det kei­ne Unwirk­sam­keit der miet­ver­trag­li­chen Rege­lung. Eben­so wie "Mit­tags­pau­se, Ruhe­ta­ge und Betriebs­fe­ri­en" nur als Bei­spie­le für eine – vom Mie­ter gewill­kür­te, aber objek­tiv nicht uner­läss­li­che und des­halb – unzu­läs­si­ge Geschäfts­schlie­ßung genannt wer­den, sind umge­kehrt "Inven­tur und Betriebs­ver­samm­lun­gen" ersicht­lich nur bei­spiel­haft für eine – nach dem Betriebs­ab­lauf not­wen­di­ge und des­halb – zuläs­si­ge Aus­nah­me von der Offen­hal­tungs­pflicht erwähnt. Ande­re – not­wen­di­ge – Schlie­ßun­gen, wie sie etwa durch die von der Revi­si­on ange­führ­ten, dem Mie­ter oblie­gen­den Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren oder Instand­hal­tungs­maß­nah­men erfor­der­lich wer­den könn­ten, wer­den durch die­se Bei­spie­le nicht aus­ge­schlos­sen. Das ergibt sich bereits aus der Aus­le­gung des Ver­trags, der dem Mie­ter, wenn er ihm Repa­ra­tur- oder Instand­hal­tungs­maß­nah­men auf­er­legt, die Mög­lich­keit zu deren Durch­füh­rung nicht unnö­tig ver­stel­len darf; es folgt im Übri­gen auch aus § 275 Abs. 1 BGB.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 3. März 2010 – XII ZR 131/​08

  1. so für die Offen­hal­tungs­pflicht: BGH, Urteil vom 29.04.1992 – XII ZR 221/​90, NJW-RR 1992, 1032; vgl. im Übri­gen statt aller Wolf/​Eckert/​Ball Hand­buch des gewerb­li­chen Miet‑, Pacht- und Lea­sing­rechts 10. Aufl. Rdn. 695 m.w.N.[]
  2. vgl. etwa BGH, Beschluss vom 16.02.2000 – XII ZR 279/​97, NJW 2000, 1714[]
  3. vgl. etwa OLG Ham­burg NJW-RR 1987, 403; Wolf/​Eckert/​Ball Hand­buch des gewerb­li­chen Miet‑, Pacht- und Lea­sing­rechts 10. Aufl. Rdn. 709 m.w.N.[]
  4. OLG Ros­tock NZM 2004, 460, 461; OLG Ham­burg ZMR 2003, 254[]
  5. gegen eine Kumu­lie­rungs­mög­lich­keit OLG Schles­wig NZM 2000, 1008 im Anschluss an Ster­nel Miet­recht 3. Aufl. 1988 II Rdn. 273 f. A.A. etwa Wolf/​Eckert/​Ball Hand­buch des gewerb­li­chen Miet‑, Pacht- und Lea­sing­rechts 10. Aufl. Rdn. 695, Bub/​Treier Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te 3. Aufl. II Rdn. 511; Neu­haus Hand­buch der Geschäfts­raum­mie­te 3. Aufl. Rdn. 426; Lind­ner-Figu­ra/O­prée/Stell­mann Geschäfts­raum­mie­te 2. Aufl. Rdn. 168; jeweils m.w.N.[]
  6. OLG Naum­burg, Urteil vom 15.07.2008 – 9 U 18/​08 (Hs) []
  7. vgl. dazu auch Lind­ner-Figu­ra/ Oprée/​Stellmann Geschäfts­raum­mie­te 2. Aufl. Rdn. 168[]