Betriebspflicht und Sortimentsbindung für das gemietete Ladenlokal

Eine formularmäßig vereinbarte Betriebs- und Offenhaltungspflicht des Mieters eines Ladengeschäfts ist, wie der Bundesgerichtshof jetzt entschied, auch dann wirksam, wenn dem Mieter des in einem Einkaufszentrum gelegenen Ladengeschäfts zugleich eine Sortimentsbindung auferlegt, ihm aber kein Sortiments- und Konkurrenzschutz gewährt wird.

Betriebspflicht und Sortimentsbindung für das gemietete Ladenlokal

Die formularmäßige Vereinbarung einer Betriebs- und Offenhaltungspflicht ist im Regelfall nicht als eine im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessene Benachteiligung des Mieters zu werten1.

Nicht unangemessen ist – jedenfalls für sich genommen – nach wohl allgemeiner Auffassung auch eine formularmäßige Abrede, die den Mieter von Gewerberäumen an ein bestimmtes Sortiment bindet2 oder den Vermieter von einer Verpflichtung zum Konkurrenzschutz freistellt3.

Zweifelhaft ist die Angemessenheit der genannten Abreden in Formularverträgen dort, wo sie kumulativ vereinbart werden. So wird es in der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte zwar für nicht unangemessen angesehen, wenn dem Mieter von Verkaufsräumen in einem Einkaufszentrum eine Betriebspflicht auferlegt, zugleich aber die Gewährung von Konkurrenz- und Sortimentsschutz durch den Vermieter ausgeschlossen wird4. Unterschiedlich beantwortet wird hingegen die Frage, ob in einem Formularvertrag die Vereinbarung einer Betriebspflicht des Mieters mit einer Sortimentsbindung kombiniert und zusätzlich mit einem Ausschluss von Konkurrenz- und Sortimentsschutz wirksam verbunden werden kann5.

Diese in der Vorinstanz vom Oberlandesgericht Naumburg bejahte Frage6 kann hier indes dahinstehen. Denn der Klägerin ist in § 1/I Nr. 2 des Mietvertrags keine hinreichend konkretisierbare Sortimentsbindung auferlegt worden; jedenfalls aber ist es der Beklagten nicht zumutbar, der Klägerin im Umfang einer dort – wenn überhaupt – nur äußerst vage getroffenen Zweck- und Sortimentsbestimmung Sortiments- und Konkurrenzschutz zu gewähren: Nach § 1/I Nr. 2 des Mietvertrags erfolgt die Vermietung „zur ausschließlichen Nutzung als: T.-Discount ein-schließlich der dazugehörenden Rand- und Nebensortimente“. „T.-Discount“ ist aber keine Sortimentsbezeichnung, sondern ein Teil des Firmennamens der ersten Untermieterin. Denkbar wäre zwar, in dieser Regelung eine Beschränkung auf eine Angebotspalette zu sehen, die dem bei anderen T.-Discount Filialen üblichen Sortiment entspräche. Dies setzt allerdings voraus, dass sich – trotz der für Discount-Ketten typischen Einbeziehung auch branchenfremder, aber gerade besonders preisgünstiger Angebote in das jeweils aktuelle Sortiment – eine solche Begrenzung überhaupt bestimmen ließe; ferner, dass die Klägerin bei der Abrede den Willen gehabt hätte, auch bei einer Untervermietung an künftige andere Untermieter eine solche Beschränkung des Sortiments auf eine (etwaige und) gerade für die T.-Discount Filialen typische Angebotspalette hinzunehmen. Beides kann hier jedoch letztlich offen bleiben. Auch wenn sich aus der Bezugnahme auf den „T.-Discount“ auf eine vage abgrenzbare Sortimentsbeschränkung schließen ließe, so hätte diese Beschränkung eine diffuse und – nicht zuletzt durch die ausdrückliche Einbeziehung von „Rand- und Nebensortimenten“ – auch umfänglich kaum begrenzbare Reichweite, die eine Sortimentsbindung jeglicher praktischen Bedeutung entzöge. Ein – als Kehrseite der Sortimentsbindung vereinbarter – Sortiments- und Konkurrenzschutz würde folglich für die Beklagte ein Risiko bergen, das die Vermietbarkeit der übrigen Ladengeschäfte im Einkaufszentrum nachhaltig beeinträchtigen und die Beklagte ihrerseits unangemessen belasten würde7. Im Ergebnis ist deshalb – jedenfalls im vorliegenden Fall – die Kombination der Betriebspflicht mit einer etwa vereinbarten Sortimentsbindung und dem Ausschluss jedes Sortiments- und Konkurrenzschutzes unter dem Aspekt des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu beanstanden.

An dieser Beurteilung ändert auch die in § 1/II Nr. 3 Satz 1 und 3 des Mietvertrags vereinbarte Verpflichtung der Klägerin zur Offenhaltung ihres Geschäfts nichts. Die Offenhaltungspflicht benachteiligt die Klägerin nicht unangemessen. Für die Inhaltskontrolle von Formularverträgen, die – wie hier – gegenüber einem Unternehmer verwendet werden, sind die im Handelsverkehr geltenden Gewohnheiten und Gebräuche nach § 310 Abs. 1 Satz 3 BGB angemessen zu berücksichtigen. Es entspricht verbreiteter Übung und den Erwartungen des Publikums, dass ein Discount-Markt mit der größten Ladenfläche in einem Einkaufszentrum während der Öffnungszeiten des Zentrums durchgehend – also ohne Mittagspausen, Ruhetage oder Betriebsferien – offengehalten wird. Der Umstand, dass in § 1/II Nr. 3 des Mietvertrags – jedenfalls ausdrücklich – (nur) Schließungen wegen „Inventuren oder Betriebsversammlungen“ von dieser generellen Offenhaltungspflicht ausgenommen werden, begründet keine Unwirksamkeit der mietvertraglichen Regelung. Ebenso wie „Mittagspause, Ruhetage und Betriebsferien“ nur als Beispiele für eine – vom Mieter gewillkürte, aber objektiv nicht unerlässliche und deshalb – unzulässige Geschäftsschließung genannt werden, sind umgekehrt „Inventur und Betriebsversammlungen“ ersichtlich nur beispielhaft für eine – nach dem Betriebsablauf notwendige und deshalb – zulässige Ausnahme von der Offenhaltungspflicht erwähnt. Andere – notwendige – Schließungen, wie sie etwa durch die von der Revision angeführten, dem Mieter obliegenden Schönheitsreparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich werden könnten, werden durch diese Beispiele nicht ausgeschlossen. Das ergibt sich bereits aus der Auslegung des Vertrags, der dem Mieter, wenn er ihm Reparatur- oder Instandhaltungsmaßnahmen auferlegt, die Möglichkeit zu deren Durchführung nicht unnötig verstellen darf; es folgt im Übrigen auch aus § 275 Abs. 1 BGB.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 3. März 2010 – XII ZR 131/08

  1. so für die Offenhaltungspflicht: BGH, Urteil vom 29.04.1992 – XII ZR 221/90, NJW-RR 1992, 1032; vgl. im Übrigen statt aller Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 10. Aufl. Rdn. 695 m.w.N.[↩]
  2. vgl. etwa BGH, Beschluss vom 16.02.2000 – XII ZR 279/97, NJW 2000, 1714[↩]
  3. vgl. etwa OLG Hamburg NJW-RR 1987, 403; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 10. Aufl. Rdn. 709 m.w.N.[↩]
  4. OLG Rostock NZM 2004, 460, 461; OLG Hamburg ZMR 2003, 254[↩]
  5. gegen eine Kumulierungsmöglichkeit OLG Schleswig NZM 2000, 1008 im Anschluss an Sternel Mietrecht 3. Aufl. 1988 II Rdn. 273 f. A.A. etwa Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 10. Aufl. Rdn. 695, Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. II Rdn. 511; Neuhaus Handbuch der Geschäftsraummiete 3. Aufl. Rdn. 426; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete 2. Aufl. Rdn. 168; jeweils m.w.N.[↩]
  6. OLG Naumburg, Urteil vom 15.07.2008 – 9 U 18/08 (Hs) [↩]
  7. vgl. dazu auch Lindner-Figura/ Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete 2. Aufl. Rdn. 168[↩]

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