Bindungsfrist und Annahmefrist im notariellen Kaufangebot

Die Erklärung eines Grundstückskäufers in seinem notariell beurkundeten Vertragsangebot, dass sein Angebot über die Bindungsfrist von vier Wochen hinaus widerruflich fortbesteht, ist unwirksam, wenn eine von de Veräußerin vorformulierte Klausel vorliegt, welche den Vorschriften über die richterliche Kontrolle des Inhalts Allgemeiner Geschäftsbedingungen (§§ 307 – 309 BGB) unterliegt.

Bindungsfrist und Annahmefrist im notariellen Kaufangebot

In einem solchen Fall ist ein Kaufvertrag mit der nach Ablauf der Bindungsfrist erfolgten Beurkundung der Annahmeerklärung der Veräußerin nicht zustande gekommen, da das Angebot im Zeitpunkt der Annahme bereits erloschen war. Denn soweit der Antragende nichts anderes äußert, deckt sich eine von ihm erklärte Bindungsfrist mit der dem Empfänger für die Annahme seines Angebots eingeräumten Frist (§ 148 BGB) mit der Folge, dass das Angebot mit dem Ablauf der Bindungsfrist erlischt1.

Wirksam wäre die Erklärung über die Fortgeltung des Angebots, wenn sie von der Käuferin selbst formuliert oder von den Parteien im Einzelfall ausgehandelt worden wäre. Dann hätte die Veräußerin das Angebot auch noch nach mehr als vier Wochen nach dessen Abgabe annehmen können. Die gesetzlichen Regelungen in §§ 145, 146 BGB schließen nämlich Modifikationen der Wirksamkeit und der Dauer des Angebots nicht aus. Ein Angebot kann danach auch unbefristet, jedoch widerruflich ausgestaltet werden2.

Unwirksam wäre die Erklärung in dem Angebot der Käuferin dagegen dann, wenn es sich dabei um eine Fortgeltungsklausel, also um eine von der Veräußerin gemäß § 305 Abs. 1 BGB gestellte oder von ihr als Unternehmerin nach § 310 Abs. 3 BGB als gestellt geltende vorformulierte Vertragsbedingung handelte. Denn die Vorschriften der §§ 307 – 309 BGB erstrecken sich auf sogenannte Vertragsabschlussklauseln, zu denen die von dem Verwender vorformulierten einseitigen Erklärungen des anderen Teils zur Geltung seines Angebots gehören3, und – wie hier – unbefristete Fortgeltungsklauseln halten einer AGBrechtlichen Inhaltskontrolle anhand der Verbotsnorm des § 308 Nr. 1 Halbs. 1 BGB nicht stand. Zur Begründung hierfür verweist der Bundesgerichtshof auf seine Entscheidung vom 7. Juni 20134, die eine inhaltsgleiche Erklärung betrifft.

Der Vertragsschluss wäre danach gescheitert, weil die Veräußerin wegen der Unwirksamkeit der Fortsetzungsklausel das mit dem Ablauf der Bindungsfrist erloschene Angebot der Käuferin nicht mehr annehmen konnte. Anhaltspunkte für eine Annahme der nach § 150 Abs. 1 BGB als neues Angebot geltenden verspäteten Annahmeerklärung der Veräußerin durch die Käuferin sind nicht ersichtlich. Eine Annahme durch Schweigen kommt bei beurkundungsbedürftigen Grundstücksgeschäften nicht in Betracht, und die von dem anderen Teil zur Erfüllung vorgenommenen Handlungen – insbesondere die Kaufpreiszahlung – sind grundsätzlich nicht als schlüssige Annahmeerklärung anzusehen5.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. November 2013 – V ZR 229/12

  1. BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/09, NJW 2010, 2873, 2874 Rn. 15[]
  2. BGH, Urteil vom 26.03.2004 – V ZR 90/03, NJW-RR 2004, 952, 953[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/09, NJW 2010, 2873 Rn. 8[]
  4. BGH, Urteil vom 07.06.2013 – V ZR 10/12, NJW 2013, 3434 f. Rn. 1326[]
  5. BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/09, NJW 2010, 2873, 2874 f. Rn. 1416[]