Bin­dungs­frist und Annah­me­frist im nota­ri­el­len Kauf­an­ge­bot

Die Erklä­rung eines Grund­stücks­käu­fers in sei­nem nota­ri­ell beur­kun­de­ten Ver­trags­an­ge­bot, dass sein Ange­bot über die Bin­dungs­frist von vier Wochen hin­aus wider­ruf­lich fort­be­steht, ist unwirk­sam, wenn eine von de Ver­äu­ße­rin vor­for­mu­lier­te Klau­sel vor­liegt, wel­che den Vor­schrif­ten über die rich­ter­li­che Kon­trol­le des Inhalts All­ge­mei­ner Geschäfts­be­din­gun­gen (§§ 307309 BGB) unter­liegt.

Bin­dungs­frist und Annah­me­frist im nota­ri­el­len Kauf­an­ge­bot

In einem sol­chen Fall ist ein Kauf­ver­trag mit der nach Ablauf der Bin­dungs­frist erfolg­ten Beur­kun­dung der Annah­me­er­klä­rung der Ver­äu­ße­rin nicht zustan­de gekom­men, da das Ange­bot im Zeit­punkt der Annah­me bereits erlo­schen war. Denn soweit der Antra­gen­de nichts ande­res äußert, deckt sich eine von ihm erklär­te Bin­dungs­frist mit der dem Emp­fän­ger für die Annah­me sei­nes Ange­bots ein­ge­räum­ten Frist (§ 148 BGB) mit der Fol­ge, dass das Ange­bot mit dem Ablauf der Bin­dungs­frist erlischt 1.

Wirk­sam wäre die Erklä­rung über die Fort­gel­tung des Ange­bots, wenn sie von der Käu­fe­rin selbst for­mu­liert oder von den Par­tei­en im Ein­zel­fall aus­ge­han­delt wor­den wäre. Dann hät­te die Ver­äu­ße­rin das Ange­bot auch noch nach mehr als vier Wochen nach des­sen Abga­be anneh­men kön­nen. Die gesetz­li­chen Rege­lun­gen in §§ 145, 146 BGB schlie­ßen näm­lich Modi­fi­ka­tio­nen der Wirk­sam­keit und der Dau­er des Ange­bots nicht aus. Ein Ange­bot kann danach auch unbe­fris­tet, jedoch wider­ruf­lich aus­ge­stal­tet wer­den 2.

Unwirk­sam wäre die Erklä­rung in dem Ange­bot der Käu­fe­rin dage­gen dann, wenn es sich dabei um eine Fort­gel­tungs­klau­sel, also um eine von der Ver­äu­ße­rin gemäß § 305 Abs. 1 BGB gestell­te oder von ihr als Unter­neh­me­rin nach § 310 Abs. 3 BGB als gestellt gel­ten­de vor­for­mu­lier­te Ver­trags­be­din­gung han­del­te. Denn die Vor­schrif­ten der §§ 307309 BGB erstre­cken sich auf soge­nann­te Ver­trags­ab­schluss­klau­seln, zu denen die von dem Ver­wen­der vor­for­mu­lier­ten ein­sei­ti­gen Erklä­run­gen des ande­ren Teils zur Gel­tung sei­nes Ange­bots gehö­ren 3, und – wie hier – unbe­fris­te­te Fort­gel­tungs­klau­seln hal­ten einer AGBrecht­li­chen Inhalts­kon­trol­le anhand der Ver­bots­norm des § 308 Nr. 1 Halbs. 1 BGB nicht stand. Zur Begrün­dung hier­für ver­weist der Bun­des­ge­richts­hof auf sei­ne Ent­schei­dung vom 7. Juni 2013 4, die eine inhalts­glei­che Erklä­rung betrifft.

Der Ver­trags­schluss wäre danach geschei­tert, weil die Ver­äu­ße­rin wegen der Unwirk­sam­keit der Fort­set­zungs­klau­sel das mit dem Ablauf der Bin­dungs­frist erlo­sche­ne Ange­bot der Käu­fe­rin nicht mehr anneh­men konn­te. Anhalts­punk­te für eine Annah­me der nach § 150 Abs. 1 BGB als neu­es Ange­bot gel­ten­den ver­spä­te­ten Annah­me­er­klä­rung der Ver­äu­ße­rin durch die Käu­fe­rin sind nicht ersicht­lich. Eine Annah­me durch Schwei­gen kommt bei beur­kun­dungs­be­dürf­ti­gen Grund­stücks­ge­schäf­ten nicht in Betracht, und die von dem ande­ren Teil zur Erfül­lung vor­ge­nom­me­nen Hand­lun­gen – ins­be­son­de­re die Kauf­preis­zah­lung – sind grund­sätz­lich nicht als schlüs­si­ge Annah­me­er­klä­rung anzu­se­hen 5.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 22. Novem­ber 2013 – V ZR 229/​12

  1. BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/​09, NJW 2010, 2873, 2874 Rn. 15[]
  2. BGH, Urteil vom 26.03.2004 – V ZR 90/​03, NJW-RR 2004, 952, 953[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/​09, NJW 2010, 2873 Rn. 8[]
  4. BGH, Urteil vom 07.06.2013 – V ZR 10/​12, NJW 2013, 3434 f. Rn. 1326[]
  5. BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/​09, NJW 2010, 2873, 2874 f. Rn. 1416[]

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