Boden­schutz­recht­li­cher Aus­gleichs­an­spruch – und sein Aus­schluss im Grund­stücks­kauf­ver­trag

Eine Ver­ein­ba­rung schließt den boden­schutz­recht­li­chen Aus­gleichs­an­spruch grund­sätz­lich nur aus, wenn sie zwi­schen dem Inha­ber die­ses Anspruchs und dem Schuld­ner getrof­fen wor­den ist.

Boden­schutz­recht­li­cher Aus­gleichs­an­spruch – und sein Aus­schluss im Grund­stücks­kauf­ver­trag

Zu Las­ten eines drit­ten Berech­tig­ten ist eine abwei­chen­de Ver­ein­ba­rung unwirk­sam, wohin­ge­gen von einer Ver­ein­ba­rung zu Guns­ten eines drit­ten Ver­pflich­te­ten im Regel­fall nicht aus­ge­gan­gen wer­den kann 1.

Es wider­spricht im Regel­fall den Inter­es­sen des Käu­fers, durch eine Ver­ein­ba­rung zu Guns­ten Drit­ter auf Aus­gleichs­an­sprü­che gegen einen nicht am Ver­trag betei­lig­ten Ver­ur­sa­cher einer schäd­li­chen Boden­ver­än­de­rung oder Alt­last zu ver­zich­ten. Dass auf die­se Wei­se Haf­tungs­frei­stel­lun­gen in einer Ver­äu­ße­rungs­ket­te jeden­falls ihre unmit­tel­ba­re Wir­kung regel­mä­ßig ver­lie­ren, erscheint nicht unbil­lig.

Der Ver­ur­sa­cher kann der Belas­tung mit Sanie­rungs­kos­ten ohne­hin nicht allein durch den Aus­schluss des boden­recht­li­chen Aus­gleichs­an­spruchs ent­ge­hen, da er unver­än­dert nach § 4 Abs. 3 BBo­dSchG Sanie­rungs­ver­ant­wort­li­cher bleibt und als sol­cher von der zustän­di­gen Behör­de in Anspruch genom­men wer­den kann.

Wei­ter­ge­hen­den Schutz erlangt er inso­weit nur, wenn er eine Ver­ein­ba­rung zur Über­nah­me der Sanie­rungs­kos­ten durch den Erwer­ber erreicht 2.

Es wird aller­dings erwo­gen, auf den Anspruch nach § 24 Abs. 2 Satz 2 BBo­dSchG die Regeln des gestör­ten Gesamt­schuld­ner­aus­gleichs anzu­wen­den, um so den Ver­trags­part­ner des Aus­gleichs­be­rech­tig­ten, der sich sei­ne Frei­stel­lung beim Ver­kauf des Grund­stücks mög­li­cher­wei­se durch einen Preis­nach­lass erkauft hat, unter Wah­rung des ver­trag­li­chen Äqui­va­lenz­ver­hält­nis­ses davor zu schüt­zen, dass ihm die­ser erkauf­te Vor­teil durch einen Aus­gleichs­an­spruch des drit­ten Sanie­rungs­ver­pflich­te­ten wie­der ent­zo­gen wird 3. Jedoch muss sich der Aus­gleichs­be­rech­tig­te eine Haf­tungs­frei­stel­lung nicht ent­ge­gen­hal­ten las­sen, die ohne sei­ne Mit­wir­kung zwi­schen sei­nen Vor­gän­gern in der Ver­äu­ße­rungs­ket­te ver­ein­bart wor­den ist. Dies lie­fe auf einen Ver­trag zu Las­ten Drit­ter hin­aus, der auch nicht zur Lösung der sich aus einem gestör­ten Gesamt­schuld­ner­aus­gleich erge­ben­den Pro­ble­me als wirk­sam ange­se­hen wer­den kann 4.

Die Vor­schrift des § 24 Abs. 2 Satz 2 BBo­dSchG ist auch nicht dahin­ge­hend teleo­lo­gisch zu redu­zie­ren, dass der Inha­ber der tat­säch­li­chen Gewalt über ein Grund­stück gegen den Ver­ur­sa­cher kei­nen Rück­griff neh­men kann, wenn er sich gegen­über dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer dazu ver­pflich­tet hat, sämt­li­che Sanie­rungs­kos­ten zu tra­gen, der ers­te Grund­stücks­käu­fer zur Frei­stel­lung gegen­über dem Ver­ur­sa­cher ver­pflich­tet ist und in der fol­gen­den Ket­te von Kauf­ver­trä­gen jeweils Gewähr­leis­tungs­aus­schlüs­se ver­ein­bart wor­den sind.

Für eine sol­che teleo­lo­gi­sche Reduk­ti­on besteht kein Bedürf­nis. Der jewei­li­ge Grund­stücks­ver­käu­fer hat es in der Hand, sich gegen eine Ent­wer­tung des Äqui­va­lenz­ver­hält­nis­ses, das in dem von ihm abge­schlos­se­nen Ver­trag ange­legt ist, durch boden­recht­li­che Aus­gleichs­an­sprü­che, die einen Regress zur Fol­ge haben, mit­tels einer ent­spre­chen­den Ver­trags­ge­stal­tung zu sichern. So kann der Erwer­ber des Grund­stücks etwa zum Anspruchs­ver­zicht gegen­über dem Ver­ur­sa­cher und zur Wei­ter­ga­be einer Frei­stel­lungs­ver­pflich­tung oder eines Anspruchs­ver­zichts an nach­fol­gen­de Käu­fer ver­pflich­tet wer­den. Sieht der Grund­stücks­ver­käu­fer von einer sol­chen – die Preis­bil­dung zu sei­nem Nach­teil ver­än­dern­den – Ver­trags­ge­stal­tung ab, obwohl er sich selbst zur Frei­stel­lung des Ver­ur­sa­chers von Ansprü­chen Drit­ter ver­pflich­tet hat, liegt dar­in eine ein­sei­ti­ge Risi­ko­über­nah­me. Deren Kor­rek­tur durch eine ein­schrän­ken­de, zu sei­nen Guns­ten wir­ken­de Aus­le­gung des boden­schutz­recht­li­chen Aus­gleichs­an­spruchs ist nicht ange­bracht. Wenn die Ver­pflich­tung zur Wei­ter­ga­be der Frei­stel­lungs­pflicht oder des Anspruchs­ver­zichts nicht ver­ein­bart ist, liegt bei einem Regress gegen den Ver­käu­fer letzt­lich auch kei­ne rele­van­te Stö­rung des Äqui­va­lenz­ver­hält­nis­ses vor, weil die Rea­li­sie­rung des Kon­ta­mi­na­ti­ons­ri­si­kos im Kauf­ver­trag nicht voll­stän­dig zu Las­ten des Käu­fers berück­sich­tigt wor­den ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 29. Sep­tem­ber 2016 – I ZR 11/​15

  1. vgl. BGHZ 158, 354, 363 mwN[]
  2. vgl. BGHZ 158, 354, 368; Wäch­ter, NJW 1997, 2073, 2074 f.; Knopp, NJW 2000, 905, 909; Wag­ner, ZfIR 2003, 841, 847, 850[]
  3. vgl. BGHZ 158, 354, 364 f.; Wag­ner, BB 2000, 417, 425[]
  4. vgl. BGHZ 158, 354, 365 mwN[]