Brand­schutz­män­gel – und die frist­lo­se Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges

Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Ver­trags­par­tei das Miet­ver­hält­nis aus wich­ti­gem Grund außer­or­dent­lich frist­los kün­di­gen. Ein wich­ti­ger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB unter ande­rem dann vor, wenn dem Mie­ter der ver­trags­ge­mä­ße Gebrauch der Miet­sa­che ganz oder zum Teil nicht recht­zei­tig gewährt oder wie­der ent­zo­gen wird; letz­te­res kommt auch beim Auf­tre­ten eines Man­gels in Betracht, der dem ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch der Miet­sa­che ent­ge­gen­steht 1.

Brand­schutz­män­gel – und die frist­lo­se Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges

Dabei brauch­te im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall nicht im Ein­zel­nen erör­tert zu wer­den, ob und gege­be­nen­falls unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen objekt­be­zo­ge­ne Män­gel beim Brand­schutz – unab­hän­gig von einem Ein­schrei­ten der Ord­nungs­be­hör­de – schon des­halb einen Man­gel dar­stel­len, weil die Sicher­heit der Nut­zer des Gebäu­des durch sie gefähr­det ist. Denn außer rei­nen Beschaf­fen­heits­feh­lern der Miet­sa­che kön­nen jeden­falls auch behörd­li­che Beschrän­kun­gen und Gebrauchs­hin­der­nis­se die Taug­lich­keit der Miet­sa­che zu dem ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch in einer Wei­se auf­he­ben oder min­dern, dass sie einen Man­gel im Sin­ne von § 536 BGB begrün­den. Letz­te­re stel­len nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs frei­lich nur dann einen Man­gel dar, wenn sie auf der kon­kre­ten Beschaf­fen­heit der Miet­sa­che beru­hen und nicht in den per­sön­li­chen oder betrieb­li­chen Umstän­den des Mie­ters ihre Ursa­che haben. Außer­dem muss der Mie­ter durch die öffent­lich­recht­li­chen Beschrän­kun­gen und Gebrauchs­hin­der­nis­se in sei­nem ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch auch tat­säch­lich ein­ge­schränkt wer­den 2. Die­se Vor­aus­set­zung ist regel­mä­ßig nur dann erfüllt, wenn die zustän­di­ge Behör­de die Nut­zung des Miet­ob­jekts durch ein rechts­wirk­sa­mes und unan­fecht­ba­res Ver­bot bereits unter­sagt hat; aller­dings kann ein mög­li­cher Sach­man­gel im Ein­zel­fall auch dar­in gese­hen wer­den, dass eine lang­wäh­ren­de Unsi­cher­heit über die Zuläs­sig­keit der behörd­li­chen Nut­zungs­un­ter­sa­gung die begrün­de­te Besorg­nis bewirkt, das Grund­stück nicht zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch nut­zen zu kön­nen 3.

Im hier ent­schie­de­nen Fall hat die Stadt B. dem Mie­ter die Nut­zung der Mieträu­me durch einen sofort voll­zieh­ba­ren Bescheid unter­sagt. Damit konn­te das Gericht ohne Rechts­feh­ler davon aus­ge­hen, dass das behörd­li­che Ein­schrei­ten den Mie­ter in sei­nem ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch beein­träch­ti­gen wür­de. Der an sich zutref­fen­de Hin­weis dar­auf, dass der Bescheid der Stadt B. im Zeit­punkt der Kün­di­gungs­er­klä­rung noch nicht bestands­kräf­tig war und die auf­schie­ben­de Wir­kung eines dage­gen gerich­te­ten Wider­spruchs durch einen Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO hät­te wie­der­her­ge­stellt wer­den kön­nen, ver­mag im Streit­fall nicht zu ver­fan­gen. Zwar ent­spricht es der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs, dass es dem Mie­ter grund­sätz­lich zuge­mu­tet wer­den kann, behörd­li­che Anord­nun­gen betref­fend den Gebrauch der Miet­sa­che auf ihre Recht­mä­ßig­keit zu über­prü­fen 4. Auf das Risi­ko eines ver­wal­tungs­ge­richt­li­chen Rechts­streits mit unge­wis­sem Aus­gang muss sich der Mie­ter aber jeden­falls dann nicht ein­las­sen, wenn die Behör­de bereits eine sofor­ti­ge Unter­sa­gung der Nut­zung der Miet­sa­che ver­fügt hat und der Gegen­stand der ord­nungs­be­hörd­li­chen Bean­stan­dun­gen – wie hier die nicht brand­schutz­ge­rech­te Aus­füh­rung der Fas­sa­den­däm­mung – außer­halb des Ein­wir­kungs­be­reichs des Mie­ters liegt 5.

Auch ist es für die Fra­ge nach der Wirk­sam­keit der Kün­di­gung unbe­hel­flich, dass die Stadt B. in ihrem Bescheid die Anwen­dung unmit­tel­ba­ren Zwangs (in Form einer Ver­sie­ge­lung der Mieträu­me) zur Durch­set­zung der Nut­zungs­un­ter­sa­gungs­ver­fü­gung erst für den 1.08.2013 androh­te. Denn das auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB gestütz­te Kün­di­gungs­recht des Mie­ters besteht bereits dann, wenn im Zeit­punkt der Kün­di­gungs­er­klä­rung sicher fest­steht, dass dem Mie­ter der Miet­ge­brauch nicht gewährt 6 oder wie­der ent­zo­gen wird 7. Der Mie­ter brauch­te daher mit sei­ner Kün­di­gungs­er­klä­rung nicht auf den Ter­min zuzu­war­ten, zu dem die Ord­nungs­be­hör­de die Ergrei­fung von Zwangs­mit­teln zur Durch­set­zung der Nut­zungs­un­ter­sa­gung ange­kün­digt hat­te.

Das Kün­di­gungs­recht ist auch nicht nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB aus­ge­schlos­sen. Einer Frist­set­zung oder Abmah­nung bedarf es nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht, wenn eine Frist­set­zung oder Abmah­nung offen­sicht­lich kei­nen Erfolg ver­spricht (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB) oder die sofor­ti­ge Kün­di­gung aus beson­de­ren Grün­den unter Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen gerecht­fer­tigt ist (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB). Jeden­falls unter den letzt­ge­nann­ten Vor­aus­set­zun­gen ist nach den getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen eine sofor­ti­ge Kün­di­gung gerecht­fer­tigt. Die Gebäu­de­ei­gen­tü­mer hat­ten eine ihnen von der Bau­ord­nungs­be­hör­de bis zum 31.05.2013 gesetz­te Frist zur Her­stel­lung eines brand­schutz­ge­rech­ten Zustands der Außen­fas­sa­de ver­strei­chen las­sen, wodurch sich der kla­gen­de Ver­ein als Mie­ter kurz dar­auf mit einer sofort voll­zieh­ba­ren Nut­zungs­un­ter­sa­gungs­ver­fü­gung kon­fron­tiert sah. Die Ver­mie­te­rin behaup­tet selbst nicht, dass eine brand­schutz­ge­rech­te Sanie­rung der Außen­fas­sa­de zu erwar­ten gewe­sen wäre, bevor die Bau­ord­nungs­be­hör­de am 1.08.2013 die von ihr ange­kün­dig­te Ver­sie­ge­lung der Mieträu­me vor­ge­nom­men hät­te. Viel­mehr beruft sie sich aus­drück­lich dar­auf, dass die Aus­fer­ti­gung eines nicht brenn­ba­ren Wär­me­ver­bund­sys­tems "unmög­lich" gewe­sen sei, weil ein in Ver­mö­gens­ver­fall gera­te­ner Mit­ei­gen­tü­mer des Gebäu­des den auf ihn ent­fal­len­den Anteil an den mit rund 120.000 € bezif­fer­ten Sanie­rungs­kos­ten nicht habe auf­brin­gen kön­nen.

Aller­dings ist noch nicht ohne wei­te­res von einer Beein­träch­ti­gung oder Ent­zie­hung des ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauchs aus­zu­ge­hen, solan­ge die Behör­de trotz eines Ver­sto­ßes gegen öffent­lich­recht­li­che Vor­schrif­ten die for­mell ord­nungs­wid­ri­ge Nut­zung der Miet­sa­che durch den Mie­ter dul­det 8.

Von einer zumin­dest fak­ti­schen Dul­dung der Nut­zung durch die zustän­di­ge Behör­de wird auch dann aus­zu­ge­hen sein, wenn sie zwar die Nut­zung der Miet­sa­che zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch bereits unter­sagt hat, vor­läu­fig aber auf die Anwen­dung von Zwang zur Durch­set­zung der Ord­nungs­ver­fü­gung ver­zich­tet, um dem von der Nut­zungs­un­ter­sa­gung betrof­fe­nen Mie­ter aus­rei­chend Zeit für die Suche nach Ersatz­räu­men zu geben. In die­sem Fall kann der "Makel" der von der Ord­nungs­be­hör­de for­mell unter­sag­ten Wei­ter­nut­zung der Miet­sa­che deren Taug­lich­keit zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch im Zeit­raum bis zum end­gül­ti­gen Aus­zug des Mie­ters mög­li­cher­wei­se ein­schrän­ken, aber nicht voll­stän­dig auf­he­ben 9.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 2. Novem­ber 2016 – XII ZR 153/​15

  1. vgl. BGH, Urtei­le vom 20.11.2013 XII ZR 77/​12NZM 2014, 165 Rn. 18; und vom 24.10.2007 XII ZR 24/​06ZMR 2008, 274, 275[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 20.11.2013 XII ZR 77/​12NZM 2014, 165 Rn.20; BGH Urteil vom 16.09.2009 – VIII ZR 275/​08 , NJW 2009, 3421 Rn. 6[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 20.11.2013 – XII ZR 77/​12NZM 2014, 165 Rn.20[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 20.11.2013 XII ZR 77/​12NZM 2014, 165 Rn.20; BGH Urteil vom 20.01.1971 – VIII ZR 167/​69WM 1971, 531, 532[]
  5. vgl. Schmidt-Fut­te­rer/Ei­sen­schmid Miet­recht 12. Aufl. § 543 BGB Rn. 96; Staudinger/​Emmerich BGB [2014] § 536 Rn. 23; vgl. auch LG Mön­chen­glad­bach MDR 1992, 871[]
  6. vgl. Bub/​Treier/​Grapentin Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te 4. Aufl. Kap – IV Rn. 320; BeckOGK/​Mehle BGB [Stand: Juni 2016] § 543 Rn. 80[]
  7. vgl. auch BGH, Urteil vom 31.10.2012 – XII ZR 126/​11 , NJW 2013, 223 Rn. 30 f.[]
  8. vgl. Hübner/​Griesbach/​Fuerst in Lind­ner-Figu­ra/O­prée/Stell­mann Geschäfts­raum­mie­te 3. Aufl. Kap. 14 Rn. 274; Ghas­se­mi-Tabar in Ghas­se­mi-Tabar/Guhlin­g/Wei­te­mey­er Gewer­be­raum­mie­te § 536 BGB Rn. 181[]
  9. vgl. auch LG Pots­dam WuM 2015, 350, 352 ff.[]