Bürg­schaft für Miet­zah­lun­gen

Die Vor­schrift des § 551 Abs. 1 und 4 BGB, wel­che die Höhe einer Miet­si­cher­heit auf drei Monats­mie­ten begrenzt, fin­det kei­ne Anwen­dung auf eine Sicher­heit, die dem Ver­mie­ter von einem Drit­ten gewährt wird, um die dem Mie­ter dro­hen­de Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs abzu­wen­den.

Bürg­schaft für Miet­zah­lun­gen

So der Bun­des­ge­richts­hof in dem hier vor­lie­gen­den Fall eines Ver­mie­ters, der auf­grund einer Bürg­schaft die Zah­lung von mehr als drei Mie­ten ver­langt hat. Der Bru­der der Beklag­ten hat­te vom Klä­ger eine Woh­nung in Mann­heim gemie­tet. Die Mie­te belief sich auf monat­lich 350 € sowie 95 € Neben­kos­ten. Nach­dem der Bru­der der Beklag­ten die Mie­ten für Juli und August 2007 nicht gezahlt hat­te, droh­te ihm die Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses. Auf Bit­ten der Beklag­ten war der Klä­ger bereit, von der Kün­di­gung Abstand zu neh­men und die Rück­stän­de dem Kau­ti­ons­spar­buch zu ent­neh­men, falls ihm eine ande­re Sicher­heit gestellt wür­de. Die Beklag­te unter­zeich­ne­te dar­auf­hin eine Bürg­schafts­er­klä­rung, mit der sie sich für die Miet­zah­lun­gen ihres Bru­ders gegen­über dem Klä­ger ver­bürg­te. In der Fol­ge­zeit blieb der Bru­der der Beklag­ten die Mie­ten für die Mona­te Okto­ber bis Novem­ber 2007 sowie ab Okto­ber 2008 schul­dig. Er wur­de – nach der frist­lo­sen Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses durch den Klä­ger – zur Räu­mung und zur Zah­lung rück­stän­di­ger Mie­te und Neben­kos­ten in Höhe von 6.499,82 € nebst Zin­sen ver­ur­teilt. Der Klä­ger ver­langt von der Beklag­ten auf­grund der Bürg­schaft die Zah­lung die­ser Sum­me und zusätz­lich die dar­in nicht ent­hal­te­nen Mie­ten für die Mona­te August und Sep­tem­ber 2009. Das Land­ge­richt 1 hat der Kla­ge statt­ge­ge­ben. Das Ober­lan­des­ge­richt 2 hat die Beru­fung der Beklag­ten, die nur zur Zah­lung von drei Monats­mie­ten in Höhe von ins­ge­samt 1.050 € bereit war, zurück­ge­wie­sen. Mit der vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­nen Revi­si­on ver­folgt die Beklag­te ihr Ziel wei­ter.

Nach Auf­fas­sung des Bun­des­ge­richts­hofs fin­det die Vor­schrift des § 551 Abs. 1 und 4 BGB, wel­che die Höhe einer Miet­si­cher­heit auf drei Monats­mie­ten begrenzt, kei­ne Anwen­dung auf eine Sicher­heit, die dem Ver­mie­ter von einem Drit­ten gewährt wird, um die dem Mie­ter dro­hen­de Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs abzu­wen­den. Wäre es in einem sol­chen Fall ver­bo­ten, eine drei Monats­mie­ten über­stei­gen­de Sicher­heit zu ver­ein­ba­ren, könn­te der Ver­mie­ter kei­ne zusätz­li­che Sicher­heit erhal­ten und wür­de sich daher zu einer frist­lo­sen Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses wegen des ein­ge­tre­te­nen Zah­lungs­ver­zugs ver­an­lasst sehen. Damit wür­de die Begren­zung der Miet­si­cher­heit, die eigent­lich dem Schutz des Mie­ters die­nen soll, die Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses her­bei­füh­ren und sich zum Nach­teil des Mie­ters aus­wir­ken.

Die Bürg­schaft ist nicht wegen eines Ver­sto­ßes gegen § 551 Abs. 4 BGB inso­weit unwirk­sam, als sie den Betrag von drei Monats­mie­ten über­steigt. Dem Beru­fungs­ge­richt ist dar­in bei­zu­pflich­ten, dass § 551 Abs. 1, 4 BGB ent­spre­chend sei­nem Schutz­zweck ein­schrän­kend dahin aus­zu­le­gen ist, dass er kei­ne Anwen­dung auf eine Sicher­heit fin­det, die dem Ver­mie­ter von einem Drit­ten zur Abwen­dung einer dro­hen­den Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs gewährt wird.

Die in § 551 Abs. 1 BGB ent­hal­te­ne Begren­zung der Miet­si­cher­heit auf drei Monats­mie­ten dient – bei Aner­ken­nung des grund­sätz­li­chen Siche­rungs­be­dürf­nis­ses des Ver­mie­ters – dem Inter­es­se des Mie­ters vor zu hohen Belas­tun­gen. Ins­be­son­de­re soll damit Erschwe­run­gen für den Abschluss eines Miet­ver­tra­ges ent­ge­gen­ge­wirkt wer­den, die in mobi­li­täts­hem­men­der Wei­se von hohen Kau­ti­ons­for­de­run­gen aus­ge­hen kön­nen 3. Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist die­ser Schutz­zweck nicht betrof­fen, wenn Eltern für ihre Kin­der – anstel­le einer Anmie­tung im eige­nen Namen – von sich aus dem Ver­mie­ter eine Bürg­schaft für den Fall eines Ver­trags­schlus­ses zusa­gen; in einem sol­chen Fall steht die gesetz­li­che Begren­zung der Miet­si­cher­heit einer wirk­sa­men Über­nah­me einer Bürg­schaft durch die Eltern nicht ent­ge­gen 4.

Ähn­lich ver­hält es sich bei einer Sicher­heit, die – wie hier – im lau­fen­den Miet­ver­hält­nis zur Abwen­dung einer dro­hen­den Kün­di­gung des Ver­mie­ters wegen Zah­lungs­ver­zugs gewährt wird. Ein unab­ding­ba­res Ver­bot, in die­ser Situa­ti­on eine drei Monats­mie­ten über­stei­gen­de Sicher­heit zu ver­ein­ba­ren, wür­de in ers­ter Linie den Mie­ter benach­tei­li­gen, weil der Ver­mie­ter in die­sem Fall kei­ne wirk­sa­me zusätz­li­che Sicher­heit erhal­ten könn­te und die frist­lo­se Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses wegen des ein­ge­tre­te­nen Zah­lungs­ver­zu­ges die Fol­ge wäre; die dem Schutz des Mie­ters die­nen­de Begren­zung der Miet­si­cher­heit wür­de damit in ihr Gegen­teil ver­kehrt. Auf eine Kau­ti­on, mit der eine dro­hen­de Zah­lungs­ver­zugs­kün­di­gung des Ver­mie­ters abge­wen­det wer­den soll, fin­det § 551 Abs. 1, 4 BGB des­halb gene­rell kei­ne Anwen­dung 5; dar­auf, ob der Bür­ge eine der­ar­ti­ge Sicher­heit unauf­ge­for­dert bei­gebracht oder der Ver­mie­ter eine zusätz­li­che Sicher­heit ver­langt hat, kommt es nicht an.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. April 2013 – VIII ZR 379/​12

  1. LG Mann­heim, Urteil vom 23.09.2011 – 8 O 105/​10[]
  2. OLG Karls­ru­he, Urteil vom 04.04.2012 – 15 U 138/​11[]
  3. vgl. BT – Drucks. 9/​2079 S. 10 zu § 550b Abs. 1 Satz 1 BGB aF, der Vor­gän­ger­vor­schrift zu § 551 Abs. 1 BGB[]
  4. BGH, Urteil vom 07.06.1990 – IX ZR 16/​90, BGHZ 111, 361, 363[]
  5. LG Kiel, NJW-RR 1991, 1291; Palandt/​Weidenkaff, BGB, 72. Aufl., § 551 Rn. 3; Blank/​Börstinghaus, Mie­te, 3. Aufl., § 551 Rn. 33; Ster­nel, Miet­recht aktu­ell, 4. Aufl., III 174; aA Staudinger/​Emmerich, BGB, Neubearb.2011, § 551 Rn. 4 und 9[]