Corona – und die Mietzinsansprüche im Gewerbemietverhältnis

240 § 2 EGBGB (Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen in Zeiten der Corona-Pandemie) bewirkt keine Stundung des Mietzinses. Der Gesetzgeber hat ausdrücklich in dem Gesetzesentwurf1 ausgeführt, dass die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete im Grundsatz bestehenbleibt. Statt eines gänzlichen Ausschlusses der Mietzahlungsverpflichtung oder einer Stundung wurde im Ergebnis nach Abwägung der wechselseitigen Interessen der für den Vermieter weniger intensive Eingriff des Ausschlusses des Kündigungsrechts gewählt.

Corona – und die Mietzinsansprüche im Gewerbemietverhältnis

Ob ein im Sinne von § 536 BGB zur Minderung berechtigender Mangel der Gewerbemietsache bei behördlich angeordneter Schließung des Unternehmens wegen der Corona-Pandemie vorliegt, ist im Einzelfall zu prüfen. Es kommt darauf an, ob die Folgen des Lockdowns der im Rahmen von § 536 Abs. 1 S. 1 BGB maßgeblichen Risikosphäre des Vermieters zuordnen lassen. Hoheitliche Maßnahmen können – sofern nicht andere vertragliche Vereinbarungen bestehen – nur dann einen solchen Mangel begründen, wenn sie unmittelbar auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhten und ihre Ursachen nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben. Maßnahmen, die nur den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinträchtigen, fallen allein in dessen Risikosphäre, so regelmäßig auch hinsichtlich der Coronafolgen.

Mietansprüche entfallen auch nicht gemäß §§ 326 Abs. 1 S. 1, 275 BGB, da die behördlich angeordnete Schließung grundsätzlich allein das Verwendungsrisiko (des Mieters) betrifft. In Betracht kommt allenfalls ein Wegfall der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB. Hierfür kommt es zum einen darauf an, ob die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie sich bewusst gemacht hätten, dass es für die Dauer eines Monats zu einer staatlich verordneten Schließung der Verkaufsstätten des Einzelhandels kommen würde. Zum anderen muss dem Mieter das Festhalten am Vertrag in ursprünglicher Form unzumutbar geworden sein. Dass die erzwungene Schließung hier zu existenziell bedeutsamen Folgen für den Mieter geführt hat, ist von diesem darzulegen und zu beweisen.

Es entspricht der einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum, dass die Mieten für die Monate April bis Juni 2020 weiter einklagbar sind. Dies ergibt sich schon unmittelbar aus der eindeutigen Gesetzesbegründung: „Die Regelung stellt eine zeitlich begrenzte Ausnahme von dem Grundsatz dar, dass eine Leistungsunfähigkeit aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten den Schuldner auch dann nicht von den Folgen des Ausbleibens der (rechtzeitigen) Leistung befreit, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruht2. Die Vorschrift erfasst nur Zahlungsrückstände, die vom 01.04.bis 30.06.2020 entstehen. In diesem Zeitraum sind erhebliche wirtschaftliche Verwerfungen durch die COVID-19-Pandemie zu befürchten, die eine Ausnahme von diesem Grundsatz erfordern. Würde diese Ausnahme nicht geschaffen, wäre zu erwarten, dass infolge des Ausmaßes der wirtschaftlichen Einbußen eine große Anzahl von Personen nicht in der Lage wäre, in dieser vorübergehenden Zeit die Miete weiterhin fristgerecht zu bezahlen und deswegen Kündigungen befürchten müssten. Mieter erhalten kein Leistungsverweigerungsrecht nach der Grundregel des § 1. Sie bleiben damit nach allgemeinen Grundsätzen zur Leistung verpflichtet und können gegebenenfalls auch in Verzug geraten. Der Eingriff in die Rechte des Vermieters ist damit geringer, da die Regelung lediglich sein sekundäres Recht zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs für einen moderaten Zeitraum beschränkt. Umgekehrt wiegt regelmäßig das Interesse der Mieter schwer: Der angemietete Wohnraum stellt für die Mieter regelmäßig ihre Heimstatt dar, für Gewerbemieter sind die angemieteten Räume und Flächen Grundlage ihrer Erwerbstätigkeit. Es handelt sich um eine den Besonderheiten des Mietverhältnisses ausgewogen Rechnung tragende Sonderregelung, die dem Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses den Vorzug gibt. Dies rechtfertigt es, von einer speziellen Härteklausel abzusehen. In ganz besonders gelagerten Einzelfällen kommt ein Rückgriff auf Treu und Glauben in Betracht.3

In der Gesetzesbegründung findet sich also bereits eine Abwägung entsprechend der von der Mieterin vorgetragenen Argumentation. Statt eines gänzlichen Ausschlusses der Mietzahlungsverpflichtung oder einer Stundung wurde allerdings im Ergebnis der für den Vermieter weniger intensive Eingriff des Ausschlusses des Kündigungsrechts gewählt.

Das OLG Dresden hat hierzu am Rande einer Entscheidung4 wie folgt ausgeführt: „Der Regelung in Art. 240 § 2 EGBGB kann keine Sperrwirkung dahin entnommen werden, dass sie Auswirkungen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie auf das Bestehen oder den Umfang der Verpflichtung zur Zahlung der Miete für Räume ausschließen würde, in denen Geschäfte betrieben werden, welche von den staatlichen Maßnahmen betroffen sind. Die Annahme einer Sperrwirkung würde voraussetzen, dass mit der Vorschrift des Art. 240 § 2 EGBGB eine (abschließende) Regelung dieser Frage getroffen wurde, was aber nicht zutrifft5. Unmittelbar wird dort nur eine Beschränkung des Kündigungsrechts wegen Zahlungsverzugs des Mieters geregelt. Regelungen zum Bestehen und zur Höhe der Miete enthält die Vorschrift nicht. Eine klarstellende Erklärung, dass damit keine Aussage über die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Höhe der Miete in bestehenden Mietverträgen getroffen wird, wurde vom BMJV auf seiner Homepage veröffentlicht6. Letztlich spricht auch die seit dem 31.12.2020 geltende Vorschrift des Art. 240 § 7 EGBGB gegen eine Sperrwirkung von Art. 240 § 2 EGBGB.

Auch in der Kommentarliteratur wird dies so gesehen: „Durch den zeitweiligen Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit auf der Grundlage von Abs. 1 S. 1 werden aber keine weitergehenden Rechte oder Ansprüche des Mieters begründet. Insbesondere steht dem Mieter betreffend die jeweilige Miete im Zeitraum von 1.04. bis zum 30.06.2020 – anders als in Fällen des Art. 240 § 1 (vgl. Art. 240 § 1 Rn. 1 ff.) kein Leistungsverweigerungsrecht zu7, sodass die Mietzahlungen vertragsgemäß fällig werden. Dies führt dazu, dass beim Verstreichen des jeweiligen Fälligkeitstermins der Mieter automatisch in Verzug gerät7. Der Vermieter ist auch durch Art. 240 § 2 nicht daran gehindert, die fällig gewordenen Ansprüche titulieren zu lassen8.9

An anderer Stelle heißt es hierzu: „Die Norm hindert weder das Fälligwerden der Mietforderungen, noch wirkt sie sich sonst auf deren Durchsetzbarkeit aus. Nichtzahlung führt, vorbehaltlich des § 286 Abs. 4 BGB, zum Verzug, damit zur Verzinsungspflicht und zum Anspruch auf Ersatz des Verzögerungsschadens. Auf der anderen Seite schließt Art. 240 § 2 Abs. 1 bestehende pandemiebedingte Einwendungen des Mieters gegen die Zahlungspflicht nicht aus. Um den mieterschützenden Zweck der Norm zu erreichen, ist es geboten, dem Vermieter auch die Ausübung solcher Rechtsbehelfe temporär zu untersagen, die auf dem privilegierten Zahlungsverzug gründen und das Gebrauchsrecht des Mieters, das ihm der Gesetzgeber ja gerade erhalten wollte, gefährden. Das gilt insbesondere für die Rechte, die Leistung zu verweigern10. Der Vermieter bleibt, trotz der nicht gezahlten Miete, zur Leistung verpflichtet und schuldet daher grundsätzlich auch die Versorgung mit Wärme etc11.12

In dem Aufsatz „Coronavertragsrecht – Sonderregeln für Verbraucher und Kleinstunternehmen“ von Schmidt-Kessel/Möllnitz13 wird die Gesetzeslage bereits im Jahre 2020 entsprechend zusammengefasst: „Aufgrund der teilweise irreführenden Berichterstattung ist der Hinweis geboten, dass die Regelung weitere Rechtsfolgen nicht vorsieht. Insbesondere begründet Art. 240 § 2 EGBGB – anders als Art. 240 §§ 1, 3 EGBGB – keine Einschränkungen von Durchsetzbarkeit oder Fälligkeit durch Leistungsverweigerungsrechte oder gesetzliche Stundung. Erst recht bleiben die Forderung selbst sowie der Verzug mit ihr unberührt. Auch Verzögerungsschäden oder Verzugszinsen werden durch die Neuregelung nicht ausgeschlossen.

Auch einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Gewerbemietsache lehnt das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht ab. Der Mietgegenstand war auch nach der hier vorzunehmenden Einzelfallbetrachtung nicht mangelhaft i.S.d. § 536 BGB. Die Folgen des Lockdowns lassen sich nicht der im Rahmen von § 536 Abs. 1 S. 1 BGB maßgeblichen Risikosphäre des Vermieters zuordnen.

Etwas anderes ergibt sich für das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht vorliegend auch nicht aus dem vertraglich vereinbarten Nutzungszweck; § 1 des Pachtvertrags lautet insoweit auszugsweise: „“Verpachtet werden zum Betrieb eines Hotels im Rahmen der baurechtlichen Genehmigungen die Liegenschaft (…), bebaut mit einem Hotel, einschließlich teilweise der dazu gehörenden Außenanlagen einschließlich Kfz-Stellplätzen ohne Garagen.

§ 2 des Pachtvertrags lautet auszugsweise: „Der Pächter wird alle für die Aufnahme und den laufenden Betrieb eines Hotels erforderlichen Genehmigungen auf eigene Kosten einholen und diese ständig aufrechterhalten. Sollte es aufgrund späterer Rechtsänderungen und auf deren Grundlage ergehender Verwaltungsakte erforderlich werden, das Objekt zur Aufrechterhaltung der Betriebsgenehmigung baulich nachzurüsten oder anzupassen, trägt der Pächter sämtliche damit verbundenen Kosten, es sei denn, derartige Maßnahmen wären bereits bei Abschluss dieses Vertrages nach den zu diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften erforderlich gewesen.

§ 12 des Pachtvertrags lautet auszugsweise: „Für die Pächterin besteht jederzeitige Betriebspflicht für das Objekt.

§ 13 des Pachtvertrags lautet auszugsweise: „Die Verpächter haften ferner nicht für Beeinträchtigungen der Nutzung des Objekts durch äußere Umstände wie z.B: Verkehrsumleitungen, Aufgrabungen, Straßensperrungen, Beeinträchtigungen durch bauliche oder lärmende Maßnahmen Dritter in der Nachbarschaft, (…) außer im Falle, dass diese auf von den Verpächtern veranlasste Maßnahmen zurückgehen, die von der Pächterin nicht nach gesetzlichen Vorschriften oder Regelungen dieses Vertrages zu dulden sind.

Aus diesen Regelungen ergibt sich, dass ein objektiver Empfänger die Erklärung des Verpächters nicht so verstehen konnte, dass die vereinbarte Nutzung unter allen erdenklichen Umständen gewährleistet werden sollte. Vielmehr sollte der Pächter bei später eintretenden Rechtsänderungen ausdrücklich auch das Kostenrisiko eventuell notwendiger Veränderungen und das Risiko von Nutzungsbeeinträchtigungen durch äußere Umstände tragen.

Der Anspruch der Verpächterin ist nach Ansicht des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts auch nicht nach §§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 BGB erloschen.

Auch die Ausführungen des angefochtenen Urteils zu einem möglichen Wegfall der Geschäftsgrundlage halten einer rechtlichen Überprüfung stand. Die Mieterin hat sich auf einen solchen Anspruch erstinstanzlich nicht berufen und hat ausschließlich zu Liquiditätsengpässen vorgetragen. Trotz vorgerichtlicher Aufforderung durch die Verpächterin hat sie auch nicht zur Unzumutbarkeit i.S.d. § 313 Abs. 1 BGB vorgetragen. Zudem hat sie in ihrer Berufung ausschließlich die vermeintlich fehlerhafte Anwendung von Art. 240 § 2 EGBGB gerügt. Hat das Erstgericht, wie vorliegend, die Klageabweisung hinreichend deutlich auf mehrere selbstständig tragende Erwägungen gestützt, so muss die Berufungsbegründung jede tragende Erwägung angreifen14. Diesen Anforderungen wird die Berufungsschrift in Bezug auf einen Anspruch aus § 313 Abs. 1 BGB nicht gerecht, so dass eine erneute Überprüfung der rechtlichen Ausführungen des Landgerichts zu diesem Punkt nicht geboten war.

Schleswig -Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 16. Juni 2021 – 12 U 148/20

  1. BT-Drs.19/18110[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 175/14, Rn. 22[]
  3. BT-Drs.19/18110, 35-36[]
  4. OLG Dresden, NJW 2021, 953 Rn. 26, 27[]
  5. ebenso LG Mönchengladbach NZM-info Heft 22/2020, V = BeckRS 2020, 30731 Rn. 39; LG München I NZM 2021, 194 Rn. 53 ff.; Zehelein NZM 2020, 390 [401]; Streyl NZM 2020, 817 [823]; Brinkmann/Thüsing NZM 2021, 5 [9 f.]; Warmuth COVuR 2020, 16 [17]; aA LG München II Urteil vom 6.10.2020 – 13 O 2044/20, BeckRS 2020, 34263 Rn. 22; Jung JZ 2020, 715 [723][]
  6. Text bei Streyl NZM 2020, 817 [823][]
  7. BT-Drs.19/18110, 36[][]
  8. vgl. LG Frankfurt a.M. GE 2020, 1252[]
  9. BeckOK BGB/Wiederhold, 57. Ed.01.02.2021, EGBGB Art. 240 § 2 Rn. 9[]
  10. s. §§ 273, 320, 321 BGB[]
  11. BGB § 535 Rn. 88 ff.[]
  12. MünchKomm-BGB/Häublein, 1. Aufl.2020, EGBGB Art. 240 § 2 Rn. 38[]
  13. Schmidt-Kessel/Möllnitz, Coronavertragsrecht – Sonderregeln für Verbraucher und Kleinstunternehmen, NJW 2020, 1103, 1106[]
  14. MünchKomm-ZPO/Rimmelspacher, 6. Aufl.2020 Rn. 44, ZPO § 520 Rn. 44[]

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