Coro­nabe­ding­te Geschäfts­schlie­ßung – und die Mietzahlungen

Bei einer staat­lich ange­ord­ne­ten Geschäfts­schlie­ßung wegen der Coro­na-Pan­de­mie kann die Gewer­be­mie­te wegen Weg­falls der Geschäfts­grund­la­ge auf die Hälf­te her­ab­zu­set­zen sein, ohne dass eine Exis­tenz­be­dro­hung des Mie­ters im Ein­zel­fall fest­ge­stellt wer­den muss.

Coro­nabe­ding­te Geschäfts­schlie­ßung – und die Mietzahlungen

In dem hier vom Ber­li­ner Kam­mer­ge­richt ent­schie­de­nen Fall begehrt der Eigen­tü­mer einer als Spiel­hal­le ver­mie­te­ten Gewer­be­ein­heit die Zah­lung der rest­li­chen Gewer­be­mie­te für die Mona­te April und Mai 2020. Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Land­ge­richt Ber­lin hat die Kla­ge abge­wie­sen1. Auf die dage­gen vom Ver­mie­ter ein­ge­leg­te Beru­fung hat nun das Kam­mer­ge­richt ent­schie­den, dass die Klä­ge­rin sich wegen der Schlie­ßungs­an­ord­nung des Lan­des Ber­lin auf die Stö­rung der Geschäfts­grund­la­ge nach § 313 Abs. 1 BGB beru­fen kön­ne, sodass der ver­trag­lich ver­ein­bar­te Miet­zins um 50% zu redu­zie­ren sei. 

Zwar sei, so das Kam­mer­ge­richt, der Miet­zah­lungs­an­spruch für die Mona­te April und Mai 2020 nicht auf­grund des Geset­zes zur Abmil­de­rung der Fol­gen der COVID-19-Pan­de­mie im Zivil‑, Insol­venz- und Straf­ver­fah­rens­recht vom 27. März 2020 zu ver­nei­nen, da die­ses ohne­hin nur bis zum 30. Juni 2020 gere­gel­te Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht nicht für Miet- und Pacht­ver­trä­ge gel­te. Die Mie­te sei aber wegen Stö­rung der Geschäfts­grund­la­ge gemäß § 313 BGB anzu­pas­sen und – für den hier vor­lie­gen­den Fall der voll­stän­di­gen Schlie­ßung des Geschäfts­be­trie­bes der Mie­te­rin – um 50% zu reduzieren. 

Das Kam­mer­ge­richt hat die­se Ent­schei­dung damit begrün­det, dass zur Geschäfts­grund­la­ge der Par­tei­en als Ver­mie­ter und Mie­te­rin von Geschäfts­räu­men auch die Vor­stel­lung gehö­re, dass es nicht zu einer Pan­de­mie mit weit­ge­hen­der Still­le­gung des öffent­li­chen Lebens infol­ge pan­de­mie­be­ding­ter Nut­zungs­un­ter­sa­gun­gen und ‑beein­träch­ti­gun­gen kom­men wer­de, so dass das Auf­tre­ten einer Pan­de­mie mit den ent­spre­chen­den weit­rei­chen­den staat­li­chen Ein­grif­fen in das wirt­schaft­li­che und sozia­le Leben eine schwer­wie­gen­de Ände­rung der für die Ver­trags­lauf­zeit vor­ge­stell­ten Umstän­de bedeu­te und damit das tat­säch­li­che Ele­ment der Stö­rung der Geschäfts­grund­la­ge ver­wirk­li­che. Die Klä­ge­rin habe im vor­lie­gen­den Fall die Räu­me, die sie vor Beginn der Covid-Pan­de­mie ange­mie­tet habe, durch hier­zu ergan­ge­ne staat­li­che Vor­schrif­ten oder Anord­nun­gen über die Schlie­ßung über­haupt nicht in der ver­trag­lich vor­ge­se­he­nen Wei­se für ihr Gewer­be nut­zen kön­nen. Es lie­ge daher nahe, dass die Ver­trags­par­tei­en, wenn sie die­se Ver­än­de­rung vor­her­ge­se­hen hät­ten, den Miet­ver­trag mit einem ande­ren Inhalt geschlos­sen hät­ten. Dabei sei zu ver­mu­ten, dass eine Miet­absen­kung für den Zeit­raum einer zwei­mo­na­ti­gen Zwangs­schlie­ßung der Spiel­hal­le ver­ein­bart wor­den wäre, wenn die Par­tei­en die Beschrän­kun­gen im Zuge der Covid-Pan­de­mie vor­her­ge­se­hen hätten. 

Weiterlesen:
Mietvertragliche Kündigungsbeschränkung für die verkaufte Wohnung

Es gehe, so das Kam­mer­ge­richt wei­ter, im vor­lie­gen­den Fall nicht um ein „nor­ma­les“ Risi­ko der Gebrauchs­taug­lich­keit bzw. Ver­wen­dung des Miet­ob­jekts, son­dern um weit­ge­hen­de staat­li­che Ein­grif­fe in das sozia­le und wirt­schaft­li­che Leben auf­grund einer Pan­de­mie, die als Sys­tem­kri­se eine Stö­rung der Geschäfts­grund­la­ge sei. Das mit der Stö­rung der Geschäfts­grund­la­ge ver­bun­de­ne Risi­ko kön­ne daher regel­mä­ßig kei­ner Ver­trags­par­tei allein zuge­wie­sen wer­den. Der auf­grund der Pan­de­mie staat­lich ange­ord­ne­te Shut­down stel­le einen der­art tief­grei­fen­den, unvor­her­seh­ba­ren, außer­halb der Ver­ant­wor­tungs­sphä­re bei­der Ver­trags­par­tei­en lie­gen­den und poten­ti­ell exis­tenz­ge­fähr­den­den Ein­griff in die im Ver­trag vor­aus­ge­setz­te Nut­zungs­mög­lich­keit dar, dass – unter Berück­sich­ti­gung der Umstän­de des Ein­zel­falls – die Nach­tei­le soli­da­risch von bei­den Ver­trags­par­tei­en zu tra­gen sei­en und die Mie­te daher bei voll­stän­di­ger Betriebs­un­ter­sa­gung zur Hälf­te zu redu­zie­ren sei. Dabei müs­se eine kon­kre­te Exis­tenz­be­dro­hung für den Mie­ter anhand sei­ner betriebs­wirt­schaft­li­chen Daten nicht posi­tiv fest­ge­stellt wer­den, son­dern die „unter Umstän­den exis­ten­zi­ell bedeut­sa­men Fol­gen“ im Sin­ne der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­ho­fes sei­en auch dann zu ver­mu­ten, wenn eine ange­ord­ne­te Schlie­ßung einen Monat oder län­ger andauere. 

Kam­mer­ge­richt, Urteil vom 1. April 2021 – 8 U 1099/​20

  1. LG Ber­lin, Urteil vom 14.08.2020 – 34 O 107/​20[]
  2. BGH, Beschluss vom 05.10.2017 – I ZR 7/​16, Coo­kie-Ein­wil­li­gung I[]

Bild­nach­weis:

Weiterlesen:
Löschung einer Grundschuld an einem herrenlosen Grundstück