Dar­le­gung von Miet­män­geln

Für die vom Mie­ter gefor­der­te Dar­le­gung eines Man­gels einer Miet­woh­nung muss der Mie­ter, da die Min­de­rung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Geset­zes ein­tritt, nur einen kon­kre­ten Sach­man­gel, der die Taug­lich­keit der Miet­sa­che zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch beein­träch­tigt, vor­tra­gen. Das Maß der Gebrauchs­be­ein­träch­ti­gung (oder einen bestimm­ten Min­de­rungs­be­trag) braucht er hin­ge­gen nicht anzu­ge­ben.

Dar­le­gung von Miet­män­geln

Zur Dar­le­gung wie­der­keh­ren­der Beein­träch­ti­gun­gen des Miet­ge­brauchs genügt eine Beschrei­bung, aus der sich ergibt, um wel­che Art von Beein­träch­ti­gun­gen (Par­ty­ge-räu­sche, Musik, Lärm durch Putz­ko­lon­nen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu wel­chen Tages­zei­ten, über wel­che Zeit­dau­er und in wel­cher Fre­quenz die­se unge­fähr auft­re-ten; der Vor­la­ge eines "Pro­to­kolls" bedarf es nicht.

Mit die­ser Ent­schei­dung hat der Bun­des­ge­richts­hof die Anfor­de­run­gen an die vom Mie­ter gefor­der­te Dar­le­gung der Beein­träch­ti­gun­gen ver­deut­licht. Geklagt hat die Ver­mie­te­rin einer Woh­nung in einem Mehr­fa­mi­li­en­haus in Ber­lin-Mit­te. Einen Teil der Woh­nun­gen ver­mie­tet die Klä­ge­rin als Feri­en­woh­nun­gen an Tou­ris­ten. Die Beklag­ten als Mie­ter einer Woh­nung, min­der­ten die Mie­te um 20 %, da es durch die Ver­mie­tung an Tou­ris­ten zu erheb­li­chen Beläs­ti­gun­gen durch Lärm und Schmutz kom­me. Wegen des auf­ge­lau­fe­nen Miet­rück­stands kün­dig­te die Klä­ge­rin das Miet­ver­hält­nis mit den Beklag­ten frist­los, hilfs­wei­se frist­ge­mäß. Nach der Kün­di­gung zahl­ten die Beklag­ten unter Vor­be­halt einen Betrag von 3.704,68 €.

Die Ver­mie­te­rin hat auf Räu­mung der Woh­nung geklagt. Im Wege der Wider­kla­ge ver­lan­gen die Beklag­ten die Rück­zah­lung des unter Vor­be­halt gezahl­ten Betrags sowie die Fest­stel­lung, dass sie zur Miet­min­de­rung berech­tigt sind. Das Amts­ge­richt 1 hat die von den Mie­tern vor­ge­nom­me­ne Min­de­rung der Mie­te für ange­mes­sen gehal­ten und die Räu­mungs­kla­ge abge­wie­sen. Auf die Beru­fung der Klä­ge­rin hat das Land­ge­richt 2 die Beklag­ten zur Räu­mung der Woh­nung ver­ur­teilt und die Wider­kla­ge abge­wie­sen. Hier­ge­gen haben die Mie­ter Revi­si­on vor dem Bun­des­ge­richts­hof ein­ge­legt.

Nach Auf­fas­sung des Bun­des­ge­richts­hofs hat das Beru­fungs­ge­richt die Anfor­de­run­gen an die Dar­le­gung eines Sach­man­gels (§ 536 BGB) in unver­tret­ba­rer Wei­se über­spannt. Zutref­fend ist aller­dings die Annah­me des Beru­fungs­ge­richts, dass eine Beein­träch­ti­gung des Miet­ge­brauchs nicht schon dar­in liegt, dass die Klä­ge­rin Woh­nun­gen an Feri­en­gäs­te und Tou­ris­ten ver­mie­tet. Denn dies führt nicht zwangs­läu­fig zu Beein­träch­ti­gun­gen der übri­gen Mie­ter, die über das Maß von Stö­run­gen hin­aus­geht, die bei einer Wohn­nut­zung typi­scher­wei­se zu erwar­ten und in einer Wohn­an­la­ge mit vie­len Par­tei­en kaum zu ver­mei­den sind. In einem Mehr­fa­mi­li­en­haus sind etwa gele­gent­lich auf­tre­ten­de Beein­träch­ti­gun­gen wie ein­zel­ne Strei­tig­kei­ten von Bewoh­nern oder gele­gent­li­ches Fei­ern als sozi­al­ad­äquat hin­zu­neh­men.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts gehen aber die Ein­wir­kun­gen, die nach der Dar­stel­lung der Beklag­ten durch die Ver­mie­tungs­pra­xis der Klä­ge­rin ver­ur­sacht wer­den, über der­ar­ti­ge kaum zu ver­mei­den­de Beein­träch­ti­gun­gen weit hin­aus. Das Beru­fungs­ge­richt hat inso­weit die Anfor­de­run­gen an die vom Mie­ter gefor­der­te Dar­le­gung der Beein­träch­ti­gun­gen ver­kannt. Da die Min­de­rung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Geset­zes ein­tritt, muss der Mie­ter nur einen kon­kre­ten Sach­man­gel, der die Taug­lich­keit der Miet­sa­che zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch beein­träch­tigt, vor­tra­gen. Das Maß der Gebrauchs­be­ein­träch­ti­gung (oder einen bestimm­ten Min­de­rungs­be­trag) braucht er hin­ge­gen nicht anzu­ge­ben. Bei wie­der­keh­ren­den Beein­träch­ti­gun­gen durch Lärm oder Schmutz ist des­halb die Vor­la­ge eines "Pro­to­kolls" nicht erfor­der­lich. Viel­mehr genügt grund­sätz­lich eine Beschrei­bung, aus der sich ergibt, um wel­che Art von Beein­träch­ti­gun­gen (Par­ty­ge­räu­sche, Musik, Lärm durch Putz­ko­lon­nen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu wel­chen Tages­zei­ten, über wel­che Zeit­dau­er und in wel­cher Fre­quenz die­se unge­fähr auf­tre­ten. Die­sen Anfor­de­run­gen wird der Vor­trag der Beklag­ten gerecht.

Die Sache ist an das Beru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen wor­den, damit die­ses Fest­stel­lun­gen zu den gel­tend gemach­ten Beein­träch­ti­gun­gen trifft.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 29. Febru­ar 2012 – VIII ZR 155/​11

  1. AG Ber­lin Mit­te, Urteil vom 07.04.2010 – 15 C 63/​09[]
  2. LG Ber­lin, Urteil vom 28.01.2011 – 63 S 240/​10, Grund­ei­gen­tum 2011, 755 f.[]