Das Abrissgebäude in der Verkehrswertermittlung nach dem Schuldrechtanpassungsgesezt

Bei der Verkehrswertermittlung gemäß § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG kommt der vom Grundstückseigentümer beab­sich­tig­ten Nutzung des vom Nutzer errich­te­ten Bauwerks nach Rückerhalt maß­geb­li­che Bedeutung zu. Daher fehlt es regel­mä­ßig an einer Verkehrswerterhöhung durch das Bauwerk, wenn der Grundstückseigentümer des­sen Abriss und die Renaturierung des Grundstücks plant.

Das Abrissgebäude in der Verkehrswertermittlung nach dem Schuldrechtanpassungsgesezt

In dem­hier vom Bundesgerichtshof ent­schie­de­nen Rechtsstreit ver­lan­gen die Kläger ver­lan­gen von den Beklagten eine Entschädigung nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz für ein auf deren Grundstück errich­te­tes Bauwerk. Mit schrift­li­chem Vertrag vom 16.11.1976 pach­te­ten die Kläger vom Rat der in der ehe­ma­li­gen DDR gele­ge­nen Gemeinde K. ein Teil-Grundstück zur „Nutzung für per­sön­li­che Erholungsbedürfnisse”. In der Folgezeit errich­te­ten die Kläger auf dem Grundstück einen Bungalow. Nach Restitution des Grundstücks sind die Beklagten des­sen Eigentümer gewor­den. Sie beab­sich­ti­gen, das Grundstück zu rena­tu­rie­ren und zu die­sem Zweck den Bungalow abzu­rei­ßen. Mit Schreiben vom 11.03.2010 kün­dig­ten die Kläger den Pachtvertrag zum 31.10.2010. Sie ver­lang­ten einen Wertersatz von 75.000 € für die Errichtung des Bungalows, der sich aus dem Wert der Baulichkeit von 30.000 € und dem gegen­über unbe­bau­tem Pachtland um 45.000 € erhöh­ten Grundstückswert zusam­men­set­ze. Auch nach Rückgabe ver­wei­ger­ten die Beklagten eine Zahlung, weil der Bungalow wegen des beab­sich­tig­ten Abrisses den Verkehrswert des Grundstücks nicht erhö­he.

Das erst­in­stanz­lich mit dem Rechtsstreit befass­te Amtsgericht Neuruppin hat die Klage abge­wie­sen 1, das Landgericht Neuruppin die hier­ge­gen gerich­te­te Berufung der Kläger zurück­ge­wie­sen 2. Und auch die Revision der Kläger hat­te vor dem Bundesgerichtshof kei­nen Erfolg:

Auszugehen ist von § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG als der allein in Betracht kom­men­den Anspruchsgrundlage. Durch den Vertrag vom 16.11.1976 und die nach­fol­gen­de Grundstücksnutzung zu Erholungszwecken wur­de ein Rechtsverhältnis nach den §§ 312 ff. ZGB-DDR begrün­det, auf das gemäß § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs über den Miet- oder den Pachtvertrag anzu­wen­den sind, soweit das Schuldrechtsanpassungsgesetz nichts ande­res bestimmt.

Die Rückgabe des Grundstücks an die Beklagten als Voraussetzung eines Anspruchs auf eine Entschädigung nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz 3 ist zwi­schen den Parteien nicht (mehr) im Streit. Mangels Feststellungen des Berufungsgerichts ist – trotz des ent­spre­chen­den Bestreitens der Beklagten – zuguns­ten der Revision zu unter­stel­len, dass der Bungalow ent­spre­chend den Rechtsvorschriften in der DDR errich­tet wor­den ist.

Ohne Erfolg wen­den sich die Kläger dage­gen, dass das Landgericht Neuruppin bei der Bestimmung des Verkehrswerts gemäß § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG die von den Grundstückseigentümern beab­sich­tig­te künf­ti­ge Grundstücksnutzung berück­sich­tigt hat und des­halb zu dem Ergebnis gelangt ist, dass der von den Klägern erbau­te Bungalow den Verkehrswert des Grundstücks nicht erhö­he.

Die Frage, ob und wie sich die Absichten des Grundstückseigentümers zur zukünf­ti­gen Nutzung auf den Verkehrswert i.S.d. § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG aus­wir­ken, wird in Rechtsprechung und Literatur nicht ein­heit­lich beant­wor­tet.

Nach einer Ansicht ist regel­mä­ßig ein objek­ti­ver Maßstab anzu­le­gen, so dass es auf die objek­ti­ve Verwertbarkeit des Bauwerks, nicht aber auf die sub­jek­ti­ve Verwertungsabsicht des Grundstückseigentümers ankom­me 4. Auch nach die­ser Auffassung soll aller­dings dann, wenn die tat­säch­li­che Nutzung hin­ter der bau­recht­lich zuläs­si­gen zurück­bleibt, das Bauwerk zumin­dest für den Fall kei­ne Werterhöhung für das Grundstück dar­stel­len, dass es abge­ris­sen wer­den soll, um das Grundstück ander­wei­tig zu bebau­en 5.

Demgegenüber kommt es nach über­wie­gen­der Meinung auf die sub­jek­ti­ve Verwertbarkeit des Bauwerks für den Eigentümer an 6. Dies erge­be sich ins­be­son­de­re aus den Motiven des Gesetzgebers.

Die letzt­ge­nann­te Auffassung ist zutref­fend.

Dem Gesetzeswortlaut selbst ist aller­dings nichts dafür zu ent­neh­men, dass eine Verkehrswerterhöhung die Absicht des Eigentümers vor­aus­setzt, das Bauwerk zu erhal­ten und für sich zu ver­wer­ten. Nach der Vorschrift des § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG kann der Nutzer eine Entschädigung ver­lan­gen, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist. Regeln dazu, wie die­se Verkehrswerterhöhung fest­zu­stel­len ist, ent­hält § 12 Abs. 1 und 3 SchuldRAnpG hin­ge­gen nicht.

Insoweit kann grund­sätz­lich auf die Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19.05.2010 (ImmoWertV) 7 zurück­ge­grif­fen wer­den 8. Diese lässt es in § 2 Satz 2 ImmoWertV zwar aus­drück­lich zu, dass künf­ti­ge Entwicklungen, etwa abseh­ba­re ander­wei­ti­ge Nutzungen, bei der Wertermittlung Berücksichtigung fin­den, wenn sie mit hin­rei­chen­der Sicherheit auf Grund kon­kre­ter Tatsachen zu erwar­ten sind. Auf per­sön­li­che Nutzungsabsichten eines Erwerbers kommt es inso­weit jedoch nicht an 9.

Nach dem im Gesetzgebungsverfahren zum Ausdruck gekom­me­nen Willen des Gesetzgebers hat die vom Grundstückseigentümer beab­sich­tig­te Nutzung nach Rückerhalt des Grundstücks dem­ge­gen­über im Rahmen des § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG eine maß­geb­li­che Bedeutung.

Ein von dem Nutzer auf einem frem­den Grundstück errich­te­tes Bauwerk kann bei Vertragsbeendigung nach Auffassung des Gesetzgebers noch einen erheb­li­chen Wert dar­stel­len. Aus die­sem Grund hielt er es für unan­ge­mes­sen, den Nutzern, die ihre bau­li­chen Investitionen im Vertrauen auf einen lang­fris­ti­gen Fortbestand der ver­trag­li­chen Nutzungsbefugnis vor­ge­nom­men haben, ihren Wert ersatz­los zu neh­men und dem Grundstückseigentümer einen sol­chen Vorteil unent­gelt­lich zufal­len zu las­sen 10. Deshalb bestimmt § 12 Abs. 2 SchuldRAnpG für den Fall, dass der Grundstückseigentümer das Nutzungsverhältnis vor dem 4.10.2022 (vgl. §§ 12 Abs. 2 Satz 2 Alt. 2, 23 Abs. 4 SchuldRAnpG) ordent­lich kün­digt, eine Entschädigung in Höhe des Zeitwerts des Bauwerks, ohne dass es hier­bei auf die Verwendungsabsichten des Grundstückseigentümers ankommt.

In den ande­ren Fällen der Vertragsbeendigung, also bei ordent­li­cher Kündigung des Grundstückseigentümers nach Ablauf der Kündigungsschutzfrist, außer­or­dent­li­cher Kündigung des Grundstückseigentümers vor Ablauf der Kündigungsschutzfrist und Kündigung des Nutzers vor Ablauf der Kündigungsschutzfrist, soll­te eine Werterhöhung nach dem Willen des Gesetzgebers dage­gen nur inso­weit Entschädigungspflichten des Grundstückseigentümers nach sich zie­hen, als ihm nach Vertragsbeendigung tat­säch­lich noch ein für ihn rea­li­sier­ba­rer Wert zufließt 11.

Nach der Gesetzesbegründung soll das aller­dings dann nicht der Fall sein, wenn das Grundstück mit Wochenendhaus sich nun­mehr zur Bebauung mit einem Mehrfamilienhaus eig­ne, weil der Grundstückseigentümer das Wochenendhaus besei­ti­gen wer­de, um sein Grundstück einer ange­mes­se­nen wirt­schaft­li­chen Verwertung zuzu­füh­ren. Demgegenüber lie­ge eine Werterhöhung bei­spiels­wei­se vor, wenn ein Wochenendhaus auch nach Vertragsbeendigung zu Erholungszwecken genutzt wer­den sol­le. Sei jedoch die Änderung der Nutzungsart zuläs­sig, etwa die Errichtung eines Betriebsgebäudes auf einem Erholungsgrundstück, erhö­he das dem ursprüng­li­chen Nutzungszweck die­nen­de Bauwerk den Verkehrswert des Grundstücks in der Regel nicht 11.

Der Gesetzgeber hat durch die­se Beispiele deut­lich gemacht, dass es für die Frage, ob ein vom Nutzer errich­te­tes Bauwerk zu einer Entschädigung gemäß § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG führt, maß­geb­lich auf die Verwendungsabsichten des Grundstückseigentümers ankommt. Entgegen einer teil­wei­se ver­tre­te­nen Ansicht 12 gilt das nicht nur, wenn es um eine „Höhernutzung” des Grundstücks geht, also in dem Fall, der in der Gesetzesbegründung mit der Bebauung durch ein Mehrfamilien- statt durch ein Wochenendhaus ange­spro­chen ist, son­dern auch in Fällen der vor­lie­gen­den Art. Denn im Zusammenhang mit dem Wochenendhaus wird ein­deu­tig die Weiternutzungsabsicht des Grundstückseigentümers ange­spro­chen („genutzt wer­den soll”).

Hiergegen spricht ent­ge­gen der Rechtsauffassung der Revision nicht, dass die Gesetzesbegründung § 591 Abs. 1 BGB als ver­gleich­ba­re Wertersatzregelung benennt. Der Bezugnahme in der Gesetzesbegründung ist mit Blick auf die Bedeutung der Verwendungsabsichten des Grundstückseigentümers für die nach § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG zu leis­ten­de Entschädigung nichts zu ent­neh­men. Dies folgt schon dar­aus, dass der Anspruch auf Ersatz des Mehrwerts gemäß § 591 Abs. 1 BGB – anders als der Entschädigungsanspruch nach § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG – die Zustimmung des dem Grundsatz nach zah­lungs­pflich­ti­gen Grundstückseigentümers zu der vom Nutzer vor­ge­nom­me­nen Investition vor­aus­setzt 13. Demgegenüber ist der Gesetzgeber im Rahmen des § 12 SchuldRAnpG davon aus­ge­gan­gen, dass die Errichtung eines Bauwerks in der DDR nicht sel­ten ohne oder sogar gegen den Willen des Grundstückseigentümers erfolg­te 14. Mit der Erwähnung von § 591 Abs. 1 BGB woll­te der Gesetzgeber daher ersicht­lich ledig­lich dar­auf hin­wei­sen, dass das Bürgerliche Gesetzbuch im Pachtrecht bereits eine ähn­lich kon­stru­ier­te Ersatzregelung für den Fall der Vertragsbeendigung kennt.

Aus ent­schä­di­gungs­recht­li­cher Sicht hat der Gesetzgeber dem Grundstückseigentümer im Rahmen des § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG mit­hin eine weit­ge­hen­de Dispositionsfreiheit ein­ge­räumt, die Nutzung des zurück­ge­ge­be­nen Grundstücks zu ändern, um es einer ange­mes­se­nen wirt­schaft­li­chen Verwertung zuzu­füh­ren. Dem Verkehrswert im Sinne die­ser Vorschrift ist dadurch eine ande­re als die Bedeutung bei­gege­ben, die der allein auf den Veräußerungswert (Marktwert) ohne Rücksicht auf künf­ti­ge Nutzungsabsichten des Grundstückseigentümers abstel­len­de § 194 BauBG beinhal­tet 15.

Bestätigt wird die­ses Ergebnis durch die Regelung in § 15 Abs. 1 Satz 2 SchuldRAnpG. Nach die­ser hat der Nutzer in den auch von § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG erfass­ten Fällen – und damit unter ande­rem bei einer Eigenkündigung durch den Nutzer – auf Verlangen des Grundstückseigentümers die Hälfte der Abbruchkosten des Bauwerks zu tra­gen, wenn der Abbruch bin­nen eines Jahres nach Besitzübergang erfolgt. Bei einer ordent­li­chen Kündigung durch den Grundstückseigentümer bin­nen der vom Schuldrechtsanpassungsgesetz ange­ord­ne­ten Kündigungsschutzfrist kommt eine sol­che Kostenbeteiligung hin­ge­gen nicht in Betracht. Dies belegt, dass der Nutzer dann, wenn er sich selbst nicht ver­trags­treu ver­hält oder vom Vertrag löst, ent­schä­di­gungs­recht­lich die Entscheidung des Grundstückseigentümers, das Bauwerk abzu­rei­ßen, hin­zu­neh­men haben soll. In einem der­ar­ti­gen Fall erst die Pflicht des Grundstückeigentümers zur Entschädigungszahlung wegen eines objek­tiv erhöh­ten Verkehrswerts und dann die Zahlungspflicht des Nutzers in Höhe der hälf­ti­gen Abbruchkosten anzu­neh­men, ent­spricht erkenn­bar nicht dem Willen des Gesetzgebers.

Im Übrigen ist es auch sach­ge­recht, in den von § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG erfass­ten Fallkonstellationen den Nutzungsabsichten des Eigentümers eine maß­geb­li­che Bedeutung bei­zu­mes­sen.

§ 12 Abs. 2 SchuldRAnpG schützt den Nutzer, der im Vertrauen auf die lang­fris­ti­ge Vertragslaufzeit – ggf. erheb­li­che – bau­li­che Investitionen vor­ge­nom­men hat, die­se jedoch allein auf­grund der Entscheidung des Grundstückseigentümers, das Nutzungsverhältnis ordent­lich zu kün­di­gen, nicht in vol­lem Umfang nut­zen kann. Demgegenüber trifft § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG – neben dem Fall der Vertragsbeendigung nach Ablauf der Frist gemäß §§ 12 Abs. 2 Satz 2 Alt. 2, 23 Abs. 4 SchuldRAnpG, bin­nen derer der Gesetzgeber den Nutzer als beson­ders schutz­wür­dig ein­ge­stuft hat – für die­je­ni­gen Fälle eine Regelung, in denen der Nutzer die vor­zei­ti­ge Vertragsbeendigung zu ver­tre­ten hat. Den Grundstückseigentümer unab­hän­gig davon als ent­schä­di­gungs­pflich­tig anzu­se­hen, ob er für das vom ver­trags­un­treu­en oder sich selbst vom Vertrag lösen­den Nutzer errich­te­te Bauwerk eine Weiterverwendung beab­sich­tigt, ent­spricht nicht Sinn und Zweck des Gesetzes. Mit § 12 SchuldRAnpG woll­te der Gesetzgeber nicht dem Nutzer die Möglichkeit eröff­nen, dass er statt der lang­fris­ti­gen Vertragsdauer mit der sich dar­aus erge­ben­den zeit­ab­hän­gi­gen Amortisation sei­ner Investition zu Lasten des Grundstückseigentümers eine vor­zei­ti­ge Vertragsbeendigung zum Zwecke der Erlangung einer mög­lichst hohen Entschädigungsleistung wäh­len kann.

Die geäu­ßer­te Befürchtung, dass Grundstückseigentümer miss­bräuch­lich eine Abrissabsicht vor­ge­ben könn­ten und so eine Aushöhlung von § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG dro­he, teilt der Bundesgerichtshof nicht. Zum einen ist es Sache des Tatrichters, sich im Rahmen des § 286 ZPO die Überzeugung vom Fehlen einer Weiternutzungsabsicht des Grundstückseigentümers zu bil­den und dabei die bloß vor­ge­scho­be­ne von der tat­säch­lich bestehen­den Abrissabsicht zu tren­nen. Zum ande­ren wird es der Grundstückseigentümer schon wegen der in § 15 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 SchuldRAnpG ent­hal­te­nen Jahresfrist in vie­len Fällen nicht lan­ge bei der blo­ßen Abrissabsicht belas­sen, son­dern die­se umge­hend – und dann schon wäh­rend eines even­tu­el­len Entschädigungsprozesses – umset­zen, um die Kostenbeteiligung des Nutzers zu errei­chen. Darüber hin­aus wür­de die Behauptung einer nicht den Tatsachen ent­spre­chen­den Abrissabsicht eben­so zu Schadensersatzansprüchen des Nutzers füh­ren wie sie straf­recht­li­che Relevanz erlan­gen könn­te.

Danach ist es für den Bundesgerichtshof nicht zu bean­stan­den, dass das Landgericht Neuruppin den Klägern einen Entschädigungsanspruch nach § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG ver­sagt hat. Nach den tatrich­ter­li­chen Feststellungen haben die Beklagten hin­sicht­lich des von den Klägern errich­te­ten Bungalows kei­ne Weiternutzungsabsicht, son­dern pla­nen des­sen Abriss und die Renaturierung des Grundstücks. Dann aber führt das Bauwerk nicht zu einer Erhöhung des Verkehrswerts i.S.d. § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG, so dass ein Anspruch der Kläger auf eine Entschädigungszahlung nicht besteht.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. April 2014 – XII ZR 161/​13

  1. AG Neuruppin, Urteil vom 29.05.2012 – 43 C 171/​11
  2. LG Neuruppin, Urteil vom 16.01.2013 – 4 S 120/​12
  3. vgl. hier­zu BGH, Urteil vom 15.01.2014 – XII ZR 83/​13WuM 2014, 152 Rn. 17 ff.
  4. so LG Frankfurt/​Oder in einem unver­öf­fent­lich­ten Beschluss vom 20.05.2009 – 15 S 164/​08; Matthiessen in Kimme Offene Vermögensfragen [Stand: Juni 2009] § 12 SchuldRAnpG Rn. 15; Thiele/​Röske SchuldRÄndG [Stand: August 1999] § 12 SchuldRAnpG Rn. 29 ff.
  5. vgl. dazu Zimmermann VIZ 1996, 121, 126; ders. in Prütting/​Zimmermann/​Heller Grundstücksrecht Ost § 12 SchuldRAnpG Rn. 61 f.; ders. in RVI [August 2012] § 12 SchuldRAnpG Rn. 61 f.
  6. vgl. LG Zwickau WuM 2009, 305, 306; LG Potsdam VIZ 2002, 244 f.; AG Strausberg Grundeigentum 1996, 1119, 1121; Czub OVspezial 1997, 258, 261; Schnabel Schuldrechtsänderungsgesetz § 12 SchuldRAnpG Rn. 31; ders. NJW 2000, 2387, 2392; Kühnlein VIZ 2000, 578, 582; wohl auch MünchKomm-BGB/Kühnholz 4. Aufl. § 12 SchuldRAnpG Rn. 16; Krauß Sachenrechtsbereinigung und Schuldrechtsanpassung im Beitrittsgebiet S. 546; Bultmann in Kiethe SchuldRAnpG § 12 Rn. 25 f.
  7. BGBl. I 639
  8. BGH, Urteile vom 15.01.2014 – XII ZR 83/​13WuM 2014, 152 Rn. 13; und vom 12.03.2008 – XII ZR 156/​05 , NJW-RR 2008, 1047 Rn. 25
  9. vgl. Kleiber Verkehrswertermittlung von Grundstücken 7. Aufl. § 2 ImmoWertV Rn. 4, 8
  10. BT-Drs. 12/​7135 S. 46
  11. BT-Drs. 12/​7135 S. 47
  12. vgl. z.B. Matthiessen in Kimme Offene Vermögensfragen [Stand: Juni 2009] § 12 SchuldRAnpG Rn. 15
  13. vgl. Staudinger/​v. Jeinsen BGB [2013] § 591 Rn. 31
  14. vgl. BT-Drs. 12/​7135 S. 31
  15. BGH, Urteil vom 15.01.2014 – XII ZR 83/​13WuM 2014, 152 Rn. 15