Das Angebot auf „airbnb“ – und die fristlose Kündigung des Mietvertrages

Nach Ansicht des Landgerichts Berlin kann der Vermieter einen Wohnungsmietvertrag fristlos kündigen, wenn der Mieter die Wohnung über das Internetportal „airbnb” an Touristen vermietet und auch trotz erfolgter Abmahnung des Vermieters davon nicht ablässt.

Das Angebot auf „airbnb“ – und die fristlose Kündigung des Mietvertrages

Mahnt der Vermieter den Mieter wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung der Mietsache ab, ist eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses in der Regel auch dann gerechtfertigt, wenn der Mieter nach erfolgter Abmahnung ein über „airbnb“ geschaltetes Angebot zur entgeltlichen Gebrauchsüberlassung der Wohnung aufrechterhält, selbst wenn es in der Folge nicht mehr zu einer vertragswidrigen Gebrauchsüberlassung kommt.

Die entgeltliche Überlassung vermieteten Wohnraums an Touristen oder das öffentliche Angebot dazu ist vorbehaltlich einer – hier nicht erteilten – Erlaubnis des Vermieters vertragswidrig1. Dies gilt erst recht, wenn die Wohnung über den Anwendungsbereich des § 553 Abs. 1 BGB hinaus nicht nur zum Teil, sondern vollständig überlassen oder zur Überlassung angeboten wird.

Die Aufrechterhaltung des über „airbnb” geschalteten Angebots stellt zwar keine unbefugte Gebrauchsüberlassung i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 2. Alt. BGB dar. Bei ihr handelt es sich gleichwohl um eine gravierende Pflichtverletzung, da der Mieter damit der Öffentlichkeit und gleichzeitig dem Vermieter gegenüber schlüssig, aber gleichzeitig unmissverständlich zum Ausdruck bringt, die vertragswidrige entgeltliche Überlassung der Mietsache an Touristen – ungeachtet der vermieterseits ausgesprochenen Abmahnung – auch in Zukunft fortzusetzen. Mit einem solchen Verhalten verletzt der Mieter seine Vertragspflichten erheblich, indem er sich nicht nur über seine mietvertraglichen Befugnisse hinaus als Eigentümer der Mietsache geriert, sondern auch das Vertrauen des Vermieters in die künftige Redlichkeit seines Vertragspartners in schwerwiegender Weise erschüttert. Davon ausgehend besteht in einem derartigen Verhalten regelmäßig – und auch hier – selbst ohne weitere Abmahnung ein die außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigender verhaltensbedingter Grund2.

Da der wichtige Grund zur Kündigung in der ausdrücklich oder konkludent erklärten Bereitschaft des Mieters liegt, die vertragswidrige entgeltliche Überlassung der Mietsache an Dritte auch zukünftig fortzusetzen, kam es auf den vom Amtsgericht für wesentlich erachten Umstand, ob die beklagte Mieterin die Mietsache nach erfolgter Abmahnung und Ablaufs der Abhilfefrist tatsächlich an Dritte überlassen hat, für die Wirksamkeit der Kündigung und die ursprüngliche Begründetheit des Räumungsantrags nicht an.

Keine der Mieterin günstigere Beurteilung rechtfertigt der Umstand, dass in dem über „airbnb” geschalteten Angebot nicht die Mieterin persönlich, sondern ein Dritter als „Gastgeber” genannt ist. Denn es entspricht in Fällen der streitgegenständlichen Art einem die Anwendung des prima-facie-Beweises rechtfertigenden allgemeinen – und von der Mieterin nicht erschütterten – Erfahrungssatz, dass eine Mietsache von einem Dritten nur dann öffentlich zur entgeltlichen Gebrauchsüberlassung angeboten wird, wenn er dazu vom Mieter zuvor ermächtigt wurde oder zumindest auf dessen Veranlassung mit der Mietsache in Berührung gekommen ist. In beiden Fällen aber ist der Ausspruch einer fristlosen Kündigung gerechtfertigt, da sich der Mieter gemäß § 278 Satz 1 BGB das Verhalten desjenigen zurechnen lassen muss, der auf seine Veranlassung mit der Mietsache in Berührung kommt3. Dem zu Grunde gelegten Erfahrungssatz entspricht auch der tatsächliche Ablauf des zu beurteilenden Geschehens. Denn der von „airbnb” genannte Gastgeber verfügte unstreitig nicht nur über die Schlüssel der streitgegenständlichen Wohnung, sondern war von der Mieterin sogar zur Rückgabe der Wohnung an die Klägerin bevollmächtigt.

Landgericht Berlin, Beschluss vom 3. Februar 2015 – 67 T 29/15

  1. BGH, Urteil vom 08.01.2014 – VIII ZR 210/13; vgl. auch LG Berlin, Beschluss vom 18.11.2014 – 67 S 360/14, WuM 2015, 31; Beschluss vom 29.01.2015 – 67 S 460/14, n.v.[]
  2. vgl. zur fristlosen Kündigung bei Ankündigung vertragswidrigen Verhaltens BAG, Urteil vom 12.03.2009 – 2 AZR 251/07, EzA § 626 BGB 2002 Nr 26 Tz. 23[]
  3. vgl. LG Berlin, a.a.O.[]

Bildnachweis: