Das Ange­bot auf „airbnb“ – und die frist­lo­se Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges

Nach Ansicht des Land­ge­richts Ber­lin kann der Ver­mie­ter einen Woh­nungs­miet­ver­trag frist­los kün­di­gen, wenn der Mie­ter die Woh­nung über das Inter­net­por­tal „airbnb” an Tou­ris­ten ver­mie­tet und auch trotz erfolg­ter Abmah­nung des Ver­mie­ters davon nicht ablässt.

Das Ange­bot auf „airbnb“ – und die frist­lo­se Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges

Mahnt der Ver­mie­ter den Mie­ter wegen uner­laub­ter Gebrauchs­über­las­sung der Miet­sa­che ab, ist eine frist­lo­se Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses in der Regel auch dann gerecht­fer­tigt, wenn der Mie­ter nach erfolg­ter Abmah­nung ein über „airbnb“ geschal­te­tes Ange­bot zur ent­gelt­li­chen Gebrauchs­über­las­sung der Woh­nung auf­recht­erhält, selbst wenn es in der Fol­ge nicht mehr zu einer ver­trags­wid­ri­gen Gebrauchs­über­las­sung kommt.

Die ent­gelt­li­che Über­las­sung ver­mie­te­ten Wohn­raums an Tou­ris­ten oder das öffent­li­che Ange­bot dazu ist vor­be­halt­lich einer – hier nicht erteil­ten – Erlaub­nis des Ver­mie­ters ver­trags­wid­rig [1]. Dies gilt erst recht, wenn die Woh­nung über den Anwen­dungs­be­reich des § 553 Abs. 1 BGB hin­aus nicht nur zum Teil, son­dern voll­stän­dig über­las­sen oder zur Über­las­sung ange­bo­ten wird.

Die Auf­recht­erhal­tung des über „airbnb” geschal­te­ten Ange­bots stellt zwar kei­ne unbe­fug­te Gebrauchs­über­las­sung i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 2. Alt. BGB dar. Bei ihr han­delt es sich gleich­wohl um eine gra­vie­ren­de Pflicht­ver­let­zung, da der Mie­ter damit der Öffent­lich­keit und gleich­zei­tig dem Ver­mie­ter gegen­über schlüs­sig, aber gleich­zei­tig unmiss­ver­ständ­lich zum Aus­druck bringt, die ver­trags­wid­ri­ge ent­gelt­li­che Über­las­sung der Miet­sa­che an Tou­ris­ten – unge­ach­tet der ver­mie­ter­seits aus­ge­spro­che­nen Abmah­nung – auch in Zukunft fort­zu­set­zen. Mit einem sol­chen Ver­hal­ten ver­letzt der Mie­ter sei­ne Ver­trags­pflich­ten erheb­lich, indem er sich nicht nur über sei­ne miet­ver­trag­li­chen Befug­nis­se hin­aus als Eigen­tü­mer der Miet­sa­che geriert, son­dern auch das Ver­trau­en des Ver­mie­ters in die künf­ti­ge Red­lich­keit sei­nes Ver­trags­part­ners in schwer­wie­gen­der Wei­se erschüt­tert. Davon aus­ge­hend besteht in einem der­ar­ti­gen Ver­hal­ten regel­mä­ßig – und auch hier – selbst ohne wei­te­re Abmah­nung ein die außer­or­dent­li­che Kün­di­gung nach § 543 Abs. 1 BGB recht­fer­ti­gen­der ver­hal­tens­be­ding­ter Grund [2].

Da der wich­ti­ge Grund zur Kün­di­gung in der aus­drück­lich oder kon­klu­dent erklär­ten Bereit­schaft des Mie­ters liegt, die ver­trags­wid­ri­ge ent­gelt­li­che Über­las­sung der Miet­sa­che an Drit­te auch zukünf­tig fort­zu­set­zen, kam es auf den vom Amts­ge­richt für wesent­lich erach­ten Umstand, ob die beklag­te Mie­te­rin die Miet­sa­che nach erfolg­ter Abmah­nung und Ablaufs der Abhil­fe­frist tat­säch­lich an Drit­te über­las­sen hat, für die Wirk­sam­keit der Kün­di­gung und die ursprüng­li­che Begründ­etheit des Räu­mungs­an­trags nicht an.

Kei­ne der Mie­te­rin güns­ti­ge­re Beur­tei­lung recht­fer­tigt der Umstand, dass in dem über „airbnb” geschal­te­ten Ange­bot nicht die Mie­te­rin per­sön­lich, son­dern ein Drit­ter als „Gast­ge­ber” genannt ist. Denn es ent­spricht in Fäl­len der streit­ge­gen­ständ­li­chen Art einem die Anwen­dung des pri­ma-facie-Bewei­ses recht­fer­ti­gen­den all­ge­mei­nen – und von der Mie­te­rin nicht erschüt­ter­ten – Erfah­rungs­satz, dass eine Miet­sa­che von einem Drit­ten nur dann öffent­lich zur ent­gelt­li­chen Gebrauchs­über­las­sung ange­bo­ten wird, wenn er dazu vom Mie­ter zuvor ermäch­tigt wur­de oder zumin­dest auf des­sen Ver­an­las­sung mit der Miet­sa­che in Berüh­rung gekom­men ist. In bei­den Fäl­len aber ist der Aus­spruch einer frist­lo­sen Kün­di­gung gerecht­fer­tigt, da sich der Mie­ter gemäß § 278 Satz 1 BGB das Ver­hal­ten des­je­ni­gen zurech­nen las­sen muss, der auf sei­ne Ver­an­las­sung mit der Miet­sa­che in Berüh­rung kommt [3]. Dem zu Grun­de geleg­ten Erfah­rungs­satz ent­spricht auch der tat­säch­li­che Ablauf des zu beur­tei­len­den Gesche­hens. Denn der von „airbnb” genann­te Gast­ge­ber ver­füg­te unstrei­tig nicht nur über die Schlüs­sel der streit­ge­gen­ständ­li­chen Woh­nung, son­dern war von der Mie­te­rin sogar zur Rück­ga­be der Woh­nung an die Klä­ge­rin bevoll­mäch­tigt.

Land­ge­richt Ber­lin, Beschluss vom 3. Febru­ar 2015 – 67 T 29/​15

  1. BGH, Urteil vom 08.01.2014 – VIII ZR 210/​13; vgl. auch LG Ber­lin, Beschluss vom 18.11.2014 – 67 S 360/​14, WuM 2015, 31; Beschluss vom 29.01.2015 – 67 S 460/​14, n.v.[]
  2. vgl. zur frist­lo­sen Kün­di­gung bei Ankün­di­gung ver­trags­wid­ri­gen Ver­hal­tens BAG, Urteil vom 12.03.2009 – 2 AZR 251/​07, EzA § 626 BGB 2002 Nr 26 Tz. 23[]
  3. vgl. LG Ber­lin, a.a.O.[]