Das aus­ge­üb­te Vor­kaufs­recht des Mie­ters – und die Mit­ei­gen­tü­mer

Einem Mie­ter, der sei­ne in Woh­nungs­ei­gen­tum umge­wan­del­te Miet­woh­nung durch Aus­übung des Vor­kaufs­rechts (§ 577 BGB) erwirbt, wird dadurch unter Erset­zung der bis­he­ri­gen miet­ver­trag­li­chen Nut­zungs­rech­te eine nun­mehr dem Inhalt des Kauf­ver­trags ent­spre­chen­de Rechts­po­si­ti­on ver­schafft. Dem­ge­mäß kann sich der Woh­nungs­er­wer­ber gegen­über den ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mern grund­sätz­lich nicht auf fort­be­stehen­de Nut­zungs­be­fug­nis­se aus dem erlo­sche­nen Miet­ver­hält­nis beru­fen, die mit der Tei­lungs­er­klä­rung und der Gemein­schafts­ord­nung nicht in Deckung zu brin­gen sind.

Das aus­ge­üb­te Vor­kaufs­recht des Mie­ters – und die Mit­ei­gen­tü­mer

Das Miet­ver­hält­nis des Mit­mie­ters an der von ihm erwor­be­nen Dach­ge­schoss­woh­nung ist im Umfang des bei der Aus­übung sei­nes Vor­kaufs­rechts erlang­ten Woh­nungs­ei­gen­tums durch Kon­fu­si­on erlo­schen. Denn ein Schuld­ver­hält­nis setzt nach all­ge­mei­ner Auf­fas­sung vor­aus, dass Gläu­bi­ger und Schuld­ner ver­schie­de­ne Per­so­nen sind. Genau­so wie ein Schuld­ver­hält­nis zwi­schen den­sel­ben Per­so­nen nicht ent­ste­hen kann, erlischt es in der Regel wie­der, wenn sich For­de­rung und Schuld nach­träg­lich in einer Per­son ver­ei­nen 1. Dem­entspre­chend kann ein Miet­ver­hält­nis nicht wirk­sam ent­ste­hen, wenn auf Gebrauchs­nut­zer­sei­te eine Per­son betei­ligt ist, die zugleich Ver­mie­ter­stel­lung ein­nimmt 2, und ein Miet­ver­hält­nis erlischt, wenn der Mie­ter nach­träg­lich das Eigen­tum mit dem dar­aus flie­ßen­den Gebrauchs­recht an der Miet­sa­che erwirbt 3.

Mit der Ein­räu­mung des Vor­kaufs­rechts im Umwand­lungs­fall (§ 570b BGB aF; § 577 BGB) hat der Gesetz­ge­ber das Ziel ver­folgt, den Mie­ter vor spe­ku­la­ti­ven Umwand­lun­gen von Miet­woh­nun­gen durch Ver­schaf­fung der Mög­lich­keit zu schüt­zen, die Woh­nung zu einem Kauf­preis zu erwer­ben, den auch ein Drit­ter für die Woh­nung zu zah­len bereit ist 4. Dem Mie­ter, der sei­ne in Woh­nungs­ei­gen­tum umge­wan­del­te Miet­woh­nung durch Aus­übung des Vor­kaufs­rechts erwirbt, soll­te daher nach den Absich­ten des Gesetz­ge­bers eine Rechts­po­si­ti­on ver­schafft wer­den, wie sie bestan­den hät­te, wenn ihm die Woh­nung unmit­tel­bar vom Ver­mie­ter zu markt­üb­li­chen, also weder bes­se­ren noch schlech­te­ren Bedin­gun­gen ange­bo­ten wor­den wäre 5.

Ver­bun­den ist die­se durch den Eigen­tums­er­werb neu begrün­de­te Rechts­po­si­ti­on aller­dings mit der Auf­lö­sung des bis dahin bestehen­den Miet­ver­hält­nis­ses und der Unter­stel­lung der künf­ti­gen Nut­zungs- und Gebrauchs­mög­lich­kei­ten unter die Tei­lungs­er­klä­rung und die Gemein­schafts­ord­nung. Dem­entspre­chend kann sich der Woh­nungs­er­wer­ber, soweit kei­ne abwei­chen­den Nut­zungs- und Gebrauchs­ab­re­den getrof­fen sind, gegen­über den ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mern nicht auf fort­be­stehen­de Nut­zungs­be­fug­nis­se aus dem ehe­ma­li­gen Miet­ver­hält­nis beru­fen, die mit der Tei­lungs­er­klä­rung und der Gemein­schafts­ord­nung nicht in Deckung zu brin­gen sind 6.

Die­ser für den jewei­li­gen Eigen­tü­mer ersicht­lich abschlie­ßend gedach­te Aus­schluss von der Nut­zung (hier: des Gar­tens) bin­det auch den Mieter/​Erwerber, den­sel­ben Bedin­gun­gen, wie sie zwi­schen dem Ver­pflich­te­ten und dem Dritt­käu­fer ver­ein­bart wor­den sind. Die bei­den Kauf­ver­trä­ge unter­schei­den sich des­halb grund­sätz­lich nur dadurch, dass an die Stel­le des Erst­käu­fers der Vor­kaufs­be­rech­tig­te tritt, der ver­trag­li­che Rege­lungs­ge­halt, wie er sich aus der Kauf­ver­trags­ur­kun­de erschließt, im Übri­gen aber unver­än­dert bleibt 7. Auf die­se Wei­se wird unmit­tel­bar über die Fest­le­gung des Ver­trags­in­halts gewähr­leis­tet, dass den Vor­kaufs­be­rech­tig­ten nach dem Inhalt sei­nes Kauf­ver­tra­ges kei­ne ande­ren Bedin­gun­gen tref­fen als die­je­ni­gen, die für den Erst­käu­fer auf­grund sei­nes Kauf­ver­tra­ges mit dem durch die Vor­kaufs­ver­pflich­tung gebun­de­nen Ver­käu­fer gegol­ten hät­ten 8.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 27. April 2016 – VIII ZR 323/​14

  1. BGH, Urtei­le vom 01.06.1967 – II ZR 150/​66, BGHZ 48, 214, 218; vom 04.07.1991 – III ZR 101/​90, BGHZ 115, 116, 121 f.; vom 14.06.1995 – IV ZR 212/​94, WM 1995, 1693 unter 3 a; BVerwG, NVwZ-RR 2014, 310, 311; BFH, Urteil vom 07.06.2006 – IX R 14/​04 15; jeweils mwN[]
  2. BGH, Urteil vom 04.07.1991 – III ZR 101/​90, aaO; BFH, Urteil vom 07.06.2006 – IX R 14/​04, aaO[]
  3. BGH, Urteil vom 09.06.2010 – VIII ZR 189/​09, WuM 2010, 518 Rn. 18 mwN; eben­so schon RGZ 49, 285, 286[]
  4. BGH, Urteil vom 21.01.2015 – VIII ZR 51/​14, WM 2015, 687 Rn. 37 mwN[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 17.12 2008 – VIII ZR 13/​08, WM 2009, 1000 Rn. 18[]
  6. so zutref­fend KG, NZM 2003, 561, 563[]
  7. BGH, Urtei­le vom 14.12 1995 – III ZR 34/​95, BGHZ 131, 318, 320; vom 14.07.1995 – V ZR 31/​94, WM 1995, 1996 unter – II 2; jeweils mwN; vom 28.11.1962 – VIII ZR 236/​61, WM 1963, 31[]
  8. BGH, Urteil vom 14.07.1995 – V ZR 31/​94, aaO[]