Das Ber­li­ner Zweck­ent­frem­dungs­ver­bot vor dem Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt

Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt hat eine Rich­ter­vor­la­ge des Amts­ge­richts Tier­gar­ten [1] zur ver­fas­sungs­recht­li­chen Prü­fung, ob § 2 Absatz 2 Num­mer 4 des Geset­zes über das Ver­bot der Zweck­ent­frem­dung von Wohn­raum (Zweck­ent­frem­dungs­ver­bot-Gesetz, – ZwVbG) vom 29.11.2013 [2] mit Arti­kel 14 Absatz 1, 2 GG ver­ein­bar ist, als unzu­läs­sig zurück­ge­wie­sen.

Das Ber­li­ner Zweck­ent­frem­dungs­ver­bot vor dem Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt

Die Vor­la­ge betraf die Fra­ge, ob die im Land Ber­lin gel­ten­de Höchst­frist von zwölf Mona­ten für einen aus­nahms­wei­se zuläs­si­gen Woh­nungs­leer­stand wegen Umbaus, Instand­set­zung oder Moder­ni­sie­rung mit dem Grund­ge­setz ver­ein­bar ist.

Das Ber­li­ner Zweck­ent­frem­dungs­ver­bot[↑]

Nach dem Gesetz über das Ver­bot der Zweck­ent­frem­dung von Wohn­raum (Zweck­ent­frem­dungs­ver­bots-Gesetz – ZwVbG) vom 29.11.2013 [2] in Ver­bin­dung mit der Ver­ord­nung über das Ver­bot der Zweck­ent­frem­dung von Wohn­raum (Zweck­ent­frem­dungs­ver­bots­ver­ord­nung – ZwVb­VO) vom 04.03.2014 [3] steht im Land Ber­lin die Zweck­ent­frem­dung von Wohn­raum unter Geneh­mi­gungs­vor­be­halt. § 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG ent­hält eine Aus­nah­me, nach der unter ande­rem bei Umbau, Instand­set­zung oder Moder­ni­sie­rung für eine Über­gangs­zeit von bis zu zwölf Mona­ten kei­ne Zweck­ent­frem­dung von Wohn­raum vor­liegt. Die Vor­schrift lau­tet:

(2) Abwei­chend von Absatz 1 liegt kei­ne Zweck­ent­frem­dung vor, wenn

1. – 3. […]

4. Wohn­raum zügig umge­baut, instand gesetzt oder moder­ni­siert wird und des­halb bis zu zwölf Mona­te unbe­wohn­bar ist oder leer steht oder aus ande­ren objek­ti­ven Grün­den nicht mehr ver­mie­tet wer­den kann; das­sel­be gilt, wenn eine Kla­ge auf Dul­dung von Moder­ni­sie­rungs- bezie­hungs­wei­se Sanie­rungs­maß­nah­men im Sin­ne der §§ 555a und 555b des Bür­ger­li­chen Gesetz­bu­ches erho­ben wur­de, bis zur Klä­rung im rechts­kräf­ti­gen Urteil und bis zum Abschluss der sich hier­an anschlie­ßen­den zügi­gen Bau­maß­nah­men.

Das Aus­gangs­ver­fah­ren[↑]

Der im Aus­gangs­ver­fah­ren Betrof­fe­ne ist Eigen­tü­mer einer Woh­nung in Ber­lin. Ihm wur­de wegen Leer­stands der Woh­nung über einen Zeit­raum von mehr als vier Jah­ren gemäß § 7 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG ein Buß­geld auf­er­legt. Er habe zwar für einen gewis­sen Zeit­raum Reno­vie­rungs­maß­nah­men nach­ge­wie­sen, aber nicht belegt, dass der Leer­stand im gesam­ten Zeit­raum unver­meid­bar und nicht ver­schul­det war.

Auf den hier­ge­gen gerich­te­ten Ein­spruch des Betrof­fe­nen hat das Amts­ge­richt mit Beschluss vom 22.10.2019 das Buß­geld­ver­fah­ren aus­ge­setzt und dem Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt die Fra­ge vor­ge­legt, ob § 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG mit Art. 14 Abs. 1, 2 GG ver­ein­bar ist.

Der Betrof­fe­ne tra­ge vor, die Woh­nung grund­le­gend instand­ge­setzt zu haben. Auf­grund sei­ner beschränk­ten finan­zi­el­len Mit­tel habe er dies nicht schnel­ler abschlie­ßen kön­nen. Eine Finan­zie­rung habe er in sei­nem Alter weder bei der Bank bekom­men noch habe er einen Kre­dit auf­neh­men wol­len.

Eine lan­des­recht­li­che Vor­schrift dür­fe es dem nach Art. 14 Abs. 1 GG geschütz­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht ver­weh­ren, eine Woh­nung zu kau­fen und die­se in voll­stän­di­ger Eigen­leis­tung über mehr als ein Jahr instand zu set­zen. Zwar sei es zum Woh­le der All­ge­mein­heit erfor­der­lich, Wohn­raum mög­lichst zeit­nah zur Ver­fü­gung zu stel­len, auch wenn die­ser in Pri­vat­be­sitz sei. Nicht ver­ein­bar mit dem Grund­ge­setz sei es jedoch, dass die Rege­lung des § 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG eine abso­lu­te Höchst­frist von zwölf Mona­ten für Reno­vie­rungs- und Instand­set­zungs­ar­bei­ten fest­le­ge. Dies wür­de dazu füh­ren, dass ein Groß­teil der Bevöl­ke­rung, der nicht über die finan­zi­el­len Mit­tel einer schnel­len Reno­vie­rungs­ar­beit ver­fü­ge, fak­tisch davon aus­ge­schlos­sen wäre, Grund­ei­gen­tum zu erwer­ben.

Die Ent­schei­dung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts[↑]

Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt beur­teil­te die Rich­ter­vor­la­ge als unzu­läs­sig. Sie wer­de den Begrün­dungs­er­for­der­nis­sen aus Art. 100 Abs.1 Satz 1 GG, § 80 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG nicht gerecht.

Gemäß Art. 100 Abs. 1 Satz 1 Alter­na­ti­ve 2 GG in Ver­bin­dung mit § 80 Abs. 1 BVerfGG hat ein Gericht das Ver­fah­ren aus­zu­set­zen und die Ent­schei­dung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts ein­zu­ho­len, wenn es ein Gesetz für ver­fas­sungs­wid­rig hält, auf des­sen Gül­tig­keit es bei der Ent­schei­dung ankommt.

Nach Art. 100 Abs. 1 Satz 1 GG, § 80 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG muss ein vor­le­gen­des Gericht dar­le­gen, aus wel­chen Grün­den es von der Ver­fas­sungs­wid­rig­keit einer Norm über­zeugt ist und dass und wes­halb es im Fal­le der Gül­tig­keit der Vor­schrift zu einem ande­ren Ergeb­nis käme als im Fall ihrer Ungül­tig­keit. Die Aus­füh­run­gen müs­sen erken­nen las­sen, dass die Ent­schei­dungs­er­heb­lich­keit der Vor­schrift sorg­fäl­tig geprüft wor­den ist. Die Beur­tei­lung der Ent­schei­dungs­er­heb­lich­keit rich­tet sich grund­sätz­lich nach der Rechts­auf­fas­sung des vor­le­gen­den Gerichts. Doch darf die­se nicht offen­sicht­lich unhalt­bar sein. Die Norm muss unter Aus­ein­an­der­set­zung mit der Rechts­la­ge und den in Lite­ra­tur sowie Recht­spre­chung ent­wi­ckel­ten Auf­fas­sun­gen aus­ge­legt wer­den. Ins­ge­samt sind zur Dar­le­gung der Ent­schei­dungs­er­heb­lich­keit alle nahe­lie­gen­den recht­li­chen und tat­säch­li­chen Gesichts­punk­te zu berück­sich­ti­gen. Feh­len inso­weit nähe­re Erläu­te­run­gen, kann das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt die­se nicht durch eige­ne Erwä­gun­gen erset­zen [4].

Zur Begrün­dung der Ent­schei­dungs­er­heb­lich­keit der vor­ge­leg­ten Norm muss der Sach­ver­halt umfas­send dar­ge­stellt wer­den. Die Schil­de­rung des Sach­ver­halts muss aus sich her­aus, also ohne Stu­di­um der bei­gefüg­ten Ver­fah­rens­ak­ten, ver­ständ­lich sein [5]. Dabei muss das Gericht unter Aus­schöp­fung der ihm ver­füg­ba­ren pro­zes­sua­len Mit­tel auch alle tat­säch­li­chen Umstän­de so weit auf­klä­ren, dass die Ent­schei­dungs­er­heb­lich­keit der zu prü­fen­den Vor­schrift fest­steht und die Vor­la­ge des­halb uner­läss­lich ist [6]. Die unge­prüf­te Über­nah­me von Par­tei­vor­brin­gen reicht dafür grund­sätz­lich nicht aus [7]. Erfor­der­lich sind viel­mehr hin­rei­chen­de Fest­stel­lun­gen, die die fach- und ver­fas­sungs­recht­li­che Beur­tei­lung tra­gen kön­nen [8]. Dafür bedarf es in der Regel einer münd­li­chen Ver­hand­lung [9].

Die­sen Anfor­de­run­gen genügt die Vor­la­ge nicht.

Das vor­le­gen­de Amts­ge­richt hat sich schon mit der Rechts­la­ge nicht aus­ein­an­der­ge­setzt. Es beschränkt sich dar­auf, die eige­ne Ansicht zu den Anfor­de­run­gen einer Ver­ein­bar­keit von ein­fach­ge­setz­li­chen Rege­lun­gen mit Art. 14 Abs. 1 GG wie­der­zu­ge­ben. Eine Aus­ein­an­der­set­zung mit in der Lite­ra­tur oder Recht­spre­chung hier­zu ent­wi­ckel­ten Grund­sät­zen oder Ansich­ten erfolgt nicht. Sei­ne ver­fas­sungs­recht­li­chen Beden­ken stützt das Gericht pri­mär dar­auf, dass die in Rede ste­hen­de Norm nicht auf die indi­vi­du­el­le Leis­tungs­fä­hig­keit des Eigen­tü­mers Rück­sicht neh­me. Hier­bei legt es schon nicht dar, inwie­fern sei­ne Beden­ken gegen § 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG ein­fach­recht­lich durch die Geneh­mi­gungs­mög­lich­kei­ten aus § 3 in Ver­bin­dung mit § 1 Abs. 1 ZwVbG aus­ge­räumt wer­den könn­ten.

Das Amts­ge­richt hat auch die Ent­schei­dungs­er­heb­lich­keit der Vor­la­ge nur unzu­rei­chend begrün­det. Der zugrun­de­lie­gen­de Sach­ver­halt wird nicht erschöp­fend dar­ge­stellt. Die Aus­füh­run­gen beschrän­ken sich auf eine kur­ze Schil­de­rung sei­ner Eck­da­ten. Die erheb­li­chen Tat­sa­chen sind unter Berück­sich­ti­gung der durch die Rechts­ord­nung hier­zu zur Ver­fü­gung gestell­ten pro­zes­sua­len Mit­tel bis­her nicht ermit­telt wor­den. Für die Fra­ge der Ent­schei­dungs­er­heb­lich­keit der Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit des § 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG kommt es aber auch dar­auf an, ob der Betrof­fe­ne über­haupt eine Instand­set­zung vor­ge­nom­men hat. Inso­weit über­nimmt der Vor­la­ge­be­schluss unge­prüft den schrift­li­chen Vor­trag des Betrof­fe­nen. Eine münd­li­che Ver­hand­lung wur­de nicht durch­ge­führt und auch sonst ist kei­ne wei­te­re Auf­klä­rung erfolgt.

Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt, Beschluss vom 26. Febru­ar 2020 – 1 BvL 5/​19

  1. AG Ber­lin-Tier­gar­ten, Beschluss vom 22.10.2019 – (327 OWi) 3041 Js-OWi 7898/​19 (385/​19) []
  2. GVBl Ber­lin , S. 626[][]
  3. GVBl Ber­lin, S. 73[]
  4. vgl. BVerfGE 148, 64, 67 f. Rn. 13[]
  5. vgl. BVerfGE 88, 187, 194; 107, 59, 85[]
  6. vgl. BVerfGE 64, 251, 254; BVerfG, Beschluss vom 06.05.2016 – 1 BvL 7/​15, Rn. 15[]
  7. vgl. BVerfGE 87, 341, 346[]
  8. vgl. BVerfGE 37, 328, 333 f.; 48, 396, 400; 86, 52, 57; 86, 71, 78; 88, 198, 201; BVerfG, Beschluss vom 14.08.2019 – 2 BvL 12/​19, Rn. 11[]
  9. vgl. BVerfGE 15, 211, 213; 79, 256, 264[]