Das beurkundungsbedürftiges Grundstücksgeschäft – unter der Bedingung eines bauplanungsrechtlichen Durchführungsvertrages

Dass ein beurkundungsbedürftiges Grundstücksgeschäft unter der Bedingung des Zustandekommens oder des Fortbestands eines anderen Rechtsgeschäfts vorgenommen wird, rechtfertigt für sich genommen nicht die Annahme, dass die Rechtsgeschäfte nach dem Willen der Parteien eine Einheit bilden und daher beide beurkundungsbedürftig sind. Eine Geschäftseinheit liegt nur vor, wenn Teile des anderen Rechtsgeschäfts Inhalt des Grundstücksgeschäfts sein sollen.

Das beurkundungsbedürftiges Grundstücksgeschäft – unter der Bedingung eines bauplanungsrechtlichen Durchführungsvertrages

Ein notarieller Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, ein Grundstück an eine Gemeinde zu übereignen, ist daher nicht deshalb formunwirksam, weil er unter der (beurkundeten) aufschiebenden Bedingung der Wirksamkeit eines nicht beurkundeten Durchführungsvertrages i.S.v. § 12 Abs. 1 BauGB steht.

Zur Annahme einer rechtlichen Einheit genügt es nicht, dass ein enger zeitlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Geschäften besteht oder der Durchführungsvertrag Beweggrund für den Abschluss des Grundstücksüberlassungsvertrages gewesen sein mag. Vielmehr ist zu prüfen, ob der Durchführungsvertrag Regelungen enthält, die zugleich das Grundstücksgeschäft näher ausgestalten und daher nach dem Willen der Vertragspartner auch zu dessen Inhalt zählen.

So auch in dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall: Die in dem Grundstücksübertragungsvertrag enthaltene Verpflichtung der Grundstücksveräußerin, die Grundstücke an die ankaufende Gemeinde herauszugeben und an diese zu übereignen, wäre nicht wirksam, wenn zwischen dem Grundstücksvertrag und dem Durchführungsvertrag eine rechtliche Einheit bestünde. Dann wäre auch der Durchführungsvertrag nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB beurkundungsbedürftig und mangels Beurkundung gemäß § 125 Satz 1 BGB formnichtig. In der Folge fehlte es an der in dem Grundstücksvertrag vereinbarten aufschiebenden Bedingung der „Rechtskraft“ des Durchführungsvertrages. Da nur gerichtliche Entscheidungen, nicht aber Verträge in Rechtskraft erwachsen können, kann mit Rechtskraft bei der gebotenen interessengerechten Auslegung nur die Wirksamkeit des Durchführungsvertrages gemeint sein. Im Übrigen wäre bei einer rechtlichen Einheit beider Verträge nicht nur die Bedingung nicht eingetreten, sondern der Grundstücksvertrag selbst, aus dem die Gemeinde ihre Ansprüche herleitet, wäre gemäß § 125 Satz 1, § 139 BGB nichtig. Das sah der Bundesgerichtshof freilich im vorliegenden Fall nicht; der der – nicht beurkundete und als solcher nicht beurkundungsbedürftige (vgl. § 11 Abs. 3 BauGB) – Durchführungsvertrag und der Grundstücksvertrag bildeten keine rechtliche Einheit, so dass auch der Durchführungsvertrag  nicht nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB hätte beurkundet werden müssen:

Nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Dem Formzwang unterliegt der „Vertrag“, d.h. alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Parteien das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt1. Es muss alles beurkundet werden, was nach dem Willen der Parteien Inhalt des schuldrechtlichen Veräußerungsgeschäfts werden soll. Somit bedürfen bei (einheitlichen) Rechtsgeschäften, die sich aus beurkundungsbedürftigen und für sich genommen nicht beurkundungsbedürftigen Teilen zusammensetzen, auch letztere der Beurkundung.

Ob ein einheitliches und damit insgesamt nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB beurkundungsbedürftiges Rechtsgeschäft vorliegt, richtet sich nach dem Willen der Vertragsparteien, namentlich nach der von ihnen gewollten Verknüpfung des Grundstücksgeschäfts mit dem für sich genommen nicht beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäft, und unterliegt tatrichterlicher Würdigung unter Berücksichtigung aller Umstände des jeweiligen Einzelfalls2.

Werden – wie hier – zwei Verträge äußerlich getrennt voneinander abgeschlossen, begründet dies eine tatsächliche Vermutung dafür, dass sie nach dem Parteiwillen auch unabhängig voneinander gewollt sind und dies durch die Trennung zum Ausdruck gebracht werden sollte3. Diese Vermutung kann zwar entkräftet werden. Hierzu bedarf es aber genügender Anhaltspunkte für die Annahme, dass die Verträge ungeachtet der äußerlichen Trennung nach dem Willen der Parteien eine rechtliche Einheit bilden sollten4.

Dass ein beurkundungsbedürftiges Grundstücksgeschäft unter der Bedingung des Zustandekommens oder des Fortbestands eines anderen Rechtsgeschäfts vorgenommen wird, rechtfertigt für sich genommen nicht die Annahme, dass die Rechtsgeschäfte nach dem Willen der Parteien eine Einheit bilden und daher beide beurkundungsbedürftig sind. Eine Geschäftseinheit liegt nur vor, wenn Teile des anderen Rechtsgeschäfts Inhalt des Grundstücksgeschäfts sein sollen.

Der Bundesgerichtshof hat allerdings wiederholt formuliert, dass an sich selbständige Vereinbarungen jedenfalls dann ein einheitliches Rechtsgeschäft darstellen, wenn sie nach den Vorstellungen der Beteiligten in einem solchen rechtlichen Zusammenhang stehen, dass sie nicht jeweils für sich allein gelten, sondern miteinander „stehen und fallen“ sollen5. Eine wechselseitige Abhängigkeit ist hierfür nicht erforderlich; vielmehr reicht es aus, wenn das Grundstücksgeschäft aus Sicht der Vertragspartner untrennbar von dem anderen Geschäft abhängt6.

Daraus darf aber nicht geschlossen werden, wie es das Berufungsgericht getan hat, dass eine solche Abhängigkeit schon dann besteht, wenn die Vertragspartner das Grundstücksgeschäft unter die aufschiebende Bedingung der Wirksamkeit eines anderen Vertrages – hier des Durchführungsvertrages stellen.

Für die Frage, ob zwei Vereinbarungen nach dem Willen der Vertragsparteien eine rechtliche Einheit bilden, kommt es nicht auf die rechtstechnische Art der Verknüpfung an, also darauf, ob das Grundstücksgeschäft von dem Zustandekommen oder Fortbestand des anderen Geschäfts durch eine aufschiebende oder auflösende Bedingung abhängig gemacht wird, ob ein Rücktrittsrecht vereinbart oder ob das andere Geschäft als „Geschäftsgrundlage“ des Grundstücksgeschäfts aufgeführt wird7. So wie einerseits die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts die Annahme der rechtlichen Einheit zweier Vereinbarungen nicht von vornherein ausschließt8, ist andererseits nicht stets von einer rechtlichen Einheit auszugehen, wenn der Abschluss oder Fortbestand der einen Vereinbarung zur Bedingung der anderen gemacht oder für den Fall des Nichtzustandekommens oder der Beendigung einer Vereinbarung das Recht zum Rücktritt von der anderen vorgesehen wird.

Maßgeblich ist vielmehr, ob Teile des für sich genommenen nicht beurkundungsbedürftigen Vertrages Inhalt des Grundstücksgeschäfts werden sollen. Beurkundungsbedürftig ist nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB nämlich der gesamte Inhalt der getroffenen Vereinbarungen des Grundstücksgeschäfts. Nicht beurkundungsbedürftig sind dagegen Erklärungen, die keinen Regelungscharakter haben, wie etwa vor Vertragsschluss mitgeteilte Informationen oder die Motive der Parteien für den Vertragsschluss9. Dies folgt daraus, dass sich der Vertrag nur aus den Willenserklärungen der Vertragsparteien zusammensetzt, die Regelungscharakter haben.

Nur hierauf beziehen sich die Schutzzwecke des Formgebots und die Belehrungspflichten des Notars10. Entscheidend ist folglich, welche Vorstellungen die Parteien mit der von ihnen gewählten Verknüpfung verbinden. Soll das Zustandekommen des Grundstücksgeschäfts davon abhängig sein, dass ein anderes, für sich genommen nicht beurkundungsbedürftiges Geschäft lediglich zustande kommt bzw. fortbesteht, so ist es im Hinblick auf den Schutzzweck des Beurkundungserfordernisses ausreichend, dass diese Verknüpfung, hier also die Bedingung, beurkundet wird11. Denn der Inhalt der von den Parteien getroffenen Regelung besteht nur in dieser Verknüpfung. Haben sie hingegen den Willen, die Verträge inhaltlich miteinander zu verknüpfen, sollen also Regelungen des Grundstücksgeschäfts nur gemeinsam mit Regelungen des anderen Vertrages gelten, so liegt ein einheitliches Rechtsgeschäft vor, das insgesamt beurkundungsbedürftig ist12.

Ein notarieller Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, ein Grundstück an eine Gemeinde zu übereignen, ist daher nicht deshalb formunwirksam, weil er unter der (beurkundeten) aufschiebenden Bedingung der Wirksamkeit eines nicht beurkundeten Durchführungsvertrages i.S.v. § 12 Abs. 1 BauGB steht.

Da hier die aufschiebende Bedingung, unter der der Grundstücksvertrag stand, beurkundet worden ist, hängt die – unter dem Gesichtspunkt eines einheitlichen Rechtsgeschäfts zu prüfende – Formbedürftigkeit des Durchführungsvertrages davon ab, ob die hierfür erforderliche inhaltliche Verknüpfung zwischen beiden Verträgen vorliegt, ob also die Übertragung der Grundstücksflächen nach dem Willen der Vertragspartner – über die mittels der Bedingung verbundene Verknüpfung hinaus – von dem Inhalt der Regelungen des Durchführungsvertrages abhängig war.

Der Durchführungsvertrag ist auch nicht auf der Grundlage der bisher getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts bereits für sich genommen formnichtig mit der Folge, dass die in dem Grundstücksvertrag für die Ansprüche auf Übereignung und Übergabe vorausgesetzte Wirksamkeit („Rechtskraft“) des Durchführungsvertrages fehlen würde.

Ein Durchführungsvertrag i.S.d. § 12 Abs. 1 BauGB unterliegt als öffentlich-rechtlicher Vertrag und Unterfall des städtebaulichen Vertrages zwischen der Gemeinde und dem Vorhabenträger grundsätzlich nur dem Erfordernis der Schriftform (§ 11 Abs. 3 BauGB und § 57 VwVfG NRW; vgl. BVerwG, ZfBR 2012, 38 f.; BGH, Urteil vom 18.05.2006 – III ZR 396/04, ZfIR 2006, 770 Rn. 8 zu § 7 BauGBMaßnG a.F.). Die Formvorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches – mithin auch § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB – finden jedoch nach § 11 Abs. 3 BauGB, § 57, § 62 Satz 2 VwVfG NRW entsprechende Anwendung13.

Hier wäre der Durchführungsvertrag formbedürftig, wenn er eine Verpflichtung der Grundstücksveräußerin enthielte, Grundstücke auf die Gemeinde zu übertragen. Aus § 1 Nr. 2 des Durchführungsvertrages ergibt sich eine solche Verpflichtung nicht. Ausweislich dessen hat der Investor „alle öffentlichen Grundstücksflächen innerhalb des Plangebietes auf die Gemeinde übertragen“. Eine beurkundungspflichtige Verpflichtung ist mit dieser auf die Vergangenheit bezogenen Erklärung nicht verbunden.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 29. Januar 2021 – V ZR 139/19

  1. st. Rspr., vgl. etwa BGH, Urteil vom 13.11.1953 – V ZR 173/52, LM Nr. 3 zu § 313 BGB; Urteil vom 20.12.1974 – V ZR 132/73, BGHZ 63, 359, 361; Urteil vom 23.09.1977 – V ZR 90/75, BGHZ 69, 266, 268; Urteil vom 06.04.1979 – V ZR 72/74, BGHZ 74, 346, 348; Urteil vom 20.06.1980 – V ZR 84/79, NJW 1981, 222; Urteil vom 14.09.2018 – V ZR 213/17, ZfIR 2018, 395 Rn. 5; siehe auch schon RGZ 103, 295, 297; 145, 246, 247[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 10.10.1986 – V ZR 247/85, NJW 1987, 1069; Urteil vom 26.10.1990 – V ZR 22/89, BGHZ 112, 376, 378; BGH, Urteil vom 13.02.2003 – IX ZR 76/99, NJW-RR 2003, 1565; Urteil vom 12.02.2009 – VII ZR 230/07, WM 2009, 1338 Rn. 15[]
  3. vgl. RGZ 103, 295, 297; BGH, Urteil vom 10.10.1986 – V ZR 247/85, NJW 1987, 1069; BGH, Urteil vom 07.02.1986 – V ZR 176/84, NJW 1986, 1983, 1984, insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 97, 147; BGH, Urteil vom 07.12.1989 – VII ZR 343/88, NJW-RR 1990, 340, 341[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 09.07.1993 – V ZR 144/91, NJW-RR 1993, 1421, 1422; vgl. auch BGH, Urteil vom 13.02.2003 – IX ZR 76/99, NJW-RR 2003, 1565, 1566[]
  5. vgl. etwa BGH, Urteil vom 31.05.1974 – V ZR 111/72, DNotZ 1975, 87, 89; Urteil vom 27.10.1982 – V ZR 136/81, NJW 1983, 565; Urteil vom 16.07.2004 – V ZR 222/03, WM 2005, 991; BGH, Urteil vom 24.09.1987 – VII ZR 306/86, BGHZ 101, 393, 396; Urteil vom 09.07.1992 – IX ZR 209/91, NJW 1992, 3237, 3238; Urteil vom 22.07.2010 – VII ZR 246/08, BGHZ 186, 345 Rn. 8[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 26.11.1999 – V ZR 251/98, NJW 2000, 951 f.; BGH, Urteil vom 13.06.2002 – VII ZR 321/00, NJW 2002, 2559, 2560[]
  7. zutreffend Staudinger/Schumacher, BGB [2018], § 311b Rn. 176; MünchKomm-BGB/Ruhwinkel, 8. Aufl., § 311b Rn. 60; Erman/Grziwotz, BGB, 16. Aufl., § 311b BGB Rn. 53; Soergel/Mayer, BGB, 13. Aufl., § 311b Rn. 132, 134; BeckOGK/Schreindorfer, BGB [1.12.2020], § 311b Rn. 187; jurisPK-BGB/Ludwig, 9. Aufl., § 311b Rn. 235 f.; Weber, RNotZ 2016, 377, 379; aA Korte DNotZ 1984, 3, 7 ff.; ders., Handbuch der Beurkundung von Grundstücksgeschäften, 1990, Kap. 3 Rn. 17 ff.[]
  8. vgl. etwa BGH, Urteil vom 22.07.2010 – VII ZR 246/08, BGHZ 186, 345 Rn. 9; Urteil vom 12.02.2009 – VII ZR 230/07, WM 2009, 1338 Rn. 17; Urteil vom 07.12.1989 – VII ZR 343/88, NJW-RR 1990, 340, 341; Urteil vom 24.09.1987 – VII ZR 306/86, BGHZ 101, 393, 398[]
  9. vgl. MünchKomm-BGB/Ruhwinkel, 8. Aufl., § 311b Rn. 54; Soergel/J. Mayer, BGB, 13. Aufl., § 311b Rn. 94; Staudinger/Schumacher, BGB [2018], § 311b Rn. 155; BeckOGK/Schreindorfer, BGB [1.06.2020], § 311b Rn. 151[]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 30.06.2006 – V ZR 148/05, NJW-RR 2006, 1292 Rn. 12 f.[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 26.11.1999 – V ZR 251/98, NJW 2000, 951, 952; Urteil vom 07.04.2000 – V ZR 83/99, WM 2000, 1404, 1405; BGH, Urteil vom 16.03.1988 – VIII ZR 12/87, BGHZ 104, 18, 22 f.; Urteil vom 13.02.2003 – IX ZR 76/99, NJW-RR 2003, 1565, 1567[]
  12. zutreffend Staudinger/Schumacher, BGB [2018], § 311b Rn. 176; vgl. auch Keim, RNotZ 2005, 102, 104; ähnlich Weber, RNotZ 2016, 377, 380 ff.[]
  13. vgl. BVerwG, DNotZ 2010, 549, 550; BVerwGE 70, 247, 254 f.; BT-Drs. 13/6392 S. 50[]

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