Das beur­kun­dungs­be­dürf­ti­ges Grund­stücks­ge­schäft – unter der Bedin­gung eines bau­pla­nungs­recht­li­chen Durchführungsvertrages

Dass ein beur­kun­dungs­be­dürf­ti­ges Grund­stücks­ge­schäft unter der Bedin­gung des Zustan­de­kom­mens oder des Fort­be­stands eines ande­ren Rechts­ge­schäfts vor­ge­nom­men wird, recht­fer­tigt für sich genom­men nicht die Annah­me, dass die Rechts­ge­schäf­te nach dem Wil­len der Par­tei­en eine Ein­heit bil­den und daher bei­de beur­kun­dungs­be­dürf­tig sind. Eine Geschäfts­ein­heit liegt nur vor, wenn Tei­le des ande­ren Rechts­ge­schäfts Inhalt des Grund­stücks­ge­schäfts sein sollen.

Das beur­kun­dungs­be­dürf­ti­ges Grund­stücks­ge­schäft – unter der Bedin­gung eines bau­pla­nungs­recht­li­chen Durchführungsvertrages

Ein nota­ri­el­ler Ver­trag, durch den sich jemand ver­pflich­tet, ein Grund­stück an eine Gemein­de zu über­eig­nen, ist daher nicht des­halb form­un­wirk­sam, weil er unter der (beur­kun­de­ten) auf­schie­ben­den Bedin­gung der Wirk­sam­keit eines nicht beur­kun­de­ten Durch­füh­rungs­ver­tra­ges i.S.v. § 12 Abs. 1 Bau­GB steht.

Zur Annah­me einer recht­li­chen Ein­heit genügt es nicht, dass ein enger zeit­li­cher und wirt­schaft­li­cher Zusam­men­hang zwi­schen den Geschäf­ten besteht oder der Durch­füh­rungs­ver­trag Beweg­grund für den Abschluss des Grund­stücks­über­las­sungs­ver­tra­ges gewe­sen sein mag. Viel­mehr ist zu prü­fen, ob der Durch­füh­rungs­ver­trag Rege­lun­gen ent­hält, die zugleich das Grund­stücks­ge­schäft näher aus­ge­stal­ten und daher nach dem Wil­len der Ver­trags­part­ner auch zu des­sen Inhalt zählen.

So auch in dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall: Die in dem Grund­stücks­über­tra­gungs­ver­trag ent­hal­te­ne Ver­pflich­tung der Grund­stücks­ver­äu­ße­rin, die Grund­stü­cke an die ankau­fen­de Gemein­de her­aus­zu­ge­ben und an die­se zu über­eig­nen, wäre nicht wirk­sam, wenn zwi­schen dem Grund­stücks­ver­trag und dem Durch­füh­rungs­ver­trag eine recht­li­che Ein­heit bestün­de. Dann wäre auch der Durch­füh­rungs­ver­trag nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB beur­kun­dungs­be­dürf­tig und man­gels Beur­kun­dung gemäß § 125 Satz 1 BGB form­nich­tig. In der Fol­ge fehl­te es an der in dem Grund­stücks­ver­trag ver­ein­bar­ten auf­schie­ben­den Bedin­gung der „Rechts­kraft“ des Durch­füh­rungs­ver­tra­ges. Da nur gericht­li­che Ent­schei­dun­gen, nicht aber Ver­trä­ge in Rechts­kraft erwach­sen kön­nen, kann mit Rechts­kraft bei der gebo­te­nen inter­es­sen­ge­rech­ten Aus­le­gung nur die Wirk­sam­keit des Durch­füh­rungs­ver­tra­ges gemeint sein. Im Übri­gen wäre bei einer recht­li­chen Ein­heit bei­der Ver­trä­ge nicht nur die Bedin­gung nicht ein­ge­tre­ten, son­dern der Grund­stücks­ver­trag selbst, aus dem die Gemein­de ihre Ansprü­che her­lei­tet, wäre gemäß § 125 Satz 1, § 139 BGB nich­tig. Das sah der Bun­des­ge­richts­hof frei­lich im vor­lie­gen­den Fall nicht; der der – nicht beur­kun­de­te und als sol­cher nicht beur­kun­dungs­be­dürf­ti­ge (vgl. § 11 Abs. 3 Bau­GB) – Durch­füh­rungs­ver­trag und der Grund­stücks­ver­trag bil­de­ten kei­ne recht­li­che Ein­heit, so dass auch der Durch­füh­rungs­ver­trag nicht nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB hät­te beur­kun­det wer­den müssen:

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Nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB bedarf ein Ver­trag, durch den sich der eine Teil ver­pflich­tet, das Eigen­tum an einem Grund­stück zu über­tra­gen oder zu erwer­ben, der nota­ri­el­len Beur­kun­dung. Dem Form­zwang unter­liegt der „Ver­trag“, d.h. alle Ver­ein­ba­run­gen, aus denen sich nach dem Wil­len der Par­tei­en das schuld­recht­li­che Ver­äu­ße­rungs­ge­schäft zusam­men­setzt1. Es muss alles beur­kun­det wer­den, was nach dem Wil­len der Par­tei­en Inhalt des schuld­recht­li­chen Ver­äu­ße­rungs­ge­schäfts wer­den soll. Somit bedür­fen bei (ein­heit­li­chen) Rechts­ge­schäf­ten, die sich aus beur­kun­dungs­be­dürf­ti­gen und für sich genom­men nicht beur­kun­dungs­be­dürf­ti­gen Tei­len zusam­men­set­zen, auch letz­te­re der Beurkundung.

Ob ein ein­heit­li­ches und damit ins­ge­samt nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB beur­kun­dungs­be­dürf­ti­ges Rechts­ge­schäft vor­liegt, rich­tet sich nach dem Wil­len der Ver­trags­par­tei­en, nament­lich nach der von ihnen gewoll­ten Ver­knüp­fung des Grund­stücks­ge­schäfts mit dem für sich genom­men nicht beur­kun­dungs­be­dürf­ti­gen Rechts­ge­schäft, und unter­liegt tatrich­ter­li­cher Wür­di­gung unter Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de des jewei­li­gen Ein­zel­falls2.

Wer­den – wie hier – zwei Ver­trä­ge äußer­lich getrennt von­ein­an­der abge­schlos­sen, begrün­det dies eine tat­säch­li­che Ver­mu­tung dafür, dass sie nach dem Par­tei­wil­len auch unab­hän­gig von­ein­an­der gewollt sind und dies durch die Tren­nung zum Aus­druck gebracht wer­den soll­te3. Die­se Ver­mu­tung kann zwar ent­kräf­tet wer­den. Hier­zu bedarf es aber genü­gen­der Anhalts­punk­te für die Annah­me, dass die Ver­trä­ge unge­ach­tet der äußer­li­chen Tren­nung nach dem Wil­len der Par­tei­en eine recht­li­che Ein­heit bil­den soll­ten4.

Dass ein beur­kun­dungs­be­dürf­ti­ges Grund­stücks­ge­schäft unter der Bedin­gung des Zustan­de­kom­mens oder des Fort­be­stands eines ande­ren Rechts­ge­schäfts vor­ge­nom­men wird, recht­fer­tigt für sich genom­men nicht die Annah­me, dass die Rechts­ge­schäf­te nach dem Wil­len der Par­tei­en eine Ein­heit bil­den und daher bei­de beur­kun­dungs­be­dürf­tig sind. Eine Geschäfts­ein­heit liegt nur vor, wenn Tei­le des ande­ren Rechts­ge­schäfts Inhalt des Grund­stücks­ge­schäfts sein sollen.

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Der Bun­des­ge­richts­hof hat aller­dings wie­der­holt for­mu­liert, dass an sich selb­stän­di­ge Ver­ein­ba­run­gen jeden­falls dann ein ein­heit­li­ches Rechts­ge­schäft dar­stel­len, wenn sie nach den Vor­stel­lun­gen der Betei­lig­ten in einem sol­chen recht­li­chen Zusam­men­hang ste­hen, dass sie nicht jeweils für sich allein gel­ten, son­dern mit­ein­an­der „ste­hen und fal­len“ sol­len5. Eine wech­sel­sei­ti­ge Abhän­gig­keit ist hier­für nicht erfor­der­lich; viel­mehr reicht es aus, wenn das Grund­stücks­ge­schäft aus Sicht der Ver­trags­part­ner untrenn­bar von dem ande­ren Geschäft abhängt6.

Dar­aus darf aber nicht geschlos­sen wer­den, wie es das Beru­fungs­ge­richt getan hat, dass eine sol­che Abhän­gig­keit schon dann besteht, wenn die Ver­trags­part­ner das Grund­stücks­ge­schäft unter die auf­schie­ben­de Bedin­gung der Wirk­sam­keit eines ande­ren Ver­tra­ges – hier des Durch­füh­rungs­ver­tra­ges stellen.

Für die Fra­ge, ob zwei Ver­ein­ba­run­gen nach dem Wil­len der Ver­trags­par­tei­en eine recht­li­che Ein­heit bil­den, kommt es nicht auf die rechts­tech­ni­sche Art der Ver­knüp­fung an, also dar­auf, ob das Grund­stücks­ge­schäft von dem Zustan­de­kom­men oder Fort­be­stand des ande­ren Geschäfts durch eine auf­schie­ben­de oder auf­lö­sen­de Bedin­gung abhän­gig gemacht wird, ob ein Rück­tritts­recht ver­ein­bart oder ob das ande­re Geschäft als „Geschäfts­grund­la­ge“ des Grund­stücks­ge­schäfts auf­ge­führt wird7. So wie einer­seits die Ver­ein­ba­rung eines Rück­tritts­rechts die Annah­me der recht­li­chen Ein­heit zwei­er Ver­ein­ba­run­gen nicht von vorn­her­ein aus­schließt8, ist ande­rer­seits nicht stets von einer recht­li­chen Ein­heit aus­zu­ge­hen, wenn der Abschluss oder Fort­be­stand der einen Ver­ein­ba­rung zur Bedin­gung der ande­ren gemacht oder für den Fall des Nicht­zu­stan­de­kom­mens oder der Been­di­gung einer Ver­ein­ba­rung das Recht zum Rück­tritt von der ande­ren vor­ge­se­hen wird.

Maß­geb­lich ist viel­mehr, ob Tei­le des für sich genom­me­nen nicht beur­kun­dungs­be­dürf­ti­gen Ver­tra­ges Inhalt des Grund­stücks­ge­schäfts wer­den sol­len. Beur­kun­dungs­be­dürf­tig ist nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB näm­lich der gesam­te Inhalt der getrof­fe­nen Ver­ein­ba­run­gen des Grund­stücks­ge­schäfts. Nicht beur­kun­dungs­be­dürf­tig sind dage­gen Erklä­run­gen, die kei­nen Rege­lungs­cha­rak­ter haben, wie etwa vor Ver­trags­schluss mit­ge­teil­te Infor­ma­tio­nen oder die Moti­ve der Par­tei­en für den Ver­trags­schluss9. Dies folgt dar­aus, dass sich der Ver­trag nur aus den Wil­lens­er­klä­run­gen der Ver­trags­par­tei­en zusam­men­setzt, die Rege­lungs­cha­rak­ter haben.

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Nur hier­auf bezie­hen sich die Schutz­zwe­cke des Form­ge­bots und die Beleh­rungs­pflich­ten des Notars10. Ent­schei­dend ist folg­lich, wel­che Vor­stel­lun­gen die Par­tei­en mit der von ihnen gewähl­ten Ver­knüp­fung ver­bin­den. Soll das Zustan­de­kom­men des Grund­stücks­ge­schäfts davon abhän­gig sein, dass ein ande­res, für sich genom­men nicht beur­kun­dungs­be­dürf­ti­ges Geschäft ledig­lich zustan­de kommt bzw. fort­be­steht, so ist es im Hin­blick auf den Schutz­zweck des Beur­kun­dungs­er­for­der­nis­ses aus­rei­chend, dass die­se Ver­knüp­fung, hier also die Bedin­gung, beur­kun­det wird11. Denn der Inhalt der von den Par­tei­en getrof­fe­nen Rege­lung besteht nur in die­ser Ver­knüp­fung. Haben sie hin­ge­gen den Wil­len, die Ver­trä­ge inhalt­lich mit­ein­an­der zu ver­knüp­fen, sol­len also Rege­lun­gen des Grund­stücks­ge­schäfts nur gemein­sam mit Rege­lun­gen des ande­ren Ver­tra­ges gel­ten, so liegt ein ein­heit­li­ches Rechts­ge­schäft vor, das ins­ge­samt beur­kun­dungs­be­dürf­tig ist12.

Ein nota­ri­el­ler Ver­trag, durch den sich jemand ver­pflich­tet, ein Grund­stück an eine Gemein­de zu über­eig­nen, ist daher nicht des­halb form­un­wirk­sam, weil er unter der (beur­kun­de­ten) auf­schie­ben­den Bedin­gung der Wirk­sam­keit eines nicht beur­kun­de­ten Durch­füh­rungs­ver­tra­ges i.S.v. § 12 Abs. 1 Bau­GB steht.

Da hier die auf­schie­ben­de Bedin­gung, unter der der Grund­stücks­ver­trag stand, beur­kun­det wor­den ist, hängt die – unter dem Gesichts­punkt eines ein­heit­li­chen Rechts­ge­schäfts zu prü­fen­de – Form­be­dürf­tig­keit des Durch­füh­rungs­ver­tra­ges davon ab, ob die hier­für erfor­der­li­che inhalt­li­che Ver­knüp­fung zwi­schen bei­den Ver­trä­gen vor­liegt, ob also die Über­tra­gung der Grund­stücks­flä­chen nach dem Wil­len der Ver­trags­part­ner – über die mit­tels der Bedin­gung ver­bun­de­ne Ver­knüp­fung hin­aus – von dem Inhalt der Rege­lun­gen des Durch­füh­rungs­ver­tra­ges abhän­gig war.

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Der Durch­füh­rungs­ver­trag ist auch nicht auf der Grund­la­ge der bis­her getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts bereits für sich genom­men form­nich­tig mit der Fol­ge, dass die in dem Grund­stücks­ver­trag für die Ansprü­che auf Über­eig­nung und Über­ga­be vor­aus­ge­setz­te Wirk­sam­keit („Rechts­kraft“) des Durch­füh­rungs­ver­tra­ges feh­len würde.

Ein Durch­füh­rungs­ver­trag i.S.d. § 12 Abs. 1 Bau­GB unter­liegt als öffent­lich-recht­li­cher Ver­trag und Unter­fall des städ­te­bau­li­chen Ver­tra­ges zwi­schen der Gemein­de und dem Vor­ha­ben­trä­ger grund­sätz­lich nur dem Erfor­der­nis der Schrift­form (§ 11 Abs. 3 Bau­GB und § 57 VwVfG NRW; vgl. BVerwG, ZfBR 2012, 38 f.; BGH, Urteil vom 18.05.2006 – III ZR 396/​04, ZfIR 2006, 770 Rn. 8 zu § 7 Bau­GB­MaßnG a.F.). Die Form­vor­schrif­ten des Bür­ger­li­chen Gesetz­bu­ches – mit­hin auch § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB – fin­den jedoch nach § 11 Abs. 3 Bau­GB, § 57, § 62 Satz 2 VwVfG NRW ent­spre­chen­de Anwen­dung13.

Hier wäre der Durch­füh­rungs­ver­trag form­be­dürf­tig, wenn er eine Ver­pflich­tung der Grund­stücks­ver­äu­ße­rin ent­hiel­te, Grund­stü­cke auf die Gemein­de zu über­tra­gen. Aus § 1 Nr. 2 des Durch­füh­rungs­ver­tra­ges ergibt sich eine sol­che Ver­pflich­tung nicht. Aus­weis­lich des­sen hat der Inves­tor „alle öffent­li­chen Grund­stücks­flä­chen inner­halb des Plan­ge­bie­tes auf die Gemein­de über­tra­gen“. Eine beur­kun­dungs­pflich­ti­ge Ver­pflich­tung ist mit die­ser auf die Ver­gan­gen­heit bezo­ge­nen Erklä­rung nicht verbunden.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 29. Janu­ar 2021 – V ZR 139/​19

  1. st. Rspr., vgl. etwa BGH, Urteil vom 13.11.1953 – V ZR 173/​52, LM Nr. 3 zu § 313 BGB; Urteil vom 20.12.1974 – V ZR 132/​73, BGHZ 63, 359, 361; Urteil vom 23.09.1977 – V ZR 90/​75, BGHZ 69, 266, 268; Urteil vom 06.04.1979 – V ZR 72/​74, BGHZ 74, 346, 348; Urteil vom 20.06.1980 – V ZR 84/​79, NJW 1981, 222; Urteil vom 14.09.2018 – V ZR 213/​17, ZfIR 2018, 395 Rn. 5; sie­he auch schon RGZ 103, 295, 297; 145, 246, 247[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 10.10.1986 – V ZR 247/​85, NJW 1987, 1069; Urteil vom 26.10.1990 – V ZR 22/​89, BGHZ 112, 376, 378; BGH, Urteil vom 13.02.2003 – IX ZR 76/​99, NJW-RR 2003, 1565; Urteil vom 12.02.2009 – VII ZR 230/​07, WM 2009, 1338 Rn. 15[]
  3. vgl. RGZ 103, 295, 297; BGH, Urteil vom 10.10.1986 – V ZR 247/​85, NJW 1987, 1069; BGH, Urteil vom 07.02.1986 – V ZR 176/​84, NJW 1986, 1983, 1984, inso­weit nicht abge­druckt in BGHZ 97, 147; BGH, Urteil vom 07.12.1989 – VII ZR 343/​88, NJW-RR 1990, 340, 341[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 09.07.1993 – V ZR 144/​91, NJW-RR 1993, 1421, 1422; vgl. auch BGH, Urteil vom 13.02.2003 – IX ZR 76/​99, NJW-RR 2003, 1565, 1566[]
  5. vgl. etwa BGH, Urteil vom 31.05.1974 – V ZR 111/​72, DNotZ 1975, 87, 89; Urteil vom 27.10.1982 – V ZR 136/​81, NJW 1983, 565; Urteil vom 16.07.2004 – V ZR 222/​03, WM 2005, 991; BGH, Urteil vom 24.09.1987 – VII ZR 306/​86, BGHZ 101, 393, 396; Urteil vom 09.07.1992 – IX ZR 209/​91, NJW 1992, 3237, 3238; Urteil vom 22.07.2010 – VII ZR 246/​08, BGHZ 186, 345 Rn. 8[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 26.11.1999 – V ZR 251/​98, NJW 2000, 951 f.; BGH, Urteil vom 13.06.2002 – VII ZR 321/​00, NJW 2002, 2559, 2560[]
  7. zutref­fend Staudinger/​Schumacher, BGB [2018], § 311b Rn. 176; Münch­Komm-BGB/­Ruh­win­kel, 8. Aufl., § 311b Rn. 60; Erman/​Grziwotz, BGB, 16. Aufl., § 311b BGB Rn. 53; Soergel/​Mayer, BGB, 13. Aufl., § 311b Rn. 132, 134; BeckOGK/​Schreindorfer, BGB [1.12.2020], § 311b Rn. 187; juris­PK-BGB/Lud­wig, 9. Aufl., § 311b Rn. 235 f.; Weber, RNotZ 2016, 377, 379; aA Kor­te DNotZ 1984, 3, 7 ff.; ders., Hand­buch der Beur­kun­dung von Grund­stücks­ge­schäf­ten, 1990, Kap. 3 Rn. 17 ff.[]
  8. vgl. etwa BGH, Urteil vom 22.07.2010 – VII ZR 246/​08, BGHZ 186, 345 Rn. 9; Urteil vom 12.02.2009 – VII ZR 230/​07, WM 2009, 1338 Rn. 17; Urteil vom 07.12.1989 – VII ZR 343/​88, NJW-RR 1990, 340, 341; Urteil vom 24.09.1987 – VII ZR 306/​86, BGHZ 101, 393, 398[]
  9. vgl. Münch­Komm-BGB/­Ruh­win­kel, 8. Aufl., § 311b Rn. 54; Soergel/​J. May­er, BGB, 13. Aufl., § 311b Rn. 94; Staudinger/​Schumacher, BGB [2018], § 311b Rn. 155; BeckOGK/​Schreindorfer, BGB [1.06.2020], § 311b Rn. 151[]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 30.06.2006 – V ZR 148/​05, NJW-RR 2006, 1292 Rn. 12 f.[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 26.11.1999 – V ZR 251/​98, NJW 2000, 951, 952; Urteil vom 07.04.2000 – V ZR 83/​99, WM 2000, 1404, 1405; BGH, Urteil vom 16.03.1988 – VIII ZR 12/​87, BGHZ 104, 18, 22 f.; Urteil vom 13.02.2003 – IX ZR 76/​99, NJW-RR 2003, 1565, 1567[]
  12. zutref­fend Staudinger/​Schumacher, BGB [2018], § 311b Rn. 176; vgl. auch Keim, RNotZ 2005, 102, 104; ähn­lich Weber, RNotZ 2016, 377, 380 ff.[]
  13. vgl. BVerwG, DNotZ 2010, 549, 550; BVerw­GE 70, 247, 254 f.; BT-Drs. 13/​6392 S. 50[]

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