Das Denk­mal als Sachmangel

Die Denk­ma­l­ei­gen­schaft des Kauf­ob­jekts kann einen Sach­man­gel im Sin­ne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB begründen.

Das Denk­mal als Sachmangel

Nach die­ser Vor­schrift muss sich der Kauf­ge­gen­stand für die gewöhn­li­che Ver­wen­dung eig­nen und eine Beschaf­fen­heit auf­wei­sen, die bei Sachen der glei­chen Art üblich ist und die der Käu­fer nach der Art der Sache erwar­ten kann.

Der Käu­fer einer Immo­bi­lie darf grund­sätz­lich davon aus­ge­hen, dass das Kauf­ob­jekt nicht unter Denk­mal­schutz steht, weil Denk­mal­schutz die Aus­nah­me von der Regel ist.

Mit der Denk­ma­l­ei­gen­schaft eines Gebäu­des gehen Ver­pflich­tun­gen und Beschrän­kun­gen für den jewei­li­gen Eigen­tü­mer ein­her, die einer öffent­lich-recht­li­chen Bau­be­schrän­kung gleich­kom­men. Die­sem ist es grund­sätz­lich ver­wehrt, ohne Geneh­mi­gung der zustän­di­gen Denk­mal­schutz­be­hör­de Ände­run­gen an dem Gebäu­de vor­zu­neh­men1. Es besteht die Ver­pflich­tung, das Denk­mal in einem denk­mal­ge­rech­ten Zustand zu erhal­ten (vgl. § 14 DSchG Hmb aF; jetzt § 7 DSchG Hmb). Geneh­mig­te Umbau- und Erhal­tungs­maß­nah­men sind nicht sel­ten auf­grund denk­mal­schutz-recht­li­cher Auf­la­gen mit erhöh­ten Kos­ten und einem erhöh­ten Auf­wand verbunden.

Damit eig­net sich ein unter Denk­mal­schutz ste­hen­des Kauf­ob­jekt nicht für die gewöhn­li­che Ver­wen­dung und weist eine Beschaf­fen­heit auf, die bei Sachen der glei­chen Art nicht üblich ist und die der Käu­fer nach der Art der Sache nicht hat erwar­ten müs­sen2.

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall hat das Kauf­ob­jekt bei Gefahr­über­gang aller­dings noch nicht unter Denk­mal­schutz gestan­den. Hier­für war nach dem in dem maß­geb­li­chen Zeit­punkt in Ham­burg gel­ten­den kon­sti­tu­ti­ven Sys­tem die Ein­tra­gung in die Denk­mal­lis­te erfor­der­lich (§ 5 DSchG Hmb aF). Bis zum Neu­er­lass des Ham­bur­gi­schen Denk­mal­schutz­ge­set­zes am 1.05.20133 und der Ein­füh­rung des soge­nann­ten ipsa-lege-Sys­tems, bei dem die Denk­ma­l­ei­gen­schaft unmit­tel­bar aus dem Gesetz folgt4, begann der Denk­mal­schutz in den hier maß­geb­li­chen Fäl­len des § 2 Nr. 1 und 2 DSchG Hmb aF erst mit der Ein­tra­gung in die Denk­mal­lis­te (§ 6 Abs. 3 DSchG Hmb aF). Eine sol­che Ein­tra­gung in die Denk­mal­lis­te gab es nicht. Das Haus war nur in das Ver­zeich­nis der erkann­ten Denk­mä­ler gemäß § 7a Abs. 2 Satz 2 DSchG Hmb aF auf­ge­nom­men worden.

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Dabei kann für den Bun­des­ge­richts­hof hier offen­blei­ben, ob auch die Ein­tra­gung des Hau­ses in das Ver­zeich­nis erkann­ter Denk­mä­ler gemäß § 7a Abs. 2 Satz 2 DSchG Hmb aF einen Sach­man­gel im Sin­ne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB dar­stellt. Jeden­falls han­del­te es sich um einen offen­ba­rungs­pflich­ti­gen Umstand.

Den Ver­käu­fer trifft eine Offen­ba­rungs­pflicht hin­sicht­lich sol­cher Umstän­de, die für die Ent­schlie­ßung des Käu­fers von ent­schei­den­der Bedeu­tung sind und deren Mit­tei­lung die­ser nach der Ver­kehrs­auf­fas­sung erwar­ten durf­te5. Ein sol­cher offen­ba­rungs­pflich­ti­ger Umstand war die Ein­tra­gung in das Ver­zeich­nis erkann­ter Denk­mä­ler. Sie lös­te die buß­geld­be­währ­te Pflicht des Ver­fü­gungs­be­rech­tig­ten aus, alle beab­sich­tig­ten Ver­än­de­run­gen dem Denk­mal­schutz­amt anzu­zei­gen (§ 7a Abs. 1 Satz 1 i.V.m. §§ 8 bis 10 DSchG Hmb aF). Damit soll­te dem Denk­mal­schutz­amt die Prü­fung ermög­licht wer­den, ob ein Unter­schutz­stel­lungs­ver­fah­ren nach § 6 DSchG Hmb aF ein­ge­lei­tet wird6. Die Unter­schutz­stel­lung als Denk­mal war wahr­schein­lich, weil es sich bei den in das Ver­zeich­nis auf­ge­nom­me­nen Gegen­stän­den um sol­che han­del­te, deren Erhal­tung im öffent­li­chen Inter­es­se lag (§ 2 DSchG Hmb aF).

Inso­weit kommt auch ein Anspruch des Klä­gers gegen den Beklag­ten aus Ver­schul­den bei Ver­trags­schluss (§ 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 und 3, § 241 Abs. 2 BGB) in Betracht. Der Beklag­te haf­tet aber sowohl aus § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB als auch unter dem Gesichts­punkt des Ver­schul­dens bei Ver­trags­schluss nur unter der wei­te­ren Vor­aus­set­zung der Arg­list. Han­delt es sich bei der Ein­tra­gung in das Ver­zeich­nis der erkann­ten Denk­mä­ler um einen Sach­man­gel, kann der Klä­ger die­sen im Hin­blick dar­auf, dass die Ansprü­che des Käu­fers wegen eines Sach­man­gels ver­trag­lich aus­ge­schlos­sen wor­den sind, gemäß § 444 BGB nur dann mit Erfolg gel­tend machen, wenn der Beklag­te den Man­gel arg­lis­tig ver­schwie­gen hat. Der Anspruch auf Scha­dens­er­satz wegen Ver­schul­dens bei Ver­trags­schluss setzt, weil es sich bei der Ein­tra­gung in das Ver­zeich­nis erkann­ter Denk­mä­ler um einen der Sache anhaf­ten­den Umstand han­delt, wegen der Sperr­wir­kung der Sach­män­gel­haf­tung eben­falls eine vor­sätz­li­che Ver­let­zung der Auf­klä­rungs­pflicht des Beklag­ten vor­aus7.

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Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 19. März 2021 – V ZR 158/​19

  1. vgl. für Ham­burg § 8 DSchG Hmb aF; jetzt § 9 DSchG Hmb[]
  2. allg. Ansicht, vgl. OLGR Ros­tock 2007, 257; Erman/​Grunewald, BGB, 16. Aufl., § 434 Rn. 6; juris­PK-BGB/­Pamm­ler, 9. Aufl., § 434 Rn.195; Münch­Komm-BGB/­Wes­ter­mann, 8. Aufl., § 434 Rn. 56; Stau­din­ger/­Ma­tu­sche-Beck­mann, BGB [2013], § 434 Rn. 173; Krauß in Beck­No­tar-HdB, 7. Aufl., § 1 Rn. 322 sowie OLG Cel­le, DNotZ 1988, 702; OLG Saar­brü­cken, NJW-RR 1996, 692; OLGR Naum­burg 1999, 126, 129 jeweils für das bis zum 31.12.2001 gel­ten­de Gewähr­leis­tungs­recht[]
  3. HmbGVBl.2013, 142[]
  4. vgl. dazu Fech­ner in Martin/​Krautzberger, Denk­mal­schutz und Denk­mal­pfle­ge, 4. Aufl., Teil B – IV Rn. 147; Davy­dov in Martin/​Krautzberger, aaO Teil C – III Rn. 76 bis 79; Mittelstein/​Jötten, Nor­dÖR 2013, 451 ff.[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 20.10.2000 – V ZR 285/​99, NJW 2001, 64 mwN[]
  6. vgl. Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs der Frei­en und Han­se­stadt Ham­burg an die Bür­ger­schaft, Drucks. 18/​3625 S. 1 und 2[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 30/​08, BGHZ 180, 205 Rn.19 ff.[]

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