Das dingliche Recht auf die Lebenszeit des Berechtigten – und der Grundbucheintrag

Soll ein dingliches Recht an einem Grundstück unter einer Bedingung oder einer Befristung stehen, wird dies nur dann zum Inhalt des Grundbuchs, wenn die Bedingung oder die Befristung in das Grundbuch selbst aufgenommen werden. Die Bezugnahme auf eine Eintragungsbewilligung, in der die Bedingung oder die Befristung enthalten ist, genügt nicht. Das gilt auch, wenn eine Reallast auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkt werden soll.

Das dingliche Recht auf die Lebenszeit des Berechtigten – und der Grundbucheintrag

Dass der Eigentümer eines Grundstücks die Eintragung einer auf die Lebenszeit des Berechtigten befristeten Reallast bewilligt, begründet in aller Regel keinen Nachweis i.S.d. § 29 Abs. 1 GBO, dass es zu einer entsprechenden Einigung zwischen dem Eigentümer und dem Berechtigten i.S.d. § 873 Abs.1 BGB gekommen ist.

Nach dem in § 22 Abs. 1 GBO niedergelegten Grundsatz bedarf es zur Berichtigung des Grundbuchs entweder einer Bewilligung gemäß § 19 GBO oder des Nachweises der Unrichtigkeit des Grundbuchs. Dieser Grundsatz erfährt in den Fällen, in denen ein Recht auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkt ist und Rückstände von Leistungen nicht ausgeschlossen sind, in § 23 GBO zum Schutz des Rechtsnachfolgers eine Modifizierung. Ein solches Recht darf gemäß § 23 Abs. 1 GBO – ein Löschungserleichterungsvermerk i.S.d. § 23 Abs. 2 GBO steht hier nicht in Rede – nur mit Bewilligung des Rechtsnachfolgers gelöscht werden, wenn die Löschung vor dem Ablauf eines Jahres nach dem Tod des Berechtigten erfolgen soll oder wenn der Rechtsnachfolger der Löschung bei dem Grundbuchamt widersprochen hat. Ist die Jahresfrist abgelaufen und hat der Erbe der Löschung nicht widersprochen, genügt bei solchen Rechten, wie sich aus einem Umkehrschluss aus § 23 Abs. 1 GBO ergibt, der Nachweis des Todes des Berechtigten1.

Bei subjektiv-persönlichen Reallasten (§ 1105 Abs. 1 Satz 1, § 1111 Abs. 1 BGB) – um eine solche handelt es sich hier – ist der Anwendungsbereich von § 23 GBO eröffnet2. Es ist nämlich zum einen eine Beschränkung auf die Lebenszeit des Berechtigten möglich; zum anderen besteht auch die objektive Möglichkeit von Rückständen (vgl. § 1107 BGB). Ob im konkret zu entscheidenden Einzelfall Rückstände tatsächlich bestehen oder nachgewiesen sind, ist unerheblich3.

Da im hier entschiedenen Fall die in § 23 Abs. 1 GBO angeordnete Sperrfrist von einem Jahr nach dem Tod der Berechtigten abgelaufen ist und ein Widerspruch des Rechtsnachfolgers gegen die Löschung bei dem Grundbuchamt nicht vorliegt, wäre die Reallast auch ohne Bewilligung des Rechtsnachfolgers aufgrund des Nachweises des Todes der Berechtigten zu löschen, wenn die Reallast auf die Lebenszeit der Berechtigten beschränkt ist. Allerdings steht für den Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall nicht fest, dass die Reallast auf die Lebenszeit der Berechtigten beschränkt ist:

Aus dem Grundbuch ergibt sich eine solche Beschränkung nicht. In dem Eintragungsvermerk ist sie nicht aufgeführt.

Allerdings kann gemäß § 874 Satz 1 BGB bei der Eintragung eines Rechts, mit dem ein Grundstück belastet ist, „zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Rechts“ auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. Ist die Bezugnahme in diesem Sinne zulässig, hat dies zur Folge, dass die in Bezug genommene Urkunde genauso Inhalt des Grundbuchs ist wie die in ihm vollzogene Eintragung selbst4.

Hier ist in der Eintragung auf die Eintragungsbewilligungen  Bezug genommen worden, die ihrerseits auf die in Kopie beigefügte Urkunde verweisen. Die Eintragungsbewilligungen beziehen sich nur auf ein auf die Lebenszeit befristetes Recht (Reallast).

Diese Beschränkung stellt jedoch nicht lediglich eine „nähere Bezeichnung des Inhalts des Rechts“ i.S.d. § 874 Satz 1 BGB dar; deshalb ist die Bezugnahme unzulässig.

Soll ein dingliches Recht an einem Grundstück unter einer Bedingung oder einer Befristung stehen, wird dies nur dann zum Inhalt des Grundbuchs, wenn die Bedingung oder die Befristung in das Grundbuch selbst aufgenommen werden. Die Bezugnahme auf eine Eintragungsbewilligung, in der die Bedingung oder die Befristung enthalten ist, genügt nicht. Dies entspricht – soweit ersichtlich – im Ausgangspunkt allgemeiner Auffassung in Rechtsprechung und Literatur5. Auch nach Ansicht des Gesetzgebers sind Bedingungen und Befristungen – weil sie nicht zum Inhalt des Rechts zählen – in das Grundbuch selbst einzutragen6. Der Bundesgerichtshof hat die Frage bislang offengelassen7 und entscheidet sie nunmehr im Sinne der allgemeinen Auffassung. Bedingungen und Befristungen betreffen den rechtlichen Bestand des eingetragenen Rechts und nicht nur dessen nähere Ausgestaltung. Sie müssen sich wegen der Publizitätsfunktion des Grundbuchs deshalb aus diesem selbst ergeben. Eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung ist bei bedingten oder befristeten Rechten nur zulässig zur näheren Kennzeichnung des Inhalts der Bedingung oder Zeitbestimmung wie z.B. Beginn und Ende der Frist8.

Dies gilt auch, wenn – wie hier – eine Reallast auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkt werden soll. Entgegen einer in Rechtsprechung9 und Literatur10 teilweise vertretenen Auffassung stellt dies eine Befristung der – vererblichen – Reallast dar und betrifft nicht nur deren Inhalt11. Im Fall des Todes des Berechtigten – eines gewissen Ereignisses – erlischt nämlich das Stammrecht der Reallast mit der Folge, dass keine weitergehenden wiederkehrenden Leistungen geltend gemacht werden können. Der Tod des Berechtigten ist daher Bestimmung des Endtermins des Rechts i.S.d. § 163 BGB und damit eine Befristung12. Hieran ändert sich nichts dadurch, dass trotz des Erlöschens des Stammrechts die Ansprüche auf Einzelleistungen (§ 1107 BGB), die zu Lebzeiten des Berechtigten bereits entstanden und rückständig sind, auch nach dem Tod des Berechtigten fortbestehen. Dieser Sondersituation wird gerade durch die Bestimmung des § 23 Abs. 1 GBO Rechnung getragen, die für solche auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkten Rechte, bei denen Rückstände möglich sind, besondere Voraussetzungen für die Löschung aufstellt.

Selbst wenn aber die Beschränkung der Reallast auf die Lebenszeit wegen der nach dem Tod des Berechtigten fortwirkenden Bedeutung für rückständige Ansprüche auf Einzelleistungen nicht als Befristung, sondern (nur) als Ausschluss der Vererblichkeit angesehen würde13, änderte sich an dem Ergebnis nichts. Eine solche Beschränkung betrifft nämlich den Kernbereich des Rechts, und muss daher in das Grundbuch selbst aufgenommen werden, so dass eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung nicht genügt14.

Die Beteiligte hat im vorliegenden Fall auch nicht mit sonstigen Beweismitteln i.S.d. § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen, dass die Reallast auf die Lebenszeit der Berechtigten beschränkt ist. Hierfür kommt es nicht darauf an, ob das Grundbuchamt verpflichtet gewesen wäre, aufgrund der Eintragungsbewilligungen eine entsprechende Beschränkung in das Grundbuch einzutragen. Tatsächlich ist die Reallast als unbeschränktes Recht eingetragen worden. Unrichtig i.S.d. § 22 GBO wäre das Grundbuch insoweit nur, wenn diese Eintragung der materiellen Rechtslage widerspräche.

Entscheidend ist deshalb, ob feststeht, dass die Beteiligte und die Reallastberechtigte sich einig waren, dass die Reallast auf die Lebenszeit der Berechtigten beschränkt sein sollte (§ 873 Abs. 1 BGB). Einigen sich nämlich die Beteiligten lediglich über ein befristetes Recht und wird stattdessen ein unbefristetes Recht eingetragen, so entsteht das Recht in dem Umfang, in dem sich Einigung und Eintragung decken, also nur befristet15. Die Eintragung eines unbefristeten Rechts wäre dann unrichtig. Die Beteiligte hat jedoch eine entsprechende Einigung zwischen ihr und der Berechtigten i.S.d. § 873 BGB nicht nachgewiesen.

Dieser Nachweis wird zunächst nicht durch die Eintragungsbewilligungen nebst der beigefügten Urkunde geführt. Aus diesen Urkunden lässt sich die Einigung über die Beschränkung der Reallast auf die Lebenszeit der Berechtigten nicht mit der gebotenen Sicherheit entnehmen.

Insoweit kann zwar davon ausgegangen werden, dass diese Erklärungen konkludent die Behauptung einer entsprechenden dinglichen Einigung i.S.d. § 873 Abs. 1 BGB enthalten. Dass der Eigentümer eines Grundstücks die Eintragung einer auf die Lebenszeit des Berechtigten befristeten Reallast bewilligt, begründet aber in aller Regel keinen Nachweis i.S.d. § 29 Abs. 1 GBO, dass es zu einer entsprechenden Einigung zwischen dem Eigentümer und dem Berechtigten i.S.d. § 873 Abs.1 BGB gekommen ist16. Es ist zwar möglich, in der Bewilligung des Betroffenen zugleich dessen materiell-rechtliche Zustimmung i.S.d. § 873 BGB zu sehen17. Wird der Eintragungsantrag von dem Berechtigten gestellt, liegt hierin regelmäßig zugleich seine Zustimmung, so dass von einer entsprechenden Einigung i.S.d. § 873 Abs. 1 BGB ausgegangen werden kann18.

Hier macht die Beteiligte jedoch nicht geltend, dass der Eintragungsantrag von der Reallastberechtigten gestellt worden sei, vielmehr verweist sie darauf, selbst die Eintragung bewilligt und beantragt zu haben. Damit fehlt es an einer Erklärung der Reallastberechtigten, die zusammen mit der Bewilligung der Beteiligten das Vorliegen einer Einigung mit dem von der Beteiligten behaupteten Inhalt nachweisen könnte. Insoweit muss auch berücksichtigt werden, dass die in der Bewilligung in Bezug genommene Urkunde aus dem Jahr 1980 zwischen dem früheren Ehemann und der Berechtigten zustande gekommen ist. Soweit es um das Rechtsverhältnis der Beteiligten und der Reallastberechtigten geht, liegt lediglich die – einseitige – Eintragungsbewilligung der Beteiligten vor.

Im hier entschiedenen Fall hat die Beteiligte auch keine sonstigen den Anforderungen des § 29 GBO entsprechenden Unterlagen vorgelegt, aus denen sich die von ihr geltend gemachte Vereinbarung (§ 873 Abs. 1 BGB) einer Beschränkung der Reallast auf die Lebenszeit der Betroffenen ergibt.

Bei dieser Sachlage bleibt es dabei, dass das Grundbuchamt die Löschung der Reallast nur bei Vorlage einer entsprechenden Bewilligung (§ 19 GBO) der Rechtsnachfolger der Berechtigten vornehmen darf.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 1. Oktober 2020 – V ZB 51/20

  1. vgl. Demharter, GBO, 31. Aufl., § 23 Rn. 15; BeckOK GBO/Wilsch [1.06.2020], § 23 Rn. 54; Meikel/Böttcher, GBO, 11. Aufl., §§ 23, 24 Rn. 5; Bauer/Schaub/Schäfer, GBO, 4. Aufl., §§ 23, 24 Rn. 2 mwN[↩]
  2. vgl. Meikel/Böttcher, GBO, 11. Aufl., §§ 23, 24 Rn. 36 mwN; BeckOK GBO/Wilsch [1.06.2020], § 23 Rn. 21, 23; Bauer/Schaub/Schäfer, GBO, 4. Aufl., §§ 23, 24 Rn. 35[↩]
  3. vgl. Bauer/Schaub/Schäfer, GBO, 4. Aufl., §§ 23, 24 Rn. 30; Meikel/Böttcher, GBO, 11. Aufl., §§ 23, 24 Rn. 32[↩]
  4. vgl. BGH, Beschluss vom 22.09.1961 – V ZB 16/61, BGHZ 35, 378, 381 f.; Beschluss vom 06.11.2014 – V ZB 131/13, NJW-RR 2015, 208 Rn. 8 mwN[↩]
  5. vgl. OLG Düsseldorf, OLGZ 1983, 352, 353; OLG München, ZEV 2012, 428, 429; MittBayNot 2017, 248, 249; OLG Celle, NJW-RR 2014, 785, 786; MünchKomm-BGB/Kohler, 8. Aufl., § 874 Rn. 6; Staudinger/C. Heinze, BGB [2018], § 874 Rn. 21; Demharter, GBO, 31. Aufl., § 44 Rn.20; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 4. Aufl., Rn. 266; BeckOK GBO/Kral [1.06.2020], § 44 Rn. 48; Lemke/Lemke, Immobilienrecht, 2. Aufl., § 874 BGB Rn. 6[↩]
  6. vgl. BT-Drs. 17/12635 S.19[↩]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 29.09.2006 – V ZR 25/06, WM 2006, 2226, 2228; Beschluss vom 07.04.2011 – V ZB 11/10, NJW-RR 2011, 882 Rn. 11 – jeweils zu einer auflösenden Bedingung[↩]
  8. vgl. Staudinger/C. Heinze, BGB [2018], § 874 Rn. 21 mwN; Demharter, GBO, 31. Aufl., § 44 Rn.20 mwN; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rn. 266 mwN[↩]
  9. OLG Köln, OLGR 1994, 62; FGPrax 2018, 157[↩]
  10. vgl. MünchKomm-BGB/Mohr, 8. Aufl., § 1111 Rn. 2; Palandt/Herrler, BGB, 79. Aufl., § 1111 Rn. 2; jurisPKBGB/Otto, 9. Aufl., § 1111 Rn. 12[↩]
  11. so auch Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rn. 1306a; Bauer/Schaub/Weber, GBO, 4. Aufl., § 44 Rn. 46; Staudinger/C. Heinze, BGB [Neubearbeitung 2018], § 874 Rn. 21; BeckOGK/Sikora, BGB [1.04.2020], § 1105 Rn. 35; Lemke/Lemke, Immobilienrecht, 2. Aufl., § 874 BGB Rn. 5; Lange-Parpat, RNotZ 2008, 377, 408[↩]
  12. richtig Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rn. 1306a, Fn. 2224[↩]
  13. vgl. OLG Köln, OLGR 1994, 62; FGPrax 2018, 57[↩]
  14. vgl. auch Lemke/Lemke, Immobilienrecht, 2. Aufl., § 874 BGB Rn. 5[↩]
  15. vgl. BGH, Beschluss vom 07.04.2011 – V ZB 11/10, NJW-RR 2011, 882 Rn. 11; Beschluss vom 13.10.2016 – V ZB 98/15, NJW 2017, 1811 Rn. 25 mwN[↩]
  16. aA KG, NJW-RR 2020, 964 Rn.19[↩]
  17. vgl. allgemein Bauer/Schaub/Kössinger, GBO, 4. Aufl., § 19 Rn. 44; siehe auch BGH, Urteil vom 15.12.1972 – V ZR 76/71, BGHZ 60, 46, 52 zu der Qualifizierung einer formell-rechtlichen Löschungsbewilligung als materiell-rechtliche Aufhebungserklärung i.S.d. § 875 BGB[↩]
  18. vgl. Bauer/Schaub/Kössinger, GBO, 4. Aufl., § 19 Rn. 44[↩]

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