Das ding­li­che Recht auf die Lebens­zeit des Berech­tig­ten – und der Grundbucheintrag

Soll ein ding­li­ches Recht an einem Grund­stück unter einer Bedin­gung oder einer Befris­tung ste­hen, wird dies nur dann zum Inhalt des Grund­buchs, wenn die Bedin­gung oder die Befris­tung in das Grund­buch selbst auf­ge­nom­men wer­den. Die Bezug­nah­me auf eine Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung, in der die Bedin­gung oder die Befris­tung ent­hal­ten ist, genügt nicht. Das gilt auch, wenn eine Real­last auf die Lebens­zeit des Berech­tig­ten beschränkt wer­den soll.

Das ding­li­che Recht auf die Lebens­zeit des Berech­tig­ten – und der Grundbucheintrag

Dass der Eigen­tü­mer eines Grund­stücks die Ein­tra­gung einer auf die Lebens­zeit des Berech­tig­ten befris­te­ten Real­last bewil­ligt, begrün­det in aller Regel kei­nen Nach­weis i.S.d. § 29 Abs. 1 GBO, dass es zu einer ent­spre­chen­den Eini­gung zwi­schen dem Eigen­tü­mer und dem Berech­tig­ten i.S.d. § 873 Abs.1 BGB gekom­men ist.

Nach dem in § 22 Abs. 1 GBO nie­der­ge­leg­ten Grund­satz bedarf es zur Berich­ti­gung des Grund­buchs ent­we­der einer Bewil­li­gung gemäß § 19 GBO oder des Nach­wei­ses der Unrich­tig­keit des Grund­buchs. Die­ser Grund­satz erfährt in den Fäl­len, in denen ein Recht auf die Lebens­zeit des Berech­tig­ten beschränkt ist und Rück­stän­de von Leis­tun­gen nicht aus­ge­schlos­sen sind, in § 23 GBO zum Schutz des Rechts­nach­fol­gers eine Modi­fi­zie­rung. Ein sol­ches Recht darf gemäß § 23 Abs. 1 GBO – ein Löschungs­er­leich­te­rungs­ver­merk i.S.d. § 23 Abs. 2 GBO steht hier nicht in Rede – nur mit Bewil­li­gung des Rechts­nach­fol­gers gelöscht wer­den, wenn die Löschung vor dem Ablauf eines Jah­res nach dem Tod des Berech­tig­ten erfol­gen soll oder wenn der Rechts­nach­fol­ger der Löschung bei dem Grund­buch­amt wider­spro­chen hat. Ist die Jah­res­frist abge­lau­fen und hat der Erbe der Löschung nicht wider­spro­chen, genügt bei sol­chen Rech­ten, wie sich aus einem Umkehr­schluss aus § 23 Abs. 1 GBO ergibt, der Nach­weis des Todes des Berech­tig­ten [1].

Bei sub­jek­tiv-per­sön­li­chen Real­las­ten (§ 1105 Abs. 1 Satz 1, § 1111 Abs. 1 BGB) – um eine sol­che han­delt es sich hier – ist der Anwen­dungs­be­reich von § 23 GBO eröff­net [2]. Es ist näm­lich zum einen eine Beschrän­kung auf die Lebens­zeit des Berech­tig­ten mög­lich; zum ande­ren besteht auch die objek­ti­ve Mög­lich­keit von Rück­stän­den (vgl. § 1107 BGB). Ob im kon­kret zu ent­schei­den­den Ein­zel­fall Rück­stän­de tat­säch­lich bestehen oder nach­ge­wie­sen sind, ist uner­heb­lich [3].

Da im hier ent­schie­de­nen Fall die in § 23 Abs. 1 GBO ange­ord­ne­te Sperr­frist von einem Jahr nach dem Tod der Berech­tig­ten abge­lau­fen ist und ein Wider­spruch des Rechts­nach­fol­gers gegen die Löschung bei dem Grund­buch­amt nicht vor­liegt, wäre die Real­last auch ohne Bewil­li­gung des Rechts­nach­fol­gers auf­grund des Nach­wei­ses des Todes der Berech­tig­ten zu löschen, wenn die Real­last auf die Lebens­zeit der Berech­tig­ten beschränkt ist. Aller­dings steht für den Bun­des­ge­richts­hof im vor­lie­gen­den Fall nicht fest, dass die Real­last auf die Lebens­zeit der Berech­tig­ten beschränkt ist:

Aus dem Grund­buch ergibt sich eine sol­che Beschrän­kung nicht. In dem Ein­tra­gungs­ver­merk ist sie nicht aufgeführt.

Aller­dings kann gemäß § 874 Satz 1 BGB bei der Ein­tra­gung eines Rechts, mit dem ein Grund­stück belas­tet ist, „zur nähe­ren Bezeich­nung des Inhalts des Rechts“ auf die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung Bezug genom­men wer­den. Ist die Bezug­nah­me in die­sem Sin­ne zuläs­sig, hat dies zur Fol­ge, dass die in Bezug genom­me­ne Urkun­de genau­so Inhalt des Grund­buchs ist wie die in ihm voll­zo­ge­ne Ein­tra­gung selbst [4].

Hier ist in der Ein­tra­gung auf die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gun­gen Bezug genom­men wor­den, die ihrer­seits auf die in Kopie bei­gefüg­te Urkun­de ver­wei­sen. Die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gun­gen bezie­hen sich nur auf ein auf die Lebens­zeit befris­te­tes Recht (Real­last).

Die­se Beschrän­kung stellt jedoch nicht ledig­lich eine „nähe­re Bezeich­nung des Inhalts des Rechts“ i.S.d. § 874 Satz 1 BGB dar; des­halb ist die Bezug­nah­me unzulässig.

Soll ein ding­li­ches Recht an einem Grund­stück unter einer Bedin­gung oder einer Befris­tung ste­hen, wird dies nur dann zum Inhalt des Grund­buchs, wenn die Bedin­gung oder die Befris­tung in das Grund­buch selbst auf­ge­nom­men wer­den. Die Bezug­nah­me auf eine Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung, in der die Bedin­gung oder die Befris­tung ent­hal­ten ist, genügt nicht. Dies ent­spricht – soweit ersicht­lich – im Aus­gangs­punkt all­ge­mei­ner Auf­fas­sung in Recht­spre­chung und Lite­ra­tur [5]. Auch nach Ansicht des Gesetz­ge­bers sind Bedin­gun­gen und Befris­tun­gen – weil sie nicht zum Inhalt des Rechts zäh­len – in das Grund­buch selbst ein­zu­tra­gen [6]. Der Bun­des­ge­richts­hof hat die Fra­ge bis­lang offen­ge­las­sen [7] und ent­schei­det sie nun­mehr im Sin­ne der all­ge­mei­nen Auf­fas­sung. Bedin­gun­gen und Befris­tun­gen betref­fen den recht­li­chen Bestand des ein­ge­tra­ge­nen Rechts und nicht nur des­sen nähe­re Aus­ge­stal­tung. Sie müs­sen sich wegen der Publi­zi­täts­funk­ti­on des Grund­buchs des­halb aus die­sem selbst erge­ben. Eine Bezug­nah­me auf die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung ist bei beding­ten oder befris­te­ten Rech­ten nur zuläs­sig zur nähe­ren Kenn­zeich­nung des Inhalts der Bedin­gung oder Zeit­be­stim­mung wie z.B. Beginn und Ende der Frist [8].

Dies gilt auch, wenn – wie hier – eine Real­last auf die Lebens­zeit des Berech­tig­ten beschränkt wer­den soll. Ent­ge­gen einer in Recht­spre­chung [9] und Lite­ra­tur [10] teil­wei­se ver­tre­te­nen Auf­fas­sung stellt dies eine Befris­tung der – ver­erb­li­chen – Real­last dar und betrifft nicht nur deren Inhalt [11]. Im Fall des Todes des Berech­tig­ten – eines gewis­sen Ereig­nis­ses – erlischt näm­lich das Stamm­recht der Real­last mit der Fol­ge, dass kei­ne wei­ter­ge­hen­den wie­der­keh­ren­den Leis­tun­gen gel­tend gemacht wer­den kön­nen. Der Tod des Berech­tig­ten ist daher Bestim­mung des End­ter­mins des Rechts i.S.d. § 163 BGB und damit eine Befris­tung [12]. Hier­an ändert sich nichts dadurch, dass trotz des Erlö­schens des Stamm­rechts die Ansprü­che auf Ein­zel­leis­tun­gen (§ 1107 BGB), die zu Leb­zei­ten des Berech­tig­ten bereits ent­stan­den und rück­stän­dig sind, auch nach dem Tod des Berech­tig­ten fort­be­stehen. Die­ser Son­der­si­tua­ti­on wird gera­de durch die Bestim­mung des § 23 Abs. 1 GBO Rech­nung getra­gen, die für sol­che auf die Lebens­zeit des Berech­tig­ten beschränk­ten Rech­te, bei denen Rück­stän­de mög­lich sind, beson­de­re Vor­aus­set­zun­gen für die Löschung aufstellt.

Selbst wenn aber die Beschrän­kung der Real­last auf die Lebens­zeit wegen der nach dem Tod des Berech­tig­ten fort­wir­ken­den Bedeu­tung für rück­stän­di­ge Ansprü­che auf Ein­zel­leis­tun­gen nicht als Befris­tung, son­dern (nur) als Aus­schluss der Ver­erb­lich­keit ange­se­hen wür­de [13], änder­te sich an dem Ergeb­nis nichts. Eine sol­che Beschrän­kung betrifft näm­lich den Kern­be­reich des Rechts, und muss daher in das Grund­buch selbst auf­ge­nom­men wer­den, so dass eine Bezug­nah­me auf die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung nicht genügt [14].

Die Betei­lig­te hat im vor­lie­gen­den Fall auch nicht mit sons­ti­gen Beweis­mit­teln i.S.d. § 29 Abs. 1 GBO nach­ge­wie­sen, dass die Real­last auf die Lebens­zeit der Berech­tig­ten beschränkt ist. Hier­für kommt es nicht dar­auf an, ob das Grund­buch­amt ver­pflich­tet gewe­sen wäre, auf­grund der Ein­tra­gungs­be­wil­li­gun­gen eine ent­spre­chen­de Beschrän­kung in das Grund­buch ein­zu­tra­gen. Tat­säch­lich ist die Real­last als unbe­schränk­tes Recht ein­ge­tra­gen wor­den. Unrich­tig i.S.d. § 22 GBO wäre das Grund­buch inso­weit nur, wenn die­se Ein­tra­gung der mate­ri­el­len Rechts­la­ge widerspräche.

Ent­schei­dend ist des­halb, ob fest­steht, dass die Betei­lig­te und die Real­last­be­rech­tig­te sich einig waren, dass die Real­last auf die Lebens­zeit der Berech­tig­ten beschränkt sein soll­te (§ 873 Abs. 1 BGB). Eini­gen sich näm­lich die Betei­lig­ten ledig­lich über ein befris­te­tes Recht und wird statt­des­sen ein unbe­fris­te­tes Recht ein­ge­tra­gen, so ent­steht das Recht in dem Umfang, in dem sich Eini­gung und Ein­tra­gung decken, also nur befris­tet [15]. Die Ein­tra­gung eines unbe­fris­te­ten Rechts wäre dann unrich­tig. Die Betei­lig­te hat jedoch eine ent­spre­chen­de Eini­gung zwi­schen ihr und der Berech­tig­ten i.S.d. § 873 BGB nicht nachgewiesen.

Die­ser Nach­weis wird zunächst nicht durch die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gun­gen nebst der bei­gefüg­ten Urkun­de geführt. Aus die­sen Urkun­den lässt sich die Eini­gung über die Beschrän­kung der Real­last auf die Lebens­zeit der Berech­tig­ten nicht mit der gebo­te­nen Sicher­heit entnehmen.

Inso­weit kann zwar davon aus­ge­gan­gen wer­den, dass die­se Erklä­run­gen kon­klu­dent die Behaup­tung einer ent­spre­chen­den ding­li­chen Eini­gung i.S.d. § 873 Abs. 1 BGB ent­hal­ten. Dass der Eigen­tü­mer eines Grund­stücks die Ein­tra­gung einer auf die Lebens­zeit des Berech­tig­ten befris­te­ten Real­last bewil­ligt, begrün­det aber in aller Regel kei­nen Nach­weis i.S.d. § 29 Abs. 1 GBO, dass es zu einer ent­spre­chen­den Eini­gung zwi­schen dem Eigen­tü­mer und dem Berech­tig­ten i.S.d. § 873 Abs.1 BGB gekom­men ist [16]. Es ist zwar mög­lich, in der Bewil­li­gung des Betrof­fe­nen zugleich des­sen mate­ri­ell-recht­li­che Zustim­mung i.S.d. § 873 BGB zu sehen [17]. Wird der Ein­tra­gungs­an­trag von dem Berech­tig­ten gestellt, liegt hier­in regel­mä­ßig zugleich sei­ne Zustim­mung, so dass von einer ent­spre­chen­den Eini­gung i.S.d. § 873 Abs. 1 BGB aus­ge­gan­gen wer­den kann [18].

Hier macht die Betei­lig­te jedoch nicht gel­tend, dass der Ein­tra­gungs­an­trag von der Real­last­be­rech­tig­ten gestellt wor­den sei, viel­mehr ver­weist sie dar­auf, selbst die Ein­tra­gung bewil­ligt und bean­tragt zu haben. Damit fehlt es an einer Erklä­rung der Real­last­be­rech­tig­ten, die zusam­men mit der Bewil­li­gung der Betei­lig­ten das Vor­lie­gen einer Eini­gung mit dem von der Betei­lig­ten behaup­te­ten Inhalt nach­wei­sen könn­te. Inso­weit muss auch berück­sich­tigt wer­den, dass die in der Bewil­li­gung in Bezug genom­me­ne Urkun­de aus dem Jahr 1980 zwi­schen dem frü­he­ren Ehe­mann und der Berech­tig­ten zustan­de gekom­men ist. Soweit es um das Rechts­ver­hält­nis der Betei­lig­ten und der Real­last­be­rech­tig­ten geht, liegt ledig­lich die – ein­sei­ti­ge – Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung der Betei­lig­ten vor.

Im hier ent­schie­de­nen Fall hat die Betei­lig­te auch kei­ne sons­ti­gen den Anfor­de­run­gen des § 29 GBO ent­spre­chen­den Unter­la­gen vor­ge­legt, aus denen sich die von ihr gel­tend gemach­te Ver­ein­ba­rung (§ 873 Abs. 1 BGB) einer Beschrän­kung der Real­last auf die Lebens­zeit der Betrof­fe­nen ergibt.

Bei die­ser Sach­la­ge bleibt es dabei, dass das Grund­buch­amt die Löschung der Real­last nur bei Vor­la­ge einer ent­spre­chen­den Bewil­li­gung (§ 19 GBO) der Rechts­nach­fol­ger der Berech­tig­ten vor­neh­men darf.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 1. Okto­ber 2020 – V ZB 51/​20

  1. vgl. Dem­har­ter, GBO, 31. Aufl., § 23 Rn. 15; Beck­OK GBO/​Wilsch [1.06.2020], § 23 Rn. 54; Meikel/​Böttcher, GBO, 11. Aufl., §§ 23, 24 Rn. 5; Bauer/​Schaub/​Schäfer, GBO, 4. Aufl., §§ 23, 24 Rn. 2 mwN[]
  2. vgl. Meikel/​Böttcher, GBO, 11. Aufl., §§ 23, 24 Rn. 36 mwN; Beck­OK GBO/​Wilsch [1.06.2020], § 23 Rn. 21, 23; Bauer/​Schaub/​Schäfer, GBO, 4. Aufl., §§ 23, 24 Rn. 35[]
  3. vgl. Bauer/​Schaub/​Schäfer, GBO, 4. Aufl., §§ 23, 24 Rn. 30; Meikel/​Böttcher, GBO, 11. Aufl., §§ 23, 24 Rn. 32[]
  4. vgl. BGH, Beschluss vom 22.09.1961 – V ZB 16/​61, BGHZ 35, 378, 381 f.; Beschluss vom 06.11.2014 – V ZB 131/​13, NJW-RR 2015, 208 Rn. 8 mwN[]
  5. vgl. OLG Düs­sel­dorf, OLGZ 1983, 352, 353; OLG Mün­chen, ZEV 2012, 428, 429; Mitt­BayNot 2017, 248, 249; OLG Cel­le, NJW-RR 2014, 785, 786; Münch­Komm-BGB/­Koh­ler, 8. Aufl., § 874 Rn. 6; Staudinger/​C. Hein­ze, BGB [2018], § 874 Rn. 21; Dem­har­ter, GBO, 31. Aufl., § 44 Rn.20; Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 4. Aufl., Rn. 266; Beck­OK GBO/​Kral [1.06.2020], § 44 Rn. 48; Lemke/​Lemke, Immo­bi­li­en­recht, 2. Aufl., § 874 BGB Rn. 6[]
  6. vgl. BT-Drs. 17/​12635 S.19[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 29.09.2006 – V ZR 25/​06, WM 2006, 2226, 2228; Beschluss vom 07.04.2011 – V ZB 11/​10, NJW-RR 2011, 882 Rn. 11 – jeweils zu einer auf­lö­sen­den Bedin­gung[]
  8. vgl. Staudinger/​C. Hein­ze, BGB [2018], § 874 Rn. 21 mwN; Dem­har­ter, GBO, 31. Aufl., § 44 Rn.20 mwN; Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 16. Aufl., Rn. 266 mwN[]
  9. OLG Köln, OLGR 1994, 62; FGPrax 2018, 157[]
  10. vgl. Münch­Komm-BGB/­Mohr, 8. Aufl., § 1111 Rn. 2; Palandt/​Herrler, BGB, 79. Aufl., § 1111 Rn. 2; jurisPKBGB/​Otto, 9. Aufl., § 1111 Rn. 12[]
  11. so auch Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 16. Aufl., Rn. 1306a; Bauer/​Schaub/​Weber, GBO, 4. Aufl., § 44 Rn. 46; Staudinger/​C. Hein­ze, BGB [Neu­be­ar­bei­tung 2018], § 874 Rn. 21; BeckOGK/​Sikora, BGB [1.04.2020], § 1105 Rn. 35; Lemke/​Lemke, Immo­bi­li­en­recht, 2. Aufl., § 874 BGB Rn. 5; Lan­ge-Par­pat, RNotZ 2008, 377, 408[]
  12. rich­tig Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 16. Aufl., Rn. 1306a, Fn. 2224[]
  13. vgl. OLG Köln, OLGR 1994, 62; FGPrax 2018, 57[]
  14. vgl. auch Lemke/​Lemke, Immo­bi­li­en­recht, 2. Aufl., § 874 BGB Rn. 5[]
  15. vgl. BGH, Beschluss vom 07.04.2011 – V ZB 11/​10, NJW-RR 2011, 882 Rn. 11; Beschluss vom 13.10.2016 – V ZB 98/​15, NJW 2017, 1811 Rn. 25 mwN[]
  16. aA KG, NJW-RR 2020, 964 Rn.19[]
  17. vgl. all­ge­mein Bauer/​Schaub/​Kössinger, GBO, 4. Aufl., § 19 Rn. 44; sie­he auch BGH, Urteil vom 15.12.1972 – V ZR 76/​71, BGHZ 60, 46, 52 zu der Qua­li­fi­zie­rung einer for­mell-recht­li­chen Löschungs­be­wil­li­gung als mate­ri­ell-recht­li­che Auf­he­bungs­er­klä­rung i.S.d. § 875 BGB[]
  18. vgl. Bauer/​Schaub/​Kössinger, GBO, 4. Aufl., § 19 Rn. 44[]

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