Das Grund­stück ver­kauf ich teu­rer…

Es stellt kei­ne beson­ders schwer­wie­gen­de Treue­pflicht­ver­let­zung des (poten­ti­el­len) Ver­käu­fers eines Grund­stücks dar, wenn er – bei wahr­heits­ge­mä­ßer Erklä­rung sei­ner Abschluss­be­reit­schaft – dem Kauf­in­ter­es­sen­ten nicht offen­bart, dass er sich vor­be­hält, den Kauf­preis zu erhö­hen. Eine Haf­tung wegen Ver­schul­dens bei Ver­trags­ver­hand­lun­gen schei­det des­halb aus.

Das Grund­stück ver­kauf ich teu­rer…

Der (poten­ti­el­le) Ver­käu­fer haf­tet auch dann nicht auf Scha­dens­er­satz, wenn er zu einem Zeit­punkt Abstand von dem Abschluss eines Grund­stücks­kauf­ver­tra­ges nimmt, zu dem er weiß, dass der Kauf­in­ter­es­sent im Ver­trau­en auf das Zustan­de­kom­men des Ver­tra­ges bereits einen Finan­zie­rungs­ver­trag abge­schlos­sen hat.

Im Rah­men der Pri­vat­au­to­no­mie hat jede Par­tei bis zum Ver­trags­ab­schluss das Recht, von dem in Aus­sicht genom­me­nen Ver­trag Abstand zu neh­men. Auf­wen­dun­gen, die in Erwar­tung des Ver­trags­ab­schlus­ses gemacht wer­den, erfol­gen daher grund­sätz­lich auf eige­ne Gefahr. Nur wenn der Ver­trags­schluss nach den Ver­hand­lun­gen zwi­schen den Par­tei­en als sicher anzu­neh­men ist und in dem hier­durch begrün­de­ten Ver­trau­en Auf­wen­dun­gen zur Durch­füh­rung des Ver­tra­ges vor des­sen Abschluss gemacht wer­den, kön­nen die­se vom Ver­hand­lungs­part­ner unter dem Gesichts­punkt der Ver­let­zung vor­ver­trag­li­cher Schutz­pflich­ten zu erstat­ten sein, wenn er den Ver­trags­ab­schluss spä­ter ohne trif­ti­gen Grund ablehnt 1.

Bei einem Grund­stücks­kauf­ver­trag sind an die Ver­let­zung vor­ver­trag­li­cher Schutz­pflich­ten stren­ge­re Anfor­de­run­gen zu stel­len. Bei einem sol­chen Ver­trag löst die Ver­wei­ge­rung der Mit­wir­kung an der Beur­kun­dung durch einen Ver­hand­lungs­part­ner nicht schon dann Scha­dens­er­satz­an­sprü­che aus, wenn es an einem trif­ti­gen Grund dafür fehlt, son­dern nur, wenn eine beson­ders schwer­wie­gen­de, in der Regel vor­sätz­li­che Treue­pflicht­ver­let­zung vor­liegt. Eine sol­che ist bei­spiels­wei­se beim Vor­spie­geln einer tat­säch­lich nicht vor­han­de­nen Abschluss­be­reit­schaft oder auch dann gege­ben, wenn ein Ver­hand­lungs­part­ner zwar zunächst ver­kaufs­be­reit war, im Ver­lau­fe der Ver­hand­lun­gen aber inner­lich von die­ser Bereit­schaft abge­rückt ist, ohne dies zu offen­ba­ren 2. Begrün­de­te schon das Feh­len trif­ti­ger Grün­de für die Ver­wei­ge­rung der Beur­kun­dung eines Grund­stücks­kauf­ver­trags die Haf­tung des Ver­hand­lungs­part­ners, bedeu­te­te das näm­lich einen indi­rek­ten Zwang zum Abschluss des Ver­trags. Ein sol­cher Zwang lie­fe dem Zweck der Form­vor­schrift des § 311b BGB zuwi­der, nach der wegen der objek­ti­ven Eigen­art des Ver­trags­ge­gen­stan­des eine Bin­dung ohne Ein­hal­tung der Form ver­hin­dert wer­den soll 3.

Es stellt kei­ne beson­ders schwer­wie­gen­de Treue­pflicht­ver­let­zung des (poten­ti­el­len) Ver­käu­fers eines Grund­stücks dar, wenn die­ser – bei wahr­heits­ge­mä­ßer Erklä­rung sei­ner Abschluss­be­reit­schaft – dem Kauf­in­ter­es­sen­ten nicht offen­bart, dass er sich vor­be­hält, den Kauf­preis zu erhö­hen.

Auch wenn dem Ver­hand­lungs­part­ner bewusst ist, dass nach sei­ner Erklä­rung, den Ver­trag zu bestimm­ten Bedin­gun­gen abschlie­ßen zu wol­len, Umstän­de ein­tre­ten kön­nen, die ihn von dem Ver­trags­schluss abhal­ten kön­nen, kann er abschluss­be­reit sein. Ent­schei­dend ist, ob die Erklä­rung im Zeit­punkt ihrer Abga­be der Wahr­heit ent­spricht, der (poten­ti­el­le) Ver­käu­fer also zu die­sem Zeit­punkt zur Ver­äu­ße­rung der Immo­bi­lie zu den mit­ge­teil­ten Bedin­gun­gen bereit ist. Es steht ihm aber frei, von die­ser Ver­kaufs­ab­sicht wie­der abzu­rü­cken, da er an sei­ne Erklä­rung man­gels nota­ri­el­ler Beur­kun­dung nicht gebun­den ist. Ein sol­ches Abrü­cken muss er dem poten­ti­el­len Ver­trags­part­ner aller­dings umge­hend mit­tei­len. Eine dar­über hin­aus­ge­hen­de Pflicht, den Inter­es­sen­ten dar­auf hin­zu­wei­sen, dass er sich vor­be­hält, von sei­ner Ver­kaufs­ab­sicht abzu­rü­cken, trifft den Ver­käu­fer dem­ge­gen­über nicht. Viel­mehr muss dem Kauf­in­ter­es­sen­ten klar sein, dass der Ver­kaufs­wil­li­ge bis zur Beur­kun­dung des Kauf­ver­tra­ges nicht gebun­den ist und es die­sem daher frei­steht, sei­ne Ver­kaufs­be­reit­schaft auf­zu­ge­ben oder zu modi­fi­zie­ren.

Hier­nach war die Grund­stücks­ver­käu­fe­rin nicht gehin­dert, den Kauf­preis für die Woh­nung zu erhö­hen. Ihrer dar­aus fol­gen­den Offen­ba­rungs­pflicht gegen­über dem Kauf­in­ter­es­sen­ten kommt sie nach, sie ihn hier­über zeit­nah unter­rich­tet.

Der Abbruch der Ver­hand­lun­gen durch die Ver­käu­fe­rin stellt sich auch nicht des­halb als beson­ders schwer­wie­gen­der Treue­pflicht­ver­stoß dar, weil sie wuss­te, dass der Käu­fer bereits einen Dar­le­hens­ver­trag abge­schos­sen hat­te.

Der (poten­ti­el­le) Ver­käu­fer haf­tet nicht auf Scha­dens­er­satz, wenn er zu einem Zeit­punkt Abstand von dem Abschluss eines Grund­stücks­kauf­ver­tra­ges nimmt, zu dem er weiß, dass der Kauf­in­ter­es­sent im Ver­trau­en auf das Zustan­de­kom­men des Ver­tra­ges bereits einen Finan­zie­rungs­ver­trag abge­schloss­sen hat. Hier­in kann schon des­halb kei­ne beson­ders schwer­wie­gen­de Treue­pflicht­ver­let­zung gese­hen wer­den, weil es der Kauf­in­ter­es­sent andern­falls in der Hand hät­te, durch eige­ne Dis­po­si­tio­nen den Ver­käu­fer mit­tel­bar zum Abschluss des Grund­stücks­kauf­ver­tra­ges zu bewe­gen, obwohl ein form­gül­ti­ger Ver­trag i.S.d. § 311b BGB noch nicht zustan­de gekom­men ist. Dies lie­fe dem Zweck der Form­vor­schrift zuwi­der.

Eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung des Kauf­in­ter­es­sen­ten ist hier­mit nicht ver­bun­den. Da vor der Beur­kun­dung eine recht­li­che Bin­dung des Ver­kaufs­wil­li­gen noch nicht besteht, erfol­gen Ver­mö­gens­dis­po­si­tio­nen, die in Erwar­tung eines Kauf­ab­schlus­ses getä­tigt wer­den, grund­sätz­lich auf eige­nes Risi­ko. Hier­durch wird der Kauf­in­ter­es­sent nicht unzu­mut­bar belas­tet, denn er kann zunächst ledig­lich eine Finan­zie­rungs­zu­sa­ge ein­ho­len und den Dar­le­hens­ver­trag erst im Anschluss an die Beur­kun­dung des Kauf­ver­tra­ges schlie­ßen oder den Dar­le­hens­ver­trag von vor­ne­her­ein unter der Bedin­gung des Kaufs schlie­ßen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 13. Okto­ber 2017 – V ZR 11/​17

  1. BGH, Urtei­le vom 06.02.1969 – II ZR 86/​67, WM 1969, 595, 597; vom 12.06.1975 – X ZR 25/​73, WM 1975, 923, 924; und vom 07.02.1980 – III ZR 23/​78, BGHZ 76, 343, 349[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 29.03.1996 – V ZR 332/​94, NJW 1996, 1884, 1885; Urteil vom 09.11.2012 – V ZR 182/​11, NJW 2013, 928 Rn. 8 mwN[]
  3. BGH, Urteil vom 29.03.1996 – V ZR 332/​94, NJW 1996, 1884, 1885; Urteil vom 09.11.2012 – V ZR 182/​11, NJW 2013, 928 Rn. 8[]