Das Gut­ha­ben aus der Neben­kos­ten­ab­rech­nung

Die vor­be­halt­lo­se Erstat­tung eines aus einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung fol­gen­den Gut­ha­bens der Mie­ter stellt für sich genom­men noch kein dekla­ra­to­ri­sches Schuld­an­er­kennt­nis des Ver­mie­ters dar.

Das Gut­ha­ben aus der Neben­kos­ten­ab­rech­nung

In dem heu­te vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall sind die Klä­ger Mie­ter einer Woh­nung der Beklag­ten in Güters­loh. Der Miet­ver­trag sieht die Umla­ge der Betriebs­kos­ten, dar­un­ter auch Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten, sowie monat­li­che Vor­aus­zah­lun­gen vor. Im Juli 2007 erteil­te die beklag­te Ver­mie­te­rin den Klä­gern die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für das Jahr 2006. Die Abrech­nung ergab ein Gut­ha­ben der Klä­ger in Höhe von 185,96 €, wel­ches die Beklag­te im August 2007 dem bei ihr geführ­ten Miet­kon­to der Klä­ger gut­schrieb. Nach Ertei­lung der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung fiel der Beklag­ten auf, dass bei der Abrech­nung der Heiz­kos­ten ver­se­hent­lich 8.200 Liter Heiz­öl im Wert von 4.613,32 € unbe­rück­sich­tigt geblie­ben waren. Die­sen Umstand teil­te die Beklag­te den Klä­gern durch Schrei­ben vom 11. Dezem­ber 2007 mit und über­sand­te eine kor­ri­gier­te Abrech­nung, aus der sich ein um 138,08 € gerin­ge­res Gut­ha­ben ergab. Die­sen Dif­fe­renz­be­trag buch­te die Beklag­te auf­grund der ihr erteil­ten Ein­zugs­er­mäch­ti­gung im Janu­ar 2008 vom Giro­kon­to der Klä­ger ab.

Mit ihrer Kla­ge begehr­ten die Mie­ter nun die Rück­zah­lung des abge­buch­ten Betra­ges. Das erst­in­stanz­lich mit der Kla­ge befass­te Amts­ge­richt Güter­loh hat die Kla­ge abge­wie­sen 1, das Land­ge­richt Bie­le­feld hat die hier­ge­gen gerich­te­te, vom Amts­ge­richt zuge­las­se­ne Beru­fung der Klä­ger zurück­ge­wie­sen 2.

Auch die dar­auf­hin von den Klä­ge­rin erho­be­ne Revi­si­on blieb jetzt vor dem Bun­des­ge­richts­hofs ohne Erfolg, der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass der Ver­mie­ter von Wohn­raum eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung auch dann nach­träg­lich – inner­halb der Abrech­nungs­frist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB – zu Las­ten der Mie­ter kor­ri­gie­ren kann, wenn er das sich aus der ursprüng­li­chen, feh­ler­haf­ten Abrech­nung erge­ben­de Gut­ha­ben vor­be­halt­los dem Miet­kon­to gut­ge­schrie­ben hat. Die durch das Miet­rechts­re­form­ge­setz ein­ge­führ­ten Abrech­nungs- und Ein­wen­dungs­fris­ten des § 556 Abs. 3 BGB für Betriebs­kos­ten gewähr­leis­ten, dass die Miet­ver­trags­par­tei­en eines Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­ses nach über­schau­ba­rer Zeit Klar­heit über ihre Ver­pflich­tun­gen aus einem abge­schlos­se­nen Abrech­nungs­zeit­raum erlan­gen. Ange­sichts des­sen recht­fer­tigt die blo­ße Zah­lung des sich aus der Abrech­nung erge­ben­den Gut­ha­bens noch nicht die Annah­me eines Schuld­an­er­kennt­nis­ses, das den in der Abrech­nung genann­ten End­be­trag ver­bind­lich wer­den lässt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 12. Janu­ar 2011 – VIII ZR 296/​09

  1. AG Güters­loh, Urteil vom 05.12.2008 – 10 C 869/​08[]
  2. LG Bie­le­feld, Urteil vom 23.09.2009 – 22 S 46/​09[]