Das jahr­zehn­te­lang gedul­de­te Wege­recht

Im Ver­hält­nis ein­zel­ner Grund­stücks­nach­barn kann ein Wege­recht nicht auf­grund Gewohn­heits­rechts durch eine – sei es auch jahr­zehn­te­lan­ge – Übung ent­ste­hen. Außer­halb des Grund­buchs kann ein Wege­recht nur auf­grund schuld­recht­li­cher Ver­ein­ba­rung oder als Not­weg­recht unter den Vor­aus­set­zun­gen des § 917 BGB bestehen.

Das jahr­zehn­te­lang gedul­de­te Wege­recht

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall hat­ten die Eigen­tü­mer drei­er neben­ein­an­der an einer öffent­li­chen Stra­ße lie­gen­der Grund­stü­cke geklagt, die mit drei anein­an­der­gren­zen­den Häu­sern bebaut sind. Im rück­wär­ti­gen Teil die­ser Grund­stü­cke befin­den sich Gara­gen, die bau­recht­lich nicht geneh­migt sind. Die Beklag­te ist Eigen­tü­me­rin von Grund­stü­cken, auf denen sich ein Weg befin­det, über den die Klä­ger die Gara­gen und die rück­wär­ti­gen Berei­che ihrer vor­ne über die Stra­ße erschlos­se­nen Grund­stü­cke errei­chen. Eine Nut­zung des Weges wur­de seit Jahr­zehn­ten durch frü­he­re Eigen­tü­mer der Grund­stü­cke und nach dem Eigen­tums­über­gang auf die beklag­te Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin durch die­se selbst gedul­det. Mit Wir­kung zum 31. Dezem­ber 2016 erklär­te die beklag­te Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin gegen­über den drei Grund­stücks­ei­gen­tü­mern die "Kün­di­gung des Leih­ver­tra­ges über das vor über 30 Jah­ren bestell­te, schuld­recht­li­che Wege­recht". Sie kün­dig­te an, den Weg zu sper­ren und begann mit dem Bau einer Tor­an­la­ge. Die drei kla­gen­den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer, die sich auf ein zu ihren Guns­ten bestehen­des Wege­recht, hilfs­wei­se auf ein Not­weg­recht beru­fen, ver­lan­gen nun­mehr von ihrer Nach­ba­rin, die Sper­rung des Weges zu unter­las­sen.

Das erst­in­stanz­lich mit dem Rechts­streit befass­te Land­ge­richt Aachen hat die beklag­te Nach­barei­gen­tü­me­rin ver­pflich­tet, es zu unter­las­sen, die drei kla­gen­den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer an der Nut­zung des Weges zu hin­dern, ins­be­son­de­re durch das Anbrin­gen eines Tores mit Schließ­an­la­ge 1. Das Ober­lan­des­ge­richt Köln hat die Beru­fung der beklag­ten Grund­stücks­nach­ba­rin zurück­ge­wie­sen und dies damit begrün­det, dass die drei kla­gen­den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer auf­grund eines zu ihren Guns­ten bestehen­den Gewohn­heits­rechts zur Nut­zung des Zuwegs zum rück­wär­ti­gen Bereich ihrer Grund­stü­cke berech­tigt sei­en 2. Der Bun­des­ge­richts­hof hat nun das Beru­fungs­ur­teil auf­ge­ho­ben und die Sache zur neu­en Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das Ober­lan­des­ge­richt Köln zurück­ver­wie­sen:

Die kla­gen­den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer kön­nen sich nicht auf Gewohn­heits­recht beru­fen, befand der Bun­des­ge­richts­hof. Gewohn­heits­recht ent­steht durch län­ge­re tat­säch­li­che Übung, die eine dau­ern­de und stän­di­ge, gleich­mä­ßi­ge und all­ge­mei­ne ist und von den Betei­lig­ten als ver­bind­li­che Rechts­norm aner­kannt wird. Als unge­schrie­be­nes Recht ent­hält es eine gene­rell-abs­trak­te Rege­lung; die­se muss über den Ein­zel­fall hin­aus­wei­sen.

Zwar muss Gewohn­heits­recht kein "Jeder­mann-Recht" sein. In dem Unter­fall der sog. Obser­vanz, bei der es sich um ein ört­lich begrenz­tes Gewohn­heits­recht han­delt, kann die­ses auch im Ver­hält­nis einer begrenz­ten Zahl von Eigen­tü­mern und Päch­tern zuein­an­der ent­ste­hen, etwa nur für eine Gemein­de oder die Mit­glie­der einer öffent­lich-recht­li­chen Kör­per­schaft. Vor­aus­set­zung ist aber auch in die­sem Fall, dass die unge­schrie­be­ne Rechts­norm, die die Betei­lig­ten als ver­bind­lich aner­ken­nen, alle Rechts­ver­hält­nis­se einer bestimm­ten Art beherrscht. Gewohn­heits­recht kann als dem Gesetz gleich­wer­ti­ge Rechts­quel­le all­ge­mei­ner Art nur zwi­schen einer Viel­zahl von Rechts­in­di­vi­du­en und in Bezug auf eine Viel­zahl von Rechts­ver­hält­nis­sen ent­ste­hen, nicht aber beschränkt auf ein kon­kre­tes Rechts­ver­hält­nis zwi­schen ein­zel­nen Grund­stücks­nach­barn. In einem kon­kre­ten Rechts­ver­hält­nis zwi­schen ein­zel­nen Grund­stücks­nach­barn kann ein Wege­recht nach dem Bür­ger­li­chen Gesetz­buch außer­halb des Grund­buchs nur auf­grund schuld­recht­li­cher Ver­ein­ba­rung oder als Not­weg­recht unter den Vor­aus­set­zun­gen des § 917 BGB ent­ste­hen, nicht aber durch eine – sei es auch jahr­zehn­te­lan­ge – Übung unter Grund­stücks­nach­barn.

Das Ober­lan­des­ge­richt wird nun zu prü­fen haben, ob den kla­gen­den Grund­stücks­ei­gen­tü­mern gemäß § 917 Abs. 1 BGB ein Not­weg­recht zusteht. Dies wäre der Fall, wenn die ord­nungs­mä­ßi­ge Benut­zung ihrer Grund­stü­cke eine Zufahrt über die Nach­bar­grund­stü­cke erfor­der­lich mach­te. Soweit die Grund­stü­cke nur zu Wohn­zwe­cken genutzt wer­den, wird ein Not­weg­recht aller­dings schon des­halb aus­schei­den, weil die im hin­te­ren Bereich ihrer Grund­stü­cke befind­li­chen Gara­gen bau­recht­lich nicht geneh­migt und man­gels Erschlie­ßung auch nicht geneh­mi­gungs­fä­hig sind. Soweit die Grund­stü­cke gewerb­lich genutzt wer­den, kommt ein Not­weg­recht hin­ge­gen grund­sätz­lich in Betracht, da bei einem Gewer­be­grund­stück etwa Be- und Ent­la­de­vor­gän­ge sowie das Abstel­len von Kraft­fahr­zeu­gen auf dem ver­bin­dungs­lo­sen Grund­stücks­teil für die ord­nungs­mä­ßi­ge Benut­zung erfor­der­lich sein und damit für die­sen Teil eine Zufahrt erfor­der­lich machen kön­nen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 24. Janu­ar 2020 – V ZR 155/​18

  1. LG Aachen, Urteil vom 11.10.2017 – 11 O 157/​17[]
  2. OLG Köln, Beschluss vom 01.06.2018 – 16 U 149/​17[]